北京上半年地产资讯类汇总.docx
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1、北京上半年地产资讯类汇总(四)奥运筹备冲刺、保障住房加快建设推动投资增长保持高位运行一季度北京市全社会固定资产投资同比增长24.8%,创三年来同期最高水 平。二季度,虽然投资宏观资金环境继续趋紧,但奥运举办在即,奥运相关工程 将加快建设力度,保障性住房建设进度也会加快,考虑到奥运会期间工程项目限 制等因素,投资“时间、空间”大挪移,预计上半年投资增长23.3%左右。1 .投资总量:较快增长。为确保奥运成功举办,市政府对奥运期间项目开工建设进行相关限制规定, 往年各季投资完成进度的规律将有所改变,二季度和四季度成为完成投资的集中 释放阶段。受原材料、劳动力等成本提高的影响,物价上涨预期不断增强,
2、很多 建设项目会在二季度提前进入旺季,推动上半年投资较高增长。同时,随着奥运 举办的临近,很多工程如京津城际轨道交通、地铁十号线一期以及城市绿化、环 境整治等工程,都需要在奥运前完成,相应会带来投资增加。另外,固定资产投 资价格较快上涨,完成相同工程量将带来更高的名义投资额。综合以上因素,上 半年投资增长可望达到23.3%左右,预计全年投资增长大致呈现先扬后抑态势。2 .投资结构:基础设施投资和保障性住房建设是稳定上半年投资的主力军。后奥运基础设施项目顺利衔接奥运重点工程。基础设施投资:一季度基础设施投资增长41.8%,占全社会固定资产投资的比重为26.6%O二季度,在 做好奥运相关工程收尾工
3、作的同时,为确保奥运经济平稳过渡,部分后奥运重点 工程相继启动,新城城市道路、打通新城的轨道交通线路以及中心城与新城联 络线等举办奥运限制不大的地方基础设施陆续推进,将带动固定资产投资稳定增 长,对固定资产投资的贡献将有提高。资金紧张使房地产开发投资稳定增长存在潜在风险。至2007年12月5 日当年北京市确定的建设530万平方米保障性住房和两限房全部实现开工。按 照房地产建设周期与进度,预计占房地产投资50%左右的建筑工程投资增长在 二季度将进一步加快;按计划XX保障性住房和两限房总体建设规模将达到630 万平方米,考虑到三季度举办奥运的因素,部分成熟项目已陆续开工,1-3月经 济适用房新开工
4、面积增长2.5倍,也会增加房地产开发投资。受奥运商机影响 以及年初完成信贷资金投放占全年比重较大,今年以来占房地产开发施工面积近 15%的经营性用房的开发投资增长很快。二季度,在国家紧缩货币政策累积效 应以及次债危机外溢的影响下,对融资依赖程度较大的房地产企业融资难度日益 加大,可能会导致部分中、小房地产企业资金链紧张甚至断裂,房地产开发投资 稳定增长存在潜在风险。工业投资后劲不足,继续呈现负向增长。由于大项目未及时跟进,一季 度未能延续去年工业投资的正向增长势头,预计二季度这种势头仍难以扭转。一 方面受国家持续从紧的货币政策、股市持续动荡、工业用地实行招牌挂方式等因 素影响,企业融资用地成本
5、增加;另一方面,能源原材料涨价和劳动工资提高、 外需减弱以及上游原材料与工业品出厂价格的剪刀差再次拉大带来工业企业利 润增幅明显下降,影响企业投资意愿和投资能力。同时,全力保奥运带来的一 些限制可能也会影响工业投资。3 .投资布局:地上项目转地下、城区项目转远郊。随着“两个倾斜”、区县功能定位的进一步落实,投资空间布局基本形成。XX 一季度四大功能区由内向外投资结构由上年同期的23.2 : 51.9 : 21 : 3.9, 优化调整为今年的18.2 : 55 : 22 : 4.8,在近几年加快奥运场馆建设的推动下,拓展区逐步集中了半数以上投资。二季度,随着奥运临近和奥运后项目的逐步 启动,投资
6、分布将呈现新区和涵养区比重继续提高的趋势。二三季度,由于轨道 交通建设以及郊区建设项目受限较小,投资空间分布将更多集中于地下项目和郊 区项目。(五)商品、服务贸易共同拉动,外贸总额高速增长1 .内、外因共同作用,商品贸易继续呈现“进快出慢”走势,贸易结构进 一步优化。一季度,我市进出口总额同比大幅增长53.7%,在国内外多种因素的综合影 响下,预计上半年我市进出口总额完成1307.5亿美元,增长50%;其中,出口 完成269亿美元;进口完成1038.5亿美元。出口额增长继续放缓,预计上半年增长19%。自去年以来,我国出台 的各项外贸政策调控的效果已开始显现,加工贸易和资源性产品出口大幅下降,
7、受此影响,我市出口的内生动力减弱;在人民币加速升值的背景下,受严重金融 危机的外溢影响,发达经济体需求下降,我市主要出口国的需求整体下降,部分 企业订单大幅减少,外需对出口的拉动明显减弱;一季度,北京地区出口总额增 长19.7%,增幅回落11.9个百分点,是近三年来同期最低。二季度,外需依然 没有明显起色,在人民币持续升值、新劳动合同法的实施、出口退税税率调整等 政策效应的逐步显现以及土地、劳动力、资金等要素成本上升等因素的影响下, 出口企业成本迅速上升将增加出口难度,预期出口总额增速会继续下滑。进口额增长迅猛,预计上半年增长61%。受国际原油、部分矿产和农 产品价格大幅上涨的影响,原油、成品
8、油、农产品、粮食进口额同比增幅均在1 倍以上,其中粮食进口增幅更是高达343.8%,受此影响,今年以来北京地区进 口总额各月涨幅均在50%以上,一季度末累计增长65.4%,同比提高54个百分 点。在人民币持续升值、全球通胀不断加剧的背景下,国际原材料价格仍有上涨 空间,预期二季度我市进口额仍将保持快速增长。贸易结构进一步优化。一季度,我市出口增速明显下降,其中,机电和 高新技术产品出口增速也出现大幅下降,下降幅度均 在20个百分点以上。但由 于受国家出口政策影响,我市粮食、食品、煤、成品油等初级产品和能源消耗性 产品出口出现负增长,机电和高新技术产品出口占全市出口比重仍略有增加。 二季度,预计
9、国家对粮食、能源等产品的出口限制仍将持续,在我市高技术产业 进行技术创新和新技术应用的推动下,我市出口产品结构有望进一步优化。2 .服务贸易发展迅猛,提升我市服务业整体水平。1-2月份,北京市服务贸易快速增长,实现进出口额76.1亿美元,同比增 长69.5%0其中出口 56.8亿美元,占服务贸易总量的75%,贸易顺差为37.6 亿美元。服务业各行业中,对外依存度最高的行业是租赁和商务服务业。一季度 该行业实现增加值增长23.9%,分别高于GDP和 第三产业增速12.6和12个 百分点;1-2月份该行业实现利润总额同比增长51.5%,高于第三产业8.8个百 分点。随着我市商务服务业的快速发展,我
10、市对外开放程度的不断加深,我市 服务贸易有望继续保持较快增长势头。三、上半年我市主要经济指标预测值XX上半年及1-3季度北京市主要经济指标预测表如下。XX上半年北京市主要经济指标预测表指标口2008年I季度22008上半年小2008年1-3季度正实际值增长口预测值2增长。预测值增长一地区生产总值小2148.3P11.34636.6211. 3732011. IP :第一产业12.8Q0.6Q37. 3020.4p73.8口0. 5P ,第二产业一583.8a9.721209.639.5口1949.7dg.22第三产业一1551.7Q11.9Q3389.7。12.15296.5d11.9/规模以
11、上工业增加值496.1Q9. *101829 口1568.4K9r全社会固定资产投资总额“566.IP24.821710.623. 3P2781.613P房地产开发投资,315.3P22.5川870.3r22.61397.12.9P社会消费品零售额一1084.”20. 5Q2195.3220. 7小3380.822L8出口总额(亿美元)/124.919.中269P19*418.8/回进口总额(亿美元)50”65.41038.5261/1650.4360P实际利用外商直接投资金 额(亿美元)一16.5Q10.232.10.8Q43/11. IP地方一般预算财政收入2470.38987.”3521
12、427.4230.”地方一般预算财政支出3436220.53816.8*25.6小1180.820居民消费价格总指数。106/106.Id105. 3*P城镇居民人均可支配收入一6490c10212622.2r12. 3d18840.9-13.8Q农村居民人均现金收入小3717/12.836300712.8Q9465.8214注:GDP和一、二、三产增速为可比价,其他为名义增速;今年上半年和三季度社会消费品零售额扣除价格后增速分别为15%和17.7%o第二部分上半年楼市热点问题北京房地产业资金问题房地产业是一个典型的资本密集型行业,北京市房地产业对投资(最终资本 形成)的最终依赖度达到67%以
13、上。现阶段,在从紧货币政策的大背景下,我 市房地产市场资金来源状况成为各方关注的焦点。一、资金来源依旧充足,预计奥运会后压力增大虽然央行坚持从紧的货币政策,有些房地产企业资金紧张到要靠“卖地”来 缓解,但从北京市房地产市场资金来源看,开发资金依旧充足,但增速出现了放 缓的迹象。XX1-4月房地产开发投资本年资金来源小计保持平稳增长,但较今年 一季度增幅有所下降。其中,占全部资金来源比重最大的金融贷款增长较快,年 初增幅曾一度创出近三年来的新高。虽然受物价上涨影响,建安成本有所提高; 但受2007年全年房地产新开工面积持续负增长的影响,今年1-4月份房地产施 工面积增长平稳,再考虑到受奥运影响,
14、部分建筑工程将会受限,所以今年我市 房地产开发市场资金依旧充足,不会出现紧张局面。但是,随着今年土地供应放 量,4月份新开工面积增长加快,再加上奥运期间搁置的工程量,预计奥运会 后资金需求将呈现出加速上涨态势,给资金来源带来较大压力。二、房地产信托重新成为较受欢迎的融资工具2005年以来,国家就开始收房地产信贷闸门,近年来,央行又先后多次加 息,提高商业银行存款准备金率,进一步收缩商业银行的贷款规模。传统房地产 市场的主要融资渠道被宏观政策卡紧,但我市房地产开发资金来源中金融贷款 增长却高于房地产开发资金增长速度,而且占房地产开发资金来源的比重持续增 加。从金融贷款的构成看,在紧缩的大背景下,
15、银行贷款本不该出现大幅增长, 而是应该出现规模下降;实际出现增长的应该是房地产企业向非银行金融机构的 借款,其中房地产信托重新成为了较受欢迎的融资工具。今年3月份,北京信托 的5亿元规模的“瑞信”房地产投资信托成功发行;5月下旬,北京信托又推出 了 “创赢一号工业地产收益权集合资金信托计划”其个人以及机构投资者最高 达16%的年预期收益率对市场具有一定的吸引力。在银行银根紧缩,股票证券 市场动荡的大环境下,房地产融资正逐步走出“银行贷款”和“上市股权受让” 的两个极端,对更多中间产品的选择,使得房地产开发资金来源多元化,成功破 解了房地产企业融资难题。三、利用外资比重持续下降自2006年,有关
16、部门出台了关于规范房地产市场外资准入和管理的意见、 关于外国投资者并购境内企业的规定、关于规范房地产市场外汇管理有关问 题的通知,3份与外资有关的重要政策之后,不仅使得场内的外资谨慎起来, 更对积极准备入场的外资提高了准入门槛。从统计数据看,自2006年下半年起, 在我市房地产开发投资中占比很低的利用外资在逐年持续下降,利用外资增速在 今年一季度出现短暂反弹后,4月份再次变负。(-)民间借贷合法化,将房企彻底从银行贷款中解脱出来XX5月8日,中国银监会发布了小额贷款公司试点指导意见。意见中指 出,自然人、企业法人和其他社会组织可以投资设立小额贷款公司,这是为民间 借贷行为松绑。虽然在此之前,在
17、江浙一带,民间资本借贷已经非常盛行,2007 年无锡市的“地王”,全部依靠民间借贷进行资本运作,但却没有法律依据,这 次意见的颁布,使得民间资本借贷合法化,将房地产企业从银行贷款中彻 底解脱出来。同时,意见规定了小额贷款公司的准入条件、资金来源方式、 贷款利率上下限等项目,虽然66%的资本充足率等规定降低了小额贷款公司自 有资金的杠杆作用,但也为以后继续开放民间资本市场打下了良好的坚实基础。 在宏观调控的背景下,银行系统的流动性持续下降,但在金融系统中流动性依 然充足,这就是我国民间借贷快速发展的根基,也将成为房地产企业未来融资的 重要途径之一。(-)取道中间业务,收益虽高,风险也大在银行贷款
18、难度日益增加,房屋销售持续萎靡不振的情况下,积极改变融 资模式成为房地产企业可持续发展面临的必然趋势。单靠房屋销售获得的利润 毕竟有限,只有通过资金运作,才能带来利润的较快增长。债券市场是我国资本 运作的最大平台,通过债券市场多元化的组合,把公司变为向广大投资者、投资 机构提供的一种投资产品;这种取道中间业务的融资方式,将为企业带来较为充 足的开发资金,但同时也给企业带来了较大的风险。以房地产信托为例,一般 投资期限是1-2年,社会投资者投资房地产信托产品的收益水平一般可以达到 5%-6%的年收益率,高于4%左右年收益率的基础设施信托产品。虽然信托计划 一般设有质押、抵押和第三方担保等保障,但
19、受房地产项目销售进度影响较大的 房地产信托的销售回款风险是信托公司无法控制的,如果房地产项目无法按时 还款,信托公司只能够通过处置质押、抵押物等方式来回收信托资金。而房地产 信托不作保底承诺,一旦投资项目出现问 题,将无法获得先前承诺的高收益, 甚至连本金回收都有风险。自去年年底以来,我市房地产市场销售持续低迷,开 发商销售回款受阻,进一步增加了房地产信托项目的风险。(三)销售不景气连累定金及预收款出现负增长从历史数据看,在北京市房地产开发投资中,定金及预收款占到1/3以上, 但今年以来,受房地产市场销售低迷影响,不但定金及预收款占比降到了 1/3 以下,而且一改2007年强势增长的趋势,出现
20、了负增长。对于房地产企业来说, 定金及预收款没有利息和手续费,是成本最低的资金来源,这项资金来源的锐减, 势必将提高房地产企业融资的综合成本,特别是对流动资金已出现紧张的中小房 地产企业来说更是雪上加霜。在全球金融市场动荡起伏的大环境下,人民币持续升值的背景下,我国仍处 于流动性过剩状态下,我市房地产市场仍旧是相对来说周期短、回报高的产业; 但是从统计数据上看,自2006年以来,进入我市楼市的外资呈下降趋势,通过 多方分析,可以看出外资不是真的因政策而止步,实际上是取道“旁门”入楼市, 绕开了统计口径。从我市房地产开发投资利用外资结构看,外商直接投资占利用 外资比重持续下降,由历年同期的80%
21、左右下降到今年的不足30%,利用外资 中不明来历资金比重增加;从全国流入热钱情况分析,2007年曾有高达800亿 美元的热钱流入中国房地产市场,XX 一季度热钱净流入量是自2002年以来最 大,热钱同比增速为49.7%;从外资对我国楼市的信心看,今年6月,全球资产 管理巨头黑石集团以11亿元买下上海一商业项目,瑞银、荷兰ING集团、摩根 士丹利等都继续加码投资中国楼市,在中国房企因楼市低迷资金紧张的档期下 手,外资唱空做多,多有底价抄底的意思。国家外汇管理局曾在通报银行外 汇检查所发现的违规情况时指出,银行在 履行真实性审核职责方面存在问题,使得一些境外投机性资金假借贸易、投资、 参股、债券介
22、入等渠道流入,甚至变相进入 房地产市场。房地产是宏观经济的 晴雨表,只要中国经济基本面向好,只要人民币仍持续升值,热钱涌入的热情就 会存在,但有朝一日,人民币升值放缓停止,获利 热钱将可能倾巢而动,撤离 我国楼市,那将会严重影响我国宏观调控和经济的稳定增长。外资问题4月份的楼市,盛行一种说法,外资做空中国楼市。这股做空的力量被称之 为热钱。事实上,中国自2007年就执行了严格的限外政策,但是在美国次贷危 机、全球经济放缓、中国经济和内地楼市长期看好、人民币升值步伐加快等都使 得境外资本仍在不断涌入。一季度国家统计局公布财报显示,国家外汇储备新增1539亿美元,较上年 同期多增182亿美元。其中
23、,与去年同期相比,出口增速回落6.4个百分点,进 口增幅则提升了 10.4个百分点,从而使一季度货物贸易顺差同比减少49亿美 元,下降10.58%。尽管货物贸易顺差规模有所减小,但由于存在着人民币升值 预期,资本和金融项下外汇流入规模仍在扩张。例如,从外商直接投资(FDI) 来看,一季度,实际使用外商直接投资274亿美元,同比增长61.3%。而根据 商务部最新发布的数据,今年一季度实际使用外资金额增长明显,增速比去年同 期高出49.7%在中国香港地区,据金管局提供的数据显示,一季度香港人民币存款较上 年同期飙升了 72%。这反映出有大量境外资金透过当地银行开办的“跨境代存” 内地人民币服务,将
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