2023年北京房价分析.docx
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1、2023年北京房价分析 2023 年新增的银行贷款导致商品房的供给提高了 15.3%,那么信贷优惠政策使商品房 需求增长了 14.7%,我们去年商品房的销售,需求的大幅度增长,与信贷优惠的政策力度有 很大关系。由于政策主调着眼于保增长,目标带来明显的阶段性应急特征,不可避免对房地 产市场自身的发展也产生了一定负面影响, 这几个影响概括为三个方面, 第一比较宽松的货 币政策导致了投资需求的急剧增加,市场投资行为再度活跃,土地市场的地王频出,再次造 成了全社会对房价上涨预期的高度一致。 大量的资金投入了房地产行业, 导致商品房价格上 涨,导致商品房销售面积增长。 第二, 短期政策在刺激需求急剧增加
2、的同时, 可以说进一步加剧了市场供求矛盾的进一 步恶化,应该说中国房地产市场供求关系的扭转开始于 2023 年,2023 年以来中国房地产市 场明显表现出供不应求的格局,09 年由于我们刺激需求的政策力度比较大,需求反映速度 非常快,供给有相对的滞后性,供求失衡局面在 09 年进一步加剧。到 09 年竣工面积和销售 面积相比达到 0.68,是房地产市场的最低点,这导致了房地产房价大幅度上涨,一些特大城 市表现尤为突出。 第三,由于政策主体配置不当,这为后市发展带来了不确定性。去年宽松的货币政策以 及大幅度信贷支持在房地产领域得以实施, 使潜在得住房需求提前释放, 导致房价上涨持续 脱离租金和利
3、率水平,大幅度上扬,这在一定程度上透支了未来市场的发展,也为市场埋下 了不健康因素,为房地产发展增加了不确定性。北京三块地王一出,其周边房价就开始长,过高的土地价格与疯狂的房屋价格形成了相互推升的恶性 循环。由于土地资源的稀缺,房地产开发商毫不犹豫地置办“良田”以备后用。而过高的地价不仅仅让周边 的二手房具备充足的调价理由,还使得整个北京的房价也“漫天飞涨”。 而被落在背后的,是刚性需求、改 善性自住需求。唯独能够抓住前两名后腿的便是投资和投机需求。 “双投”两位选手虽在此时也会观望,但 是在四下无人之时,他们便会窃笑:“再涨涨,再涨涨我就出手了!”出手的依据是:中国庞大的年轻人队 伍终究是要
4、结婚买房,生子换房。 “双投”看中的正是庞大的刚性需求群体,而庞大的刚性需求又要依靠足 够的土地资源为基础进行房屋建设。于是,土地高价拉动房价疯狂,房价疯狂引起投资席卷,投资席卷倒 逼房价再涨, 房价再涨回推土地狂飙。 在一轮又一轮的恶性循环中, 可怜的刚性需求被挂在一旁无人问津。来自北京中原三级市场研究部统计数据显示,一季度北 京土地交易额,远超 2023 年一季度 的 113%,达到 2023 年全年土地出让金的 52%。 考虑到去年全年北京土地出让金实际只有 494.17 亿元,今年一季度土地交易额已经接近这一数据。不仅总交易额猛增,而且溢价率也已达到 120.8%,环比去年的 2%,上
5、涨了 60 倍,即使相比 2023 年也上涨了 2 倍。楼面均价则上涨到了 7314.6 元平方米,相比去年上 涨了 339%。搜狐焦点网、北京一季度土地出让溢价率超 09 年 60 倍 / 搜狐焦点网、北京中原制作 目前商品房价格依然飞涨的主要原因有几点: 一、地王的刺激。 3 月 15 日北京一天卖出 6 块地, 继 土地出让金高达 143.5 亿元之后, 17 日北京市土地出让金再获大丰收。当天,7 块挂牌出让的土地共获得土地出让金 76.25 亿元, 招标的两块望京商业金融用地流标, 该周的土地出让收入超过 220 亿元, 而相比之下, 2023 年全年北京土地仅成交 928 亿元。望
6、京、东升乡、亦庄等几块地王的出现,使得本来 就资金宽裕的投资者减少了对政策的担忧,继续入市。 二、政策并未明显影响购房者对房价上涨的预期。楼市的高利润,土地市场炒作的低风 险,有可能让地价超过房价成常态,这种高地价必然会传导到商品房市场,短期内区域房价 可能继续升高,稳定房价的期望短期很难实现。 三、郊区房价非理性飞涨。在上周开盘的 12 个项目中 5 环外项目达到了 7 个,且均价 已经达到了 18900 元每平方米。郊区房价的暴涨,主要原因是购买需求因炒作而外延。收入 增长速度赶不上房价增长,因此购房者只能到郊区买房,需求不断外移,造成供不应求。举 例来说,目前市场上 80%以上的消费者只
7、能通过贷款等手段购买 150 万元总价的房源,而因 为市场的热炒,当 3 环内房价卖到 200 万元时,这部分人群就集中到 34 环内,而局部的 集中使得 34 环也很快上升到大部分消费者的购买极限,如此的市场明显酝酿着调整。通 州、昌平动辄出现单价上 2 万元每平方米的普通住宅,市场炒作气氛已非常浓郁。 四、商品房房源少。目前北京商品房存量房源仅有 8.8 套,相比去年同期的 13.5 万套 少 4 万余套, 而且商品房的均价已经突破 2 万元每平方米, 使得大部分购房者只能选择二手 房。二手房的明显回暖也成为趋势。因素一社会高速发展,2023 年社会发展速度应该高于 2023 年,因此上升
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