改革与完善我国房地产税收制度的探讨.docx
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1、改革与完善我国房地产税收制度的探讨 我国现行的房地产税存在税制过时、税基狭窄、税种重复、内外企业税负有别等诸多问题。税负主要集中在房地产的开发、建设、转让和交易环节,保有环节少,不能适应社会经济的发展状况,不能在地方政府的财政收入中起重要作用,改革现行的房地产税制势在必行。一、我国房地产税制现状及存在的缺陷、不足(一)税制繁复,税种结构不合理,房地产保有环节税负过轻,内外资房地产企业税制不统一,有违税收公允原则我国现行征收与房地产开发经营相关的税费共12项,分别在房地产运行的不同阶段和环节征收。土地批租、征用环节,要缴纳契税、耕地占用税(外资企业不征)、印花税,同时还要交纳土地出让金、土地运用
2、费等费用;开发建设、转让环节涉及的税费较多,有契税、营业税、印花税、城市维护建设税和教化费附加(外资企业不征)、土地增值税、企业所得税、个人转让房地产征收个人所得税;房地产占有和运用环节缴纳的税种有房产税(外资企业为城市房地产税)、城镇土地运用税(外资企业为土地运用费)。由此看出,一方面,房地产税主要集中在开发、建设、转让等流转环节,多为流转税种,而流转税为间接税,具有可转嫁性,房地产开发企业将税负转嫁给了购房者;另一方面,房地产税种繁复、征收环节多,存在重复征税和多层次收费,如对房屋出租的租金收入,既要征收营业税,又要征收房产税,成为导致商品房房价居高不下的缘由之一。内外资房地产企业分别运用
3、两套房地产税制,对涉外企业只征城市房地产税,而且只对房产征收,对地产不征收,城镇土地运用税、城建税、教化费附加、耕地占用税也只对内资企业征收,内、外资企业税负不统一的冲突日益突出。内外有别的房产税税收待遇,不符合市场经济公允、公正的原则,也不利于市场经济竞争机制的建立。(二)城乡税制不统一,征税范围有肯定局限性我国目前房产税和土地运用税的课税范围仅包括城市、县城、建制镇和工矿区,这些范围以外的房产与土地则不须要纳税。伴随着城乡经济一体化的发展,在城乡交界处和农村开办的工商企业数量日趋增多,所占用的房地产数量也日趋增大,这些企业与坐落在城镇的企业同样享受到公共物品带来的便利,却不须要担当房产税的
4、纳税义务,过窄的征税范围影响了房地产税的公允性。企业简单通过选择坐落地,在日常税收管理中形成合法避税,不利于企业在同等条件下公允竞争。尤其在城镇与非城镇的交界处,有些地方一条街道两侧,一侧企业纳税,而几米之外的另一侧企业就不用纳税,税负显失公允。(三)计税依据和税率设计不合理、不规范,易导致税负不公现行房产税的计算有从价计征和从租计征两种方法。从价计征是房产原值减除10%-30%的比例后的余值按1.2%的税率计征,房产原值是固定资产科目中记载的房屋原价,这种折余价值依据的是历史成本,不能反映房产的市场价值;从租计征是依据房产的租金收入根据12%的税率征收,房屋的租金一般是依据租赁市场的行情予以
5、确认。同一个税种,两种计税依据,不够规范。同时,对房产出租者而言,除交纳房产税外,还要担当营业税和城建税与教化费附加,与按历史成本计税的从价计征相比,使得房屋出租这一行为的综合税负特别高,从而导致大量隐性市场的偷漏税交易。现行城镇土地运用税是以纳税人实际占用的土地面积为计税依据,实行从量计征方式。这种征税方式使税额不能随课税对象价值的上升而上升,具有税源不足且缺乏弹性的缺点,不能发挥调整土地级差收入的作用,也无法对土地闲置现象和土地投机行为起到应有的调整作用。二、完善房地产税制的建议、思路和措施根据新时期税制改革简税制,宽税基,低税率,严征管的原则,改革现行房地产税中不合理的部分。要通过房地产
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