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1、嘉兴工程项目前期工作流程一、建设项目选址1 1、项目地块的市场调研项目地块的市场调研实地调查、资料、信息收集。2 2、项目地块的建议书项目地块的建议书21 项目概况:项目的地理位置、项目背景、占地面积、地形地貌、地块内的现状、周边现状和市政配套设施等等。22 可行性研究报告:市场概述、土地供应市场分析、房地产二级供应结构分析、住宅市场、影响商品房价格的因素及价格走势分析、市场参与者构成、地方住宅金融业、政策走向分析。23 项目定位24 规划与建筑25 居室户型26 公建配套27 园区环境28 物业管理29 投资估算及效益分析210 建设结论及建议二、土地使用证办理1 1、土地协议出让、土地协议
2、出让11 规划资料12 价格评估13 估价备案14 建设用地报批15 土地使用证(行政中心地籍处)16 权属调查:土地测绘17 发证2 2、土地招标、拍卖、土地招标、拍卖21 竞标成交确认书(土地交易中心)22 规划资料23 建设用地报批24 土地使用证(行政中心地籍处)25 权属调查:土地测绘26 发证三、在拿到地之后按规划资料可同步委托进行规划设计,以节省项目建设周期.四、建设用地阶段1 1、计委立项、计委立项11 立项申请报告12 建设地点的土地权属材料及地形图13 开发企业或民营企业首次申报项目须附工商营业执照14 使用银行贷款项目须说明贷款银行、贷款数额、并附贷款承诺书15 根据投资
3、大小项目性质等具体情况,部分项目须编写项目建议书2 2、办理建设项目选址意见书、办理建设项目选址意见书21 建设项目选址意见书申请表22 用地计划及有关立项文件23 用地协议和土地确权资料24 地形图3 3、申请规划设计条件、申请规划设计条件31 规划设计条件申请表32 建设项目选址意见书33 用地计划及有关立项文件34 地形图4 4、规划方案审查、规划方案审查41 建设工程规划报建申请表42 立项文件43 规划方案(需要设计资质章)44 相关前期资料5 5、办理建设用地规划许可证、办理建设用地规划许可证51 建设用地规划许可证申请表52 建设项目选址意见书53 相关前期资料54 地形图五、建
4、设工程规划许可证阶段1 1、建筑单体方案报审、建筑单体方案报审2 2、按审核方案做施工图设计、按审核方案做施工图设计(之前须完成地质勘探工作与三通一平)3 3、建设工程规划许可证、建设工程规划许可证(办理过程中需征求消防、人防、市容、卫生等部门意见和相关前期资料)。此过程涉及多项费用包括大配套费(金额巨大)、规划科技服务费、测绘院测绘定位费、项目公示费等。六、施工图审查阶段1 1、送施工图到施工图审查中心、送施工图到施工图审查中心2 2、按审查中心意见进行建筑、结构、水、电等各专业的修改、按审查中心意见进行建筑、结构、水、电等各专业的修改3 3、修改意见反馈审查中心、修改意见反馈审查中心4 4
5、、施工图审查合格书、施工图审查合格书(须交纳相关审查费用)5 5、高层必须经防雷中心防雷审查、高层必须经防雷中心防雷审查(须交纳相关审查费用)七、施工许可证阶段1 1、在规划局规划报建的同时完成建管局招标手续工作、在规划局规划报建的同时完成建管局招标手续工作11 公开招标111 银行资金证明(工期不足一年的,到位资金不少余合同造价的 50%;工期超过一年的,到位资金不少余合同造价的30%)112 信息发布三天。113 选择入围报标单位114 编制招标文件115 投标答疑116 开标、评标、定标117 公示三天、发中标通知书12 邀请招标121 要求不严格,建设单位可操作性强,能够按自己的意愿选
6、择中标单位,基本程序同公开招标。2 2、与中标单位签定合同、与中标单位签定合同3、施工合同备案(此过程涉及多项费用包括代缴劳务费、质监费、散装水泥基金、建设工程交易费)4 4、凭前面二、三、四、五、六各环节相关前期资料办理施工许可、凭前面二、三、四、五、六各环节相关前期资料办理施工许可证证.八、工程建设阶段九、单体工程竣工验收与备案1、工程竣工验收由假设单位负责实施,工程竣工验收备案由建设单位负责办理2、施工单位在工程完成后,对工程进行检查,确认工程质量符合有关法律、法规、和工程建设强制标准,符合设计文件及合同要求并提出工程竣工报告,送监理单位是否同意竣工验收意见.3、监理单位在接到工程竣工报
7、告后应在五日内对工程进行质量评估。并提出工程质量评估报告,经总监和单位负责人签字后加盖公章送建设单位。4、工程完工后勘察、设计单位提出勘察、设计质量检查意见。送建设单位。5、建设单位在工程竣工验收前,完成工程竣工总结。6、工程竣工验收合格,参加验收单位应当及时签署工程竣工验收报告,工程竣工验收报告还应附下列文件:施工图设计文件合格书;工程施工许可证;工程竣工报告;勘察质量检查意见;设计质量检查意见;工程竣工总结;单位工程竣工验收记录;有关质量检测和功能性试验资料;民用建筑工程室内环境质量检测报告;规划、公安消防、环保、城建档案部门出具的认可文件;施工单位签署的工程质量保修书;法律、法规、规章和
8、工程建设强制性验收标准规定的其他有关文件。7、工程竣工验收实行备案制度:建设单位应自工程竣工验收合格15 日内,到备案机构办理备案手续。8、办理备案手续应符合下列要求:81 按规定要求填写了工程竣工验收备案表82 有工程竣工验收报告(含规定的附件)83 商品住宅还应有住宅质量保证书和住宅使用说明书自2006 年 6 月 2 日起,凡经审批,新开工的商品住房建设,套型建筑面积 90 M2以下住房(含经济适用房)面积所占比重必须达到开发建设总面积的 70以上”等一系列细化条款,被市场视为最具杀伤力的重磅炸弹,因此,国 15 条一出台,整个房地产市场顿时一片震惊.建设工程资料必须基本齐全,做到及时性
9、(前提)、真实性(灵魂)、准确性(核心)、完整性(基础).1、工程技术资料:按建设项目立档或一个项目按专业立档。图纸:分为建筑、结构(含基础工程)、给排水(含设备,如水泵)、电气(包括强电弱电,如高低压变配电、发电机组、对讲、监控等)、消防、燃气、通讯、室外景观、小区道路等。以上工程分部竣工后备存竣工图。设计修改:包括图纸会审纪要、修改图、设计变更、通知等.保存原件工程量变更签证:现场工程量增减签证,须手续齐全。单独建立档案,便于结算.与施工单位及监理单位的函件往来.预结算:预结算资料必须保存原件一份。2、工程合同:按签约时间保存。3、报建文档:按专业报建分别立档。包括国土局、规划局、建设局、招投标文件、环保局、消防局、人防办、质监安监、供电局、水务集团等,各类函件往来、批示批文必须保存原件。4、工程验收资料:各专业验收资料汇集在一个档案内,便于查找及办理项目产权证书时使用.5、项目产权证书:指工程项目竣工后办理的房地产证,单独建档。6、销售资料。7、项目移交资料:工程实物移交给物业管理公司,项目完成。双方现场清点工程成品后列出清单,办理移交签收。以上档案资料分类建立后,各档案须编号并建立目录.
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