中国房地产金融主题论坛:次级债融资实践.docx
《中国房地产金融主题论坛:次级债融资实践.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《中国房地产金融主题论坛:次级债融资实践.docx(15页珍藏版)》请在得力文库 - 分享文档赚钱的网站上搜索。
1、中国房地产金融主题论坛:次级债融资实践(实录)论坛五:中国房地产金融主题论坛基于物业价值的次级债务融资实践主持人:非常高兴在这个7月流火的第二天,建党周年的第三天,在这个风景如画的地方共同讨论房地产的金融问题,我是这个论坛的主持人赵祥龙,我站在这里已经是第五次了,在过往经历过程中,我们一起从2005年“831”开始,可以和大家分享的是在座的地产商应该深有体会的感觉到越调我们赚的钱越多。但是进入2011年之后随着一系列调控政策的执行和关于房产税、关于保障房一系列利空消息逐渐释放,可能我们整个房地产行业、房地产企业都在面临一个全新的挑战。这个挑战就是银行紧缩银根、信托公司不再能够获得融资的基础上,
2、我们房产企业如何来实现新的融资,实现进下来中国经济结构转型,特别是发达地区向不发达地区转变,建立一家百年来店,这是我们今天的论坛和大家一起分享和讨论的主题,也是一个启发的地方,如果我们今天的讨论能够对在座的各位有所启发,我们会感觉到非常高兴。我们希望这个市场上能够展望一下房地产金融该怎么做,其次第二个内容是有轻建银精瑞资产管理有限公司董事长李晓东先生给我们做一个简单的宣讲,也就是关于房产金融市场该如何走的问题。第三个环节,也就是在座的有8个嘉宾,专家、学者、海外投行、国内的私募基金和房产企业齐聚一堂,从各个角度探寻中国房地产金融在接下来的两到三年可能得到突破的是什么,可能发展的是什么。现在非常
3、高兴的告诉大家,我们掌声有请建银精瑞资产管理有限公司董事长李晓东先生给我们分享他的经验和观点,大家掌声有请。李晓东:没想到今天上来之后,来了之后才发现是今天唯一的一个演讲者,压力骤然大了很多。组委会一开始给我的日程表我大概排在第三,昨天告诉我是第二个,还好我今天准时到了会场。在座很多都是老朋友,从2004年的博鳌论坛起,基本上每一届都在这里和大家有一些机会,不管我原来在信托公司当总经理的时候,还是三年年到了一个新的平台,一个本土的房地产基金管理公司任董事长。特别在今天这样的时候,房地产的调控进入了深水区,大家都感觉按照昨天钟伟教授的说法,到了很多人在考虑何去何从,还要不要在市场做的时候,大家再
4、讨论这个话题,我觉得确实压力满大。我确实自己也没想明白未来的市场到底是不是像钟伟教授讲的,大家要考虑抽身而去,还是像其他的一些嘉宾,虽然道路是曲折的,但是前途还是光明的。我也不希望我的观点给大家带来任何误导,但是调控中间,除了昨天争论比较多的保障房的问题。今年房地产企业的资金链非常紧张,这个可能也是大家普遍的感受。以前谈到资金链,可能中小企业感觉压力大一点,民营企业感觉压力大一点,而今年我前不久碰到好几个央企的房地产企业,他们都感觉到资金的压力满大的,以前他们从来都是银行的宠儿,被银行所追逐,我了解到一个央企的老总,他说他们现在拿钱,到银行去拿钱,起码上浮50%,甚至还要更多,这样的情况都出现
5、了,这在过去几年是非常少见的。今天只有我一家之言,我干一行吆喝一行,站在房地产金融的角度,刚才我的好朋友赵总也说到今天银行收紧,信托最近有一些新的政策出题,有的信托多多少少受到了一些限制。昨天一个信托公司的老总,昨天告诉我上周四接到了银监会的通知,所有的房地产信托要事前宝贝,以前是事后宝贝,窗口指导的意义非常强,而且内部都有掌握,对每家信托公司所能做的都有一些比例的控制等等。各条线传来的消息都是很好,那么房地产资金如何来看这个市场,我把我的一家之言和大家做一些分享。“寻找房地产投资的新蓝海”,原来准备的题目和这个稍微有点不同,可能文件装得有问题,但大致内容差不多。今天我们讲讲房地产基金的机遇和
6、挑战。主要的题目是这样,两大部分内容:一个是我们认为宏观调控给房地产格局,特别是房地产金融的格局带来了哪些变化,首先,我们认为房地产调控对市场的格局产生了深刻的影响,第一个观点是房地产的调控已经成为常态,大家可以看到2010年是我们国家有史以来出台房地产调控政策最密集的,从1月份的国十一条,都4月份的新国十条,到后面的关于土地增值税的性清算,个贷标准,一直到今年年初的新国八条。从去年的1月份到今年的1月份大的小小的宏观调控政策密集的出台,目的只有一个就是遏制房价上涨。从去年年初的这些政策还比较温柔,效果不太显著,4月份之后基本上政府出重拳而且是组合拳,一系列的调控政策出台,这些大家都非常清楚。
7、每一个政策都砸在了各自的身上也包括我们的身上。那么,分析这次调控最大的不同,就是以前运动式的调控变成了常态化的调控,以前政府基本上是头痛医头、脚痛医脚,我觉得用得都不是一些正规的招数,而且在房地产调控之间,过去的调控并没有采用釜底抽薪的办法,只是用了扬汤止沸,每次都是,政策出台,房价调控一段时间,然后报复性的反弹,越调越高。但是去年的这一次我觉得政府的调控想明白了。调控的主要思路是要把双轨制的住房保障体系,住房供应体系建立起来,以前每一次调控出台都会造成开发商,房地产投资的下降,不拿地不卖房,同时政府就会体会到GDP的这种压力,相关行业的压力,包括民工返乡。今年,政府想明白了,如果调控引发负面
8、效应,政府保障房这块就业GDP就能保住一部分,在这种情况下,在保障房没有到位之前,政府用了各种各样的形式手段,哪怕现在所谓的限购、限价、限售、限贷,而且个贷都在限,用各种各样的行政手段强制的压制住房价,等待开发商现在的保障房大量上市的那一天。从2003年起房地产一直在调控,中间这条线是房地产的景气指数,随着调控起起落落,这样的3600万套未来五年的保障房一定会对商品住宅的市场产生很大的冲击。3600万相当于,像今年的1000万套,昨天很多人都讲了,去年8万多开发商去年完工的一年总量也就是800万套,其中商品住宅只有600万套,还有一些是商品自建,那么今年要再加1000万套,这样的集中建设带来的
9、问题是什么,我们觉得3600万套其实从总量上来说并不一定多了,等到3600万套建成了,保证面大概是20%,但是在集中的、短期内推出,因为剩下的80%是过去30年,特别是近10年、12年建设出来的,我们要在三年内建出来,量是集中上市,可能会造成甚至连保障房都会没有市场的穷困局面。比方说重庆市原来有公租房的申请标准,原来是2000元的月收入,现在因为没有这么多人去申请,大量上市,提高到了5000元。上海的原来的经济适用房从个人月收入2300元现在提到了2900元,下一步有可能提到3300元。北京市是国家给了2万套,市政府多安排了5%,等到有一天申请标准达到了月收入5000元,必然会对市场产生很大的
10、冲击,因为保障的不是应保的那部分,“应保未保”,真正需要的人不是收入最低的人,能够买得起经济适用房的,也不是这个社会最底层的20%的人,可能是3050%这个区间的人买了,该保障的没保障到,不该保障的保障了。回过头来,房地产大量的供应一定会对房地产的格局产生深刻的变化,住房供应结构发生变化,保障房比例上升,过去我们不是没有保障房,原来也建过一些经济适用房。比如在2000时全国也有3760万平米的保障建设,当时因为整体的房产市场比较小,3760万平米占了当时普通销售住宅的23%,过了9年之后,到了2009年时全国的经济适用房的数量不增反减到了3012万,这个时候占普通商品房的比例只有4%,当时这样
11、的肯定是有问题的。现在政府想做的大量发展安居工程,当时有提到安居工程和经济适用房,去年政府在调控房地产的同时,也把保障性住房的建设提高到了前所未有的高度,答复增加土地供给,提高保障房用地比例,提出保障房用地优先保证,减免税费,鼓励保障房的建设。另外通过金融支持来支持保障房的建设。最近国家发改委还出台了一个新的政策,为了保障房专门运行专门发行地方政府债券,这些都是在支持保障房的举措。另外,保障房的供应比例大量提升,必然会造成的一个结果是受到未来大量保障房上市预期的挤压,低端市场逐步要被保障房所取代,高端豪宅成为市场的主流产品,但是大家都去做高端,但是大家知道这是金字塔,越是塔尖的部分,客户是有限
12、的。现在一线城市的商品房市场,越来越显高端化趋向,2009年之后它的恢复和投资增长明显的超过了普通住宅平均增长率。另外商业地产成为近期投资的形式,今年商业地产比较热闹,大量的人进入到这个市场,以前很多企业是不做的,比如万科除了配套的一些商品,基本上以住宅为主,我们看到万科去年也布局在商业地产了。他在上海的商业项目很快就会亮相,越来越多的企业进入到这个行业,大家都感觉进行一些战略的转移。因为商品房不限购,另外现在政府也出台转变经济增长方式的政策,大家都预期未来消费在拉动国家经济的三驾马车中间的作用得到很大的扶持,预先做一些布局,商业地产投资额去年达到了6000多亿,同比增幅达到了34%,销售额和
13、办公楼和商业用房的销售额分别都增长了3成1和4成6,销售面积也有了较大幅度的增长。在这样的格局下,房地产企业面对这样的格局,需要进行,我的个人观点需要进行一些改变,首先投资区域要进行一些调整,目前一个很大的趋势就是像二、三线城市,向调控的非热点城市转移,向中西部地区转移,这个趋势非常的明显,二、三线城市受调控政策影响较小,另外产品结构发生了一些变化,现在比较多的开始关注商业地产,也有一些现在在考虑大规模的进入到保障房建设的领域。毕竟,政府一定要开拓一块1000万套一年的市场,你可以去选择不去管它,仍然在原来那块领地去做,但是现在很多,你想坚持都没有办法,很多土地的出让一点要配建一部分保障房。在
14、这种情况下,保障房投资越来越受到大家的关注,特别是一些现金流比较好的保障房类型,像一些双限房、经济适用房这种项目相对资金压力比较小,受到大家的追捧。那么,房地产企业除了投资区域调整,产品结构调整,还有一个是资金来源现在也悄然的在发生变化。长期以来,原来的房地产开发的主要资金来自于几个方面。一个是自由、自筹资金,另外银行开发贷款,还有销售回款,其中包含了一些银行的按揭,有些企业通过信托、通过证券市场、融资还有其他的一些融资渠道等等,最为传统的渠道是银行开发贷款。但是,从宏观调控开始以来,去年特别到了去年的四季度和今年的一季度,房地产贷款今年上半年逐渐收紧。现在普通房地产银行的房地产贷款额度,特别
15、是开发贷的额度基本上非常紧张,很多地方每个季度的额度下来之后,基本上银行把开发企业叫来,很多时候是价高者得,谁愿意出高价,你愿意上浮三成,他愿意上浮四成,这个愿意上浮五成,我最多的听过银行的钱拿出来也要15%,还要有指定的财务顾问费,指定的财务顾问等等方式,变相提高资金。开发贷款的增速下跌得比较厉害,今年很多银行给的房地产开发的贷款额度增幅是零,这是我了解到的,比如建行的好多分行,我知道某一家股份制商业银行上次和他的公司部的老总一起吃饭,他们说今年银监会要求他们要压缩30%,过去放太多了,去年、前年增长太快,还要求它压缩,所以基本上这种增幅很小这样的情况是很多的,如果增幅为零是什么概念,必须要
16、有一笔老的贷款还回去,才有新的贷款贷出去。在这种情况下,房地产企业如果依照过去就把这笔钱还了,现在预期一旦还回去,再也很难贷了,现在能还的也尽量不还,能拖尽量拖,所以现在的贷款非常紧张,很多银行审过的,批过的项目没有放款额度。能抢的就是幸运儿,在这种争抢中往往受伤的是中小房地产企业和民营房地产企业,在有限的额度里银行一定会保它的重点客户。在这种情况下,来自于银行的资金在下降。另外,很多的一块来源就是房地产开发中间,甚至占到了资金总额的60%过去的销售回款这一块,由于受到调控的影响,特别一线重点城市房地产下降的趋势非常明显,一会儿还有一个图,看到北京、上海、广州、深圳今年一季度和去年四季度相比,
17、房地产销售下跌非常厉害。这样的话,因为销售下降,同时现在不仅开发贷收紧,连个贷都收紧,按揭贷款都放不下来,原来开发商依赖的两大资金来源都受到了控制。另外,信托和证券市场融资,信托过去和前年特别是很多房地产企业的一个重要来源,哪怕成本高一点能够拿到,但是从去年下半年起,银监会对房地产信托的压力也非常大。一个是刚才我说了,现在新的规定要事前审批,另外,很多银行业未打招呼不准再代销信托产品。大家知道信托的销售很大一部分又银行代销,这样相对就会受到影响。另外证券市场,2009年全国只有一家中小板的房地产企业上市,2010年完全没有,原来有一些企业就走了借河上市定向增发的方式,去年银监会全给停掉了。反过
18、来海外的融资,香港上市的一些房地产企业,因为受调控的影响,现在估值比较低,所以再融资,在香港的IPO的房地产企业也非常少,反倒是在香港上市的房地产企业从上半年起在香港发债,这是一个很新的动向,高息债大概1314%的利息,在香港有些低一点,有些略高一点,平均下来1314%的高息债券,从去年到现在这个半年的时间粗略的统计大概有300400亿的量,所以这块增长非常迅猛。与此同时,一些创新的融资渠道,像房地产、私募基金、瑞士,瑞士的发展时机逐渐的成熟,私募基金现在面临着一个黄金发展的时机。在格局变化之间,还有一个就是中小企业确实面临生存压力,所以我部分赞成钟伟教授的一些看法。首先,它的生存压力主要来自
19、于资金压力和销售压力,资金链紧张。在这个情况下,房地产基金应该面临它的机遇与挑战。我们看看房地产资金的市场需求急剧上升,刚才讲了,它这个需求来自于两个方面,一个是用款方,就是需要基金去投资的这一方,以开发企业为主。开发企业由于销售下降,大家看这个最右边这个数是今年一季度的数据,是北京、上海、广州、深圳,大家可以看到基本上每个城市环比销售额都下降了大概5成,有的甚至更多,下降到了6成、7成。今年一季度和去年年底相比,当然这中年有过年的因素,我觉得一线城市调控的限购令确实起到了很大的冲击。从房地产开发贷款的角度也得到了收紧,也被收紧,这个是刚才讲的,信托、证券市场也被收紧,所以说开发企业现在对基金
20、的投资需求非常的强,我们非常能够感觉到,今天讲完之后,大概我们公司从明天起,就会在某一个省,去路演,大概每天都是不同的城市,大概10个城市,上午一个、下午一个,连续跑五天,大概就这一次路演大概有12个项目,大概30亿的基金要推出来,这只是一个省的数字,现在就是这种需求,非常的强。另外,我们去路演要有投资人买,投资人今年对房地产理财产品的需求也是空前旺盛,过往主要几个原因,一个是目前强烈的通胀预期,大家都觉得不能再把钱放在银行里躺着了,因为一天天在缩水,在贬值,那么拿出来后又正好赶上股票市场不太争气,股票资金老百姓买了之后受伤得比较多。股票不好,想买房子也是原来一个重要的投资领域,正好赶上了限购
21、和限贷款,原来说买房还可以贷款,现在贷款不好贷,买房也不好买。这个时候由买房投资到买房地产理财产品投资,相对来说银行的其他参加,房地产私募基金这块还是比较有吸引力的。刚才讲了购房受限、银行自身的原来的信托、银行的理财、投到房地产的,现在少了,所以说在这种情况下,房地产基金的市场规模增长非常快。我去年年初做了一个预测,一个统计,不完全统计。我想这点是估算,从2010年年初100亿到2011年的1月份,大概市场成长到了500亿左右。我原来预测说我们市场可能有潜力在5年内达到5000亿,我感觉今年增长从我们自身一家公司的增长,我觉得今年上1000亿的可能性是非常大的,就是私募的房地产资金。现在有很多
22、传统的房地产企业,现在纷纷的合作,设立或者自己设立一些房地产人民币的基金,包括金帝这些,他们有的自己做,有的和人合作,多种形式都在进这个市场,在这个市场谁能找到好的项目,快速的在投资人心目中建立起信任,能够募集到资金,现在确实是黄金的发展时期。说了这么多好的人民币基金,确实我觉得至少从我个人来说,最近的压力空前的大。我感觉到虽然好像两头都很好,但是我觉得中间这段我们的压力总是吃紧,房地产投资的风险,确实在增加,过去的房地产项目,只要敢买,只要敢投都能赚钱,今年不一样,很多投资者找到我说愿意三分利、四分利都愿意要钱,但往往这样的项目不是三分利、四分利我不要,往往这种项目到了我们评审的时候过不了,
23、感觉有些项目资金压力太大,未来如果调控不放松,未来它的现金流这些确实面临问题,到期是否能够还款。我们现在感觉到,在这样风险面前,我们也觉得压力很大,所以措施就是项目选择上更需要谨慎。另外,对投资项目的风险措施,甚至的要更为严谨,后续监管也更要严格,通过这几方面的措施,我们希望在业务快速发展的同时,能够有效的控制风险,这些就是风险措施,传统的股权控制、土地抵押、股权质押等等,不一定全都用,有些是单个措施,有的是多个措施,有的是组合使用。除了对传统的房地产这种融资项目,我们严防死守加强监管,加强管理,我们今年提出来要寻找房地产投资的新蓝期,相对于传统的住宅地产,我们从去年开始就在研究未来几年的房地
24、产市场,我们提出可能要在以下的几个领域里要加大投入。首先,我们关注到保障房领域的投资机会,按照建设部的说法,全国今年的保障房投资要达到,预计达到1.3万亿,我们在算这个账,我们认为1.3万亿还是远远不够的。建设部的账是1.3万亿,中央政府从1030亿,地方政府筹措4000亿,剩下的8000亿还需要银行等其他方面筹措解决。其实算了这个账之后会发现,其实这1.3万亿只包含了建筑的费用,建安费,建设的费用,土地的成本还没有算在里面。但是对地方政府来说每一块地都不是白来的,都是要花钱的,原来到银行借了钱,原来有很大的一块收入,现在不仅收入没有了,还要贴进去,哪怕不算土地的成本价,不算原来的预期收益,这
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 中国房地产 金融 主题 论坛 次级 融资 实践
限制150内