房地产开发报建流程及其潜规则.docx
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1、房地产开发报建流程及其潜规则房地产开发报建流程及潜规则指南1、土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段 土地证和建设用地规划许可证这两个证,加上规划要点批复,是进行房地产开发的前提.但是,这几样东西领取的先后依次,特别的有学问。有阅历的同志,一看这几样东西的发出时间,基本上就可以推断出地块背后的故事。这三样东西涉及到国土部门和规划部门旷日长久的权力斗争。目前我国法律也没有很好的规范这个问题。恩,简洁的说一下,土地证由国土部门颁发,是土地权属证明,载明白土地用途及运用期限(只是载明);建设用地规划许可证由规划部门颁发,是核定土地用途及用地界线的法律依据;规划要点批复由规划部门颁发,是确定土地
2、运用强度指标的法律依据,如容积率啊建筑密度啊停车位配置要求啊这些指标都在这个批复里体现出来,包括现在的那个小户型比例限制要求,也会在这个文件里体现出来。一般来说,一块地,必需要由规划部门核定规划要点,颁发了建设用地规划许可证(以下简称地规证)之后,才能领取土地运用权证。这肯定应当是必需的程序。因为国土部门必需依据规划部门核定的土地功能及土地运用强度,才能计算出土地出让金,才能在土地证上载明土地用途及年限。但是呢,在现实中呢,这个想法只能是志向状态。因为首先,许多地方的国土部门在出让土地的时候,根本不考虑规划,干脆就整块出让了。然后给人家办出商住用地土地运用权证。这种让人无法理解的土地出让模式一
3、度特别盛行。然后受让了土地的开发商,再去规划部门软磨硬泡,无论是修改规划也好,还是根本没有规划都好,反正,我的土地出让金是已经交了,剩下的事情你规划部门得给我搞定。我不是指责这种土地出让模式简单滋生腐败。要知道,我国正式搞土地出让也只不过是从 1990 年起先的,而以公开交易的形式搞土地出让,甚至都只是从 1997 年才正式起先。而北京第一块公开交易的土地,是到 2000 年之后才上市的。我只不过是说,我国在这个问题上缺乏阅历,国际上也没有什么可供借鉴的模式。因为我国的房地产管理体系那肯定是全世界独有的。愤青们不要在这里给我指三道四。我在这个行业浸了这些年了,至少我个人觉得,把我放到 90 年
4、头的背景里面去,我也想不出更好的土地交易模式。城市规划这个概念始终到现在都还没深化人心,更何况当时呢。不过无论如何,这种土地交易模式现在已经只是历史了。新城乡规划法第三十八条:在城市、镇规划区内以出让方式供应国有土地运用权的,在国有土地运用权出让前,城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据限制性具体规划,提出出让地块的位置、运用性质、开发强度等规划条件,作为国有土地运用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块,不得出让国有土地运用权。以出让方式取得国有土地运用权的建设项目,在签订国有土地使用权出让合同后,建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地运用权出让合同,向城市、县人民政府
5、城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中,擅自变更作为国有土地运用权出让合同组成部分的规划条件。希望在我日后的职业生涯中,不要再拿着商住用地土地证去规划部门死磨硬泡,阿门。2、项目公司设立、立项、环境评估、房地产开发资质 这四项几乎是每一个项目要起先的时候必需要搞的东西。特别的社会主义特色。不过这里也有些东西很好玩,与法律的关系也比较大,比如设立项目公司。这里要留意一下,母公司拍到的土地,转到其全资设立的项目公司名下,按我国法律,不属于交易。我再次强调一下:母公司与其全资子公司之间的土地流转,不属于交易。再次强调:不属于交易。因此,房地
6、产公司可以随意设置项目子公司,在房子卖完后再把它在实体上歼灭,只留下一个壳。这种操作模式没什么法律风险可言,特别的经济好用,因此现在我国略微有点规模的房地产公司都这么干。再说立项,这个东西纯粹是安排经济时代留下的产物,特别的烦,也不知道这个东西应当算什么。立项主要考察的是项目的投资额及可行性。我不知道在目前的市场里,可行性这个东西,政府是从什么角度来管理的。反正现在各地由于市场经济的深度不同,所以在这个事情的管理上也不同。有些地方基本上不太管,有些地方就管得特别严。而且立项究竟须要什么材料那也是谁都说不清晰的事情。立项与其他程序的先后关系那更是异样随意的事情。譬如最近国家的政策,要求先把环境评
7、估搞了,再回头来立项。这是基于加强环境爱护促进可持续发展的考虑。但在许多地方,环评的一项主要前提材料就是立项批文。立不了项根本做不了环评。不过上有政策下有对策,事情都是人办出来的。反正到目前为止,建设项目都在纷纷的上马中,我也不知道大家都是怎么在这些稀里糊涂的政策中穿过来的。反正我自己假如操办这些事情,基本上都是干脆去这些部门,譬如去安排部门,就让他们给我举荐可行性探讨报告的编制公司,去环保局,就让他们给我举荐环境评估报告的编制公司,然后让这些公司负责把这些手续办出来。编制费用略微给多点都没关系。总之我自己一看到这些手续,头就痛得厉害。房地产开发资质就比较有技术含量一点,关键是专业技术人员难找
8、。现在这些专业技术人员资料都是省内联网了,想搞几个球人糊弄建设部门基本上做不到,建设部门也不敢在这个事情上乱来,因为任何人都可以上网查到,某某是什么专业资质任职什么公司。现在结构类的工程师难找啊,感慨一个。嘿嘿。 下一篇起先讲正式的规划报建:总平面审查阶段。3、总平面审查阶段 这个阶段各地的叫法不一样,我听得比较多的叫修建性具体规划审查。这个阶段就是审查小区的总平面规划图纸,也就是审一个小区的建筑物都是怎么排的,每栋单体建筑有多高,有多大,各栋单体建筑之间怎么间隔,间距是多少,日照够不够,总容积率是多大,有没有超过规定的容积率,建筑密度是多少,进出小区的道路怎么支配,是不是符合消防规范,等等等
9、等,这些东西都是特别的专业啊专业。在这里我要举例说明一下,比如建筑密度,这个东西看起来很简洁是吧,就是建筑物基底面积占整个小区面积的比例数。譬如这个小区是 1 万平方米,有 3000 平方米的地面上有建筑物,那么建筑密度就是 30%。看起来这个计算应当是没有什么争议了。但是且慢。我这3000 平方米的建筑占地里面,有 2000 平方米是一个大型的架空平台,架空层下是停车位,上面是空中绿化广场。现在,争议就来了,我这个 2000 平方米,究竟算不算建筑基底?你之所以限制我的建筑密度,无非就是为了保证绿化嘛,保障居民的休闲空间嘛。现在我虽然好象是在地面上建了东西,但是我这个东西顶上都是绿化啊,我的
10、绿化没有削减啊,我的休闲空间没有削减啊,所以这个 2000 平方米不能算在建筑密度里面。这种空中花园型的架空层究竟要不要算建筑密度的问题,反正技术规范没有限死,有无穷的空间可以钻营。再举个例子,容积率,总建筑面积除以净用地面积。也是看起来很简洁。但是放到实践中一看,啥是净用地面积啊?从哪里起算啊?是纯粹的土地运用权证载的面积呢,还是比这个面积大那么一点,始终到周边道路的道路中线去呢?这个东西根本说不清晰,怎么算都行。把净用地面积一加大,总建筑面积自然就水涨船高。这都是可以钻营的地方。其他的地方,譬如消防通道的设置,高层建筑四周必需设立环形消防车道。但是这么一搞,小区的绿化基本上就毁掉了。怎么办
11、?设置那种隐形消防车道,上面种草保持绿化,就指着图纸说这就是一条消防道路。这么搞行不行?反正我个人不知道行不行。消防车道的载重量那是有特别严格滴设计要求滴,反正我个人不知道这种草地能不能承载得起消防车。审总平面是整个开发报建过程中最有技术含量的活,这个过程一般都要 2 到 3 个月,往往都要和规划部门反复修改扯皮,来回磨,磨到双方都没了脾气,才能通得过。我反正几乎没有见过能顺顺当当啥工作不做,干等着就能通过总平面审查的。我也没见过那种零缺陷的总平面设计,只要有心,无论什么公司的总平面,无论是你万科还是富力还是雅居乐,那只要一挑起来,问题都是一筐筐的。不是消防间距不够,就是在不能开窗的地方开了窗
12、,要么就是车道转弯半径太小,等等等等。(在这自夸一个:本人不才,曾经试过在 10 天内完成这个工作,至今被引为传奇故事。嘿嘿)4、管线综合审查、排水许可证 管线综合审查是规划部门的专业审查内容之一,我现在特地拿出来讲,因为这个东西实在是特别,特别的专业啊。搞得不好的话,实在是害死人啊。而且,被这个东西害死的公司比比皆是。各位千万别以为那些什么保利啊合生啊之类的大公司就不会在这个问题上犯重大原则性的错误,事实上,无论什么房地产公司,在这个问题上栽跟头的的几率,是一样的,这个东西就跟击鼓传花似的,一轮到就死。说了半天,管线综合是啥?包括三大项:小区给排水管线、强电线路、弱电线路,这三项综合起来考虑
13、,依据各项设计规范科学统筹支配,放到同一张图纸上。给排水不用多说明了,就是怎么引自来水进小区,然后怎么把生活污水和雨水排出小区;强电就是生活用电,线路从哪里进,怎么上楼,怎么进门;弱电的内容就多了,什么有线电视线、各类通讯线路、网线、内部监控线路,等等等等,多得要死。上面这三样东西要科学的话,统统都得在地下走,从地下穿进各栋单体再连接进入千家万户。这些线路啊什么的,必需要合理的支配好,不能到处乱走。作为非专业人士,要推断一个小区的官线综合设计好不好,只须要看两个东西:1、你就这么走进一个小区,看它里面是不是有电线搭在楼和楼之间。只要有这个,基本上这个小区你就不用多考虑了;2、沙井盖是不是基本沿
14、着小区道路排布,不是搞到到处都是。假如什么沙井盖搞得满地都是,简直看不出走一直的,基本上这个小区你就可以考虑放弃了。为什么我要这么强调这个管线综合呢?假如它设计不好有什么后果呢?首先,就是给排水会成天出问题。一下雨小区就变池塘的事情,我实在是见得太多了;然后,对于年轻的我来说,就是网络成天出问题,小区网络运营商根本没得选,因为只埋了一条管,别的网络运营商想进来供应优质服务都不行,而现在的这家,不是这里的线路坏就是那里坏,成天修,我这正打怪呢,嘣的一下,断网了。再然后,夏天千万别开空调,一开就断电跳闸。家里的电器得轮着用,千万别一起开。看电视的时候千万别开电脑,不然就得在黑暗之中耗一晚上。这都是
15、管线综合没搞好的标记啊。你说,这样的小区,能住吗? 管线综合既然如此重要,那么我们说,我们设计的时候好好的考虑,好好的探讨,不就行了吗?事实上,是不行。为什么?因为全部的线,你都得从外面引进来,都得跟外面有个接口。但是接口在哪里呢?我现在告知你们,无论开发商们在事先做多少打算工作,做多少调查工作,都无法保证预留的接口不发生改变。最常见的是市政排污管线突然就重新施工,换地方了,哪怕它不换地方,就是水平抬高个几公分,这个小区的排水因为倾斜度不够,那也完蛋了。这种事情太常见了。大家确定常常看到市政管线施工,把路挖开,今日搞搞这里,明天搞搞哪里。我反正是被这个东西搞怕了。这种状况那是想赔钱都搞不定的。
16、然后,高压电线的接入口,一起先说得好好的,从某某变电站接,等到施工完毕,要正式接的时候,突然发觉那个变电站已经搬走了,又或者它的容量已经超了,不能再让你接,你得从其他地方接,这个时候只能花冤枉钱,乱引。引到多少电算多少电。至于,呃,会引起什么生活上的麻烦,我也不知道 再说到这个排水许可证。这个东西是市政部门发的,特地针对小区的排水。现在都是要求雨污分流了。就是雨水和生活污水要分两条管排。这个东西管的是管径和流量,以及连接市政管线的位置。然后这个东西反过来又影响管线综合设计,事实上是一回事。我就不多说了。 5、单体审查、建筑工程规划许可证 规划部门对单体设计的审查那也是特别严格的,但是总体来说,
17、相对于总平面规划,就比较简单通过一点。单体设计是啥呢?就是在总平面规划的基础上,落实单体建筑的设计方案。单体方案主要是些啥内容呢?我个人是这么总结的:关键就是落实各空间的大小尺寸。这个阶段有些东西也很麻烦,最烦的是车位。目前来说,我国各大城市在车位问题上管得那都是特别严格的,要求一般是每户住宅配一个车位,商业一般是 100 平方米配一个车位。大体的配置要求基本上都是这样,各城市大同小异。车位不够,基本上都别想通过单体审查。当然,总平面审查期间一般来说,也会审车位,不过那个阶段主要是阅历值,按35平方米到45平方米平方米一个车位这样的阅历值,来评估地下室面积够不够,一般来说规划部门不会很在意车位
18、够不够,不会仔细的在图纸上数。但是单体阶段就不一样了,就起先数了。这个时候什么毛招都会用上。比如所谓的子母车位啦,根本停不进去车的转角位也放个车位啦,等等等等,不一而足。但是有些时候,无论怎么摆都摆不够,那也有方法,就是宣称我这里要做立体机械停车位。立体机械停车位我信任许多人都见过,那玩意特别的不好使唤,进出一次花上半个小时那是特别正常的事情。不过多数开发商都只是停留在口头上,只要通过单体审查了,这个机械停车装置那是肯定不会安装的。那么,为什么开发商那么不情愿建大点地下室?因为建地下室是亏本的。买的人也少。我知道这个话一说出来粪青们就会向我开炮,说什么 10 几 20 万买一巴掌大的停车位,开
19、发商还亏本?事实是,停下一台车,的确只须要 10 个平方米不到的空间。但是,你要把这部车停进去,你另外还须要 30 平方米的进车道。所以按阅历值,每个停车位所须分担的面积,基本上都是 35 到 45 平方米。规划部门都这么驾驭。你这个车是不能垂直起降的。这就是客观规律。当然我这个是也许阅历,在有些城市,停车位还是能赚钱的,比如广州、深圳和上海的一些黄金地段的楼盘,据说停车位都能买到40 万一个。不过这个不代表一般规律。嘿嘿。审完单体设计,设计公司再细化一下出建筑施工图,就可以申领建设工程规划许可证。这个过程比较没什么技术含量。不值得多说。我就一笔带过了。不过这个建设工程规划许可证,在新的城乡规
20、划法中被提到特别高的位置,反复的强调。我个人还没钻详明白,不知道这个法是什么意思,在搞什么玄虚。6、消防和人防专项审查 这两样东西搞死人。我干脆这么下两个结论:没有哪个小区的消防和人防设计是达标的。没有哪个小区的消防和人防设备是合格。我就这么干脆一点:消防报建,要说难,是全部专业报建中最艰难的,但是假如说简洁,也可以很简洁。至于人防报建,这个东西稀里糊涂,我不知道这个算什么,我对任何备战的东西,都心存恶感。先从消防说起。消防部门是武警官兵,不是政府机构,这个大家心里要有数。我国的消防审查,在许多时候都是特别扯淡的,特别官僚的。另外呢,我们的开发商,也的确是特别的不象话,要满意消防规范的话,这个
21、投入太大了。另外我们的消费者也没这种意识。因为许多消防上的要求是特别影响运用的,比如电梯间和楼梯间之间设置个 1 级防火门,那对业主进进出出来讲,是特别不便利的。基本上来讲,消防设计肯定不行能严格按规范做够做足。在这个方面,审查那也是越来越严。一般说,各发展商都是托付消防施工企业代理报建。为什么呢?因为这些企业长期和消防部门打交道,跟消防部门之间的关系千丝万缕源远流长,往往由他们出面才能把事情办成。但是,我在这里说句公道话:涉及生命平安的消防规范,基本上没人敢动手脚。比如 12 层以上要设置特地的消防电梯,17 层以上设置剪刀楼梯,这些强制性规范已经是铁律。我个人没见过有开发商能绕得过这些强制
22、性规范的,即使能绕过去将会获得巨大的回报,譬如削减一套楼梯,那是多么好的事情啊, 但是基本上没人敢去办。至少我不敢。在我个人日后的职业生涯中,我也不敢。人防工程是特别神经的一样中国特色的东西。我不知道这个东西算啥。真要有空袭了我肯定不会呆在高层建筑的地下室里,911 的那栋大楼就是前车之见。真要被炸了楼,呆在地下室里肯定活埋掉。当然这只是我的个人观感,大家不必介意。人防部门属于政府部门,不是军队编制。用于人防用途的那部分地下室也可以搞停车位,但是这部分要被划出来,不能发产权证。这部分停车位只有运用权。关于人防停车位的运用权问题,现在的争议特别大。社会上各种声音都有,尤其是自以为看通了物权法的神
23、经们。我现在告知你们,全部的人防用途的东西,产权都是国家全部。国家为了激励大家搞人防工程,就允许你短暂用着。但是这个产权,无论如何,都不行能归属于什么全体业主。因为人防用途部分的车位只不过是一种暂用的性质,不能卖,所以开发商肯定会想方法削减人防面积。另外,人防设备那也是特别疯狂的东西,比如人防那个平安门,那都不知道算啥,那个东西要真放进地下室,还真是搞碉堡了。也不知道能防什么。7、节能审查、施工图审查 在领取建设工程规划许可证之后,设计公司在建筑施工图的基础上再次细化,完成结构施工图、水电施工图等等全部施工图及结构计算书等,完成节能设计,做一个节能计算书,就可以起先这两项审查了。节能审查,在我
24、的个人阅历里面,是怎么审都行的事情。我国现在越来越强调可持续发展,建筑节能摆上的位置也越来越高。这么说吧:什么 360 度大落地窗、全放开式阳台、无封闭式中庭这些东西,在节能方面确定是不达标的。搞了这些东西,夏天空调得开到疯狂掉。不过老百姓都喜爱这种簇新东西。恩,在这里南北差异特别明显:北方一般在节能审查上都比较能达标,老百姓在观念上也比较能接受这个,因为北方有一个取暖的问题,节能不能达标的房子,在冬天那可是要白白的花出取暖费的。但是南方人对这种东西就比较不待见,我就好这一口,你管得着啊。说到这里不由得想对那个套型建筑面积90平方米以下占70%以上的 9070 政策说两句。建设部的官员们在政策
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