物业管理法规概论.pptx
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1、 物业管理法规概述物业管理法规概述 我国物业管理法制建设的现状我国物业管理法制建设的现状 我国物业管理法制建设的过程我国物业管理法制建设的过程 CHAPTER FOUR PROPERTY MANAGEMENT LAWS®ULATIONS内容扩展与案例分析内容扩展与案例分析第1页/共103页CHAPTER FOUR PROPERTY MANAGEMENT LAWS®ULATIONS我国物业管理法规体系的构成;我国物业管理法规体系的构成;我国物业管理法规体系的构成;我国物业管理法规体系的构成;物业管理法律关系;物业管理法律关系;物业管理法律关系;物业管理法律关系;建筑物区分所有权;建筑
2、物区分所有权;建筑物区分所有权;建筑物区分所有权;物业管理纠纷解决的法律依据。物业管理纠纷解决的法律依据。物业管理纠纷解决的法律依据。物业管理纠纷解决的法律依据。第2页/共103页第3页/共103页第4页/共103页 作为法律规范体系中的作为法律规范体系中的一种,物业管理法规是指调一种,物业管理法规是指调整物业管理活动各方权利和整物业管理活动各方权利和义务的法律规范的总称。义务的法律规范的总称。物业管理法规是开展物物业管理法规是开展物业管理活动、维护业主和物业管理活动、维护业主和物业服务企业合法权益的前提业服务企业合法权益的前提和保障。和保障。广义广义广义广义狭义狭义狭义狭义第5页/共103页
3、 作为法律规范体系中的作为法律规范体系中的一种,物业管理法规是指调一种,物业管理法规是指调整物业管理活动各方权利和整物业管理活动各方权利和义务的法律规范的总称。义务的法律规范的总称。物业管理法规是开展物物业管理法规是开展物业管理活动、维护业主和物业管理活动、维护业主和物业服务企业合法权益的前提业服务企业合法权益的前提和保障。和保障。广义广义广义广义狭义狭义狭义狭义 即物业管理法规体系,包括:即物业管理法规体系,包括:即物业管理法规体系,包括:即物业管理法规体系,包括:l l专门性的物业管理法规专门性的物业管理法规专门性的物业管理法规专门性的物业管理法规l l与物业管理相关的其他法律规范与物业管
4、理相关的其他法律规范与物业管理相关的其他法律规范与物业管理相关的其他法律规范第6页/共103页 作为法律规范体系中的作为法律规范体系中的一种,物业管理法规是指调一种,物业管理法规是指调整物业管理活动各方权利和整物业管理活动各方权利和义务的法律规范的总称。义务的法律规范的总称。物业管理法规是开展物物业管理法规是开展物业管理活动、维护业主和物业管理活动、维护业主和物业服务企业合法权益的前提业服务企业合法权益的前提和保障。和保障。广义广义广义广义狭义狭义狭义狭义 仅指物业管理的专门性法规:仅指物业管理的专门性法规:仅指物业管理的专门性法规:仅指物业管理的专门性法规:物业管理条例物业管理条例物业管理条
5、例物业管理条例(2003200320032003、2007200720072007)与之相配套的部门规章和地方性法规、与之相配套的部门规章和地方性法规、与之相配套的部门规章和地方性法规、与之相配套的部门规章和地方性法规、规章规章规章规章第7页/共103页第8页/共103页由全国人大、国务院及其各部委制定发由全国人大、国务院及其各部委制定发由全国人大、国务院及其各部委制定发由全国人大、国务院及其各部委制定发布的关于物业管理的法律、法规、部门规布的关于物业管理的法律、法规、部门规布的关于物业管理的法律、法规、部门规布的关于物业管理的法律、法规、部门规章和其他规范性文件,例如:章和其他规范性文件,例
6、如:章和其他规范性文件,例如:章和其他规范性文件,例如:物权法物权法物权法物权法 物业管理条例物业管理条例物业管理条例物业管理条例 物业服务企业资质管理办法物业服务企业资质管理办法物业服务企业资质管理办法物业服务企业资质管理办法、业主业主业主业主大会和业主委员会指导规则大会和业主委员会指导规则大会和业主委员会指导规则大会和业主委员会指导规则第9页/共103页由地方人大和政府制定发布的有关物业由地方人大和政府制定发布的有关物业由地方人大和政府制定发布的有关物业由地方人大和政府制定发布的有关物业管理的地方性法规、规章及其他规范性文管理的地方性法规、规章及其他规范性文管理的地方性法规、规章及其他规范
7、性文管理的地方性法规、规章及其他规范性文件,例如:件,例如:件,例如:件,例如:山西省物业管理条例山西省物业管理条例山西省物业管理条例山西省物业管理条例 太原市普通住宅物业服务等级与收费标太原市普通住宅物业服务等级与收费标太原市普通住宅物业服务等级与收费标太原市普通住宅物业服务等级与收费标准准准准第10页/共103页与物业管理有关但不单纯为物业管理制定的法规。与物业管理有关但不单纯为物业管理制定的法规。与物业管理有关但不单纯为物业管理制定的法规。与物业管理有关但不单纯为物业管理制定的法规。根本法:是整个物业管理法律体系的纲领性法规,如根本法:是整个物业管理法律体系的纲领性法规,如根本法:是整个
8、物业管理法律体系的纲领性法规,如根本法:是整个物业管理法律体系的纲领性法规,如民法通则民法通则民法通则民法通则、物权法物权法物权法物权法。相关法:从不同角度涉及物业管理的法规,是物业管理法律体系的有机相关法:从不同角度涉及物业管理的法规,是物业管理法律体系的有机相关法:从不同角度涉及物业管理的法规,是物业管理法律体系的有机相关法:从不同角度涉及物业管理的法规,是物业管理法律体系的有机组成部分,如组成部分,如组成部分,如组成部分,如城乡规划法城乡规划法城乡规划法城乡规划法、城市房地产管理法城市房地产管理法城市房地产管理法城市房地产管理法。第11页/共103页即狭义的物业管理法规,是专为物业管理制
9、定的各种法律、法即狭义的物业管理法规,是专为物业管理制定的各种法律、法即狭义的物业管理法规,是专为物业管理制定的各种法律、法即狭义的物业管理法规,是专为物业管理制定的各种法律、法规、规章及其他规范性文件。规、规章及其他规范性文件。规、规章及其他规范性文件。规、规章及其他规范性文件。第12页/共103页由国家或地方制定发布的物业管理一般性法规,是其他物业管由国家或地方制定发布的物业管理一般性法规,是其他物业管由国家或地方制定发布的物业管理一般性法规,是其他物业管由国家或地方制定发布的物业管理一般性法规,是其他物业管理法规的立法基础。理法规的立法基础。理法规的立法基础。理法规的立法基础。国家级的如
10、国家级的如国家级的如国家级的如物业管理条例物业管理条例物业管理条例物业管理条例 地方性的如地方性的如地方性的如地方性的如山西省物业管理条例山西省物业管理条例山西省物业管理条例山西省物业管理条例。第13页/共103页物业管理基本法规的细化和深化。物业管理基本法规的细化和深化。物业管理基本法规的细化和深化。物业管理基本法规的细化和深化。国家级的如国家级的如国家级的如国家级的如物业服务企业资质管理办法物业服务企业资质管理办法物业服务企业资质管理办法物业服务企业资质管理办法、业主大会和业主大会和业主大会和业主大会和业主委员会指导规则业主委员会指导规则业主委员会指导规则业主委员会指导规则、住宅专项维修资
11、金管理办法住宅专项维修资金管理办法住宅专项维修资金管理办法住宅专项维修资金管理办法、物业服务收费管理办法物业服务收费管理办法物业服务收费管理办法物业服务收费管理办法;地方性的如地方性的如地方性的如地方性的如太原市普通住宅物业服务等级与收费标准太原市普通住宅物业服务等级与收费标准太原市普通住宅物业服务等级与收费标准太原市普通住宅物业服务等级与收费标准。第14页/共103页物业管理的完整模式包括物业管理前期介入物业管理的完整模式包括物业管理前期介入物业管理的完整模式包括物业管理前期介入物业管理的完整模式包括物业管理前期介入物业移交接营物业移交接营物业移交接营物业移交接营物业(后期)管理。涉及这一阶
12、段的法规多为物业管理相关性法物业(后期)管理。涉及这一阶段的法规多为物业管理相关性法物业(后期)管理。涉及这一阶段的法规多为物业管理相关性法物业(后期)管理。涉及这一阶段的法规多为物业管理相关性法规。规。规。规。如如如如城市房地产开发经营管理条例城市房地产开发经营管理条例城市房地产开发经营管理条例城市房地产开发经营管理条例、建设工程质量管理条建设工程质量管理条建设工程质量管理条建设工程质量管理条例例例例、商品房销售管理办法商品房销售管理办法商品房销售管理办法商品房销售管理办法、商品住宅实行住宅质量保证商品住宅实行住宅质量保证商品住宅实行住宅质量保证商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度
13、的规定书和住宅使用说明书制度的规定书和住宅使用说明书制度的规定书和住宅使用说明书制度的规定(“二书二书二书二书”)、)、)、)、房屋接管验房屋接管验房屋接管验房屋接管验收标准收标准收标准收标准等。等。等。等。第15页/共103页第16页/共103页第17页/共103页 物业管理法规所规定的物业管理法律关系的参与物业管理法规所规定的物业管理法律关系的参与物业管理法规所规定的物业管理法律关系的参与物业管理法规所规定的物业管理法律关系的参与者,主要包括:者,主要包括:者,主要包括:者,主要包括:K建设单位建设单位建设单位建设单位K业主(及业主大会、业主委员会)业主(及业主大会、业主委员会)业主(及业
14、主大会、业主委员会)业主(及业主大会、业主委员会)K物业服务企业物业服务企业物业服务企业物业服务企业K物业使用人物业使用人物业使用人物业使用人K行政管理机关行政管理机关行政管理机关行政管理机关K其他相关机构其他相关机构其他相关机构其他相关机构第18页/共103页 物业管理法规所规定的物业管理法律关系的参与物业管理法规所规定的物业管理法律关系的参与物业管理法规所规定的物业管理法律关系的参与物业管理法规所规定的物业管理法律关系的参与者,主要包括:者,主要包括:者,主要包括:者,主要包括:J建设单位建设单位建设单位建设单位K业主(及业主大会、业主委员会)业主(及业主大会、业主委员会)业主(及业主大会
15、、业主委员会)业主(及业主大会、业主委员会)K物业服务企业物业服务企业物业服务企业物业服务企业K物业使用人物业使用人物业使用人物业使用人K行政管理机关行政管理机关行政管理机关行政管理机关K其他相关机构其他相关机构其他相关机构其他相关机构物业所有权的原始取得者,经房地产交易建物业所有权的原始取得者,经房地产交易建物业所有权的原始取得者,经房地产交易建物业所有权的原始取得者,经房地产交易建设单位将产权转移给新的物业权利人。设单位将产权转移给新的物业权利人。设单位将产权转移给新的物业权利人。设单位将产权转移给新的物业权利人。前期物业管理阶段,由建设单位选聘物业服前期物业管理阶段,由建设单位选聘物业服
16、前期物业管理阶段,由建设单位选聘物业服前期物业管理阶段,由建设单位选聘物业服务企业,制定临时管理规约。务企业,制定临时管理规约。务企业,制定临时管理规约。务企业,制定临时管理规约。(商品房销商品房销商品房销商品房销售管理办法售管理办法售管理办法售管理办法第七条:商品房现售条第七条:商品房现售条第七条:商品房现售条第七条:商品房现售条件)件)件)件)法定期限内法定期限内法定期限内法定期限内(二书二书二书二书、建设工程质量建设工程质量建设工程质量建设工程质量管理条例管理条例管理条例管理条例),建设单位对其销售的商品房,建设单位对其销售的商品房,建设单位对其销售的商品房,建设单位对其销售的商品房屋承
17、担保修责任。屋承担保修责任。屋承担保修责任。屋承担保修责任。第19页/共103页 物业管理法规所规定的物业管理法律关系的参与物业管理法规所规定的物业管理法律关系的参与物业管理法规所规定的物业管理法律关系的参与物业管理法规所规定的物业管理法律关系的参与者,主要包括:者,主要包括:者,主要包括:者,主要包括:J建设单位建设单位建设单位建设单位J业主(及业主大会、业主委员会)业主(及业主大会、业主委员会)业主(及业主大会、业主委员会)业主(及业主大会、业主委员会)K物业服务企业物业服务企业物业服务企业物业服务企业K物业使用人物业使用人物业使用人物业使用人K行政管理机关行政管理机关行政管理机关行政管理
18、机关K其他相关机构其他相关机构其他相关机构其他相关机构业主是物业所有权人,按其拥有的物业所有权状况,业主是物业所有权人,按其拥有的物业所有权状况,业主是物业所有权人,按其拥有的物业所有权状况,业主是物业所有权人,按其拥有的物业所有权状况,又可分为独立所有权人和区分所有权人。现代物业区又可分为独立所有权人和区分所有权人。现代物业区又可分为独立所有权人和区分所有权人。现代物业区又可分为独立所有权人和区分所有权人。现代物业区域各业主的权利形态一般为域各业主的权利形态一般为域各业主的权利形态一般为域各业主的权利形态一般为区分所有权区分所有权区分所有权区分所有权。全体业主通过召开业主大会、选举业主委员会
19、来实全体业主通过召开业主大会、选举业主委员会来实全体业主通过召开业主大会、选举业主委员会来实全体业主通过召开业主大会、选举业主委员会来实施自治管理。施自治管理。施自治管理。施自治管理。第20页/共103页 物业管理法规所规定的物业管理法律关系的参与物业管理法规所规定的物业管理法律关系的参与物业管理法规所规定的物业管理法律关系的参与物业管理法规所规定的物业管理法律关系的参与者,主要包括:者,主要包括:者,主要包括:者,主要包括:J建设单位建设单位建设单位建设单位J业主(及业主大会、业主委员会)业主(及业主大会、业主委员会)业主(及业主大会、业主委员会)业主(及业主大会、业主委员会)J物业服务企业
20、物业服务企业物业服务企业物业服务企业K物业使用人物业使用人物业使用人物业使用人K行政管理机关行政管理机关行政管理机关行政管理机关K其他相关机构其他相关机构其他相关机构其他相关机构物业服务企业,是指依法设立、具有独立法人资物业服务企业,是指依法设立、具有独立法人资物业服务企业,是指依法设立、具有独立法人资物业服务企业,是指依法设立、具有独立法人资格,从事物业管理服务活动的企业。格,从事物业管理服务活动的企业。格,从事物业管理服务活动的企业。格,从事物业管理服务活动的企业。物业服务企业根据物业服务合同接受业主或者业物业服务企业根据物业服务合同接受业主或者业物业服务企业根据物业服务合同接受业主或者业
21、物业服务企业根据物业服务合同接受业主或者业主委员会或者建设单位的委托,依照法律规定和主委员会或者建设单位的委托,依照法律规定和主委员会或者建设单位的委托,依照法律规定和主委员会或者建设单位的委托,依照法律规定和合同约定,对物业进行管理、并为业主及物业使合同约定,对物业进行管理、并为业主及物业使合同约定,对物业进行管理、并为业主及物业使合同约定,对物业进行管理、并为业主及物业使用人提供相应的服务。用人提供相应的服务。用人提供相应的服务。用人提供相应的服务。第21页/共103页 物业管理法规所规定的物业管理法律关系的参与物业管理法规所规定的物业管理法律关系的参与物业管理法规所规定的物业管理法律关系
22、的参与物业管理法规所规定的物业管理法律关系的参与者,主要包括:者,主要包括:者,主要包括:者,主要包括:J建设单位建设单位建设单位建设单位J业主(及业主大会、业主委员会)业主(及业主大会、业主委员会)业主(及业主大会、业主委员会)业主(及业主大会、业主委员会)J物业服务企业物业服务企业物业服务企业物业服务企业J物业使用人物业使用人物业使用人物业使用人K行政管理机关行政管理机关行政管理机关行政管理机关K其他相关机构其他相关机构其他相关机构其他相关机构即物业承租人,或其他的物业实际使用人。即物业承租人,或其他的物业实际使用人。即物业承租人,或其他的物业实际使用人。即物业承租人,或其他的物业实际使用
23、人。物业使用人与建设单位、物业服务企业没有直接关物业使用人与建设单位、物业服务企业没有直接关物业使用人与建设单位、物业服务企业没有直接关物业使用人与建设单位、物业服务企业没有直接关系,不具有系,不具有系,不具有系,不具有成员权成员权成员权成员权,一般不参加业主大会与业主委,一般不参加业主大会与业主委,一般不参加业主大会与业主委,一般不参加业主大会与业主委员会。员会。员会。员会。第22页/共103页 物业管理法规所规定的物业管理法律关系的参与物业管理法规所规定的物业管理法律关系的参与物业管理法规所规定的物业管理法律关系的参与物业管理法规所规定的物业管理法律关系的参与者,主要包括:者,主要包括:者
24、,主要包括:者,主要包括:J建设单位建设单位建设单位建设单位J业主(及业主大会、业主委员会)业主(及业主大会、业主委员会)业主(及业主大会、业主委员会)业主(及业主大会、业主委员会)J物业服务企业物业服务企业物业服务企业物业服务企业J物业使用人物业使用人物业使用人物业使用人J行政管理机关行政管理机关行政管理机关行政管理机关K其他相关机构其他相关机构其他相关机构其他相关机构物业管理活动虽然主要通过业主与物业服务物业管理活动虽然主要通过业主与物业服务物业管理活动虽然主要通过业主与物业服务物业管理活动虽然主要通过业主与物业服务企业两个平等主体签订的物业服务合同开展。企业两个平等主体签订的物业服务合同
25、开展。企业两个平等主体签订的物业服务合同开展。企业两个平等主体签订的物业服务合同开展。但政府行政管理部门如建设、公安、消防、但政府行政管理部门如建设、公安、消防、但政府行政管理部门如建设、公安、消防、但政府行政管理部门如建设、公安、消防、环保机关等基于行政职权也会介入其中,对各环保机关等基于行政职权也会介入其中,对各环保机关等基于行政职权也会介入其中,对各环保机关等基于行政职权也会介入其中,对各方行为进行监督、管理和指导。方行为进行监督、管理和指导。方行为进行监督、管理和指导。方行为进行监督、管理和指导。第23页/共103页 物业管理法规所规定的物业管理法律关系的参与物业管理法规所规定的物业管
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