促进住房供给控制房价的政策目标.docx
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1、 促进住房供给控制房价的政策目标 1引言 房地产业是一国经济的根底产业之一,由于产业规模大、关联度高,在国计民生中占有重要地位。房地产业的进展状况,尤其是房地产价格波动极易引起多个经济部门的连锁反响,对一国整体经济形成冲击。2023年世界性金融危机的导火索,就是美国房地产次贷危机。因此,保持房地产业稳步进展、使房价维持在合理区域内,就成为各国政府调控房地产市场的一项重要政策目标。我国从2023年开头将房地产业的调控目标由抑制房地产市场投资过热转向抑制房价过快上涨,并相继出台了一系列利率、信贷、税收等房价调控政策,这些政策对房价究竟产生了什么影响、是否取得了预期政策效应,值得我们关注和讨论。本文
2、选择19992023年期间我国利率政策、信贷政策和税收政策作为讨论对象,通过建立向量自回归模型和向量误差修正模型,将住房需求与住房供应同时引入一个模型,分析近12年来这些调控政策对住房价格变动的影响及其传导途径。 2模型选择与数据处理 2.1模型选择 讨论政策对房价的影响,大多数学者采纳Granger因果检验和向量自回归模型作为分析工具。本文选取向量自回归模型(VAR)讨论货币政策和税收政策对住房价格的影响。不管是货币政策(如利率和信贷政策)还是税收政策都是可选择的房价调控工具,利用这些政策工具可以调控房地产市场需求和供应,进而影响住房价格;但反过来,住房价格的变化也会影响调控政策的选择与实施
3、。就实施效果而言,利率、信贷、税收等变量具有现实联立性,分析时没有必要事先把这些变量区分为内生或外生变量。基于以上考虑,我们分别建立两个VAR模型,分析税收、利率、信贷政策对住房价格的影响效应:VAR模型1包含住房价格、需求、供应、利率和信贷变量;VAR模型2包含住房价格、需求、供应、税收变量,其中税收分为开发环节税收和保有环节税收两个变量。 2.2变量和数据选取 为了讨论这些政策对住房价格的长期影响和短期影响,选取我国1999年第1季度至2023年第4季度的数据,其中房价(HP)用商品住宅销售价格指数表示,需求变量(D)用住宅销售面积代替,供应变量(S)用住宅竣工面积表示,利率(R)以金融机
4、构中长期(13年)贷款利率表示,信贷规模变量(N)以房地产开发贷款中国内贷款表示,保有环节税收(TF)以房产税表示,开发环节税收(TK)以土地增值税和城镇土地使用税表示;商品住宅销售价格指数为季度同比数据。本文将其进展定基化处理,在可获得的月度环比数据(2023年7月至2023年12月)根底上依据各月环比指数推算出各月定基比指数,据此再得出各季度定基比指数;居住用地交易价格指数选取2023年第1季度至2023年第4季度环比指数,在此根底上推算出各季度定基比指数;两种指数都以1999年为基期。税收、需求、供应、信贷等变量均用以1999年为基期的CPI定基比进展平减后得到实际值,贷款利率减去当期C
5、PI上涨率,求得实际利率。此外,除贷款利率外,全部变量均采纳X12方法进展了季度调整,并取对数值以降低异方差影响;调整后的数据分别用LHP表示商品住宅销售价格指数、LD表示需求、LS表示供应、LTK表示开发环节税收、LTB表示保有环节税收、R表示贷款利率、LN表示国内贷款。模型中采纳的原始数据来自相关年度中国统计年鉴、国家统计数据库、中经网统计数据库、国家税务总局网站以及国研网统计数据库。 3模型估量及结果分析 3.1数据平稳性检验 在对各变量进展回归之前,为了避开变量不平稳产生虚假回归,先采纳ADF方法对各序列进展单位根检验。结果见表1。从表1数据可以看出,各变量在1%显著水平下都存在单位根
6、,说明原序列不平稳;贷款利率一阶差分变量在5%显著水平下拒绝存在单位根的假设,其余变量在1%显著水平下拒绝存在单位根的假设,说明各变量都是一阶差分平稳的,因此,需要对模型包含的变量进展协整检验,以检验变量之间是否存在长期均衡关系。 3.2协整检验 由表2可知,VAR模型1迹统计量101.49117大于69.81889、39.82752小于47.85613,说明在5%水平上显著,拒绝没有协整向量的假设,承受存在至多一个协整向量的假设,说明存在一个协整方程,且变量的长期均衡关系存在;VAR模型2存在两个协整方程,变量长期均衡关系也存在。 3.3模型结果 模型1是由住房价格、需求、供应、利率和贷款5
7、个变量建立的向量自回归模型(VAR),由协整检验分析可知模型变量间存在协整关系,于是可以建立水平变量的VAR模型,也可以建立向量误差修正模型(VEC);通过对VAR模型进展AR检验,可知单位根都在圆内,说明VAR模型稳定,因此可以直接建立向量自回归模型并进展脉冲响应函数分析。模型2是由住房价格、需求、供应、开发环节税收和保有环节税收5个变量建立的向量自回归模型(VAR),对模型进展协整检验后存在协整方程,说明变量之间具有长期均衡关系;通过对模型进展AR检验,可知模型有1个单位根在圆外,说明模型2不稳定;对模型2进展修正,建立向量误差修正模型(VEC)。对于误差修正模型中滞后阶数确实定,本文通过
8、对模型参加不同滞后期、依据AIC和SC统计量推断最正确滞后期为2,得到如下模型,其中模型误差修正项的数学表达式为:由VEC模型中误差修正项系数-0.082550、-0.848842、-0.003466可知,误差修正项对住房价格、需求和开发环节税收具有负向调整作用;系数1.314215、0.118149为正,说明误差修正项对供应和保有环节税收具有正向调整作用。 3.4脉冲响应函数分析 脉冲响应函数用以描述内生变量对自己或其他内生变量变化的反响以及路径变化。在图1至图3中,横轴表示滞后期间数(单位为季度)、纵轴表示住房价格、需求和供应变动百分率;实线表示各变量的脉冲响应轨迹,虚线表示响应函数值加减
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