XX建材城项目商业计划书.doc
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1、湖北昊天投资有限公司 昊天大市场可行性分析报告1XX 大市场三期可行性分析报告湖北昊天投资有限公司湖北昊天投资有限公司 昊天大市场可行性分析报告2第一章项目开发宏观经济环境的概述.4一、咸宁宏观经济.41、咸宁概况.42、咸宁经济概况.53、咸宁商业概况.84、咸宁人口概况.95、咸宁交通概况.10二、城市规划.11第二章咸宁房地产市场.12一、咸宁房地产市分析.121、土地供应.123、市场价格.134、市场产品.145、客户构成.146、商业项目调研.147、市场调研总结:.16二、咸宁市地产市场及市场特征.17三、咸宁市消费市场的特征.17第三章 区域市场中昊天大市场.18(一)项目概况
2、.18湖北昊天投资有限公司 昊天大市场可行性分析报告3(二)开发商简介.19(三)周边配套.19(四)咸安经济开发区基本情况.20第四章 昊天大市场项目价值分析.21一、昊天大市场目标定位:.21二、招商定位:.22三、影响项目价值实现的要素:.22四、昊天大市场定位及特色.23五、项目的优势及机遇.24六、本项目的潜值.26第五章 昊天大市场工程与销售招商计划.27第六章昊天大市场的销售预测评价.28一、营销策略研究.28(1)商品市场目标定位.28(2)招商策略.28二、优势分析.29第七章 环境保护、安全卫生和节能.291、环境保护执行标准.292、污染物与污染源.303、环境保护措施.
3、304、安全卫生.305、防雷接地.30湖北昊天投资有限公司 昊天大市场可行性分析报告46、消防.317、卫生和治安管理.318、节能.31第八章昊天大市场的财务评价.32一、昊天大市场项目销售及成本评价.32一、销售收入:.32二、昊天大市场经济分析指标.33昊天大市场经济分析表.33昊天大市场三期经济分析表.342、资金筹措.36第九章 项目风险分析.36一、社会、政治、文化等方面的不确定性和风险.36二、经济发展方面的不确定性和风险.36三、市场方面的不确定性和风险.37四、房地产开发过程中的不确定因素.37五、用决策树计算项目综合风险值.38第十章 可行性研究成果.39湖北昊天投资有限
4、公司 昊天大市场可行性分析报告5前 言昊天大市场项目是湖北昊天投资有限公 司在咸宁市咸安经济开发区中心地带投资 的一个精品项目。其定位和开发既是经济开 发区产业乃至咸宁市产业导向发展的需要, 也是构筑房地产精品战略为特色的现代化 大城市的一个重要组成部分。其开发意义就 在于它既能为完善咸宁市的投资环境服务, 又能提升项目整体价值和发展潜力,同时又 能为其注入崭新的经营,创造市场需求,从 而嬴得消费者的认同和接受。因此,对昊天 大市场项目的定位和开发将为经济开发区 聚集人气,完善及规范房地产开发市场,加 快城市建设步伐将起到举足轻重的作用。湖北昊天投资有限公司 昊天大市场可行性分析报告6对昊天大
5、市场项目进行可行性研究,其 出发点和归宿都依托市场的现实状况与发 展潜力,前者是针对现行咸宁市经济发展状 态和人民的消费水平、心态以及现有消费市 场状况作一客观而深入的调研,从而对项目 发展前景有一个准确明晰的判断;而后者则 是在前者的基础上就挖掘、培育和营造项目 特有的市场领域,制定战略战术,以求该项 目嬴得广阔的市场。 昊天大市场项目的可行性研究是从以下 四个方面入手的:首先,调查了咸宁市房地 产及消费市场的发展历程,切实探讨政府相 关的产业政策和投资导向,从而把握发展本 项目的新机遇;其次,调查分析咸宁市特别 是经济开发区地产及消费市场的现状与特 征,剖析市场跌宕起伏的关键因素,以便对
6、项目的定位有一个明确的指引;其三,对咸 宁市房地产及消费市场开发项目的调查,对 照其开发经验和教训分析昊天大市场周边 环境,寻求规避风险的有效途径,此外对经 济开发区新的发展形势进行探索。 咸宁市素有“湖北南大门”之称,历为南 下北上的主要通道,昊天大市场地处咸安经 济开发区 107 国道,为咸宁市与武汉市之间 的必经要道,周边多家大型建材机电企业与湖北昊天投资有限公司 昊天大市场可行性分析报告7之相邻,并有大量新进驻企业厂房在建,潜 在客户众多、地理位置优越是昊天大市场项 目销售的最大的一个亮点,周边环境舒适, 生活设施齐全,结构合理,配套设施完善, 交通便利,目前咸宁市因经济政策的优越及
7、投资环境良好,城市生活水平上升,大量新 兴企业及房地产项目涌入咸宁,城市建材、 装饰材料、家具等市场需求巨大,咸宁现也 拥有各类专业市场多个,但这些市场规模小、 布局分散、设施简陋、交通不便、货品单一, 缺乏整体的辐射力和强大的核心竞争力,就 急待进一步的整合和提升,为本项目的商业 部分的销售提供了强有力的保障和机会。 现状的摸底和探讨,有助于昊天大市场 的全面启动起到客观上的指导作用。湖北昊天投资有限公司 昊天大市场可行性分析报告8第一章项目开发宏观经济环境的概述第一章项目开发宏观经济环境的概述一、咸宁宏观经济一、咸宁宏观经济1 1、咸宁概况、咸宁概况咸宁,位于湖北省东南部,长江中游南岸,湘
8、鄂赣三省交界处,俗称“鄂南”。 有“湖北南大门”之称。它东邻黄石、鄂州,西与荆州市的洪湖市隔江相望,南接潇湘岳阳,北靠湖北昊天投资有限公司 昊天大市场可行性分析报告9九省通衢武汉。距北京、上海、广东、成都空中距离在 1000 公里左右。咸宁成为武汉城市经济圈核心城市。良好区位交通条件,让咸宁成为武汉城市经济圈与长株潭城市经济的“两型社会”结合部,成为湖北承接沿海产业转移的桥头堡,成为湖北在中部率先崛起的重要增长极。2 2、咸宁经济概况、咸宁经济概况近年来在武汉“8+1”城市圈发展计下,咸宁发展进入快车道,初步测算,2007 年,全市生产总值达到 280 亿元,年均增长 12.1%,人均生产总值
9、达到 10672 元。全社会固定资产投资达到 135 亿元,年均增长 21.1%,社会消费品零售总额达到 105 亿元。财政全口湖北昊天投资有限公司 昊天大市场可行性分析报告10径总收入达到 38.42 亿元,年均增长18.2%。近几年全市建成或基本建成重点项目 1724 个,湖北咸宁大畈核电和咸宁牌洲湾油气资源勘探项目取得重大进展,咸安区进入全省县域经济 20 强。 2007 年,全市规模以上工业实现增加值79.5 亿元,年均增长 30%;其中高新技术产业增加值达到 9.07 亿元,年均增长 16%。四年新增规模以上工业企业 235 家,创建省级名牌产品 25 个。工业经济效益综合指数由20
10、03 的 115 提高到 185,上升 70 个百分点,创历史新高。第三产业发展加快,增加值达到 99 亿元,年均增长 13.7%;其中旅游经济总收入达到 15.05 亿元,比 2003 年增长 39%。民营经济成份进一步扩大,二、三产业民营湖北昊天投资有限公司 昊天大市场可行性分析报告11经济增加值达到 175 亿元,占 GDP 比重达到 63%,比 2003 年提高 6.4 个百分点。全市 198 户国有工业企业完成新一轮改革改制。财政、投融资、教育、住房、等一些重点领域和关键环节的改革取得突破。信用环境建设取得明显成效,咸宁市连续四年被评为“A 级信用市”。累计完成招商引资项目 2007
11、个,引进资金 169.2 亿元,其中亿元以上项目 85 个;新增外资企业 65 家,四年累计直接利用外资 1.96 亿美元,年均增长 12%;红牛饮料、今麦郎饮品、华新水泥、王老吉饮料、三江航天等一大批国内外知名品牌和企业落户咸宁。对外贸易进一步扩大,累计完成出口总额 2.28 亿美元,年均增长 13.3%。积极开展了区域交流与合作,融入武汉城市圈工作取得明显成效。湖北昊天投资有限公司 昊天大市场可行性分析报告12昊天大市场项目位于咸宁咸安区咸安经济开发区的重要中心地带。咸安经济开发区是 2007 年 11 月在原咸宁泉湖高新技术产业园凤凰工业区的基础上组建的以现代加工业、现代物流产业和产品研
12、究为主体的综合性产业发展基地。根据湖北省统计部门资料,咸宁 2009年 GDP 达到 415 亿元,比上年增长 15%。比湖北昊天投资有限公司 昊天大市场可行性分析报告13全省增加速度快 2%。但仍然处湖北省第 10位,仍然处中下游位置。根据对咸宁 04 年-09 年人均 GDP 持续统计分析,咸宁人均 GDP 值连续多年高增长,去年人均 GDP 达到 16161 元。合约2500 美元。根据国际惯例,咸宁正处住房需求、房价调整最快高湖北昊天投资有限公司 昊天大市场可行性分析报告14速增长期。居民可支配收入提高,使得咸宁房地产市场能够保证在末来一时间保持快速健康发展。备注:经济增长迅速,人民可
13、支配收入快速增加,但城市整体经济基础薄弱,居民消费能力有限,与沿海城市相比有较大差距。3 3、咸宁商业概况、咸宁商业概况全市实现社会消费品零售总额 165.88湖北昊天投资有限公司 昊天大市场可行性分析报告15万元,完成“十一五”计划的 120.2%,比上年增长 21.3%,增幅比全省高 2.3 个百分点。其中,批发零售贸易业零售额 139.1 万元,增长 19.6%;餐饮业和住宿业零售额 20.93 亿元,增长 36.4%;其他行业零售额 5.91 亿元,增长 21.3%。全年城市市场社会消费品零售总额 111.88 亿元,增长 23.7%;农村市场社会消费品零售总额 54 亿元,增长 16
14、.4%。4 4、咸宁人口概况、咸宁人口概况人口继续保持低增长。年末全市户籍总人口为 290.63 万人,比上年末增加 2.42 万人。常住人口 251.63 万人。其中城区约 58 万(主要指咸安与温泉城区),湖北咸宁是外出打工人口较多的地区,外出打工人口约 43 万湖北昊天投资有限公司 昊天大市场可行性分析报告16人。5 5、咸宁交通概况、咸宁交通概况咸宁市地处华中腹地,位于京广铁路、武广高速铁路、G4 京港澳高速公路,G56 杭瑞高速公路、G45 大广高速公路和 106、107 国道中段,区位适中,交通便捷。区域内公路、铁路、水运三种运输方式并存,以公路运输为主。 正在兴建咸宁长江大桥、赤
15、壁长江大桥,武汉新港咸宁港区,中国咸宁核电专用码头,武咸城际铁路等重大交通工程。这一系列的湖北昊天投资有限公司 昊天大市场可行性分析报告17国家级交通工程将把咸宁市打造成中国中部地区的又一个交通枢纽城市!公路基本形成了以京珠高速公路为龙头,以国省二级公路为主干,以县乡公路为分支的四通八达的区域公路网络体系。 水路运输主要依托境内长江干流、长江支流及内河、水库湖泊,全市现有通航里程564.4 公里,其中长江干流航道长 118 公里。除长江黄金水道外,全市拥有港口 12 个,其中长江港口 6 个(赤壁、陆溪口、石矶头、鱼岳、潘家湾、牌洲)。交通线路四通八达,为咸宁与大城市间物质运输及人才交流提供便
16、利交通条件。湖北昊天投资有限公司 昊天大市场可行性分析报告18二、城市规划二、城市规划城市规划定位:武汉城市后花园距离武汉 80 公里路程,30 分钟车程,区位交通优势明显;区域湖泊众多,环境优美,森林覆盖率高,物产丰富,有作为后花园资源优势;温泉是国土资源部命名“中国温泉之都”,湖北昊天投资有限公司 昊天大市场可行性分析报告19是武汉市民休闲、养生好去处;武汉城区急剧扩张,人口剧增,新 1+8 城市经济圈形成,为后花园经济提供新机遇;城市发展目标全国生态人居名城,武汉城市圈重要生态城市,生态精品示范城市,长江中游城市生态示范区,武汉大花园和生态旅游休闲地。总体战略:实行“生态农业稳市,生态工
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