工业地块容积率调整可行性研究以徐州佳海智能制造产业园为例.pdf
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1、工业地块容积率调整可行性研究以徐州佳海智能制造产业园为例 摘要:工业用地容积率是地方政府调控工业用地建设的必要手段,近年来随着相关工业用地容积率鼓励政策的提出,一些容积率较低的工业用地亟需适当提高,以增加土地的利用率和价值。本文以徐州佳海智能制造产业园为例,分析了工业用地容积率调整的可行性。关键词:工业地块;容积率调整;可行性;徐州 1 项目概况 徐州佳海智能制造产业园是以智能制造为主导产业,其功能定位是因地制宜的打造特色、专业化的产业空间,为中小企业提供多样化的创新创业空间,为城市打造优质生活环境和交往空间。项目位于泉山经济开发区中部,是泉山经济开发区“都市型小微工业企业组团”中的“小企业创
2、业试验基地”。地块内现状为空地,周边分布有永日电梯江苏有限公司、宝盈新能源、徐州鑫科机器人有限公司、徐州西苑玻璃科技有限公司、徐州久之盈金属材料有限公司、徐州网架钢结构加工基地、永嘉科技园等现状建成企业,以及村庄建设用地和少量工业用地。地块周边已经形成系统的交通网络,东西向主要道路有鑫源路、腾达路,南北向主要道路有莲湖路、顺堤路。2013 年底,地块连同南侧用地共 17.90 公顷(268.5 亩)作为永日电梯项目,地块规划条件中用地性质为工业用地,容积率控制在0.7-1.0。实际建设用地约11.42 公顷,剩余地块约 6.48 公顷,实际建设总建筑面积 57409.72 平方米,计容总建筑面
3、积 89995.4 平方米。2019 年作为徐州佳海智能制造产业园 A 地块建设使用,用地性质为工业用地。2 项目容积率调整必要性 2.1 出台政策利好工业用地集约高效利用 根据国务院关于促进节约集约用地的通知(国发20083 号)、建设用地容积率管理办法(建规201222 号)、江苏省国土资源厅关于全面开展城镇建设用地提效工程的意见(国土资发2017177 号)等政策,本地块在符合规划、用地性质不变的前提下,通过合理提高容积率,提高建设用地利用效率,不仅有利于国家政策的实施,同时使低效率浪费工业用地的情况得到了有效管理,并挖掘了土地资源利用效益的巨大潜力,集约、高效的利用工业用地符合我国土地
4、利用的国情需要。2.2 低容积率难以满足工业用地项目类型的创新发展 本地块在保证一类工业用地性质不变的前提下,创新发展以新材料、节能环保和智能制造为主导的智能制造生产制造基地,是集智能制造上下游产业链及配套用房于一体的面向中小企业的多样化创新创业空间。在工业用地项目从传统厂房上升为高标准厂房后,原规划设计条件中约束的0.7-1.0 容积率已经不能满足地块项目类型的现实发展需要,亟需通过容积率的合理提升来满足地块的高端建设需求。2.3 高效项目利于提升单位面积土地价值 企业的经济效益直接影响工业用地的用地绩效,企业的业态类型直接影响工业用地的投入产出比。企业的可持续发展潜力是工业用地绩效影响因素
5、的重要维度,选择具有发展潜力的业态作为主导产业是提升绩效的有效途径。本地块的业态由低效产业让位高效产业,能够提高土地利用的广度和深度,单位面积土地的投资密度和产出效益将得到显著提高,市场竞争力也将得到提升,并促进土地价值拓展出新的发展空间。2.4 促进存量土地盘活更新 本地块是现状具备存量更新条件的零星工业用地,在政策导向和规划设计的积极引导下,予以容积率控制指标的合理、合规提升,释放存量工业用地空间,提升土地利用方式内涵发展水平,实现土地资源配置进一步优化,节约集约用地刚性要求和长效机制,以小空间、低租金、高聚集的优势特点吸引小微企业入驻,促进此类工业用地的健康发展,是盘活、激活闲置工业用地
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