旅游景区商业配套可行性研究报告.doc
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1、科左后旗宇泰房屋开发有限公司通辽市库伦旗三大寺扩建工程项目可行性研究报告2011年6月科左后旗宇泰房屋开发有限公司通辽市库伦旗三大寺扩建工程项目可行性研究报告编制单位:资质类型:甲级证书编号:总经理:编制人员:通辽市库伦旗三大寺扩建工程项目可行性研究报告目 录第1章 总论41.1项目基本情况41.2编制依据51.3可行性研究的主要范围61.4建设单位基本情况71.5项目基本情况71.6主要技术经济指标91.7结论与建议9第2章 项目建设必要性和可行性112.1项目背景112.2项目建设的必要性122.3项目建设的可行性13第3章 项目市场分析与价格定位153.1项目优势分析153.2市场供需及
2、前景分析153.3价格定位16第4章 建设条件174.1库伦旗概况174.2工程地质、水文地质情况204.3区域规划情况204.4交通情况214.5社会环境条件214.6公共设施条件214.6施工条件21第5章 项目总体规划和总体设计225.1规划依据225.2建设地址225.3项目规模225.4总体规划设计理念235.5总图布置235.6竖向布置255.7规划详表25第6章 建筑设计方案276.1设计依据276.2项目构成范围276.3建设标准276.4其他建设标准286.5装饰装修风格296.6主要建筑及质量数据30第7章 节能与节水327.1节能节水措施327.2节水措施32第8章 环境
3、影响评价338.1分析依据338.2项目建设对环境的影响338.3环境保护措施34第9章 组织机构和人员配置359.1组织机构359.2人员配置35第10章 项目实施进度安排36第11章 拆迁补偿方案3811.1项目区可补偿补助物明细3811.2补偿补助原则及价格3811.3拆迁补偿及补助价格一览表40第12章 投资分析4212.1估算依据4212.2土地及拆迁补偿费用4312.3前期费用4412.4基础设施建设费用4412.5建筑安装工程4512.6开发期税费4612.7其他费用4612.8销售费用4712.9管理费用4712.10其他不可预见费4712.11项目经营资金4712.12项目总
4、投资4712.13资产形成4812.14资金来源48第13章 财务分析5013.1基础数据说明5013.2收入估算5010.3出租和自营项目成本估算5313.4利润5313.5财务指标5413.5不确定性分析55第14章 结论5714.1推荐方案的总体描述5714.2结论与建议57土地及拆迁费用估算表59附表60前期费用估算表60基础设施建设费用估算表61建筑安装工程费用估算表62开发期税费估算表63工程建设其他费用估算表64经营资金估算表65项目投入资金估算汇总表66开发建设用款计划表67总投资计划与资金筹措表68固定资产折旧估算表69房屋销售收入与经营税金与附加估算表70出租收入与经营税金
5、与附加估算表71自营收入与经营税金与附加估算表72利润与利润分配表73项目投资现金流量表75项目资本金现金流量表77财务计划现金流量表79资产负债表81主要材料价格表83第1章 总论1.1项目基本情况1项目名称:通辽市库伦旗库三大寺扩建工程项目2项目承办单位:科左后旗宇泰房屋开发有限公司3项目负责人:单荣华4项目所在地区、地点:库伦镇三大寺北侧5建设内容:总建设面积7056.56。包括商业建筑3719.84 ,宾馆建筑2891.7,戏台附属建筑445.02,戏台96,以及道路、绿化、硬化、给排水、供热等。6投资规模:项目总投资2533.59万元。7资金构成:项目全部总投资2533.59万元,其
6、中开发建设投资1578.23万元,自营投资785.36万元,经营资金投入170万元。8资金筹措:项目总投资2533.59万元,建设单位全部自筹。9经济效益:项目全部完成后,可实现房地产销售收入2377.30万元,实现利润总额501.76万元,净利润376.32万元。自营部分正常年可实现自营收入260.9万元,利润总额65.03万元,净利润48.77万元,经营税金及附加15.67万元,土地增值税166.55万元。10项目期计算期15年。其中建设期2年,销售期3年(含建设期)。11可行性研究编制单位:1.2编制依据1 原国家计委、建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数(第二版)。2 通辽市人民政府
7、关于加快工业化、城镇化发展进程的实施意见,2001年10月。3 国务院关于西部大开发若干政策措施的实施意见,2002年。4 内蒙古自治区实施西部大开发战略规划纲要,2003年。5 通辽市人民政府西部大开发工程实施规划纲要,2003年。6 住建部关于落实新建住房结构比例要求的若干意见,2006年。7 中华人民共和国城市规划法8 城市居住区规划设计规范,GB50180-939 内蒙古城市规划管理技术导则10 库伦旗城镇总体规划设计方案11 国家现行的财会、税收政策。12 国家有关技术标准及规范。13 建设单位提供的其它有关资料。1.3可行性研究的主要范围受项目承办单位的委托,我公司会同有关部门和相
8、关单位,对项目涉及的有关问题进行了认真的调查和分析,并在企业已有工作的基础上,根据当地的发展规划,按照建设项目经济评价方法与参数、可行性研究与项目评价、投资项目可行性研究指南以及国家和行业的有关规定,编制了本项目的可行性研究报告。本可研报告编制范围包括:1项目建设的可行性与必要性2项目市场分析及价格定位3建设条件4项目规划设计5建筑设计方案6节能与节水7环境影响评价8组织机构与人员配置9项目实施进度10. 投资分析11财务分析12政策影响评价1.4建设单位基本情况科左后旗宇泰房屋开发有限公司成立于2006年10月,是一家注册资金1000万元,开发资质为四级,公司下设工程预算部、安全质量部、售楼
9、中心、塑钢车间等部门。属股份制企业。公司有董事长、总经理、财务主管等领导,下设工程部、财务部、行政部、销售部、拆迁办等业务部门,现有工程技术人员6人,财务专业人员2人,行政文秘等专业人员1人,拆迁专业人员2人,专职销售人员2人及其他服务人员。公司成立以来,在房地产竞争激烈的情况下,坚持诚信经营、客户至上的理念,不断创新、抢抓机遇,以建筑精品、绿色环保、创最佳人居环境为目标,坚持以人为本,一切为客户着想、一切让业主满意,先后开发了星星家园小区,建筑面积16000平米,迎宾小区32460平米,金鑫家园小区45000平米。均成为业内经典之作,在房地产内树立了良好的口碑和形象。1.5项目基本情况1项目
10、位置本工程建于库伦旗三大寺北侧,西北角与安代广场相临,东西北三面均为住宅小区。规划占地面积7479.45。 本项目位库伦镇老城区,三大寺北侧,安代广场西南侧,是目前库伦旗的活动中心。区域内市政设施配套齐全,交通便利,基础设施条件和煤、电、水资源条件能够满足项目要求。2.区域基础条件供电:项目区内电力资源丰富,供电设施齐全,年用电负荷达到45900KVA,年供电量为18443万千瓦时。供水:市政供水网络齐全。能够完成保证本项目建成后的用水。采暖:由库伦旗供热公司集中供给。水温可达6080,室内温度不低于18,采暖期6个月。项目新增采暖面积7056.56。通讯:项目区拥有中国移动、中国联通、中国电
11、信等较大通讯网络,通讯设施齐备,信息渠道方便快捷,能够满足入驻单位对各种信息的需要,可提供国内、国际电话服务、移动通讯服务及电报、传真、信息数据传输业务。3规划情况总建筑面积7056.56,商业建筑3719.84 ,宾馆建筑2891.7,戏台附属建筑445.02,戏台96。容积率为0.94,建筑密度为0.54。1.6主要技术经济指标序号项目单位数值 1占地面积7479.452建筑数据7056.562.2商业区3719.842.3宾馆2891.72.4戏台附属建筑445.022.5戏台962.6容积率0.942.7建筑密度0.543商铺数量个444宾馆房间数个365总投资万元2533.595.1
12、开发建设投资万元1578.23自营固定资产投资万元785.365.2经营资金万元1706经营指标6.1营业收入(经营期平均)万元501.166.2营业税金及附加(经营期平均)万元29.006.3土地增值税万元166.556.4利润总额(经营期平均)万元139.256.5所得税(经营期平均)万元23.146.6税后利润(经营期平均)万元116.126.7销售利润率%27.79%6.8投资利润率%5.16%6.9 财务内部收益率(所得税前)%31.39%6.10财务净现值(所得税前)万元457.476.11投资回收期(所得税前)年2.936.12资本金收益率%21.50%6.13总投资收益率%5.
13、16%6.14项目资本金净利润率%23.17%1.7结论与建议本项目是库伦镇城市功能发展需要,是库伦镇旅游文化功能打造的一个支撑性项目。本项目的主要目的是进一步强化库伦镇的社会功能,通过社会功能的完善,加快城市的发展步伐,推进库伦镇的快速城市建设。本项目建设总投资2533.59万元。项目建设期2年,销售期3年(含建设期)。项目全部完成后,可实现房地产销售收入2377.30万元,实现利润总额501.76万元,净利润376.32万元。自营部分正常年可实现自营收入260.9万元,利润总额65.03万元,净利润48.77万元,经营税金及附加15.67万元,土地增值税166.55万元。财务评价结果,本项
14、目全部投资财务内部收益率为31.39%(税前),财务净现值457.47万元(ic=13%)。综上所述,本项目各项指标较好,在财务和建设条件方面可行,社会效益显著,对库伦旗的经济和社会发展将有很大的推动作用,建议采取措施,尽快实施。第2章 项目建设必要性和可行性2.1项目背景近年来,库伦旗旗委、旗政府高度重视发展旅游业,把旅游业作为推进县域经济调整转型中的新型朝阳产业来重点培育,为了进一步提高景区品位和接待服务水平,营造更舒适、更安全的旅游环境,使景区更好地为游客服务,库伦三大寺在各级党委、政府的高度重视和支持下,在自治区旅游主管部门的帮助指导下,积极开展了创建国家AAAA级旅游景区的各项工作。
15、三大寺所在的库伦旗曾经是一个实行政教合一体制的喇嘛旗,距今有近400年的历史。当时大大小小二十几座庙宇全集中在库伦镇内,曾一度成为东北地区宗教活动中心,其中库伦“三大寺”(兴源寺、福缘寺、象教寺)1985年被自治区人民政府公布为区级重点文物保护单位,2006年6月被确定为国家级重点文物保护单位。三大寺景区开发建设以来,库伦旗委、旗政府在财力有限的情况下,多方筹集资金,对“三大寺”景区进行了整体改造,彰显了三大寺的宗教文化魅力。同时,严格按照旅游区(点)质量等级的划分与评定标准,狠抓旅游基础设施建设,提高服务质量,美化景区景点环境,丰富旅游内容,强化宗教活动功能,为三大寺成功创建国家AAAA级旅
16、游景区奠定了良好的基础。2010年通过举办库伦三大寺宗教旅游文化节、旅游资源推荐会、诵经法会、吗呢法会、庙会等文化活动,拍摄制做了三大寺宣传光盘漠南名刹库伦三大寺,印制了三大寺宣传资料,进行了广泛宣传,进一步提升了三大寺的知名度和影响力,使库伦旅游业呈现出蓬勃发展的势头。现在的库伦三大寺正以“晨钟暮鼓、香烟缭绕”的面貌展现给游客。截至目前,三大寺共接待游客13万人次,实现收入8000多万元,旅游业正在成为库伦的一大特色产业和新的经济增长点。库伦三大寺被评定为国家AAAA级旅游景区,进一步提高了知名度和影响力,对增强对外的吸引力和市场竞争力将继续起到积极的推动作用,也必将成为展示宗教旅游文化的重
17、要窗口。2.2项目建设的必要性2.2.1是提高旅游配套水平的需要通过本次建设,可以在一定程度上提高旅游配套水平,在宗教旅游的基础,通过文化展示、特色商品配套和特色接待,更进一步打造整体的旅游印象,提高对游客的吸引力和容纳力,也有助于提高旅游的形象宣传水平。2.2.2是打造库伦特色经济的需要宗教旅游,是发挥库伦旗400多年宗教文化积淀的一个特色项目,是库伦旗的特色经济。通过本次扩建,在更大程度上扩大规模,有效配套,使三大寺景区的功能进一步完善,使特色经济的水平进一步提高,对于打造库伦旗特色经济名片将起到非常积极的推动作用。2.2.3是提高库伦旗整体城市功能和水平的需要通过本次三大寺的扩建,不但提
18、高了旅游接待和配套水平,还在一定程度上完善了健全了城市功能,对于美化城市环境、浓化城市商业氛围、打造库伦旗旅游型城市功能,都将发挥非常大的实质性作用。2.2.4是提升区域旅游层次的需要同时,本项目位于大青沟、八百里瀚海、三大寺旅游区线上,并且居于此线的中心位置,是目前通辽市旅游的最热点区域。本项目的建设有效强化这一区域的旅游价值和吸引力,提高旅游和特色文化展示的层次。2.3项目建设的可行性根据目前库伦的经济发展水平和特色经济的发展构思,围绕三大寺这个核心,积极扩大影响、打造城市功能、形成旅游氛围、提升城市品味,是一个极具其有特色和发展前景前、绿色、环保的产业。符合国家关于产业发展的政策要求,符
19、合城市的定位,具有极强的可行性。第3章 项目市场分析与价格定位3.1项目优势分析本项目是三大寺旅游景区项目的配套项目,位于三大寺北部,安代广场东南部,是库伦旗人流活动中心与旅游中心的结合部,地理位置得天独厚。对于库伦本地人而言,这里是一个游玩购物的绝佳去处,是由安代广场至三大寺的人流通道,通道经济效果明显。对于外地游客而言,是三大寺旅游中购物、欣赏特色地域文化、演艺和住宿的最佳位置,并能通过此通道,向库伦镇的城市中心移动,拉动人流向库伦镇的北部商业中心转移,对于打造整个库伦旗的旅游氛围将起到至关重要的连接作用。3.2市场供需及前景分析对于市场的需求而言,由于库伦旗着力打造旅游型城市的发展思路和
20、三大寺影响的进一步扩大,项目区的建设必将成为集旅游和商业为一体的区域。依附于南部三大寺的旅游,接通于北部城市人流重要区域,这里将成为库伦旗的一个新的商业重点部位。目前,库伦旗的特色旅游商业零散地分布于镇内各处,无法集中。通过本次建设,必将会把这些特色商业吸纳入这个商业圈。同时,通过宾馆的建设,与三大寺相呼应,这里也必将拉动相当大部分餐饮企业的入驻。而且,库伦旗目前最大的演艺平台的搭建,吸纳力将会更强,更有助于构助和打造商业与文化氛围,使项目区形成库伦旗的人流中心和商业中心。由此可以看出,商业价值、地域价值、文化特色、功能作用等方面作用,使项目区具备着库伦镇其他商业地带无法比拟的先天优势,市场的
21、需求态势将随着优势的形成,成为库伦旗独一无二的黄金地段。市场需求旺盛。3.3价格定位通过对库伦旗商业区域地产价格的分析,综合旅游配套建设的功能作用,以极其他可应用条件,包括通道作用、特色文化产业区、特色餐馆和商品区的特点,我们对本项目外售商用房的价格进行了科学定位。临街店铺营业房:6500元/m2;内部店铺营业房:5500元/m2;第4章 建设条件4.1库伦旗概况本项目位于库伦旗库伦镇,库伦镇位于库伦旗的中部。属黄土丘陵区,养畜牧河南缘,铁牛河流域,介于低山坨沼之间,高程一般在210-460m之间,地形呈微波状起伏,高差3-6m。地表多为黄土状堆积物,结构疏松,风势强烈,冲沟十分发育。最深陡坎
22、可达百余米。项目区地表水资源较为丰富,养畜牧河、铁牛河、厚的河、查干河等四条较大河流从旗境内流过。河流总长217公里,流域面积2549平方公里,平均流径深94.5mm,年径流量2.538亿立方米。地下水受地形、地貌、地质结构和岩性的控制,其形成、分布、埋藏均有明显差异。养畜牧河以北的坨沼区,第四纪松散岩类孔隙水含量丰富,单井昌涌水量可达1010.4吨-4806吨;厚的河沿岸河谷地带松散岩类空隙与风化带网状裂隙混合潜水含量适中;低山、黄土丘陵地带的碳酸盐岩类隙溶洞水和基岩裂隙水含量贫乏。库伦境内交通极为便利,现有公路总里程1382公里,其中:等级公路570公里(油路210公里、砂石路360公里)
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