金水岸项目策划实施方案32371.pdf
《金水岸项目策划实施方案32371.pdf》由会员分享,可在线阅读,更多相关《金水岸项目策划实施方案32371.pdf(50页珍藏版)》请在得力文库 - 分享文档赚钱的网站上搜索。
1、.金水岸策划方案 第一章 宏观环境分析 一、潍坊市宏观环境 潍坊市介绍:行政区划 潍坊市是沿海开放城市,辖四区六市二县,总面积 15860 平方公里,总人口 850 万。地理位置 潍坊市位于半岛东部,地跨东经 118。10,-102。01,北纬约 35。43,-37。26,海岸线 113 公里,东邻、,西靠、,是连接沿海与陆地区的交通枢纽城市。.1、近年城市投资建设发展状况 潍坊城市建设日新月异,2006 年中心城市建设投资比上年翻了一番。按照市委、市政府部署,2007 年潍坊城市建设工作,主要抓好四大重点。一、是全面推进城市社区建设,重点抓好背街小巷、旧小区、城中村和城乡结合部改造,中心城区
2、争取用三至五年的时间,完成社区改造任务,全面建设新型和谐社区,让更多的群众得到实惠,更好地享受到城市发展成果;二、是抓好白浪河综合整治,进一步完善设计,先完成治污、防渗、水坝、桥梁、驳岸、蓄水等基础工程,用三年左右时间,把白浪河建成旅游休闲、商业氛围、文化历史高度集中的滨水商业景观区,全面提升城市品位和档次;三、是加强城市公共服务设施建设,积极推进文化艺术中心、体育中心、公共卫生服务中心、公共行政服务中心、娱乐中心、金融中心、国际贸易中心等重点工程,突出特色,打造精品,促进社会全面协调发展;四、是完善市政基础设施,继续提升城市道路,配套完善城市管网、环卫设施和停车场站,高标准高档次改造福寿街,
3、拓宽改造东外环、北外环,综合整治潍胶路,打通东部、北部和南部外环线,构建起四通八达的城市交通网络。据了解,2007 年,围绕创建“国家园林城市”和“宜居城市”两大总目标,潍坊中心城区还要加强绿化,进一步增加城市绿量,不断提高绿化覆盖率,为市民创造更加优美宜人的城市环境。根据潍坊市委、市政府关于城市经济“四大板块”的规划布局,坚定不移地把服务业发展摆到首要位置,确立以打造现代化中央商务区为核心,集中建设世纪泰华商务广场、金融中心综合广场、恒易星.河商业广场“三大广场”,综合培育赛格数码港、北王国际汽配城、恒易星河国际轻纺城、康惠医药等“四大市场”,深度开发依托虞河、面河和白浪河进行配套设施建设的
4、“三条休闲娱乐带”。目前,天润佳湖、爱雷特会所等一批大型娱乐设施项目正在引进开发,年力争新增娱乐网点 150 处,营业额突破 10 亿元;盛世豪廷、泰华领域等 17处投资过亿元的商务楼宇建设,年总建筑面积将达到 150 万平方米;以市场、楼宇为载体的科技研发、广告创意、电子商务等高端服务业的快速引进,可入驻企业 1800 家。潍坊高新经济开发区围绕物流基础设施建设、物流信息平台搭建、物流业发展规划完善和物流资源整合等几个重点,现代物流业发展取得新的进展。鲁东物流中心已有 32 个项目落地,初步形成了以潍坊豪德贸易广场为龙头的现代物流发展格局。潍坊港物流基地通过不断完善扩建和对邻港物流园的规划,
5、功能不断提升。潍坊高新区物流基地出口加工物流、医药物流、国际货物物流、日用品物流、纺织品物流等物流功能区已基本形成。2、潍坊市经济发展状况 宏观经济健康协调平稳发展。初步核算,2008 年潍坊市生产总值(GDP)完成 2491.8 亿元,按可比价格比上年增长 13.2%;其中第一产业增加值 281.7 亿元,增长 5.7%;第二产业增加值 1455.0 亿元,增长 12.6%,其中工业增加值 1339.4 亿元,增长 12.8%;第三产业增加值755.1 亿元,增长 16.8%。一、二、三产业分别拉动 GDP 增长 0.6、7.5.和 5.1 个百分点。按常住人口计算,人均 GDP 达到 28
6、106 元(按年末汇率折算为 4112 美元),比上年增长 12.4%。三次产业结构调整为11.3:58.4:30.3。2008 年各县市区、市属开发区生产总值完成情况:潍城区 131.7亿元,寒亭区77.7亿元,坊子区66.2亿元,奎文区105.4亿元,青州市263.5 亿元,诸城市 362.6 亿元,寿光市 400.6 亿元,安丘市 142.7 亿元,高密市239.6亿元,昌邑市 192.5亿元,临朐县 113.5亿元,昌乐县128.5 亿元,高新技术产业开发区 125.7 亿元,滨海经济开发区 86.3亿元,经济技术开发区 22.8 亿元。企业上市工作取得新突破。全年共募集资金 78.9
7、 亿元。全年有歌尔声学、昱合股份、豪源集团等 3 家公司在境外上市;沃华医药、潍柴动力、晨鸣纸业和海龙等 4 家上市公司实现再融资。名牌创建工作有新突破。2008 年,全市新创 15 件中国驰名商标,新认定 41 件省著名商标,其中续展 28 件。到 2008 年底,全市共创 32件中国驰名商标,认定 200 件省著名商标。共有 10 个省政府质量管理奖、5 个地理标志保护产品,31 个中国名牌产品,51 个国家免检产品,201 个名牌产品,17 个服务名牌项目。非公有(民营)经济发展迅速。2008 年,全市非公有(民营)经济增加值完成 1376.1 亿元,比上年增长 15.3%,占 GDP
8、的比重由上年的54.0%上升到 55.2%;全市非公有(民营)经济户数 21.2 万户,增长.10.7%;从业人员 121.2 万人,增长 8.5%;注册资金 942.7 亿元,增长14.9%;纳税额 173.1 亿元,增长 20.0%,占全部税收比重 69.8%,提高了 0.5 个百分点。固定资产投资较快增长。2008 年,全市全社会固定资产投资完成 1523.4 亿元,比上年增长 26.1%。其中规模以上投资完成 1499.9亿元,增长 26.2%;规模以下投资完成 23.5 亿元,增长 22.0%。规模以上投资施工项目 4494 个,其中总投资过 1000 万元的项目 3046 个。在规
9、模以上投资中,一产投资完成 45.2 亿元,增长 130.4%;二产投资完成 646.8 亿元,增长 13.0%;三产投资完成 807.9 亿元,增长 138.7%。城镇投资完成 1174.5 亿元,增长 30.1%;农村投资完成 325.4 亿元,增长 18.0%。房地产开发投资较快增长。2008 年,全市共完成房地产开发投资196.4亿元,比上年增长25.4%,其中住宅投资150.1亿元,增长27.0%。全年商品房销售额 127.8 亿元,比上年增长 21.9%。地方财政收入稳步增长。2008 年,全市完成财政总收入 260 亿元,比上年增长 15.8%,其中,地方财政收入 132 亿元,
10、增长 19.3%,地方财政收入增幅高出全省平均水平 2.5 个百分点,列全省第 3 位。金融运行呈良好发展态势。2008 年,全市金融机构存、贷款总量大幅增加,经营效益明显提高,支持了全市经济又好又快发展。年末全市金融机构本外币各项存款余额2060.05亿元,比年初增加407.82亿.元,增长 24.7%。本外币储蓄存款余额 1332.46 亿元,比年初增加 287.36 亿元,增长 27.5%。金融机构各项贷款本外币余额 1513.4 亿元,比年初增加 302 亿元,增长 24.9%。二、城市规划发展目标 潍坊的城市性质定位为“以高新技术产业为主导,工业,商贸,旅游全面发展的现代化国际风筝城
11、”。具体分为“两中心、两基地、一枢纽”三个部分,“两中心”即世界风筝文化传播交流中心,半岛地区重要商贸物流中心;“两基地”即以海洋化工、动力机械、纺织和高新技术为基础的现代制造业基地,高级职业技术教育为特色的文化教育产业基地;“一枢纽”即联系半岛城市群的重要交通枢纽。1潍坊市整体布局 潍坊中心城总体布局“一心、一环、一轴、一廊”。“一心”,即四月河路、北宫街、路=健康街所围合的城市核心区,;“一环”,即长松路、玄武街、潍县路、宝通街组成的城市快速交通环;“一轴”,即由路为主的交通、发展轴。“一廊”,即由白浪河、虞河两侧绿化带及两河之间休闲绿地构成的生态绿化廊道。2潍坊市中心城区职能各异 中心城
12、区包括长松组团、中心组团、东南组团和出口加工组团共.四个组团。“长松组团”在发展无污染环境都市型工业基础的同时,将积极参与推动物流业成长,提高现有商业服务项目业设施水平面。“中心组团”将形成高级工程师商业区、金融中心,行政、商务中心,以及高级工程师文化娱乐场所、商务会展中心。“东南组团(高新区)”位于新华路以东,东外环以西,北外环以南,该项组团应积极参与接纳市级公共建设项目,加快生活服务设施建设水平面,发展成现代化园林式住区。“出口加工组团”将围绕出口加工区建设产业集群。市区交通 搞好市区东部潍(坊)日(照)铁路安丘火车站和车站广场建设,206 国道改道青云侧与铁路并行。下(营)小(关)路沿墨
13、溪河和老鼠岭西侧。市区道路按主要道路、次要道路、支路三级布局,主要道路系统由“六横五纵一环”:六横:南苑路、和平路、商场路、工农路、汶南路、206国道;五纵:华安路、兴安路、永安路、昌安路、顺安路;一环:外环路。到2010年,建成城区面积达到32平方公里,形成现代化的中等城市。三、潍坊市人口、经济状况与房地产供求情况 1、GDP、固定资产(亿元)2008 年潍坊市生产总值(GDP)完成 2491.8 亿元,按可比价格比上.年增长 13.2%;2、财政收入 2008年,全市完成财政总收入260亿元,比上年增长15.8%,其中,地方财政收入 132 亿元,增长 19.3%,地方财政收入增幅高出全省
14、平均水平 2.5 个百分点,列全省第 3 位。0501001502002502005年(141.6亿)2006年(177亿)2007年(208亿)图 1:潍坊市 2005、2006、2007 年财政收入图示 3、支出 2008 年全市城镇居民人均可支配收入 15691 元,比上年增长14.4%,城镇居民人均消费性支出 11575 元,增长 7.2%;.。图 1:潍坊市 2000-2006 年城镇居民可支配收入 4、人口环境(1)人口总量 潍坊为地级市,辖周边 6 区 2 县代管 6 市。面积 1.6 万平方公里,市区常住人口 108 万。截至 2008 年 6 月 30 日,潍坊市的户籍人口达
15、到 8630758 人,潍城区、奎文区、坊子区、寒亭区、高新区和经济开发区等六个区的总人口为 1521810 人,育龄妇女的人数为 171 万左右。另外,全市人口的男女性别比例为 109100,比男女性别比例 103100 到 107100之间的正常水平略高。单位(万人)22.07,22%26.27,26%38.57,39%13.08,13%18岁以下18-35岁35-60岁60岁以上 图示:潍坊市 2008 年各年龄人群分布图(2)年龄结构与家庭结构 6306 7307 7538 8500 9346 10318 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 2000 2
16、001 2002 2003 2004 2005 单 2006 10937.2 位(元).总人口中年龄结构为3.26人/户,郊区为4.1人/户。(3)人口发展规划“十一五”时期是潍坊城市化和城市现代化进入加快发展的关键时期。到 2010 年,全市城市化水平将达到 50%,中心市区人口规模达到 130 万人,届时,住宅刚性需求将是现在的一倍,市场对房地产项目的消化能力进一步加强。未来城市规划(1)城市化与中心城市人口规模根据人口综合预测法,潍坊市中心城市的总人口数 2010 年将达到 127 万人,2020 年将达到 179 万人;人口发展策略方面,将实行“合理疏导,向心集聚;企业集中,扩大就业;
17、制度保障,引流稳流;安定老龄,提高素质”的总体原则。5、供求 2006 年全市城建投资完成 32 亿元,其中潍坊市区完成城建投资 11 亿元。房地产开发投资较快增长,2006 年,全市共完成房地产开发投资 98.4 亿元,比上年增长 24.6%,其中住宅投资 64.1 亿元,增长 28.1%。全年商品房销售额 73.5 亿元,比上年增长 20.2%。施工面积 996 万平方米,全市房地产市场呈现出供需两旺、稳中有升的良好态势。2007 年潍坊市区施工面积为 686.5 万平米,竣工面积为 329.82万平米,分别比 2006 年增长了 31.5%和 3.7%,其中城中村改造和旧城改造施工面积占
18、到了 60%左右,村民安置和市民回迁居住性需求即.可消化该比例的大半强,婚房需求及城市化进程、工业的发展提速和外围布局所产生的新增人口居住需求强劲,此外的改善居住条件的需求也将是未来一个时期市场有力支撑。2007 年,全市共完成房地产开发投资 156.6 亿元,比上年增长59.1%,其中住宅投资118.3亿元,增长84.4%。全年商品房销售额104.8亿元,比上年增长 42.6%2008 年,全市共完成房地产开发投资 196.4 亿元,比上年增长25.4%,其中住宅投资 150.1 亿元,增长 27.0%。全年商品房销售额127.8 亿元,比上年增长 21.9%。6、商品房销售面积与销售额快速
19、增长 据统计,2007 年市区完成施工面积 650 万平方米,竣工面积 247万平方米,销售面积 117.28 万平方米,分别同比增长 57.77%、45%和20.8%。2008 年,新建商品房总量保持增长,市区商品房累计批准预售面积同比增长 51.9%。商品房销售总体呈上升态势,市区商品房预售备案面积同比增长 18.9%,市区商品房现房全年完成销售面积同比增长 39.4%;2008 年,市区新建商品房销售均价约 30003100 元/平方米左右,全年一直相对比较稳定,保持了供需平衡的稳定发展态势。2009 年潍坊市房产市场明显回暖,商品房市场供应充足,销售良.好,价格基本稳定。前三季度,市区
20、共批准商品房预售面积 341.73 万平方米,同比增长 50.82%;实际预售备案登记销售面积 154.08 万平方米,同比增长 77.59%;市区共完成二手房成交面积 76.26 万平方米,同比增长 38.44%;成交金额 17.24 亿元,同比增长 43.78%。1-9 月,全市房地产开发投资 198.4 亿元,增长 51.8%,比上半年提高 22.6 个百分点。全市房屋施工面积 2381.8 万平方米,增长 48.5%;竣工面积355.8 万平方米,增长 121.1%。2009 年 1-10 月,全市实际预售案登记销售面积 707.62 万平方米,同比增长 250.76%。1-10 月份
21、,全市共完成二手房成交面积 193.61 万平方米,同比增长 70.54%;成交额 38.88亿元,同比增长 65.82%。全市商品房住宅销售平均价格 2299 元/平方米,同比上升 5.46%;中心城区商品房住宅销售平均价格为 2887.23元/平方米,同比增长了 0.86%.第二章 安丘房地产市场特点分析 一、安丘房地产发展概述 1、房地产市场起步较晚 安丘的房地产开发处于初期的阶段,产品没有特色。近几年来,随着人民生活水平的提高,消费观念的改变,人们对生活环境、生活品质的要求越来越高,开发商开始引入先进的房地产开发理念,产品品质有所提升。目前,安丘房地产市场处于快速启动阶段,但由于起点较
22、低,相对潍坊全市各县市区的房价不高。2、市场管理不规 房地产政策、法规滞后,缺乏有效地指导和管理,政府操作的成分比较大。旧城改造缺乏整体规划,消费者的商品房消费意识比较淡薄,导致了市场发育程度低。安丘在房地产市场的运作中,不规因素很多,造成了市场不平等竞争、秩序混乱,制约了市场的良性发展。3、产品单一,设计理念较为保守 近两三年市场上的房地产产品单一性高,户型设计重复,产品同质化严重,面积集中在一定围,缺少选择性,虽然有个别项目引进一些先进的设计理念,但没有形成规模,因此难以引导市场消费。.4、楼盘无整体策划概念 就供给市场来看,安丘目前市场上的楼盘尤其是住宅楼盘基本无整体策划概念贯穿始终,往
23、往只是抄袭先进城市的一些做法,但又无法统领楼盘操作的全程,往往给人不伦不类的感觉。5、楼盘营销手法较为落后 在对安丘商品房市场的调查中,我们发现,安丘大部分商品房的上市销售,基本处于自然销售阶段,营销手法较为落后,或者说没有楼盘市场营销的概念。6、楼市供过于求,不少楼盘销售缓慢 安丘目前在建在售的楼盘超过 20 个,总建筑面积 100 多万平方米,由于近两年安丘区的商品房销售量每年仅 20 多万平方米,导致出现滞销。由于安丘的商品房滞销,。二、安丘房地产市场总体状况分析 安丘区房地产整体上市场供给充足,需求不旺,价格依然小步上涨,买方市场特征显著。因安丘与潍坊其他区域距离比较远,房地产市场没有
24、具有相互影响性。通过对安丘房地产市场、板块市场、项目本身及目标客户群的分析。安丘人对购买住宅的要求存在物美价廉的心理,现在因受国家政策的影响购买心理趋向于理性,对小区的环境、户型和物业管理有了很高的认识和更高的要求。所以目前刚刚进.驻的开发商也已经意识到这一点,都在努力提高自己的竞争门槛,对于住宅在目前供应量上看,已经可以满足寒亭人的需求,不过安丘域仍然有被政府规划做为住宅的地块。针对于商业地产,市场刚刚起步,目前的商业开发项目都集中在街。从市场反映情况看,商铺供应在安丘存在供求有待发展,而且从现有的商铺的出租情况、租金、经营业态以及安丘人的休闲生活要求和酒店宾馆的效益再来看,安丘商业地产市场
25、有一定的发展空间。三、安丘区房地产市场发展趋絷分析 商品住宅将是房地产市场大势所趋的发展方向,而且住宅市场的竞争也将愈演愈烈。根据市场分析预测安丘区的住宅市场将会有以下几方面的发展趋势:1、价格趋势 房地产市场均价在未来 23 年将平稳逐渐小幅上升,不会出现大幅度震荡。价格的两级分化还将加剧,高档精品住宅和低价楼盘可能会成为市场的主流。主要表现在:随着房地产市场深入发展,市民的居住观念将会发生改变,对二次置业需求愈加迫切,高档精品住宅能满足市场高收入者对生活品位的追求和全新生活方式的向往。而低价楼盘将面向广大中低收入家庭置业换房,市场潜力十分巨大。2、市场需求预测 目前安丘的房地产市场需求较为
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 金水 项目 策划 实施方案 32371
限制150内