北理工科技孵化大厦项目可行性研究报告(原创).pdf
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1、 目 录 1.项目情况简介2 2.合作条件 4 3.项目经济分析 5 一期分析 5 二期分析 12 三期分析 18 4、结论 21 5.附件 21 一.项目情况简介*项目地理位置及区域交通状况 北京理工大学科技园地处北京市市区北部、北京理工大学南校区,总用地面积 51946 平方米,园区东临新街口外大街,西至文慧园北路,南通文慧园路,北依学院南路,交通便捷,出入方便,地理位置十分优越。园区位于北京海淀高科技产业开发区中关村科技园区腹地,高等院校、科研机构密集,周边有北京师范大学、北京邮电大学、北方交通大学,以及中国政法大学、中央财政金融大学等著名高校。有中、高级技术职称人员数万人,人才技术优势
2、十分明显,有良好的文化科技氛围。园区基础设施发达,科技、教育、文化、体育、金融、旅游等现代化城市功能完备,其良好的社区环境,对科技人员有强大的吸引力。*项目规划 项目占地面积为 51964 平方米,规划总建筑面积为 20.212 万平米,其中 地上建筑面积 15.584 万平米:其中:办公楼 20370 平米 实验楼 5028 平米 公寓式办公 46150 平米 交流展示用房 9416 平米 孵化大厦 40398 平米 专家大厦 32154 平米 展览中心 1260 平米 附属用房 325 平米 保留建筑 734 平米 地下建筑面积 4.63 万平米:其中:设备用房 9226 平米 办公辅助
3、5021 平米 车库(含人防)32038 平米 总停车位 1250 辆 其中:地上停车位 73 辆 地下停车位 1177 辆,地上建筑层数为 2318 层 地下建筑层数为 13 层 建筑高度为 12.50-60.00 米 绿化率 35%容积率 3.0 项目分三期开发:一期为:孵化大厦 经济技术指标如下:总建筑面积:54260 平米 地上建筑面积:40398 平米 地下建筑面积:13862 平米 总停车位:323 辆,地下 298 辆、地上 25 辆 地上建筑层数:215 层 地下建筑层数:3 层 建筑高度:12.560.0 米 二期、三期如下图所示:目前已取得各项立项批复和设计图纸,近期可完成
4、拆迁任务。二.合作条件 目 前 北 京 理 工 大 学 已 与 北 京 京 师 鹏 飞 房 地 产 开发 有 限 公 司 签署合作开发协议,协议主要内容为:一期:北京理工大学提供土地,负责一期孵化大厦的拆迁工作,达到场地三通一平的条件,由北京京师鹏飞房地产开发有限公司负责开发建设,项目建成后双方按 4:6 分配建筑面积(北理工占 4)。土地出让金各自交纳所分得的面积。二期有两种模式:1、理工负责拆迁,项目建成后双方按 4:6 分配建筑面积(北理工占 4)。土地出让金各自交纳所分得的面积。2、理工只提供土地,不负责拆迁,项目建成后双方按 2:8 分配建筑面积(北理工占 2)。土地出让金各自交纳所
5、分得的面积。北京京师鹏飞房地产开发公司与我公司的合作条件是:以 3000万元人民币整体转让北京京师鹏飞房地产开发公司(该公司只有本项目,没有其他的债权债务关系)。付款方式为:在项目符合公司的要求后支付 1500 万元人民币,另外的 1500 万元付款时间待项目回款后支付。三.项目经济分析 项目一期投资估算 1、开发成本估算 1.1 土地成本 项目转让费共 1500 万元,项目土地出让金暂估为 1000 元/平米,地下部分出让金为地上的 1/3,项目征地费用总额为人民币 4201.12万元。单位可销售面积成本为 4201.12/2.42(地上面积)=1736 元/平米。1.2 前期工程费用 包括
6、土地出让金契税、可行性研究费、设计费、工程勘探费等费用,共计约 724.53 万元。单位可销售面积成本为 724.53/2.42(地上面积)=298.91 元/平米。1.3 基础设施及配套设施建设费 包括供电、供气、供水、排污、照明、道路等基础设施及配套设施,其建设费用估计为 1091.62 万元。单位可销售面积成本为 1091.62/2.42(地上面积)=450.36 元/平米。*建安费用 建安费用包括中央空调、电梯等费用。按建筑面积 2300 元/平米计算共 12479.8 万元。单位可销售面积成本为 12479.8/2.42(地上面积)=5148.69 元/平米。1.5 不可预见费 取以
7、上四项费用总和的 1%,共为 169.97 万元 单位可销售面积成本为 169.97/2.42(地上面积)=70.12 元/平米。2、开发费用估算 2.1 管理费用 管理费用取直接费的 1%计算,管理费用为 169.97 万元。单位可销售面积成本为 169.97/2.42(地上面积)=70.12 元/平米。2.2 销售费用 销售费用取销售收入的 1.5%,销售费用为 26176.8*0.015=392.65万元。单位可销售面积成本为 356.29/2.42(地上面积)=161.99 元/平米。2.3 财务费用 项目财务费用为贷款利息,贷款 5000 万元,贷款期限为一年,利息为 350 万元。
8、单位可销售面积成本为 350/2.42(地上面积)=144.4 元/平米。3、项目开发总成本 项目开发总成本估计为 19829.26 万元,单位成本为 19829.26/2.42=8180.79 元/。项目投资成本估算汇总表 序号 名称 成本总额(万元)备注 1 土地费用*含土地出让金 2701.12 万元,项目转让费 1500 万元 2 前期工程费*3 基础设施及配套设施建设费*市政建设 4 建安工程费*5 不可预见费*占 15 项费用合计的 1%6 物业管理基金计提*建安成本的 2%7 财务费用 350 贷款 5200 万元,贷款期限一年,利率为 7%8 管理费用*占 15 项费用合计的
9、1%9 销售费用*销售收入(约 2.6 亿元)的 1.5%10 成本合计*项目销售收入预算 1 销售单价的确定 根据政府相关政策及对项目周边楼盘的调查结果,设定项目的销售均价为:写字楼:10000 元/平米;地下车位:10 万元/个 2 销售总收入的确定 销售总收入预测表 物业类型 可售面积 销售单价 销售总收入(万元)写字楼*万 10000 元/*地下车位 194 10 万元/个 1938 合 计 *3 经济分析 项目损益表(单位:万元)销 售 收 入 及 投 资 分 析 表 一 销售收入*总计 *1938 可售面积(万)写字楼*车位 194 出 售 率 100%出 售 率 100%销售单价
10、(元/)*销售单价(元/个)100000 二 投资成本合计 *面积(万)*单位面积成本(元/)*利润 *三 营业税及附加 *四 营业税税后利润 *五 税后成本收益率 *%六 所得税 *七 所得税税后利润 *八 税后成本收益率 *%九 税前投资收益率 *%九 税后投资收益率 *%4、工程进度安排 序号 时间 进度安排 1 2004 年 4 月 双方达成开发协议 2 2004 年 5 月 成立开发公司 3 2004 年 6 月 开工 4 2004 年 78 月 完成地下结构施工 5 2004 年 9-12 月 主体结构封顶 6 2005 年 1 月 开始销售,室内初装修、外墙装修 7 2005 年
11、 2 月 销售、外墙装修完成 8 2005 年 3 月 室内装修及小市政建设 9 2005 年 4 月 室内装修及小市政建设 10 2005 年 5 月 室内装修及小市政建设,交房 5、费用支付及资金筹措 资金使用进度表 序号 时间(1)费用支付 资金筹措 账面余额 1 2004年 重组公司、支付 40%的土地出让金 1080.45 万元、前期工程费的50%计362万元、管理费用13万元,转让费 1500 万元,共 2955.79 万元 项目融资5000 万元*5 月 2 2004年 *6 月 支付前期费用 362 万元、管理费用 13.04 万元,共 402.07 万元。项目开槽,土方施工完
12、成80%。7 月 支付管理费用共 13 万元,地下一层完成。8 月 支付管理费用共 13 万元,地下室结构完成。3 2004年 -30.25 9 月 支付管理费用 13 万元,项目主体施工至三层 10 月 支付管理费用 13 万元,项目主体施工至七层半 11 月 支付管理费用 13 万元,项目主体施工至十二层 12 月 支付剩余的 60%的土地出让金 1620.67 万元、管理费用 13 万元,项目主体施工封顶 4 2005年 支付管理费用共 13 万,项目开始销售,销售回款 5235.36 万元。归还贷款本金 4000 万元。销售回笼5235.36 万元*1 月 5 2005年 支付基础设施
13、费 273 万、主体建安费 4883.4 万元、不可预见费 42 万元、管理费 13 万元,共5211.87 万,销售回款 5235.36 万元,归还贷款本金 1000 万元 销售回笼5235.36 万元*2 月 6 2005年 支付基础设施费 273 万、装修费 2532 万元、不可预见费 42 万元、管理费 13 万元,销售费用 131销售回笼5235.36 万*3 月 万元,共 2991.49 万,销售回款 5235.36 万元,元 7 2005年 支付基础设施费 273 万、装修费 2532 万元、不可预见费 42 万元、管理费 13 万元,销售费用 131万元,共 2991.49 万
14、,销售回款 5235.36 万元 销售回笼5235.36 万元*4 月 8 2006年 支付税金及其他费用共 6650.38 万元 销售回笼5235.36 万元*5 月 项目二期投资估算 1、开发成本估算 1.1 土地成本 项目转让费共 1500 万元,项目土地出让金暂估为 1000 元/平米,地下部分出让金为地上的 1/3,项目征地费用总额为人民币 6159.21万元。单位可销售面积成本为 6159.21/4.25(地上面积)=1448.46 元/平米。1.2 前期工程费用 包括土地出让金契税、可行性研究费、设计费、工程勘探费等费用,共计约 1183.17 万元。单位可销售面积成本为 118
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