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1、成都市龙泉驿区前期争辩筹划初步建议书1.市场背景调研分析调查目的:针对工程进展背景宏观市场及微观市场背景进展分析,了解在现时房地产市场条件下,本工程应实行的最正确市场应对策略,为工程进展定位价格档次定位、产品定位、目标客户定位供给充分的市场依据。调查思路从宏观到微观,从整体到局部工程进展背景分析市场背景分析结论整体供给片区供给经济概况城市进展战略房地产市场状况个盘分析消费者特征社会经济及城市进展战略概况查找市场切入点互动分析 1.1成都市社会经济及城市进展战略成都四川省会西南重镇、山中平原、川人所往西南中心西南科技、商贸、金融中心文化名城2300多年的历史文化名城风光民俗独具魅力的旅游胜地开放
2、之都西部大开发的战略支撑点、迈向国际化的大城市1.1.1社会经济进展概况经济进展综述 成都位于中国川西平原的腹地,是四川省省会和一座具有悠久历史的文化古城。2022年被国务院确定为中国西南地区科技、商贸、金融、通讯及交通枢纽的中心城市,它也是一座布满生气的现代化城市。成都市自然资源丰富、土壤肥沃、矿产资源种类繁多、终年温存潮湿、四季清楚。城市交通运输在西南地区起着举足轻重的作用;全市总面积12390平方公里,市区面积129平方公里,平原仅占40.1%,全市共有8区4市8县。2022年成都市总人口到达1013.35万人,比上年增加1%左右,市区人口为330万人,人口平均密度为每平方公里765人,
3、平原地区为1000人/平方公里以上。改革开放20多年,成都经济建设、社会事业和人民生活水平都发生了巨大的变化。特别是“九五“ 打算期间,成都市改革开放和现代化建设取得重大突破。2022年全市国内生产总值到达1419亿元,年均增长13.1%,提前实现了国内生产总值较1980年“翻三番“和人民生活达小康的目标。一、 二、三产业增加值比重由1995年末的14.6:43.4:42调整为2022年末的 8.9:45.3:45.8,产业构造趋向合理。社会主义市场经济体制初步建立,市场在资源配置中的根底性作用明显增加。根底设施建设成效明显,能源、交通、通信的“瓶颈”制约明显缓解,城市综合效劳功能增加。全方位
4、对外开放格局根本形成,开放型经济进展较快。成都市作为中国西部的特大中心城市和国家规划定位的西南地区的科技中心、商贸中心、金融中心和交通通讯枢纽,在西部具有相对的区位优势、经济优势、科技优势和市场优势。成都对外开放程度不断提高,投资环境良好,投资硬环境进入中国城市40优行列。有国家级的开发区3个,省级开发区5个,都已形成规模。2022年实际利用外资3.1亿元,实现进出口总额海关口径18.9亿美元。外商投资的大工程和大企业增加,美国康宁、日本丰田、法国拉法基等世界500强企业来蓉投资和设立代表处达60多家。成都先后与美国菲尼克斯市、日本甲府市,加拿大温尼伯市等9个国外城市结为友好城市,与国内16个
5、大中城市建立友好合作关系。 进入世纪,成都将抓住西部大开发这一历史机遇,加快进展,使成都成为西部大开发的亮点,国内外关注的热点。为此,成都绘制了将来进展的雄伟蓝图,确定了世纪前10年“构建西部战略高地,根本实现现代化“ 的总体奋斗目标,提出了“十五“奋斗目标,即:全市国内生产总值年均增长10%以上,到2022年人均国内生产总值到达2500美元。社会主义市场经济体制不断完善和稳固,经济构造得到调整优化,到2022年,三次产业增加值比例调整为7:45.5:47.5,城市化水平到达38%以上。城市综合效劳功能进一步增加,生态建设和环境保护取得明显成效,形成现代化城市的根本框架。人民生活初步到达富有水
6、平, 城镇居民人均可支配收入年均增长,农民人均可支配收入年均增长6%左右。社会保障体系健全,各项社会事业全面进展。开发区进展状况成都高技术开发区始建于1988年。1991年3月经国务院批准为国家级高技术产业开发区,1996年3月成立成都高技术产业开发区治理委员会,作为成都市人民政府派出机构,行使市级治理权限,统一领导和治理区内的经济、行政、社会事业工作。该开发区位于成都市南郊,面积47平方千米,人口20万人,紧临成都火车南站和双流国际机场,市区的一环路、二环路和成都乐山高等级大路横贯其间,地理位置极为优越,现已根本完成25平方千米起步区的建设,共投入根本建设资金15亿元,各类根本建设工程开工面
7、积 166万平方米,竣工面积78万平方米,水、电、气、路、通信等根底设施已初具规模,中小学校配套设施相继投入使用,银行、税务、海关均设立分支机构,区内还设有进出口公司和保税仓库,为投资者供给全方位效劳。成都市高区已形成电子与信息技术、生物医药工程、食品工业三大优势产业。到2022年底,成都高区引进各类企业3600多家,注册资本近120亿元,其中外商投资企业300多家,总投资10亿多美元,世界500强已有11家在这里投资兴办独资、合资企业。有高技术企业378家,分别占四川省和成都市的55和73%,高技术企业实现产值占全区工业总产值的54%。有年产值过10亿元的企业5家,过亿元的企业34家,过千万
8、元的企业80家。目前,成都高区成为中国西部外商投资最多、进展较好的区域。成都经济技术开发区成都经济技术开发区创立于1990年,总体规划面积26 平方千米。2022年2月国务院办公厅正式批复同意成都经济技术开发区列为国家级经济技术开发区,成为四川省第一个国家级经济技术开发区。该区位于成都市东的龙泉驿区,处于成都市向东向南进展战略确定的区域内,距市中心13.6千米。开发区地理置优越,交通便利, 成-渝、成-昆铁路围绕开发区,成渝高速大路穿区而过 ,距成都双流国际机场30千米。 成都经济技术开发区高标准、高起点地进开放发建设,开发区已投入近12亿元用于道路、通讯、供水、供电、供气等根底设施和市政效劳
9、设施建设。建成总长28公里,宽分别为50、40、30米的三条主干道和四条支干道,与国道、省道沟通成网,形成四通八达的交通网络;建成日供水25万吨供水设施,建成110千伏、220千伏变电站各一座;日输自然气30万立方米;建的邮政大楼和15万门程控 主机大楼和移动 机站已投入使用,开办了国际国内电信和邮政快递业务;建的电视台、宾馆、商贸、金融、医院、中小学校、各类专业市场已相继投入使用。城市综合配套效劳设施日趋完善, 配套功能齐全,具备接纳现代化大工业进区建设的条件。 成都经济技术开发区引进了一批高附加值、高创汇工程,如中美合资埃蒙雷塞电源电器、中日合资华川雅马哈摩托车部品,中外合资晶华光学、美国
10、RBI、澳大利亚的BHP、北京汇源集团等。目前,开发区已形成了以机械及汽(摩托)车制造、电子通讯设备制造、型建材、医药食品、精细化工等为主的产业构造,共有大型企业120多家。2022年实现国内生产总值26.1亿元,工业增加值8.7亿元,入库税收1.3亿元,出口1033万美元。成都海峡两岸科技产业开发园成都海峡两岸科技产业开发园以建设中国内陆地区第一流工业园为目标,全国首家由海峡两岸共同投资,联合成片开发的西南最大综合工业区。借鉴台湾竹科学园区和高雄出口加工区的成功阅历,以台商(外商)投资为主,按国际II类工业区标准设计,规划面积6平方千米。区内根底设施配套齐全,建有道路5条,路宽分别为16、2
11、0、25、45米;6000门5ESS程控交换机已于1993年初开通使用;日供水8万吨的专用自来水厂设计已经完成,首期日供水2.5万吨的工程已建成并投入使用;完成了供气20万立方米的设计工作,已实现首期供气2万立方米/日。已逐步形成以食品加工为特色,医药、轻工和电子相配套的产业体系。2022年实现国内生产总值4.38亿元,入库税收0.6848亿元,出口843万美元。西南航空港经济开发区1993年经四川省人民政府批准为省级经济开发区。该开发区位于成都外南机场路双流段,西起西南最大的航空港成都双流国际机场,东与成都市区接壤,东西长45千米,南北宽4千米,规划面积13平方千米,起步区4平方千米。开发区
12、以第三产业为主,带动第一、其次产业,主要以商贸、餐饮、金融、房地产、科研、教育、电子、医药、机械、精细化工、高农业等行业为主。开发区投资环境优越,距成都市区仅6千米,地势平坦,境内交通兴盛,西有国际空港成都双流国际机场,东有成昆线成都火车南站,高等级的机场大路,德阳乐山大件路穿越全境,集航空、铁路、大路于一地,具有得天独厚的交通优势,区内各项根底设施完善,水、电、气、通讯全部配套,现有110千伏变电站一座,为成都大电网掩盖区,电能质量好,实行环网供电;航空港邮电局已建成。1万门程控 已开通;建成日供气10万立方米的自然气配气站1座;,建成总装机力气达2.2万门程控 交换机,建2040米高等级道
13、路9条计15公里,区内道路网已根本形成,排污、排水系统逐步完善。开发区引进了德国拜耳(四川)动物保健公司、泰国正大集团等60多个外商投资工程, 形成了以医药、精细化工、电子、高效农业等为主,兼具第三产业的产业体系。2022年,实现国内生产总值6.08亿元,工业增加值6.11亿元,入库税收1.15万元,出口981万美元。都卫星城工业开发区始建于1985年,是四川省进展最早,以开发高技术产业为主的工业区,1994年经四川省人民政府批准列入省级重点开发区。工业区距市区10千米。全区规划面积18平方千米,现已完成开发面积6平方千米,规划为工业、商贸、旅游、生活四个功能小区,并以电子、机械、食品、化工、
14、旅游、房地产等为开发重点。现已建成的电子、机械、食品小区已初具规模。开发区内根底设施较为完善,德阳-乐山高等级大件路、 成都-绵阳高速公 路、成都市外环线和国道108线穿越开发区;宝鸡-成都、成都-重庆、成都-达川等4条铁路通过开发区所在的都县境内。开发区内有8条标准水泥道路已建成投入使用。开发区所处的都县领先在成都市各郊区(市)县中开通了程控 ,市话交换机总容量已达38000线,可与180多个国家和地区以及国内400多个城市直拨 ,并已建成移动 基站3座。区内已建成100千伏变电站2座,拥有1座日产水5万吨的水厂,建有二级配气站1座,三级配气站2座。区内已引进成都可口可乐公司、成都统一包装材
15、料厂、豪特容积式热水器、华丰食品集团等知名三资企业。2022年实现工业增加值29.6亿元,实现工业增加值7.06亿元,入库税收1.34亿元,出口666.09万美元。成都高西开发区2022年7月16日成都市正式成立成都高西区管委会。该区位于成都卫星城-郫县。区内设有3个国家级高科技产业工程:中国西部软件园、国家中药现代化科技产业园、中国大学生留学生创业园。成都高西区现已投入根底设施建设资金4.3亿元,完成迪康、兴港等40千米主干道建设,建成110KV变电站1座,开通3个程控交换模块局,铺设供水、供气管网20公里、排污管网12公里。同时,投资5亿元,建成成都外国语学校、南洋国际学校等公共配套设施,
16、营造绿地9万多平方米。2022年,成都高西区共引进工程70个,其中电子信息50个如中国西部软件园、大唐电信、国腾信息产业园、汇源信息、瑞士布鲁克、蓝剑科创,生物医药15个如迪康制药、杨天药业、旭华制药、中医药大学药学院,协议投资总额67.4亿元,到位资金13.3亿元。四川成都出口加工区该区是2022年4月27日经国务院批准的全国首批15个出口加工区之一,是中国西部唯一的国家级出口加工区。2022年6月22日正式验收合格、封关运行。四川成都出口加工区设在成都高规划区内,与成都高技术产业开发“两区合一“,实行两块牌子,一套人马治理体制。实行“一次报关,一次审单,一次查验“的通关模式。已有美国、日本
17、、加拿大、菲律宾及台湾、香港地区和国内的50多家企业询问进区,目前已批准日本丰田公司、美国帕克航天航空公司、香港康维克公司等6家世界知名企业进区,总投资达1.8亿美元。到2022年,该区力争吸引外资10亿美元,年出口贸易额到达15亿美元,建成出口加工和高技术产业国际化的基地。注:依据工程最终定位状况,本公司还将对各开发区作进一步的调研分析经济指标分析 国内生产总值2022年成都市国民生产总值为1310亿元,比上年增长10.8%,其中第一产业增加124亿元,比上年增长3.1%;其次产业增长588亿元,比上年增长11.5%;第三产业增加值为598亿元,比上年增长11.7%。第一、二及三产业的增加值
18、比重由1995年末的14.6:43.4:42转变为2022年末的9.5:44.9:45.6。国内生产总值错误!不能通过编辑域代码创立对象。 社会消费品零售总额成都作为西南部的商品集散地,市场规模和容量位居西部城市之首。2022年社会消费品零售总额到达554.2亿元,比上年增长10.8%;私营经济零售额为67.9亿元,比上年增加50.2%;外商和港澳台商贸企业连续保持快速增长,零售额完成32.4亿元,比上年增加52.8%。全市餐饮业实现零售额102.3亿元,比上年增加23.1%。社会消费品零售总额错误!不能通过编辑域代码创立对象。外商投资及旅游业进展概述成都是全国16个副省级城市之一,是国家批准
19、的对外开放城市和全国经济体制综合配套改革的试点城市。因此成都市对外开放的进展较快,投资环境和政策有较大改善,现在成都有国家级开发区3个,省级开发区2个都已经形成规模,2022年全年批准利用外资工程172个,实际利用外资2.65亿元,比上年增长16%,年末全市外商投资企业到达2562家。成都具有2300多年的历史,是首批国家公布的24个历史文化名城之一,它地形地貌简洁多样,山景、洞景、水景俱全,并处在由剑门蜀道、九寨沟、峨眉山、长江山峡等地组成的四川旅游环境之中,同时还是内地通往西藏的主要通道,是古代文明和现代文明集一体的西部重要的旅游中心城市,2022年全年接待海外游客25.9万人次,比202
20、2年上升16.9%。中国四川成都市龙泉驿区自1987年以来,已连续举办十五届桃花节,规模不断扩大,档次不断提升,不仅已是成都地区和四川省的民俗盛事,而且成为海内外有影响的国际盛会和独树一帜的旅游品牌,龙泉驿区位于成都市东部,幅员面积558平方公里,形似一朵盛开的桃花,镶嵌在“天府之国”的腹心。它旅游资源格外丰富,100余处名胜古迹点缀其间,1987年被成都市政府命名为“花果山风景名胜区”,是生态旅游和度假休闲旅游的代表景区。龙泉驿区还是全国知名的水果生产和出口基地,素以“四时花不断,八节佳果香”著称于世,盛产枇杷、桃、李、葡萄、脐橙等20余种优质水果,年产量达2亿公斤,其中以水蜜桃为突出代表。
21、龙泉已有二千多年的种桃历史,气候、土壤条件特别利于桃树生长,全区现种植桃树10万余亩,数百万株,是全国唯一的“中国水蜜桃之乡”。每年三月,也就是“成都桃花节”期间,满山遍野的桃花竞相绽放,“桃花似火,红焰拂天,放目天际,实为西川绝景”。 现在龙泉桃花的规模、数量和游客量均居全国各大桃花欣赏基地之首。自1987年3月举办首届“桃花赏花会”以来,1997年,龙泉又以崭的旅游方式农家乐旅游,将“桃花节”活动推向高潮。2022年3月又推出了龙泉赏花“一日游”、“二日游”旅游线路。 经过十多年的探究和积存,龙泉驿区已进展成为交通便捷,环境秀丽的旅游胜地,并被人们誉为“城市中的花园”和“花园中的城市”。桃
22、花沟、桃花故里、龙泉湖、天鹅岭、红沙坡等几大赏花景区争芳斗艳,洛带古镇、十陵地下宫殿、石经古刹引人入胜。 房地产投资状况 随着住房制度改革的进程进展,成都市房地产市场在近年来日趋活泼。2022年,成都市房地产开发投资129亿元,比上年增长29.2%,房地产开发投资的高速增长成为推动全市固定资产增长的主要因素。其中住宅投资升幅较大,全年完成89亿元,比上年增长60%,住宅投资占房地产投资总额的70%左右,较上年上升3%以上,商品房销售面积为380万平方米左右,比2022年增长2.6%;商品房销售额63.5亿元,其中住宅销售50.8亿元。2022年房地产投资额增长率仅次于广州、深圳,为全国第三名,
23、但销售增长比率明显低于投资增长比率,市场消灭回落。成都市历年房地产开发投资额错误!不能通过编辑域代码创立对象。本节分析小结成都近年来社会经济进展较为快速,大力进展房地产业的市场环境已经形成;开发区的进展带来大量的私营、合资及外资企业进入成都进展,使得成都渐渐有了城市“中产阶级”阶层,这一阶层随着经济的进展,年龄、收入的增加,对住房的需求表现旺盛,且这一需求随着企业人员增加、变动具有持续性特征,值得关注;另外,工程所在区域为成都市知名的生态旅游区,在工程进展中应当留意与区域大环境的协调,在相互影响中得到提升,到达双赢!1.1.2城市远期进展战略成都市“十五“目标经济总量目标: 国内生产总值年均增
24、长10%以上,2022年人均国内生产总值到达2500美元。经济质量和效益明显提高,财政收入增长幅度高于国内生产总值幅度。构造调整目标: 调整优化全部制构造,逐步提高非公有制经济的比重,建立适应生产力进展水平的全部制构造。调整优化产业构造,2022年一、二、三产业增加值为7:455:475,高技术产业增加值占国内生产总值的比重到达15%以上。调整优化城乡经济构造,加快城市化进程,2022年城市化水平到达38%以上。 人口就业目标: 人口自然增长率把握在4以内,2022年全市总人口把握在1070万人,非农业从业人员比重到达60%,城镇登记失业率把握在4%以内。 城市建设目标: 加快建设城市中心商务
25、区和城市副中心,城市功能分区总体合理,根底设施配套完善,城市治理科学标准有序,形成现代化城市的根本框架;建成以中心城区为核心、卫星城市镇为纽带、远郊中等城市为支撑、小城镇和中心村为根底的城镇体系。2022年城市生活污水处理率达70%,城区生活垃圾处理率达100%,城市绿地掩盖率达30%。生态环境目标: 根本实现城市环境秀丽、生态良性循环,城区空气质量稳定在级,国家级和省级风景名胜区稳定在级,工业废水排放达标率、工业烟尘排放达标率和工业固体废物综合利用率分别到达90%、90%和85%。 居民收入目标: 城乡人民收入水平和生活质量稳步提高,城镇居民人均可支配收入年均增长8%;农民人均可支配收入年均
26、增长6%。 社会进展目标: 2022年恩格尔系数加权平均值降到43%,其中城市为37%,农村为47%。人均期望寿命到达74岁,城镇社会保障体系根本健全,根本普及高中阶段教育,各项社会事业全面进展。成都城市向东向南进展战略一、 向东进展战略战略概要向东进展总体格局承受带状形式,以充分利用台地及道路、供水等根底设施。规划的带状进展区域含十陵、洪河、大面、龙泉、同安等五个重要的片区。其中十陵片区以进展居住和旅游休闲功能为主,在此形成城市东部副中心;大面片区和龙泉片区分别是机械工业进展根底和成都经济技术开发区;龙泉山是将来都市区重要的旅游休闲地;同安镇为重要的大路口岸。主要工程1、 东大街改造2、 十
27、陵历史文化风景区3、 东部城市副中心4、 文化居住区5、 成都经济技术开发区6、 百工堰山水公园7、 省级大路口岸8、 沙河整治向东进展根底设施城市向东进展,依托“四横三纵”的干线系统。四条放射线分别成渝高速路、益州大道老成渝路、万方大道成都洛带大路及规划的龙兴大道成都龙泉驿交通性主干道。通过四条放射线的建设使东部片区与中心城市严密联系起来。而三环路、外环路、环城路成环路“三纵”的建设又使得东部片区与我市的各大路干线、航空港、火车站有便捷的联系。1、 立交系统2、 给水工程3、 排水工程4、 供电工程5、 燃气工程二、 向南进展战略战略概要向南进展总体格局承受组团形式,尽量少占耕地并制止连片进
28、展。规划的综合性城市组团由北向南分别是:高起步区、棕树、琉璃南、园、站南、大源、华阳,最终是牧马山旅游开发区。上述组团中,高起步区组团及棕树组团目前已根本形成。在功能上,除棕树组团以文教居住、商业效劳为主,牧马山组团以旅游为主以外,其余组团都是集高技术产业及局部传统工业、居住、效劳等功能于一体的综合性城市组团。城市总体规划确定在站南组团形成城市南部副中心。主要工程1、 国家级成都高技术产业开发区2、 火车南站改造工程,建成南站客运转换枢纽3、 内贸部南站贸易区建设工程4、 南站体育公园5、 琉璃场柳江工业区6、 三瓦窑居住区、石羊、园居住区及东光居住区7、 南部城市副中心8、 府河延长整治向南
29、进展根底设施城市向南进展的道路骨架可归纳为“五纵三横”。“五纵”为锦华大道成都仁寿、府城大道红星路南延线、天府大道人民南路南延线、元华大道元华路及高大道。“三横”为盛丽大道站前路、三环路和外环路。城市向南将依托五条纵向道路轴向开发,流淌进展。1、 立交系统2、 给水工程3、 排水工程4、 供电工程5、 燃气工程6、 供热工程本节分析小结本工程处在成都市城市进展战略的核心区域,交通和自然条件较好,有很好的进展前景;同时,由于城南沿外环线到工程位置仅需时20分钟车程,城南规划为城市的行政副中心区和高产业开发区也将给工程带来较好的进展时机!1.2成都市居民收入及共性特征分析1.2.1城市居民收入及消
30、费状况2022年成都市职工平均年工资为8925元比上年增长10.4%,全年城市居民人均可支配收入为7649元,比上年增长7.8%。从以上数据可以看出成都市的经济快速进展切实带来了城市居民收入的提高,居民的消费支付力气大为增加。城市居民人均收入及支出状况错误!不能通过编辑域代码创立对象。1.2.2消费者共性特征分析u u 老式小茶馆,精巧盖碗茶,泡老了悠悠岁月,恍惚了百年人生。真可谓“成都大茶馆,茶馆小成都”,茶馆无疑是这座两千年古城最传神的人文风景。一般嗜茶成瘾的成都人,早上起来头件事,不是吃饭,而是喝茶;u u 寻常人家,总爱把饭桌摆到那街沿上,细斟慢饮几杯薄酒,谈天说地边吃边摆龙门阵,一副
31、旁假设无人得意其乐津津有味的闲适气派。成都人就这样,宠爱把一切都当门敞户摆在天光底下来享受;u u 成都人崇尚的是拘束实在的居家过日子。而居家过日子并不在乎外表的华美堂皇,要的只是衣食住行的便利满足;u u 成都人无论是干什么行当的都不情愿为几个小钱放弃自己的闲适潇洒,也不想为挣大钱成富豪而拼掉老命;u u 成都人就生活在龙门阵中,如同他们大半辈子都浸泡在浓茶中一样;u u 假设说爱扎堆儿看吵闹是相当一局部中国人的毛病,则成都人在这方面表现得更是“出类拔萃”,表演的淋漓尽致,有声有色;u u 成都的花会有一个最大特色,不仅赏花,更是借花献佛,借赏花之名大家聚会游乐;成都人宠爱城市的吵闹,也留恋
32、乡野的清爽,花会恰恰将这相悖的两方面融成了一片;u u 成都人、成都文人,对杜甫草堂确是有很浅薄的感情的。在成都人心目中,这绝不只是一座供人玩乐休憩的园林,更是能给人以人格参照和文化滋养的的圣地;u u 成都人宠爱的就是群众文化,吵闹场景,才不希奇什么高雅清静;u u 成都人喝酒,要的就是这二麻二麻,似醉非醉,半醉半醒的境地;u u “人活脸,树活皮”,这就是成都人心目中做人的一个根本标准;成都人是把面子看得很重,爱绷,但一般来讲并无害人之心;u u 出城去,便成了当今成都人的的追求,时尚潮流,人山人海里伸长了脖子,想在那里查找一方拘束天地,畅畅快快透一口气;u u 成都原来就是一个农耕文化积
33、淀深厚的城市,甚至很多当代成都人的父辈祖辈,都是从四边乡村渐次迁徙进城的,他们的血脉里保存着农人的因子,对乡村田园有一种天生的亲近感,亲和力;摘自成都人本节分析小结成都人在近年来收入有较快的提高,消费支付力气增加;工程进展中应当留意与成都文化、成都人共性需要的协调,先迎合、再引导,增加工程的市场适应性和盈利力气;在工程进展中尤其重视成都人亲近自然、乡村田园风光和崇尚闲适、满足的生活的特征,加强生态环保和休闲度假游乐的宣传,突出工程景观优势及共性特征,提高市场的认知度;以“大社区、小组团”的进展形式,增加社区的配套建设!1.3成都市房地产市场状况1.3.1整体市场进展状况区域定位特征明显城西贵人
34、区,保护良田、限制进展,房地产业的进展空间相对较小城南富人区,将来城市副中心区,高技术开发区,进展潜力大城东穷人区,产业转型、企业搬迁,兴经济开发及旅游度假区城北凶人区,有少量的工业,人文环境较差,房地产进展空间不大成都市城西为城市的上风上水区域,作为区域性的中心城市,解放后成都工业得到大力进展,重工业污染性企业主要分布于城市的下风下水位置即城东;改革开发以后,国有工业企业的经营状况普遍不好,导致成都东部成为下岗工人的聚居区即穷人区;城西则成为贵人区,成都人认为城西处在上风上水位置使出贵人的地方。房地产开发也同市场需求相适应,使得成都分为四个共性化的房地产开发区域,“城南富人区,城西贵人区,城
35、北凶人区,城东穷人区”。80年月,房产热在沿海城市掀起,房地产的飓风刮向成都。这时期在成都开发的精典社区“棕南”、“棕北”,是这一历史的真实见证。随后全国房产降温,但成都房地产业进展的脚步却没有停顿,所不同的是由原来的“精典社区,高档化”,逐步转向“平民化”,“有用化”。地产市场处在快速进展阶段借鉴沿海城市开发阅历的前提:备注:成都深圳为2022年末的数据,广州为2022年末的数据;深圳以包括暂住人口的常住人口为基数计算;深圳城区为特区内。比照三个城市的房地产进展根底状况,可以觉察成都除收入状况与广州、深圳差距较大外确定值相当于深圳94-95年水平,其全市人口的密度与广州根本相近,城区人口密度
36、甚至高于深圳全市六区的平均值。更为值得关注的是,成都人的文化素养较高,且提高速度快第五次人口普查数值较之第四次人口普查数值为2.2倍。这对参考深圳等人口素养较高城市的住宅开发很具意义。成都商品住宅市场处在快速增长的进展阶段:错误!不能通过编辑域代码创立对象。比照成都和深圳商品房施工面积中住宅所占的比例变化趋势,可以觉察两者根本呈逐年递增的走势。由于深圳房地产进展的相对成熟,其递增趋势逐年减缓(98年为11%,99年3%,2022年不到1%,比照成都2022年递增10%),说明成都近年商品住宅还处于快速增长的进展阶段。开发主题名目繁多 成都市目前的开发主题分类目前成都市场上的开发主题定位方向大致
37、可分传统、现代、混合型及共性型。分类表现案例诉求传统型由外建筑形式到内生活方式强调蜀式风格芙蓉古城等传统精神的归属非传统型由外到内以现代简约风格或非中式欧式美式英式加坡式等风格为主凯莱帝景、加坡花园、中海名城、圣安卓花园等物质表现、有用、现代精神的归属混合型非传统的建筑,传统的名称或宣传手法西蜀皓月、凤凰栖等传统精神的归属、有用共性型不刻意强调风格的归属,以独特优势或卖点为开发主题府河音乐花园、爱舍尔花园有用、共性精神的归属目前市场上存在最多的应当说是非传统型,这与成都市商品住宅开发的阶段及面对的主力消费群特征有关参照深圳的住宅开发,随着商品住宅主力消费群体的向中阶层转化,讲究有用及在文化根底
38、上的精神归属将成为住宅的主要主题。无共性住宅追风esp欧式豪华之风、物质表现有用及精神归属温饱型非商品房 (高收入阶层购置者)(中收入阶层为主) 成都市知名进展商大工程的开发主题状况 成都市的外来进展商目前开发工程代表:成都花园、万科城市花园、中海名城,比较回避成都市外乡文化的表现,而更多地连续这些进展商的一贯开发手法,开发主题也根本流于两类以舶来品为主题如中海名城的欧洲小镇和以进展商的共性宣传为主题如万科城市花园的城市花园系列; 成都市的本地知名进展商以置信为例则相比照较大胆,对欧式丽都花园、现代式逸都花园乃至纯传统式芙蓉古城均有尝试,开发主题也因不同工程而不同。消费者承受力气强由于近几年商
39、品住宅进展速度较快,加上成都人比较开放、易于承受事物的共性。一般市民对不同的开发主题均表现出深厚兴趣,消费者开放的姿势,也培育了多种风格、多种楼盘形象并存的现象。无论哪种风格,成都人温饱之余的精神追求是不行无视的,开发楼盘应留意这种需要。本节分析小结成都房地产市场区域定位特征格外明显,在工程进展中加强优势宣传,努力消退城东在人们心目中的形象较为重要;另外,成都房地产市场处在快速进展期,消费者的承受力气较强,各种欧风、民族等的建筑风格社区比比皆是,因此,在工程风格定位上要留意回避与本地开发商在民族风格方面的竞争!1.3.2片区市场特征分析1.3.2.1进展潜力比较城东与城南进展潜力比较城东城南城
40、市进展战略中的定位城市战略方向之一,以带状形式进展,将来将建成城市东部副中心近市区局部,以居住和旅游休闲功能为主,远市区局部将为机械工业带、经济技术开发区城市战略方向之一,以组团形式进展,将来将建成城市南部副中心,总体上建设集高技术产业、居住、效劳等功能于一体的综合性城市组团近期规划实施的受益程度三环路、成龙路、成渝路、成洛路直接作用于城东的进展,近期将开头的沙河整治也对城东工程有进展有确定促进作用三环路、人南路延线及人南路跨火车南站立交桥的建成对城南三环以外局部直接起作用商品住宅开觉察状属于成都市开发较慢的区域,价位较低。随着城市根底设施的修建、万科城市花园等工程近一两年的消灭和带动,将来有
41、渐渐加快的势头整体开发水平较高,价位偏高。集中了成都较高档的住宅工程,在成都市的商品住宅开发中起领跑和带动作用成都市民印象成都市较偏的“穷人区”,集中了老的大厂,交通、配套均还不行,但城东旅游区市场影响较大总体印象是“富人区”、高区的所在,代表着居住的较高层次自然条件自然水资源有府河、沙河、东风渠以及风景旅游区,目前沙河处整治阶段,人文方面主要有川师大等自然水资源有肖家河、府河等,人文方面主要是与高区相关的高科技、现代等定位和风格将来进展空间城市的进展战略方向之一,将来城市副中心的所在,前景良好代表楼盘万科城市花园中海名城、锦官城城东的优势所在本工程可资宣传、利用的方面 商品住宅整体开发水平不
42、高、价格较低,市场进展空间较大; 居住休闲功能的定位形象更好; 旅游度假对于区域房地产进展有较大的促进作用。城东的比照劣势本工程应予留意的方面 下风向,机械工业走廊的定位对片区进展不好; 高速大路收费给人们带来置业的心理障碍; 住宅普遍售价水平偏低。总结城东快速见效的根底设施进展以及较低价位对城南房地产构成较大威逼,城东住宅将来将会向更高价位走,但起点和速度均较城南低,所以本工程应鲜亮地把握城东的进展优势及走势,从各方面将工程冠以城东楼盘的形象,彻底转变城东楼盘在人们心目中的印象。城东楼盘开发量小、人口密度低,进展空间较大从2022秋交会楼盘速查手册统计可以得出成都市楼盘供给区域分布如下:(城
43、南:武侯区 华阳 城东:成华区 锦江区 龙泉驿 城西:青羊区 城北:金牛区)龙泉驿区人口密度最低:地区人口万人土地面积平方公里人口密度人/平方公里高区12.91锦江区38.10606351青羊区45.67666921金牛区56.501075280武侯区40.791244331成华区53.381094897龙泉驿区48.48559867青白江区40.0239310181.3.2.2片区及地块现状分析地块区位关系地块位于龙泉驿区同安镇阳光大道边的龙泉花果山风景区内,与成都市仅20分钟车程,与规划的城市行政副中心区也仅20分钟的车程;宏观区位特征: 地块处于成都市向东进展的战略重心的核心区域。离成都市区仅20分钟的车程,而且是成都市家喻户晓的生态旅游基地,也是有名中外的“中国水果之乡”; 地块自然环境优越,地块处在山门寺水库,无污染; 地块处于阳光大道大道沿线。目前,阳光大道北接洛带,南接华阳,是成都市重要的城市外围主干线;地块周边环境s s 南侧主要为群山,有局局部布较散的旧村落;s s 西侧同安镇西部阳光城的大路口岸大厦、明星花园生活小区、规划中的中国西部阳光教育城;s s 东面群山;s s 北面规划中的山门寺风
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