不懂这些,就不要做房地产营销策划了.doc
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1、不懂这些,就不要做房地产营销策划了!房地产营销策划要做的事情就是针对一个房地产项目:首先要告诉小伙伴们,我们这个项目准备修成什么模样, 万象城是一个模样,太古广场又是个模样,万达广场又是另一个模样,即所谓“指明方向”;然后再描绘这个模样里面准备装些什么东西,准备怎么卖, 定价多少钱卖,甚至细致到某个部位的材料选型,某个广告语的措辞等,即所谓“描绘路线”。但是你不能只给结论,不给理由,所以才有市场分析,客 户调研等等,告诉老板,我得出这个结论是有原因的,因 为什么什么,所以我们选择了走这条路,放弃了走那条路。综上,房地产营销策划就是做这么简单的事情:指明方向, 描绘路线。房地产营销策划需要哪些知
2、识?房地产营销策划需要哪些知识?做房地产营销策划,涉猎的知识应该多多益善,特别是在 房地产这个行业,你懂得越多,你就越有话语权。镜头转向某地产公司会议室:前期部:不好意思,兄弟们,这块地当时举牌的时候,遇到隔壁是个土豪,弄死不肯让步,跟我们玩“血战到底”,好在我们最后顶住了压力,地是啃下来了,就是地价有点 贵。小伙伴们:哎,总算拿地了,再不拿地大家就都只有喝西 北风了。营销策划:好了好了,不要叹气了,说正事,根据我们对 地块基本情况研究,结合周边区域市场研究,结合地价, 我们初步测算了一下,我们这个项目只有走高周转路线,一个字“快”,要不然这个地价成本,外加财务成本,我们这个项目搞慢了,可能要
3、亏。小伙伴们:然后呢?营销策划:我们研究了一下周边的项目成交客群,去化比 较快的主要以屌丝群体为主,这些屌丝以前从来没有买过房,大概80%都没有结婚,但这80%中,又有60%已经有女朋友了,准备结婚。小伙伴们:然后呢?营销策划:我们准备聚焦这部分客群,这部分屌丝客群在未来13年将考虑结婚,结了婚后大多数都会考虑要小孩,但这些屌丝好多都不喜欢父母跟到一起住,因此建议本项 目以紧凑型小户型为主。小伙伴们:然后呢?营销策划:我们调研过这部分屌丝收入水平,都不乍地,普遍存款不足20万,如果再啃点父母的钱,首付水平在2040万之间,这部分客群大都不限购,首付三成,可接受房价总价在65130万之间,考虑这
4、部分客群的还贷能力,实际可接受房价总价在6090万之间,我们这个项目如果定价8000元/平米,那我们主流户型面积段应该控制在75110平米。小伙伴们:然后呢?营销策划:但我们调研过周边的项目,发现大多竞品户型面积段都在75110平米之间,我们应该差异化定位,避免同质化竞争,我们应控制面积段6595平米,而且我们要做到65平米的两房,更强调功能性,80平米的三房设计管理部:65平米的两房,80平米的三房,你妹!做不出来!营销策划:能做出来,我们最近对户型进行了深入研究,我手绘给你看,巴拉巴拉设计管理部:这玩意报规能通过么?营销策划:XX项目也是这种做法,最近报规通过,且这种做法是不违规的,因为克
5、强总理今天才说的“法不禁止即可为”,这种做法目前还没有被监管到,赶紧弄。设计管理部:牛逼!营销策划:因为我们定位屌丝刚需盘,我们还需要控制成本,我们算了一下,我们开发成本不能超过XXXX元/平米。成本管理部:XXXX元/平米,日,产品标准要下降好几个档次哟!营销策划:嗯,我们准备在客户敏感度高的地方保证产品 标准,在客户敏感度不高的地方适当降低产品标准,以降 低项目开发成本,接下来我们来给大家讲述到底哪些地方是客户敏感度高的,巴拉巴拉运营管理部:屌丝刚需盘营销费用要控制哟!营销策划:没问题,我们已经有了详尽的营销推广费用计 划,我们基本都把钱掰成了两半花了,钱都用在刀刃上了。擦,停不住了然后开
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