房地产法学习详细资料教学讲义课件.ppt
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1、房地产法学习详细资料房地产法学习详细资料学习内容学习内容学习内容学习内容第一章第一章 房地房地产业产业第二章第二章 建建设设用地制度与政策用地制度与政策第三章第三章 城市房屋拆迁管理制度与政策城市房屋拆迁管理制度与政策第四章第四章 房地房地产产开开发经营发经营管理制度与政策管理制度与政策第五章第五章 规规划划设计设计及工程建及工程建设设管理制度与政策管理制度与政策第六章第六章 房地房地产产交易管理制度与政策交易管理制度与政策第七章第七章 房地房地产权产权属登属登记记制度与政策制度与政策第八章第八章 房地房地产产中介服中介服务务管理制度与政策管理制度与政策第九章第九章 物物业业管理制度与政策管理
2、制度与政策第十章第十章 房地房地产产税收制度与政策税收制度与政策第十一章第十一章 住房公住房公积积金制度与政策金制度与政策1/12/20232参考书参考书参考书参考书n中中国国房房地地产产估估价价师师与与房房地地产产经经纪纪人人学学会会沈沈建建忠忠房房地地产产基基本本制制度度与与政政策策全全国国房房地地产产估估价价执执业业资资格考试用书中国建筑工业出版社格考试用书中国建筑工业出版社2010.52010.5n李延荣.房地产法.中国人民大学出版社.2005.9 n符启林.房地产法.北京:法律出版社,1997n房绍坤.房地产法典型判例研究.北京:人民法院出版社,20031/12/20233o(二)、
3、房地产业与建筑业的区别与联系(二)、房地产业与建筑业的区别与联系o1 1、区别、区别o房地产业是第三产业,建筑业是物质生产部门,属第二房地产业是第三产业,建筑业是物质生产部门,属第二产业产业o2 2、联系、联系o房地产业与建筑业是甲方与乙方的合作关系,房地产业房地产业与建筑业是甲方与乙方的合作关系,房地产业是房地产开发建设的甲方,建筑业是乙方。是房地产开发建设的甲方,建筑业是乙方。o 第一节房地产业概述第一节房地产业概述1/12/20237o二、房地产业的作用(七大作用)二、房地产业的作用(七大作用)n为国民经济发展提供重要物质条件为国民经济发展提供重要物质条件n房地产业关联度高,带动力强,可
4、带动相关产业的房地产业关联度高,带动力强,可带动相关产业的发展(发展(GDPGDP要靠房地产的拉动作用)要靠房地产的拉动作用)n可改善人民的住房条件和生活环境可改善人民的住房条件和生活环境n可加快旧城改造和城市基础设施建设可加快旧城改造和城市基础设施建设n有利于优化产业结构,改善投资环境有利于优化产业结构,改善投资环境n可扩大就业可扩大就业n可增加政府财政收入可增加政府财政收入o 第一节房地产业概述第一节房地产业概述1/12/20238o三、房地产业的细分(两大行业三、房地产业的细分(两大行业3 3大类)大类)o 第一节房地产业概述第一节房地产业概述1/12/20239(一)、房地产开发经营业
5、(主体地位)(一)、房地产开发经营业(主体地位)房地产开发经营业主要是取得待开发房地产特别是土地,然后进行基础设施建设、场地平整等土地开发或者房屋建设,再转让开发完成后的土地、房地产开发项目或者销售、出租建成后的房屋。(二)、房地产服务业(二)、房地产服务业1 1、房地产中介服务业、房地产中介服务业(1)房地产咨询业知识密集型和劳动密集型的行业房地产咨询业主要是为有关房地产活动的当事人提供法律房地产咨询业主要是为有关房地产活动的当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面的顾问服务,现实中的具法规、政策、信息、技术等方面的顾问服务,现实中的具体业务有:接受当事人的委托进行房地产市场调查研究、体业
6、务有:接受当事人的委托进行房地产市场调查研究、房地产投资项目可行性研究、房地产开发项目策划等。房地产投资项目可行性研究、房地产开发项目策划等。o 第一节房地产业概述第一节房地产业概述1/12/202310(2)房地产估价业知识密集型行业知识密集型行业房地产估价业主要是分析、测算和判断房地产的价值并房地产估价业主要是分析、测算和判断房地产的价值并提出相关专业意见,为土地使用权出让、转让和房地产提出相关专业意见,为土地使用权出让、转让和房地产买卖、抵押、征收征用补偿、损害赔偿、课税等提供价买卖、抵押、征收征用补偿、损害赔偿、课税等提供价值参考依据。值参考依据。(3)房地产经纪业知识密集型和劳动密集
7、型的行业知识密集型和劳动密集型的行业房地产经纪业主要是帮助房地产出售者、出租人寻找到房地产经纪业主要是帮助房地产出售者、出租人寻找到房地产的购买者、承租人,或者帮助房地产的购买者、房地产的购买者、承租人,或者帮助房地产的购买者、承租人寻找到其欲购买、承租的房地产,是房地产市场承租人寻找到其欲购买、承租的房地产,是房地产市场运行的润滑剂。运行的润滑剂。(成熟的房地产市场中,房地产经纪业是房地产业的主体)(成熟的房地产市场中,房地产经纪业是房地产业的主体)o 第一节房地产业概述第一节房地产业概述1/12/202311o1 1、物业管理业、物业管理业知识密集型和劳动密集型的行业知识密集型和劳动密集型
8、的行业o物业管理业主要是对已建成并经竣工验收投入使用的各类房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序,并提供相关服务。o 第一节房地产业概述第一节房地产业概述1/12/202312o房地产业的历史沿革(五个时期)(了解)19491949年以前以土地和房产私有制为基础的房地产业年以前以土地和房产私有制为基础的房地产业 1949 194919551955年,确立产权,建设房地产管理机构,改年,确立产权,建设房地产管理机构,改善生活条件的房地产稳定期善生活条件的房地产稳定期 1955 195519651965年,国家经租与公私合营,确立了公有制年,国家
9、经租与公私合营,确立了公有制在房地产中的主体地位在房地产中的主体地位 1966 196619781978年,房地产混乱停滞年,房地产混乱停滞 1978 1978至今,进行了城镇住房制度改革、城镇土地使至今,进行了城镇住房制度改革、城镇土地使用制度改革和房地产生产方式改革,确立了社会主义房用制度改革和房地产生产方式改革,确立了社会主义房地产市场(注意两个时间)地产市场(注意两个时间)o 第一节房地产业概述第一节房地产业概述1/12/202313o房地产业的历史沿革(五个时期)(了解)房地产业的历史沿革(五个时期)(了解)19871987年年1010月月2525日,中国共产党第十三次全国代表大会日
10、,中国共产党第十三次全国代表大会宣告了中国社会主义房地产市场的诞生。宣告了中国社会主义房地产市场的诞生。o20032003年年8 8月月1212日,国务院印发了国务院关于促日,国务院印发了国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知进房地产市场持续健康发展的通知(国发国发200318200318号号)指出房地产业已经成为国民经济的支指出房地产业已经成为国民经济的支柱产业,柱产业,o 第一节房地产业概述第一节房地产业概述1/12/202314第二节住房制度概述第二节住房制度概述o一、城镇住房制度改革(了解)n传统城镇住房制度 国家统包、无偿分配、低租金、无期限使用为特点的实物福利性住房制度n根本问
11、题 不能有效满足城镇居民的住房需求 以租无法养房n城镇住房制度改革的阶段(三阶段)n探索和试点阶段提出走住房商品化道路(19781991)n改革的全面推进和配套改革阶段(19911994)n改革的深化和全面实施阶段(1994年以后)1/12/202315第二节住房制度概述第二节住房制度概述o二、现行城镇住房制度的基本框架(三个方面)(熟悉)o新增住房供应方面(两条脚走路)o存量住房方面(房改)o政府住房保障职能n国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知1/12/202316第二节住房制度概述第二节住房制度概述三、经济适用房、普通商品房和廉租房(掌握)o经济适用房n性质n出售价格确
12、定n经济适用住房的成本(八项)征地和拆迁补偿费征地和拆迁补偿费勘察设计和前期工程费勘察设计和前期工程费建安工程费建安工程费住宅小区基础设施建设费住宅小区基础设施建设费企业管理费,一般控制在企业管理费,一般控制在前4项的的2%以下以下贷款利息贷款利息税金税金开发利润,按开发利润,按前4项的的3%以下以下1/12/202317第二节住房制度概述第二节住房制度概述三、经济适用房、普通商品房和廉租房(掌握)o经济适用房n政府的优惠政策哪些措施降低开发成本(主要五项)n建设的规定n供应的规定n集资、合作建房1/12/202318第二节住房制度概述第二节住房制度概述三、经济适用房、普通商品房和廉租房(掌握
13、)o普通商品房(两个“70%”政策)o廉租房n内含n保障方式n人均廉租房面积标准n租金标准n租赁住房补贴标准n廉租住房房源(四项来源)n廉租住房保障资金来源(五项来源)1/12/202319第三节土地制度概述第三节土地制度概述o一、土地所有制(土地实行社会主义公有制)(掌握)o国有土地n内含n国有土地的范围(土地管理法实施条例)n特殊情况n取得建设用地使用权的途径(四种)n关于国有建设用地的相关规定o集体土地n内含n三种具体形式n集体所有土地的范围1/12/202320第三节土地制度概述第三节土地制度概述o土地管理基本制度(四大制度)(掌握)o土地登记制度o土地有偿有限期使用制度o土地用途管制
14、制度o耕地保护制度1/12/202321第二节土地制度概述第二节土地制度概述o城镇土地使用制度改革(了解)o原有的土地使用制度核心(两方面)o原有土地使用制度的弊端不利于土地的合理利用不利于土地的合理利用不利于正确评价企业的绩效不利于正确评价企业的绩效有违按劳分配原则有违按劳分配原则不利于城市建设不利于城市建设产生不正之风产生不正之风1/12/202322第二节土地制度概述第二节土地制度概述o城镇土地使用制度改革(了解)o城镇土地使用制度改革的进程(五方面)n征收土地使用费土地使用税每平方米年税额如下:土地使用税每平方米年税额如下:大城市1.5元至30元;中等城市1.2元至24元;小城市0.9
15、元至18元;县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。n开展土地使用权有偿出让和转让n制定地方性土地使用权出让、转让法规1987年年11月月29日,上海市土地使用权有偿转让日,上海市土地使用权有偿转让办法办法 n修改宪法和土地管理法n制定全国性的土地使用权出让和转让条例城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 1/12/202323第三节土地制度概述第三节土地制度概述o现行城镇土地使用制度的基本框架(熟悉)n在不改变城市土地国有的条件下,采取拍卖、招标、协议、挂牌等方式,将土用权有偿、有限期出让给土地使用者(有偿有期限)n土地使用者在使用年限内可以转让、出租、抵押或
16、者用于其他经济活动(使用权市场化)n需要继续使用的,经批准期限可以延长,按当时市场情况补交地价(可延期)1/12/202324第四节房地产法制建设第四节房地产法制建设房地产法律体系(六类)(掌握)法律人大通过(四法律)行政法规国务院令(六条例)地方性法规地方人大及其常委会制定 部门规章国务院部委部长令 地方性政府规章地方政府制定 规范性文件和技术规范1/12/202325第四节房地产法制建设第四节房地产法制建设房地产相关法律(四法律)(掌握)城市房地产管理法城市房地产管理法 土地管理法土地管理法 城乡规划法城乡规划法 物权法物权法1/12/202326第四节房地产法制建设第四节房地产法制建设o
17、房地产行政法规(六条例)(掌握)土地管理法实施条例 城市房地产开发经营管理条例 城市房屋拆迁管理条例 城镇国有土地使用权出让转让暂行条例 住房公积金管理条例 物业管理条例1/12/202327第四节房地产法制建设第四节房地产法制建设o房地产部门规章房地产部门规章(掌握)(掌握)n房地产开发企业资质管理办法房地产开发企业资质管理办法n城市商品房预售管理办法城市商品房预售管理办法n商品房销售管理办法商品房销售管理办法n城市房地产转让管理规定城市房地产转让管理规定n城市房屋租赁管理办法城市房屋租赁管理办法n城市房地产抵押管理办法城市房地产抵押管理办法n城市房地产中介服务管理规定城市房地产中介服务管理
18、规定n房屋登记办法房屋登记办法n廉租住房管理办法廉租住房管理办法n建筑装饰装修管理规定建筑装饰装修管理规定1/12/202328o学习内容学习内容n第一节第一节 集体土地征收集体土地征收n第二节第二节 建设用地使用权出让建设用地使用权出让n第三节第三节 建设用地使用权划拨建设用地使用权划拨n第四节第四节 闲置土地的处理闲置土地的处理o 第二章第二章 建设用地制度与政策建设用地制度与政策1/12/202329o征收集体土地的特点(了解)o集体土地概述农村和城市郊区的土地,除法律规定属于国家所有的以外,属于农民集体所有 宅基地和自留地、自留山属于农民集体所有 集体土地的使用权不得出让、转让或者出租
19、用于非农建设 符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依发生转移的除外(集体土地流转的特例)第一节集体土地征收第一节集体土地征收1/12/202330o征收集体土地的特点(了解)o征收集体土地的概念是国家为了公共利益的需要,依法将集体所有土地转变为国有土地并给予补偿的行为实质是土地所有权由集体所有变为国家所有第一节集体土地征收第一节集体土地征收1/12/202331o征收集体土地的特点(了解)o征收与征用的共同与不同之处n共同之处n 都具有一定强制性n 都要经过法定程序n 都要依法给予补偿n不同之处不同之处n 征收是所有权发生改变,由集体所有权转变为国家所
20、有权 n 征用是使用权改变,所有权不变,强制使用,特定情况结束后应返还原所有人 第一节集体土地征收第一节集体土地征收1/12/202332o征收集体土地的特点(了解)o征收的特点强制性土地征收是国家行为妥善安置被征地单位和人员的生产和生活要给予被征地单位经济补偿被征收的土地所有权发生转移集体所有土地转变为国家所有土地第一节集体土地征收第一节集体土地征收1/12/202333o征收的原则(了解)n珍惜耕地,合理利用土地的原则n保证国家建设用地的原则 该征就征,反对拒征和大幅度提高征地费用n妥善安置被征地单位和农民的原则对征收的土地要适当补偿对农民造成的损失要适当补助对因征地造成的剩余农业劳动力要
21、适当安排妥善安置拆迁户n有偿使用土地的原则土地征收后,除公共设施基础设施外,就应实行有偿使用供应n依法征地的原则第一节集体土地征收第一节集体土地征收1/12/202334o征收的原则(了解)n珍惜耕地,合理利用土地的原则n保证国家建设用地的原则n妥善安置被征地单位和农民的原则n有偿使用土地的原则n依法征地的原则必须有县级以上政府的批准文件按照合法的程序和法定的审批权限依法办理手续禁止以租代征第一节集体土地征收第一节集体土地征收1/12/202335o征收、征用集体土地的政策规定(掌握)n征收土地的范围为了公共利益的需要,可以征收集体土地 土地征收后,所有权属于国家,用地单位只有使用权第一节集体
22、土地征收第一节集体土地征收1/12/202336o征收、征用集体土地的政策规定(掌握)n征收土地批准权限听证制度在征地依法报批前,当地土地行政主管部门应组织听证 征收土地实行两级审批制度国务院和省级政府(所有权转变)农用地转为建设用地的,应办理农地转用审批手续(用途转变)由国务院审批的 基本农田 基本农田以外的耕地超过35公顷的 其他土地超过70公顷的 其他用地由省级政府审批并报国务备案第一节集体土地征收第一节集体土地征收1/12/202337o征收、征用集体土地的政策规定(掌握)n申请征地不得化整为零征收土地应根据总体设计一次申请批准,不得化整为零分期建设的项目,应当分期征地,不得先征待用铁
23、路、公路、输油等管线工程可以分段征收n对被征地单位和农民进行安置、补偿和补助由用地单位支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费第一节集体土地征收第一节集体土地征收1/12/202338o征收、征用集体土地的政策规定(掌握)n临时用地政策由建设单位向批准工程项目用地的机关提出临时用地时申请并取得批准由建设单位与集体土地所有单位签订临时用地协议(征用而非征收)临时用地期限最多不超过2年不得改变批准的用途,不得从事生产性、经营性活动,不得修建永久性建筑期满后建设单位清理场地支付费用,到土管部门注销登记超期可再次提出申请,不退地又不申请的视为违章用地第一节集体土地征收第一节集体土地征收1/1
24、2/202339o征收、征用集体土地的政策规定(掌握)n联营使用集体土地政策(两种方法)联营指全民或集体所有制企业与农村集体经济组织共同投资兴办联营企业持县级以上政府批准的设计任务书或其他批准文件由联营企业向县级以上政府土管部门提出用地申请两种处理方式批准后可以改变土地性质,实行征收也可以不改变土地所有权,作为联营条件(联营企业用地可以不改变土地权属性质)第一节集体土地征收第一节集体土地征收1/12/202340o征收、征用集体土地的政策规定(掌握)征收土地公告(主要是两个公告)由被征收土地所在的市县人民政府,在收到征收土地方案后10日内以书面或其它形式进行公告征地公告内容(四项)征地公告内容
25、(四项)征收批准机关、文号、时间和用途(批文)被征收土地的所有权人、位置、地类和面积(土地)征地补偿标准和农业人口安置途径(人员)办理征地补偿的期限与地点(手续)第一节集体土地征收第一节集体土地征收1/12/202341o征收、征用集体土地的政策规定(掌握)n征收土地公告(主要是两个公告)征地补偿安置方案公告内容征地补偿安置方案公告内容被征地土地情况土地补偿费标准、数量、支付对象和方式安置补助费的标准、数量、支付对象和方式地上附着物和青苗的补偿标准和支付方式农业人口具体安置途径其他措施未进行公告的,被征地单位和个人有权拒绝办理手续第一节集体土地征收第一节集体土地征收1/12/202342o征收
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