第四章--矿产资源经济评价方法.ppt
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1、第四章第四章 矿产资源经济评价方法矿产资源经济评价方法2矿产资源评价方法资产评价方法是矿产资源评价中运用的特定技术,是分析和判断矿产资源评价价值的手段和途径。包括技术评价和经济评价。经济评价基本途径和方法3市场途径成本途径收益途径评估基准日过去未来成本法市场法收益法4市场法成本法收益法直接法间接法重置成本成新率重置核算法价格指数法生产能力比例法统计分析法观察法 使用年限法修复费用法收益额折现率收益期资产评估方法体系市场法一、市场法的基本含义市场法是指利用市场上相同或类似资产的近期交易价格,经过直接比较或类比分析,以估算资产价值的各种技术方法的总称。运用已被市场检验了的结论来评估被评估资产,容易
2、被当事人接受,是资产评估中最为直接、最具有说服力的方法之一。基本思路:根据替代原则,采用比较和类比的思路及其方法判断资产价值的评估技术规程。一般来说,一个理性的投资者在购置某项资产时,他所愿意支付的价格不会高于市场上具有相同用途的替代品的现行价格。基本公式:资产评估价值=参照物成交价格(1调整系数)或 资产评估价值=参照物成交价格差异调整额5二、市场法的基本前提1.要有一个活跃的公开市场;2.公开市场上要有可比的资产及其交易活动。资产及其交易的可比性具体体现在以下几个方面:(1)功能上具有可比性,包括用途、性能上的相同或相似;(2)市场条件具有可比性,包括市场供求关系、竞争状况和交易条件等;(
3、3)参照物成交时间与评估基准日间隔时间不能过长,应在一个适度时间范围内。6应考虑的调整因素(1 1)时间因素)时间因素(2 2)地域因素)地域因素(3 3)品级因素)品级因素(4 4)可利用度因素)可利用度因素三、市场法的基本程序及有关指标(一)选择参照物:应3个以上。(二)在评估对象与参照物之间选择比较因素:根据不同资产价值形成的特点,选择对资产价值形成影响较大的因素为对比指标。(三)指标对比、量化差异(四)在各参照物成交价格的基础上,调整已经量化的对比指标差异(五)综合分析确定评估结果8运用市场法评估单项资产应考虑的可比因素主要有:资产的功能:功能越好,价值越大。资产的实体特征和质量市场条
4、件:供不应求,价格偏高;供过于求,价格偏低。交易条件:交易批量、交易动机、交易时间等。9四、市场法中的具体评估方法(一)直接比较法直接比较法,是指利用参照物的交易价格,以评估对象的某一或若干基本特征与参照物的同一及若干基本特征直接进行比较,得到两者的基本特征修正系数或基本特征差额,在参照物交易价格的基础上进行修正从而得到评估对象价值的一类方法。评估对象价值参照物成交价格修正系数1 修正系数2 修正系数n或评估对象价值参照物成交价格基本特征差额1 基本特征差额2 基本特征差额n优点:直观简洁、便于操作;缺点:要求的可比性较高。10参照物与评估对象的差异仅体现在某一基本特征上时:1.现行市价法当评
5、估对象本身具有现行市场价格或与评估对象基本相同的参照物具有现行市场价格的时候,可以直接利用评估对象或参照物在评估基准日的现行市场价格作为评估对象的评估价值。适用于:参照物资产与被评估资产完全相同或高度相似。例如:上市流通的股票债券可按评估基准日的收盘价为评估价值;批量生产的设备、汽车等112.市价折扣法资产评估价值参照物成交价格资产评估价值参照物成交价格(1-1-价格折扣率)价格折扣率)适用范围:评估对象与参照物之间适用范围:评估对象与参照物之间仅存在交易条件方仅存在交易条件方面差异面差异的情况。的情况。例例1.1.评估某拟快速变现资产,在评估时点与其完全相评估某拟快速变现资产,在评估时点与其
6、完全相同的正常变现价为同的正常变现价为1010万元,评估师经综合分析,认万元,评估师经综合分析,认为快速变现的折扣率应为为快速变现的折扣率应为40%40%,因此,拟快速变现资,因此,拟快速变现资产价值为产价值为6 6万元。万元。资产评估价值资产评估价值1010(1-401-40)6 6(万元)(万元)123.功能价值类比法适用于评估对象与参照物之间仅存在功能差异的情况。(1)生产能力比例法 资产评估价值参照物成交价格(评估对象生产能力 参照物生产能力)例2.被评估资产年生产能力为90吨,参照资产的年生产能力为120吨,评估时点参照资产的市场价格为10万元,由此确定:资产评估价值10901207
7、.5(万元)(2)规模经济效益指数法 资产评估价值参照物成交价格(评估对象生产能力 参照物生产能力)x 例3.同上例,该类资产的功能价值指数为0.7,由此确定:被评估资产价值10(90120)0.78.18(万元)134.价格指数法(亦称物价指数法)适用于评估对象与参照物之间仅存在交易时间方面差异的情况。资产评估价值参照物成交价格(1+物价变动指数)运用定基指数修正资产评估价值参照物资产交易价格(评估基准日资产定基价格指数/参照物交易期日资产定基价格指数)运用环比指数修正资产评估价值参照物资产交易价格参照物交易期日 至评估基准日各期环比价格指数乘积例4.与评估对象完全相同的参照资产6个月前的成
8、交价格为10万元,半年间该类资产的价格上升了5%,则:资产评估价值10(1+5)=10.5(万元)14例5:被评估矿产于2006年6月30日进行评估,该类矿产2006年上半年各月月末的价格同2005年底相比,分别上涨了2.5%、5.7%、6.8%、7.3%、9.6%和10.5%。其中参照矿产在2006年3月底的价格为3800元/吨,则评估对象于2006年6月30日的价值接近于:15例6:已知某资产在2006年1月的交易价格为300万元,该种资产已不再生产,但该类资产的价格变化情况如下:2006年14月的环比价格指数分别为103.6%、98.3%、103.5%和104.7%。评估对象于2006年
9、10月的评估价格最接近于:300 103.6%98.3%103.5%104.7%=331.1(万元)16如果参照物与被评估对象的差异不仅仅体现在某一基本特征上:上述方法的运用就演变成参照物与被评估对象各个基本特征修正系数的计算了。主要有以下修正系数:交易情况修正系数(正常交易情况/参照物交易情况)功能价值修正系数(评估对象生产能力/参照物生产能力)交易时间修正系数(评估对象的定基价格指数/参照物的定基价格指数)17直接法中使用频率较高的几种方法:1.市场售价类比法*市场售价类比法是以参照物的成交价格为基础,考虑参照物与评估对象在功能、市场条件和销售时间等方面的差异,通过对比分析和量化差异,调整
10、估算出评估对象价值的方法。其计算公式为:资产评估价值参照物售价十功能差异额十时间差异值十十交易情况差异额 资产评估价值参照物售价功能差异修正系数时间差异修正系数 18例7:(1)评估对象概况。待估地快为城市规划上属于住宅区的一块空地,面积为600平方米,地形为长方形。(2)评估该地块2007年10月3日的公平市场交易价格。(3)评估过程:选择评估方法。该种类型的土地有较多的交易实例,故采用市场法进行评估。收集有关的评估资料A.收集待估土地资料(略)。B.收集交易实例资料。选择4个交易实例作为参照物,具体情况见表。1920交易实例A交易实例B交易实例C交易实例D评估对象坐 落略略略略略所处地区临
11、近类似类似类似一般市区用地性质住宅住宅住宅住宅住宅土地类型空地空地空地空地空地交易日期2007.4.22007.3.32006.10.42006.12.52007.10.3单位价格870元/M2820元/M2855元/M2840元/M2地块面积225M2380M2320M2450M2600M2地块形状长方形长方形长方形略正方形长方形地势平坦平坦平坦平坦平坦地质普通普通普通普通普通基础设施较好完备较好很好很好交通状况很好较好较好较好很好正面路宽8m6m8m8m8m容积率65666剩余使用年限35年30年35年30年30年进行交易情况修正。经分析,交易实例A、D为正常买卖,无需进行交易情况修正;交
12、易实例B较正常买卖价格偏低2%;交易实例C较正常买卖价格偏低3%。则各交易实例的交易情况修正率为:交易实例A:0%;交易实例B:2%;交易实例C:3%;交易实例D:0%。进行交易日期修正。根据调查,2004年10月4日以来土地价格平均每月上涨1%,则各参照物交易实例的交易日期修正率为:交易实例A:6%;交易实例B:7%;交易实例C:12%;交易实例D:10%。进行区域因素修正。交易实例A与待估土地处于同一地区,无需作区域因素修正。交易实例B、C、D的区域因素修正情况可参照表判断。本次评估设定待估地块的区域因素值为100,则根据表各种区域因素的对比分析,经综合判定打分,交易实例B所属地区为88,
13、交易实例C所属地区为108,交易实例D所属地区为100。2223区域因素比较表 类似地区区域因素BCD自然条件(相同)10(相同)10(相同)10社会环境(稍差)7(相同)10(相同)10街道条件(相同)10(相同)10(相同)10交通便捷度(稍差)8(稍好)12(相同)10离交通车站点距离(稍远)7(稍近)12(相同)10离市中心距离(相同)10(稍近)12(相同)10基础设施状况(稍差)8(相同)12(稍好)12公共设施完备状况(相同)10(稍好)12(相同)10水、大气、嗓音污染状况(相同)10(相同)10(相同)10周围环境及景观(相同)8(相同)10(稍差)8综合打分88108100
14、进行个别因素修正。A.经比较分析,待估土地的面积较大,有利于充分利用,另外环境条件也比较好,故判定比各交易土地价格高2%。B.土地使用年限因素的修正。交易实例B、D与待估土地的剩余使用年限相同无需修正。交易实例A、C均需作使用年限因素的调整,其调整系数测算如下(假定折现率为8%):年限修正系数1-1/(1+8)30 1-1/(1+8)350.965924计算待估土地的初步价格。交易实例A修正后的单价为:25交易实例B修正后的单价为:交易实例C修正后的单价为:交易实例D修正后的单价为:采用简单算术平均法求取评估结果。土地评估单价(909+1038+901+942)4 =948(元/平方米)土地评
15、估总价600948=568800(元)262.价值比率法 价值比率法,是指利用参照物的市场交易价格,与其某一经济参数或经济指标相比较形成的价值比率作为乘数或倍数,乘以评估对象的同一经济参数或经济指标,从而得到评估对象价值的一种具体评估方法。27(1)成本市价法成本市价法是以评估对象的现行合理成本为基础,利用参照物的成本市价比率来估算评估对象的价值的方法。用数学表达:资产评估价值=评估对象现行合理成本(参照 物成交价格参照物现行合理成本)例6.评估基准日某市商品住宅的成本市价率为150,已知被评估全新住宅的现行合理成本为20万元,则其价值为30万元。资产评估价值=20150=30(万元)28(2
16、)市盈率乘(倍)数法适用于整体企业的评估。市盈率乘数法是以参照物的市盈率作为乘数(倍数),以此乘数与评估对象的收益额相乘,估算评估对象价值的方法。用数学式表达:资产评估价值评估对象收益额参照物市盈率例7.某被估企业的年净利润为1000万元,评估时点资产市场上同类企业平均市盈率为20倍,则:该企业的评估价值10002020000(万元)29(二)间接比较法 该法是利用资产的国家标准、行业标准或市场标准(标准可以是综合标准,也可以是分项标准)作为基准,分别将评估对象与参照物整体或分项与其对比打分从而得到评估对象和参照物各自的分值。再利用参照物的市场交易价格,以及评估对象的分值与参照物的分值的比值(
17、系数)求得评估对象价值的一类评估方法。公式:被评估对象价值=参照物交易价格评估对象的分值参照物的分值适用范围:参照物和评估对象在大的方面基本相同或类似。3031优点优点:(1 1)能能够够客客观观反反映映资资产产目目前前的的市市场场情情况况,其其评评估估的的参参数数、指指标标直直接接从从市市场场获获得得,评评估值更能反映市场现实价格;估值更能反映市场现实价格;(2 2)评估结果易于被各方面理解和接受。)评估结果易于被各方面理解和接受。五、市场途径的优缺点五、市场途径的优缺点32缺点:(1)需要有公开活跃的市场作为基础,如果矿产资源交易市场可供比较较少时,难以应用;(2)需要充分了解目标矿床与参
18、照矿床的各种影响因素,参与比较的数据繁杂,数据收集,筛选及处理工作较大。33案案例例1 1:某某待待估估矿矿业业资资产产生生产产某某种种矿矿石石,年年生生产产能能力力为为150150吨。评估基准日为吨。评估基准日为20032003年年2 2月月1 1日。日。评估人员收集的信息:评估人员收集的信息:(1 1)从从市市场场上上收收集集到到一一个个该该类类矿矿石石近近期期交交易易的的案案例例,该该矿石的年生产能力为矿石的年生产能力为210210吨,市场成交价格为吨,市场成交价格为160160万元。万元。(2 2)将待估矿产与收集的参照矿产进行对比并寻找差异。)将待估矿产与收集的参照矿产进行对比并寻找
19、差异。(3 3)发发现现两两者者除除生生产产能能力力指指标标存存在在差差异异外外,从从参参照照矿矿产产成成交交到到评评估估基基准准日日之之间间,该该类类矿矿石石的的市市场场价价格格比比较较平平稳稳,其他条件也基本相同。其他条件也基本相同。问问:可可否否采采用用市市场场法法进进行行评评估估,如如果果可可以以,则则评评估估值值应应该是多少?该是多少?案例1分析分析:由于待估资产的市场交易案例易于选取,可采用市场法进行评估。待估资产与参照资产的差异主要体现在生产能力这一指标上,即可通过调整功能差异来估算该资产的价值。评估值=160150/210=114.29(万元)3435案案例例2 2:某某待待估
20、估资资产产为为某某一一矿矿山山,生生产产能能力力为为580580吨吨/年年,主主要要矿矿种种为为铁铁,评评估估基基准准日日为为20032003年年5 5月月1 1日。日。在在20012001年年1212月月曾曾发发生生过过类类似似铁铁矿矿产产交交易易活活动动,交交易易价价格格为为58,00058,000万万元元。经经调调查查和和分分析析,评评估估人人员员认认为为该该矿矿产产生生产产能能力力,矿矿石石品位等方面与待估资产基本相同。品位等方面与待估资产基本相同。案例2分析分析:由于可以找到待估资产的市场交易案例,应采用市场法进行评估。待估资产与参照资产的差异仅仅在交易时间这一指标上,所以只对时间差
21、异进行调整即可推算出被估资产的市场价值。经调查,2003年居住用房价格与2001年相比上升了9.3%,则:资产评估值=58000(1+9.3)=63394(元)3637案例3:某企业因严重的资不抵债而进行破产清算,其中有一套机器设备需拍卖。评估人员从市场上搜集到正常交易情况下的一个交易案例,该交易资产与待估设备型号、性能、新旧程度基本相同,成交时间为2002年6月,成交价格为365.2万元。评估基准日为2002年8月。案例3分析分析:待估资产与参照资产的差异仅仅在市场交易条件这一指标上,可通过调整交易条件来估算该套待估设备的市场价值。经评估人员分析,待估资产快速脱手的价格将低于正常售价的30%
22、,则待估资产的评估值为:资产评估值=365.2(130)=255.64(万元)38收益法一、收益法的基本含义 收益法又称收益现值法,是指通过估测被评估资产未来预期收益,并按适当的折现率折算为现值,以此来确定被资产价值的各种评估方法的总称。3940一个理智的投资者在购置或投资于某一资产时,他所愿意支付或投资的货币数额不会高于他所购置或投资的资产在未来能给他带来的回报。二、基本原理41三、理论依据效用价值论:收益决定资产的价值:收益越高,资产的价值越大。资产的收益通常表现为一定时期内的收益流,而收益有时间价值,因此为了估算资产的现时价值,需要把未来一定时期内的收益折算为现值,这就是资产的评估值。四
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