旅游商业计划书QS湾旅游项目开发商业计划书.doc
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1、打打 XX 岛(岛(QS 湾)旅游湾)旅游 开发区项目开发开发区项目开发 商商 业业 计计 划划 书书唐山唐山 XDHXDH 旅游开发有限公司旅游开发有限公司目目 录录前前 言言一、一、 打打 XXXX 岛资源环境状况岛资源环境状况1 1、地理位置、面积、海水质量及岸线长度地理位置、面积、海水质量及岸线长度2 2、地貌特征及其类型、地貌特征及其类型3 3、海岛气候特征、海岛气候特征4 4、水文地质、土壤类型及植被、水文地质、土壤类型及植被5 5、海洋资源、海洋资源6 6、资源环境状况优势与劣势分析、资源环境状况优势与劣势分析二、旅游开发区区域状况二、旅游开发区区域状况1 1、交通状况、交通状况
2、(1 1)高速公路四通八达高速公路四通八达(2 2)客运方面极为便利)客运方面极为便利(3 3)铁路海运将构筑全方位的交通架构)铁路海运将构筑全方位的交通架构(4 4)旅游线路更为方便游客)旅游线路更为方便游客2 2、区域经济概况、区域经济概况(1 1)临近北京、天津两大特色城市,旅游发展受其带动。)临近北京、天津两大特色城市,旅游发展受其带动。(2 2)按乐亭县规划,近年经济将出现迅猛发展。)按乐亭县规划,近年经济将出现迅猛发展。(3 3)打)打 XXXX 岛已被列入岛已被列入 20102010 年唐山旅游发展重点规划项年唐山旅游发展重点规划项目。目。3 3、人文状况、人文状况4 4、区域旅
3、游资源现状、区域旅游资源现状5 5、区域状况优势与劣势分析、区域状况优势与劣势分析三、市场分析三、市场分析1 1、国内旅游市场分析、国内旅游市场分析2 2、旅游开发区目标市场定位、旅游开发区目标市场定位(1 1)京、津、唐、秦地区)京、津、唐、秦地区(2 2)东北地区)东北地区(3 3)青岛、烟台部分流游客户)青岛、烟台部分流游客户(4 4)奥运经济带来的目标游客群)奥运经济带来的目标游客群3 3、与南、北戴河客源吸引力比较、与南、北戴河客源吸引力比较四、旅游开发区规划方案四、旅游开发区规划方案1、总体规划、总体规划(1)规划理念规划理念(2)性质性质(3 3)主题主题(4 4)客户目标定位客
4、户目标定位(5 5)规划内容规划内容(6 6)岛屿规划指标:岛屿规划指标:(7)旅游开发区项目投资旅游开发区项目投资2、开发进度、开发进度3、经营理念、经营理念4、开发方式、开发方式五、旅游开发区项目投资主体五、旅游开发区项目投资主体1、外方经营者简介:、外方经营者简介:2、中方经营者简介:、中方经营者简介:3、海岛使用权的归属:、海岛使用权的归属:六、市场营销六、市场营销1、营销窗口和目标区域的选择、营销窗口和目标区域的选择2、营销的策略、营销的策略3、营销工作计划、营销工作计划前前 言言随着社会的进步和人们物质生活水平的提高,代表着社会繁荣和文明程度的旅游业得到了快速发展。外出旅游具有广泛
5、性和大众参与基础,已经成为人们生活中的一部分。旅游业投资回报率高,见效快,关联带动能力强,已成为国内外的经济热点。中国的旅游业正处在由数量型向质量型效益型转换的增长阶段,旅游业将成为新经济的重要增长点,并将进入一个新的历史发展时期。顺应这一潮流,环渤海旅游走廊也受到越来越多的人士的关注和期盼。打 XX 岛(QS 湾)旅游开发区位于唐山海港开发区,地处资源独特的环渤海旅游走廊的黄金地段,与南、北戴河同处沿海旅游产业链,很容易形成连带消费,优势共享;毗邻北京、天津两大城市和河北旅游热点城市承德、秦皇岛,具有得天独厚的区位优势;开发商香港沿海物业集团公司强大的资本实力、丰富的管理经验、多元化的营销手
6、段为开发区的项目实施奠定了基础。因此,大力开发打XX 岛的旅游业已具备众多有利条件。如何更好地适应市场发展,在新的经济格局中确立最佳定位,合理有序的开发、利用好现有旅游资源,实现旅游区的健康快速发展,为人们创造最理想的旅游胜地,使现有旅游资源打 XX 岛实现升值、升值、再升值,并成为新的利润增长点,是制定本计划书的主旨。二、二、 打打 XXXX 岛资源环境状况岛资源环境状况1 1、地理位置、面积、海水质量及岸线长度、地理位置、面积、海水质量及岸线长度打网岗旅游区位于唐山市海港开发区西南 5 公里渤海湾黄金海岸处,区域面积 16 平方公里,南北长约 13.5 公里,东西宽为 500-1500 米
7、,平面形状呈保龄球形,是我国最大的由河流和海汐冲积而成的细沙岛屿,是附近沿海旅游风景线上有待开发的最大亮点。她与附近的金银滩、菩提岛、月坨岛、金沙岛等大小岛屿共同形成了中国罕见的最独特的双岸并延地貌格局。得天独厚的地理位置、浓郁的地域文化和极其丰富土特产品使这一地区成为富含旅游资源和开发潜力的优势区域。打 XX 岛海岸线长约 26494 米,陆地海拔高度 3-5 米,海岸属优质天然细沙地质,海岸延伸入海坡度平缓,小于 1.5 米水深宽度约500 米,海水一级,能见度 3 米左右,是优良的天然海滨浴场。2 2、地貌特征及其类型、地貌特征及其类型打网岗属离岸沙坝岛。岛体呈长形,两端由于受潮流作用,
8、向内陆弯曲。离岸沙坝岛是由于波浪破碎后释放能量,将携带的沉积物沉积下来,在破波带附近形成的。该类岛屿长宽比值较大,一般可达 20。岛上地貌简单,一般仅有平地、海滩。海岛的陆地地貌往往向海一侧比较高,通常由沙丘、沿岸堤构成,由于受波浪和潮流和作用,常形成高约 0.5M 的侵蚀陡坎,而靠近大陆那部分则比较平缓和低洼。3 3、海岛气候特征、海岛气候特征海岛年平均气温大部分为 10.5C 左右。最热月(8 月)平均气温为 24.5-25.0C;最冷月(1 月)平均气温为-4.5-5.1C;秋季(10 月)平均气温为 13.5C 左右, 春季(4 月)平均气温为 10C,秋季气温明显高于春季。具有冬暖、
9、春冷、夏凉、秋暖以及最高气温偏低、最低气温偏高的典型的海洋性气候特征。岛屿日照充裕,达 58-64年。平均风速较大,达 5.5-6ms。最高风暴潮 3.8 米、最高潮位 2.53 米,最低潮位-0.29 米。年平均降水量 6116.8 毫米,雨量充沛。湿度 70(平均) ,蒸发量2000。4 4、水文地质、土壤类型及植被、水文地质、土壤类型及植被河北省海岛均无地表淡水,由于受海洋性气候影响,海岛上的大气降水比相邻大陆沿岸多,因此,只在岛屿上的风成砂丘内,有降水入渗形成的少数是常年的、多数是季节性的属上层滞水性质的浅层地下淡水。打 XX 岛为细砂,海相沉积物。因海水作用砂质纯净,饱水程度极高,咸
10、水水位平均 0.3M,在 150M 以下有深层地下淡水分布。海岛受海潮浸润的土地占到五分之四,土壤类型以滨海潮滩盐土为主,岛上几乎没有植被,部分地区着生稀疏的沙引草、沙钻苔草等沙生植被。5、海洋资源海洋资源打 XX 岛系海积地貌,由于海浪和潮汐纵横移动,加之滦河、蓟运河两大水系入海频繁变迁,形成了粉砂质泥质海岸,坡度平缓,滩涂广阔。适合于发展海盐、海水养殖等。近岸海域 20 米等深线以内浅海是对虾、毛虾、梭鱼等浅海生物的产卵场、浮游动物密集区;在浅海、滩涂栖息有杂色蛤、文蛤、青蛤、四角蛤蜊、兰蛤、魁蚶、毛蚶、沙蚕、虾蟹类等 163 种底栖动物和银鲳、舌鳎、黄鳝、梭鱼等 63 种经济鱼类,占河北
11、省鱼类资源的 50%以上。6、资源环境状况优势与劣势分析资源环境状况优势与劣势分析(1 1)资源环境状况优势)资源环境状况优势A、岛屿细沙海岸绵长,坡度平缓,海水水质良好,是渤海湾海滨乃至国内难得的开发大型海滨浴场和海滨旅游度假地的区域,适宜旅游度假。B、岛上风力、日照资源充沛,可充分开发利用,创建环保生态居所。C、现有的地下淡水资源可供应岛屿生产生活。D、岛屿自古少人居住,自然资源未遭破坏,鸟类、海洋生物种群较多,适于开展观鸟活动、发展海水养殖参观。(2 2)资源环境状况劣势)资源环境状况劣势A、岛屿地势低洼,在大潮和风暴潮时,岛屿的 4/5 被海水淹没。B、岛屿土质为滨海潮滩盐土,土壤盐碱
12、度高,不适于植物生长。C、海岛长期无人居住,无地表植被覆盖。D、冬春季节风力较大,气候恶劣。针对以上状况,经多方调查论证,可利用挖运河、湖以及建筑出土将岛屿平均垫高 1.5 米,达到整体标高 4.5 米以上,有效防止潮水侵袭。同时选用先进的土壤改良剂,在不换土质的情况下改变土壤酸碱度,针对性的铺垫草皮,栽种红柳、杨树、香花槐等抗盐碱度高的植物,达到绿化覆盖率 50%以上,兴建人与自然和谐共处的绿色海岛。采用堆土造山改变岛屿风向,现已建造海拔 20 米以上的人工山2 座。加之岛屿绿化的全面开展、岛内建筑物的大量兴建,改善岛屿小气候已指日可待,创造人定胜天的神话。二、旅游开发区区域状况二、旅游开发
13、区区域状况1 1、交通状况、交通状况(1)高速公路四通八达打网港岛旅游开发区位于渤海湾北岸,紧临京唐港。京唐港对外交通条件良好,交通网络以高速公路为主,京津唐高速公路与天津、北京、唐山相接,唐秦沿海公路、京沈高速与秦皇岛相连。自驾车的游客车从唐山到打 XX 岛只需 40 多分钟车程,从北京到海港开发区约需 2.5 小时,从天津到开发区需要 2 小时。平均比到达秦皇岛近约半小时车程。每日有唐山-京唐港的高速客车,如乘坐火车或其他交通工具到唐山再换乘高客到达旅游区也十分方便。(2)客运能力将全面提高京唐港公路客运站已列入河北省十五规划,项目现已开始动工兴建。预计 2003 年底正式运行。届时将开通
14、京唐港至北京、京唐港至天津、京唐港至唐山、京唐港至秦皇岛、京唐港至沈阳等地的高速客车。(3)铁路、海运将构筑全方位的交通架构坨港铁路将京唐港与国家干线京山铁路相接。京唐港距天津新港 70 海里,距秦皇岛 64 海里。近期,京唐港至大连的游轮也即将通行。这样,由东北方向来的游客既有方便的海上交通,又能享受便捷的陆路交通(附:海港开发区交通图)唐山市旅游业 2001-2015 发展规划纲要旅游交通规划中提出:积极培育并尽可能在 12 年内开通京唐岗到大连、烟台、上海等地的航运客船。(4)旅游线路更为方便游客在区域性旅游线路上,唐山市旅游局已开通两条到打 XX 岛的旅游路线图。a 、清东陵汤泉度假村
15、长城狩猎场鹫峰山潘龙湖海滨浴场菩提岛京唐港唐山市区b、天津秦皇岛京唐港菩提岛唐山市近期内计划修建港口开发区到翔云岛林场再到海边和北港的旅游道路,将为全面开发打 XX 岛等风景区打好基础。另外,北戴河、南戴河、黄金海岸经滦河口到金银滩、菩提岛、打 XX 岛、北港的海上旅游路线也即将开通。2 2、区域经济概况、区域经济概况(1)临近北京、天津两大特色城市,旅游发展受其带动。随着京、津国际大都市建设进程的加快,国民的旅游意识不断增强。仅去年,天津市古文化街、黄崖关长城、水上公园等著名景区,最大日客流量达到 20 多万人,比去年同比增加左右。北京市现在每年的旅游人数达一亿多人。在奥运会准备的 6 年当
16、中,每年的游客将会以 20%的速度增加,新增的旅游需求约 1700 亿人民币。天津、北京这种新的旅游发展态势,必然惠及唐山。(2)按乐亭县规划,近年经济将出现迅猛发展。到 2005 年,乐亭县国民发展总值将达到 105 亿元,平均每年增长 11.6%。全县城市化水平达到 40%以上,城市人口 10.3 万人以上,人均住宅面积达到 30 平方米,人均主要公共绿地 8.9 平米,绿化覆盖率达到 32%。五年内全社会固定资产投资累计达到 93 亿元,比2000 年增加 53.9%,平均每年增长 9%。到 2005 年,全县社会消费品零售总额达到 25.7 亿元,人均可支配收入达到 7640 元,比
17、2000年分别增长 67.8%和 33.8%。在旅游业方面,达到接待游客 100 万人次,创直接收入 6000 万元,社会效益 7000 万元,分别比 2001 年增长 67%、100%、112%。(3)打 XX 岛已被列入 2010 年唐山旅游发展重点规划项目。旅游开发区地处河北省唐山市渤海湾,唐山是河北省的钢铁、水泥、煤炭工业基地和机械加工制造中心,是京、津、唐经济圈的组成部分。唐山市在经济结构调整中,确定将把生产力布局向沿海推进,旅游、海上运输等新兴第三产业优先发展。这对打 XX 岛的开发无疑不是一个良好的楔机。按照京唐港的发展规划,到 2010 年唐山海港开发区的面积将达到 15-20
18、 平方公里,人口达到 15-20 万人,将成为城市功能齐全,人民生活方便的、综合的、有特色的海滨港口工贸城市。按市政府规划,中到 2003 年,开通北港菩提岛打 XX 岛京唐港旅游交通航线,将打 XX 岛建设成高档度假区。3 3、人文状况、人文状况打网岗旅游区位于河北省乐亭县,这里素有“冀东天府” 、 “果菜鱼米之乡”之美誉,是著名的“乐亭大鼓” 、 “乐亭皮影”的发祥地,文化发达,历史悠久。这里也是革命先驱李大钊的故乡,可称“人杰地灵” 。4 4、区域旅游资源现状、区域旅游资源现状乐亭-中国鲜桃之乡,经济农业发达,境内观赏性的果园、桃林遍及;渤海湾最大的海岛在其境内,海岸线长 98.2 公里
19、,具备观光农业、观光渔业和海滨、海岛旅游的人文景观和自然景观资源,同时具备二、三日游的区域旅游资源,由于和南戴河的交通距离 70 公里左右,该区域的旅游开发可以融合到秦皇岛海滨旅游度假走廊,形成独具特色的旅游圈,和秦皇岛旅游区优势和特色互补。5 5、区域状况优势与劣势分析、区域状况优势与劣势分析(1)区域状况优势区域状况优势A、地处京津唐经济区,经济发展方兴未艾。B、有发达的高速公路铁路和海上客运交通与外界相连。C、在项目的 20 公里的交通圈内分布着菩提岛、月坨岛,翔云岛、大钊纪念馆、大钊故居等自然景观和人文景观旅游景区,具备一定的区域旅游资源优势。D、当地政府最优惠的引资条件和扶持政策。(
20、2 2)区域状况劣势)区域状况劣势A、唐山海港开发区经济尚处于发展期,目前无法提供大量的高级配套服务和高收入人群。B、周边同类项目开发较多,档次较低,可能为打 XX 岛的开发带来负面影响,周边的旅游项目需要进一步规范、旅游资源尚需整合。三、市场分析三、市场分析1 1、国内旅游市场分析、国内旅游市场分析21 世纪前 10 年,我过国民经济年增长速度仍将保持 7%左右,我过综合国力将进一步提高,人民的生活将更加殷实富裕。人民富裕程度的提高,扩大内需战略的进一步实施,将生产出更多的国内旅游者。随着国内小康生活的到来、双休日、 “五一” 、 “十一”长假制等,使人们的旅游消费意识增强;国家鼓励发展旅游
21、业政策的颁布,企事业单位带薪休假、奖励旅游的启动,旅游业处于前所未有的发展环境。中国旅游业本身就已经进入了飞速发展的时期。1990-2000 年中国涉外旅游快速发展,接待入境过夜人数增加了近 2 倍;旅游业总收入翻了 4 番,年均增长率达到 32%。世界旅游组织预测到 2020年中国将成为世界第一大旅游目的国和第四大旅游客源输出国。世界旅游组织还预测到,2020 年将有 1.37 亿国际旅游者到中国旅游,整个东亚及亚台地区接待国际旅游者人数可达到 4.38 亿,中国在这一区域市场中将占有 31%的份额,2020 年全球旅游总收入可大 2 万美元。基于旅游业的良好发展前景,从 1998 年开始,
22、国家2 2、旅游开发区目标市场定位、旅游开发区目标市场定位(1)京、津、唐、秦地区打 XX 岛旅游开发区的基本客源市场(一级市场或主体客源市场)包括三个部分。一是唐山市本市居民以及省内邻近地区市场;二是京津市场;三是从秦皇岛、承德分流而来的客源市场。从以上三部份客源,第一部分人数为最,但大多数早来晚归,整体消费水平较低;第二、三部分人数虽不及前者,但花费相对较高;特别是京津两地客源,收入水平高,消费能力强。这三个方面的市场均应大力开拓,但重点应放在第二、第三部分上,尤其是京津市场。京津地区市场发育程度对本旅游区的影响至关重要。可以讲京津地区客源人数的多少将直接决定本旅游区的收益。(2)东北地区
23、京唐港至大连游轮年内的开通为东北方向游客来唐提供了便利条件。东北地区大量的客源将成为本旅游区潜在的巨大的市场目标。东北地区的游客对大连这一早已成熟的沿海旅游胜地已熟视无睹,他们渴望崭新的更有吸引力的去处,本旅游区将成为他们大多数的首选。(3)青岛、烟台部分流游客户现在,消费水平高、人数多的城市客源群,已从观光旅游转向参与旅游和生态旅游,城市化的景点已逐渐被旅客所冷落。看惯了大都市的繁华,更多的游客向往遥远清幽的海边小岛。已开通的京唐港至大连的游轮及即将开航的港口至烟台、青岛的游轮为东北、山东方向的游客来唐提供了便利条件。同时,因商务、公务等原因途经唐山并在唐山作短暂停留的流动人口,也是产生一定
24、资源的目标客户。(4)奥运经济带来的目标游客群奥运申办成功最大的获益者显然是旅游。据专家预测,2008 年,国际旅游人数将达到 604 万人,旅游外汇收入 60 亿美元,比 2000年增长 114%,对全国旅游增长的拉动可以达到 4 个百分点。以据我岛情况,打 XX 岛 2008 年大规模项目的完成,同时能使品牌效应最大化。商机有限,发展无限;阶段性影响,长期性效应;专题性活动,综合性效应-奥运会最好的效应就是让世界了解中国。通过奥运向世界展示该岛,展示中国唐山这是最突出的新型旅游项目,从而对打网岗旅游的发展创造了最好的机遇。奥运效应不仅在奥运会期间,在 7 年的筹备过程中就会体现出来。这个问
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