成都市东大街地下商业项目可行性研究报告.docx
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1、中建地下空间东大街地下商业可行性争论报告成都市东大街地下商业项目可行性争论报告1 / 49名目名目第一章一、二、三、四、五、其次章一、二、三、四、第三章一、二、三、四、五、六、第四章工程背景4工程名称4工程简介4工程背景4争论目的5争论方法5投资环境6成都市经济进展状况分析6成都市及区域城市规划状况10成都市商业进展状况14目前环境对本工程的影响18区域商业市场分析19区域商业市场分布19区域商业市场分析20区域商业业态分布25区域商业租金状况比照26区域商业经营状况分析27区域商业市场总结28工程自身条件分析28一、工程区位分析28二、工程交通分析29三、客流条件分析30第五章一、工程优劣势
2、分析30工程优势.30二、三、四、五、第六章一、二、三、第七章一、二、三、四、五、第八章第九章.31工程劣势工程时机.31工程威逼.32工程综合分析.32工程进展建议34工程市场定位34业态主题定位34工程客群定位35工程规划设计方案36总平面图设计36负二层平面图和综合管沟断面示意图38工程规划设计剖面图39重要节点设计39技术经济指标48工程投资效益分析48工程结论和建议48第一章 工程背景一、工程名称中建地下空间东大街地下商业工程二、工程简介工程位于成都市锦江区东大街-盐市口至南糠市街段,全长约 1.2 公里, 西接盐市口地下空间,东至把戏年喜年广场。工程规划地下二层,总用地 43650
3、 约 65.47 亩, 规划设计总建筑面积58034 ,-1 层总建筑面积42371 , -2层总建筑面积 15663(含管沟 4275) 。其中商业可售建筑面积约 27264 ,占-1 层总建筑面积 64%。地下一层以以商业为主,兼局部商业配套效劳设施,并作为东大街主要慢行交通通道,在主要节点位置形成开敞空间作为公共活动区域,并结合周边地块建筑的地下空间利用状况预留连接口,共同形成地下商业综合体。地下二层以设备用房,综合管线,非机动车停车为主要功能 。三、工程背景随着城市人口的增多和交通拥堵,大城市的地铁建设突飞猛进,城市土地资源逐步短缺,特别是中心城市中心地段土地资源的严峻匮乏,给地下商业
4、的进展带来前所未有的巨大机遇。地下商业的开发,有助于解决了城市进展进程中的很多瓶颈问题。比方通过建设地下商业街道来疏导地面拥挤的消费人群,到达交通便利和美化城市的目的。四、 争论目的通过争论东大街-盐市口商圈市场状况,商业经营状况以及消费力量判别本工程的将来市场前景,查找工程的突破空间,以论证工程的可行性; 确定本工程的市场定位,并通过行之有效的策略,争取实现工程市场价值最大化。五、 争论方法本报告通过分析成都市宏观经济、商业状况、区域现状及有关规划、区域商圈相关物业进展状况及城市区位等因素对工程进展的影响,结合工程自身的条件、规划要素,判别工程的市场前景,及确定工程的市场定位, 提出工程建议
5、;梳理各种对工程进展的利弊因素,实现工程最大的市场价值。具体承受的争论方法:类比分析法在本次争论中,我司通过考察争论东大街-盐市口以及春熙路商圈各种类型的商业物业以及与本工程类型相像的地一大道地下商业工程的运营状况、业态分布、租金水公平多方面因素,通过对其优劣势的分析,并结合我司积存的商业地产方面的阅历,将工程与潜在的竞争对手进展比较,通过争论竞争对手的进呈现状以及其成功与失败之处,为本工程扬长避短提供有效的参考。其次章 投资环境城市概况成都-四川省省会城市,西南地区重要的特大中心城市和历史文化名城, 素有“天府之国”的美誉,被评为“中国第四城”,是国务院确定的西南地区科技、商贸、金融中心和交
6、通、通信枢纽。 成都市现辖 9 区 4 市 6 县, 面积 1.24 万平方公里,截至 12 年底全市户籍人口 1174 万人,常住人口1418 万人。 随着投资环境的不断改善,成都正成为国内外客商在西部地区投资的最主要城市之一。世界 500 强中已有 133 家在成都设立了企业或办事机构。已有美国、韩国、德国、法国、泰国、加坡等 9 个国家及地区在成都设领事馆。这些都说明成都正成为世界所关注的城市。中建地下空间东大街地下商业可行性争论报告一、成都市经济进展状况分析1.1 国民经济持续快速进展,人均生产总值不断攀升自 2023 年至 2023 年连续五年以来,成都市的 GDP、人均 GDP 实
7、现了连续的增长。特别是近五年,GDP 的增长率都在 10%以上。2023 底, 成都市 GDP 已达 2023 年成都市实现地区生产总值GDP9108.9 亿元,按可比价格计算,比上年增长 10.2%,增幅比全国、全省分别高 2.5 和 0.2 个百分点。经济总量占全省 GDP 比重达 34.7%,较上年稳步提高 0.6 个百分点。其中,第一、二、三产业分别实现增加值 353.2 亿元、4181.5 亿元、4574.2 亿元,分别增长 3.6%、12.2%、8.8%。同时,产业构造进一步优化,第三产业增加值占比超成都市“半壁江山”,三次产业构造为3.945.950.2。据第一财经周刊报道,在联
8、合利华最的一份城市评估分级报告里,成都取代了深圳,成为重要性与北京、上海、广州不相上下的 4 个一线城市之一。 从 2023 年开头,国内消费市场所发生的变化逐7 / 49渐开头显现,以四川为代表的西部地区,其重要性正在不断加强。 2023 年成都市人口总数共 1417.8 万人,人均 GDP 增速则到达 13%,超过广州和深圳这两个传统意义上的一线城市。中建地下空间东大街地下商业可行性争论报告图:2023-2023 年成都市地区生产总值及增长速度1.2 固定资产投资力度加大,投资构造有所调整2023 年成都市固定资产投资完成 6501.1 亿元,比去年增长 10.4%。其中,民间投资完成 3
9、595.3 亿元,增长 17.2%。全年增固定资产3478.5 亿元。分产业看,第一产业完成投资 72.3 亿元,增长 31.9%;其次产业完成投资 1626.5 亿元,下降 8.2%,其中工业投资 1625.0 亿元,下降 7.1%;第三产业完成投资 4802.3 亿元,增长 18.2% 。图:2023-2023 年成都市全社会固定资产投资总额及其增长速度2023 年成都市房地产开发投资完成 2110.3 亿元,比上年增长 11.7%。含预售在内的商品房销售面积 2948.0 万平方米,增长 3.6%,其中住宅销售10 / 49面积 2555.4 万平方米,增长 5.3%。实现商品房销售额
10、2121.6 亿元,增长2.5%,其中住宅销售额 1714.9 亿元,增长 5.9%。1.3 全市人口分布、增长及就业状况截止 2023 年末全市常住人口 1429.8 万人,比上年末增加 12.0 万人。年末全市户籍人口 1188.0 万人,增加 14.6 万人。人口自然增长率 2.71。全市符合政策生育率 93.3%。城镇居民人均可支配收入 29968 元,比上年增长 10.2%;农村居民人均纯收入 12985 元,增长 12.9%。年末城乡居民储蓄存款余额 8151.6 亿元,增长 15.5%。全年城镇增就业 25.8 万人,其中持再就业优待证人员实现再就业10.1 万人,“4050”等
11、就业困难人员实现再就业,2.8 万人。农村劳动力转移到非农产业就业增 10.6 万人。农村劳动力劳务输出人数为 222.6 万人。年末城镇登记失业率为 2.82%。1.4 全市人均可支配收入增加,消费力量进一步增加截止 2023 年底,成都市城镇居民人均可支配收入 29968 元,比上年增长 10.2%;农村居民人均纯收入 12985 元,增长 12.9%。年末城乡居民储蓄存款余额 8151.6 亿元,增长 15.5%。全年居民消费价格总水平(CPI)比上年上涨 3.1%。其中,食品类价格上涨5.5%,医疗保健和个人用品类上涨1.9%,烟酒类与上年持平,衣着类上涨1.6%,交通和通信类下降 0
12、.2%,居住类上涨 3.3%,消遣教育文化用品及效劳类上涨 1.3%,家庭设备用品及修理效劳类上涨 3.0% 。商品零售价格总指数上涨 1.7%。 固定资产投资价格与上年持平。 工业生产者出厂价格PPI 下降 1.2%。工业生产者购进价格IPI下降 1.8%。二、成都市及区域城市规划状况图:2023-2023 年成都市居民消费价格涨跌幅度2.1 成都市城市商业进展方向规划据成都市城市总体规划20232023 年,成都市商业将形成以中心城为核心,沿放射道路走廊式进展,近中期空间拓展以东、南方向为主, 远期和远景以南、北方向为主,逐步形成南北开放的城市格局,奠定成都平原城市群进展的根底,掌握城市向
13、西进展,建“一主两次多核”的多中心城市空间构造。2.2 成都市中心城商业网点的总体布成都市中心城商业网点应依托二轴,建设和完善一个中心商务区,六大旅游休闲商业区,乐观进展会展商务区,调整批发市场布局,培育片区商业中心、居住区商业中心、邻居商业,乐观推动专业特色商业街的建设,形成整体适当分散、局部相对集中,布局合理、大中小结合的商业网络构造。1、依托二轴 两条商业网点进展主轴线为人民路南北向轴线及蜀都大道 东大街老成渝路东西向轴线,呈“十”字穿插形。 人民路轴线联接了城市中心区和南部城市副中心,也是城市的中轴线。 蜀都大道东大街老成渝路轴线联接了城市中心区和东部城市副中心,是城市重要的东西向轴线
14、。2、建设和完善一个中心商务区、六大旅游休闲商业区(1) 一个中心商务区由三个主要功能区和一个配套区构成。指商业中心区、商务中心区、文化博览区和生活配套区。商业中心功能市级商业中心区盐市口春熙路大慈寺片区,目前主要集中在盐市口春熙路地段,集中了成都市人民商场股份、成都百货集团股份、成都红旗商场、蜀都大厦、东风商贸广场、成都交电商场、四川国际商场、成都工艺品商场、成都远东百货、成都百盛购物广场、尖东名店等一批大型商贸企业以及上千户大、中型商家及一些百年老店, 是成都市最繁华的传统中心商业区。青年路百货摊区、染房街小百货市 场以及赖汤圆、龙抄手、韩包子等名小吃店的存在,表达出传统商业浓 厚的历史文
15、化底蕴和城市的进展脉络。春熙路以东的大慈寺地段,为规 划中心商业区的一局部,主要依托名寺大慈寺,建设为集旅游、休闲、购物、餐饮为一体的观光商业步行街区。 商务中心功能主要集中在骡马市、顺城大街、东大街两侧及红星路东侧区域。近年来成都市中心区高级商务办公机构大量增加,包括一些国际性的金融、保险机构, 并相对集中于骡马市、顺城街、东大街一带,已形成 CBD 的雏形。该片区规划将集中大量的金融、商业、贸易信息及中介效劳机构,配套大量的商务办公、酒店、公寓等设施,建设为面对西部地区的商务中心区即 CBD商务中心区 Center Business District 的缩写,表达成都“金融中心”功能的窗口
16、。文化博览功能指在天府广场周边区域,定位以文化博览、旅游休闲功能为主导,成为表达成都性质和蜀文化的“窗口”,作为“天府之都、休闲之都”的核心。(2) 六大旅游休闲商业区规划六大旅游休闲商业区分别为:武侯祠旅游休闲商业区、文殊院旅游休闲商业区、水井坊旅游休闲商业区、浣花溪历史文化风景区、陵历史文化风景区、北郊历史文化风景区2.3 成都市地铁交通规划成都地铁公司表示,成都市城市快速轨道交通近期建设规划2023-2023 年依据该建设规划,到2023 年,成都将在已开通和开工建设的 1、2、3、4 号线的根底上,建 1 号线三期、3 号线二期和三期、4 号线二期、5 号线一期和二期、6 号线一期、7
17、 号线及 10 号线一期工程等 9 个轨道交通工程,线总长约 183.3 公里。三、 成都市商业进展状况3.1 成都市主要商业区分布及进呈现状目前成都市区现已形成了多个区域性商业中心,除了传统的春熙路、盐市口、骡马市三大商圈外,还形成了以会展中心、羊西、光华、 双楠、城南、成仁、桐梓林、红牌楼、建设路等商业中心以及荷花池、五块石等专业市场在内的十余个个商圈;级别划分为:第一商圈:春熙路、盐市口;其次商圈:骡马市、桐梓林、站南、荷花池、双楠 ; 第三商圈:其他则构成了第三商圈;近两年,成都商业地产快速进展,各个区域形成了区域商业中心,主要辐射各自所在区域,市中心的三大商圈春熙路商圈、盐市口商圈、
18、骡马市商圈,成都最为重要的商业核心区,现正自我升级换代,其档次和规模将进一步扩大, 中短期内核心地位不会被取代;城西和城南的区域增商业中心较多;区域进展相对滞后的城东、城北分布较少。但随着成都“东调”战略的实施,城东已形成东二环商圈;南部副中心商圈和金融商务大道的规划并实施也带动了区域商业中心的进展;随着“北改”的不断推动,城北区域商业中心获得了较大进展;另外成都周边城市随着经济的不断进展,也形成了相应的商业中心。1) 春熙路商圈1992 年 9 月,春熙路夜市首次开张。经过几年的改扩建,一个现代化的商业圈初具规模。春熙路百货业硝烟日浓,进入群雄割据的“战国时代”。1993 年东风商场开业,打
19、破了成都百货业几近零竞争的局面。1994 年,太平洋百货落子,春熙商圈现代商业翻开了第一页。1995 年,和正百盛入驻拉开价格战序幕。1997 年伊藤洋华堂春熙店开张,2 年后王府井百货开张到上世纪90 年月,成都百货业的先头部队纷纷提前在春熙路安营扎寨,特别是太平洋百货、王府井以及伊藤洋华堂三店各据一方,形成了三足鼎立的局面。在当时的成都,有这样一句话:买相因,青年路;买品牌,春熙路;买潮流,科甲巷。这三条不同特色的街道,构成了春熙路的繁华。截至目前,春熙路拥有商家近千家,顶峰时日客流量 100 余万人次。春熙路商圈及周边地区聚拢了上万平方米的商场,地铁 1、2 号线的开通运行,以及春熙 V
20、ILLAGE、银石广场、群光等商业综合体的建成,传统春熙路商圈正一步步地向东扩展。建成后的成都国际金融中心,也将使春熙路商圈和大慈寺文化保护片区实现“无缝”链接;百年春熙,正在从“街”到“圈”不断拓展进展空间,致力成为西南业态最丰富的商业高地。2) 盐市口商圈盐市口商圈是指人民东路、人民南路以及大业路形成的合围,并与历史悠久的青年路、染房街相连,商圈离春熙路商圈不远,历来都是成都市中心的商业腹地,众多老商场集合于此。该商圈百货商场众多,由世界百货、美美力诚百货、茂业百货、仁和春天百货中高档消费、摩尔百盛金领、白领购物天堂、远东百货和天府广场商业等组成,进展成熟,形成了百货业态百花齐放的局面。目
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