泸州市物业管理条例(草案) .docx
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1、泸州市物业管理条例(草案)(二次审议稿)第一章总则第一条 为了规范物业管理活动,维护业主.非业主使用人.物业服务企业以及其他管理人的合法权益,营造安 全.健康.文明、和谐的工作和生活环境,根据中华人 民共和国物权法.国务院物业管理条例和四川省物 业管理条例等法律、法规,结合泸州市实际,制定本条 例。第二条泸州市行政区域内的物业管理及其监督管理活动,适用本条例。本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业、其他管理人按照合同约定,或者业主通过自行管理等 方式对物业管理区域内的房屋及配套的设施设备和相关场 地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生. 安全和秩序的活动。第三条市、县(区)
2、人民政府应当加强物业管理工作 的领导,将物业管理工作纳入城市管理体系,统筹兼顾社 区建设和物业管理工作,建立健全经费与人员保障机制。推行绿色物业管理,建设智慧小区,探索基层组织+业主委员会+物业服务企业的运行模式。第四条 市.县(区)人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。市.县(区)人民政府相关职能部门按照各自职责,做好物业管理活动的监督管理工作。街道办事处.乡(镇)人民政府负责本辖区物业管理 出侵害业主权益及他人合法权益的承诺等违规行为的;(五)泄露业主资料或者将业主资料用于与物业管理 无关用途的;(六)其他损害业主利益.不履职、不正确履职的行 为。街道办事处
3、、乡(镇)人民政府.居(村)民委员会发现业主委员会委员在履职过程中不履职.不正确履职 的,可以建议按程序罢免、改选、补选。第三十一条业主大会会议选举产生出新一届业主委员会之日起十日内,上一届业主委员会应当在街道办事处.乡(镇)人民政府监督下将其保管的有关凭证、档案等文 件资料、印章及其他属于全体业主共有的财物,移交给新 一届业主委员会。拒不移交的,新一届业主委员会可以请 求居(村)民委员会、街道办事处.乡(镇)人民政府处 理,必要时,辖区公安派出所应当协助。第三十二条业主委员会不得有以下不正确履职的行 为:(一)阻挠.抗拒业主大会行使职权;(二)弄虚作假,隐瞒事实真相,转移、隐匿.篡 改、毁弃
4、或拒绝.拖延提供有关文件.资料;(三)违反业主大会议事规则或未经业主大会授权,擅自使用业主大会或业主委员会印章;(四)打击报复.诽谤陷害有关投诉、举报人;(五)未经业主大会授权选聘物业服务企业或者提高 物业服务费;(六)擅自动用住宅专项维修资金,侵占业主共有财 (七)超越业主大会赋予的职权,侵害业主合法权益 的其他行为;(A)法律、法规规定的其他禁止行为。第三十三条 业主委员会任期届满前九十日,应当向所在的居(村)民委员会报告,在居(村)民委员会指导监 督下,召开业主大会会议进行换届选举。第三十四条业主委员会应当将住宅专项维修资金、共有物业的收益.补贴补助等财务收支情况每半年在物业管 理区域内
5、显著位置公示。业主对公示情况有异议的,居(村)民委员会依书面 申请可以核查,必要时,可以进行审计。第三章物业服务第三十五条 建设工程竣工验收备案前,建设单位和物业服务企业应当在房地产行政主管部门和街道办事处.乡(镇)人民政府的指导和监督下,按照承接直验相关规定 和前期物业服务合同的约定,对物业共有部位、共用设施 设备进行承接查验。前期物业未经承接查验、经承接查验不合格或者经承 接直验整改后仍不合格的,不得进行建设工程竣工验收备 案。第三十六条前期物业服务合同应当约定建设单位和物 业服务企业在承接蛰验中的权利、义务和责任。第三十七条 物业承接查验费用的承担,由建设单位和 物业服务企业在前期物业服
6、务合同中约定。没有约定或者 约定不明确的,由建设单位承担。第三十八条 物业服务企业应当自物业交接后三十日,持下列文件向物业所在地县(区)人民政府房地产行 政主管部门办理物业承接查验备案手续:(一)物业承接查验协议;(二)查验记录;(三)交接记录;)其他与承接直验有关的文件。第三十九条物业服务企业应当将承接直验有关文件、 资料和记录等原始资料建档保存。物业承接查验档案属于全体业主共有,业主有权免费 杳询。前期物业服务企业应当在业主大会成立之日起十日 内,向业主委员会移交物业承接查验档案。第四十条前期物业服务合同期满,但物业管理区域尚 不具备成立业主大会条件或者未依法选聘物业服务企业 的,可以由前
7、期物业服务企业按照前期物业服务标准.收 费标准继续提供物业服务至签订新的物业服务合同之日 止。第四十一条物业管理区域另行选聘物业服务企业的, 在重新签订物业服务合同十五日前,由新选聘的物业服务 企业向居(村)民委员会报告,居(村)民委员会应当组 织原物业服务企业、业主委员会.新选聘物业服务企进行 承接直验和资料移交。业主委员会可以委托相关专业机构协助进行承接杳 验,所产生的费用由委托单位承担。第四十二条物业服务企业应当具有独立的法人资格。物业服务企业注册地不在泸州市的,承接物业服务项 目,应当向市人民政府房地产行政主管部门备案。建设单位可以依法成立物业服务企业,按照法律法规 规定对房屋销售和物
8、业服务一体化管理。第四十三条物业服务合同应当经业主大会审议通过。在提交业主大会审议前,业主委员会应当将物业服务合同 草案在物业管理区域内公示,充分听取业主意见。业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立 书面物业服务合同。第四十四条物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起十五日内,将物业服务合同报所在地的居(村)民委 员会、县(区)人民政府房地产行政主管部门备案。县 (区)人民政府房地产行政主管部门应当在七日内将备案 情况送物业所在地街道办事处.乡(镇)人民政府。物业服务合同解除或终止的,业主委员会应当提前三 十日书面告知物业所在地县(区)人民政府房地产主管部 门和街道办事处、乡(镇)人民
9、政府.居(村)民委员 会,并在物业管理区域内显著位置进行公示。第四十五条 物业服务合同应当具体明确,物业服务企 业应当设置二十四小时服务电话,将物业服务合同送至每 户业主,方便业主和业主委员会检杳和监督。物业服务企业可以就超出物业服务合同约定的服务与 相关业主另行约定。物业服务合同应当对使用.管理和维护的物业共有部位和共用设施设备列明目录,明确维护方式和费用承担。第四十六条物业服务企业应当在物业管理区域显著位 置公开下列信息,并及时更新:(一)项目负责人基本情况、联系方式、物业服务电 (二)物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式等;(三)物业服务企业代收公共水电费的
10、分摊情况;(四)电梯、消防.监控等专项设施设备及专业经营 设施的维修保养单位的名称.资质.联系方式和应急处置方案等;(五)其他应当公开的信息。第四十七条物业服务企业应当建立值班、访.冈位、档案管理、应急处理预案等制度,并应用计算机.移 动互联网.智能化设备等现代化管理手段提高管理效率。第四十八条物业管理区域内的下列服务事项,应当符合国家、行业或者地方相关标准:(一)物业服务场所;(二)物业服务岗位;(三)公共设施设备运行、维护和管理; (四)公共部位维护和管理;(五)秩序维护;(六)环境维护;(七)其他事项。全国文明城市和国家卫生城市的强制性标准对物业服 务有要求的,物业服务企业应当执行。物业
11、服务合同约定物业管理区域内配备保安人员的,物业服务企业应当按照保安服务管理条例的规定配备 保安人员,提供保安服务。第四十九条物业服务合同双方可以约定物业服务履约保证金,用于保证物业服务企业依法依约退出物业项目并 移交物业管理财物、相关资料及设施设备。履约保证金金额由物业服务合同双方约定,并可以委 托居(村)民委员会代管。第五十条物业交付使用前的物业服务费由建设单位承 担。交付使用后的物业服务费由业主承担,建设单位与业 主另有约定的除外。建设单位在出售物业时,不得向买受 人承诺减免物业服务费。前款所称交付是指在房屋买卖合同约定的时间内,业主收到书面交付通知并办妥相关交付手续。业主收到书面 交付通
12、知后,在通知期限内无正当理由不办理相关交付手 续的,视为交付。建设单位没有事先书面通知的,以业主 实际办妥相关交付手续为准。第五十一条物业服务企业应当按照物业服务合同中关于安全防范的约定,制订物业管理区域内安全防范应急预 案,对突发性自然灾害,公共卫生事件,供水、供电供 气事故,物业安全事故等突发事件的预防和处置作具体规 定。物业服务企业应当做好物业管理区域内的公共秩序维护工作,依法依约进行值班.巡逻工作,协助公安机关维 护物业管理区域内治安秩序。发生突发事件时,物业服务企业在采取应急措施的同 时,应根据本条例规定的部门职责,及时向有关行政管理 部门报告,并协助开展救助工作。物业服务企业未能履
13、行物业服务合同约定的安全防范 义务,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当承担相 应的法律责任。第五十二条 供水.供电供气等专业经营单位委托物 业服务企业代收费用,物业服务企业代收后未及时交付专 业经营单位的,专业经营单位应当依法向物业服务企业追 收,不得采取停水、停电、停气等影响业主和非业主使用 人正常生活的方式追收。业主未按照合同约定向供水、供电、供气等专业经营 单位交纳费用的,专业经营单位可以依照合同约定依法行 使权利,但不得采取停水、停电、停气等方式影响其他已 交费业主和非业主使用人的正常生活。供水、供电、供气等专业经营单位不得向物业服务企 业和用户收取保证金。第五十三条物业服务企业应
14、当严格遵守法律、法规和 物业服务合同的约定,提供相应的服务,不得有下列行 为:(一)擅自提高物业服务收费标准.降低服务等级;(二)擅自处分业主共有的财产及收益;(三)擅自设置营业摊点;)故意泄露业主、非业主使用人信息;(五)擅自对物业实施停水、停电.停气;(六)收取装修保证金;(七)法律.法规规定的其他禁止行为。第五十四条 市、县(区)人民政府房地产行政主管部 门应当通过信用记分等方式加强对物业服务企业的信用监管,建立诚信企业管,建立诚信企业录库,开展企业信用考评,定期向社会公布。第四章物业的使用与维护第五十五条新建住宅物业管理区域在土地出让前, 市.县人民政府城乡规划行政主管部门应当明确物业
15、服务 用房.业主委员会议事活动用房.停车位、安防系统.康 乐设施、环卫设施、电梯、建筑外立面等具体规划设计条 件。具体办法由市、县人民政府城乡规划行政主管部门会 同国土资源、住房和城乡建设、城市管理行政执法等主管 部门共同制定。市.县(区)人民政府应当制定中长期规划和年度计 划,安排专项资金,完善公共服务设施设备、配备必要的 监控.门禁等安防设施,对老旧住宅物业管理区域实施综 合改造。第五十六条市、县人民政府城乡规划行政主管部门在 核发建设工程规划许可证和规划核实时,应当按照相关规 范审查和核实公共服务配套设施规划设计条件,确保公共 服务配套设施符合设计标准的要求。第五十七条分期开发建设的项目
16、,建设单位应当按照规定分期设置物业服务用房和业主委员会议事活动用房。建设单位在办理建设工程综合竣工验收备案前,应当 按照规定对物业服务用房和业主委员会议事活动用房进行 装修,具体标准由市、县(区)人民政府住房和城乡建设 行政主管部门制定。第五十八条分期开发建设或两个以上建设单位开发建 设的物业,其配套设施设备是共用的,应当划定为一个物 业管理区域;配套设施设备能够分割并独立使用的,可以 分别划定物业管理区域。第五十九条 业主、非业主使用人、业主委员会和物 业服务企业应当按照不动产权属证书载明的用途,或者规 划行政主管部门批准的设计用途,使用物业及公共建筑和 共用设施,不得擅自改变用途。确需改变
17、的,除遵守法律.法规以及管理规约外,应 当经有利害关系的业主同意。改变公共建筑和共用设施用 途的,还应当经业主大会同意。第六十条物业管理区域内禁止下列行为:(-)将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间. 厨房;(二)在居民住宅楼.未配套设立专用烟道的商住综合楼以及商住综合楼内与居住层相邻的商业楼层内新建.改建扩建产生油烟、异味、废气的餐饮服务项目;(三)占用或者损坏共有部位、共用设施设备,擅E移动共用设施设备;(四)未按照规定在物业管理区域内停放机动车辆,妨碍行人和其他机动车辆正常通行;(五)违法搭建建(构)筑物,开挖、扩建地下室;(六)违反规划或者市容市貌标准安装防护窗.雨棚、空调外机.排烟
18、管道等;(七)违反规定饲养动物;(A)存放不符合安全标准的易燃.易爆和剧毒等危 险性物品;(九)损坏或者擅自停用公共消防设施和器材,占用、堵塞、封闭消防通道、消防登高面等消防场地,妨碍 公共疏散通道、安全出口畅通;(十)擅自在建(构)筑物上悬挂.张贴、涂写、刻画;(十一)超过规定标准排放噪声;(十二)法律.法规和(临时)管理规约禁止的其他 行为。有前款所列行为之一的,物业服务企业应当及时劝 阻.制止,并向相关部门和业主委员会报告。物业服务企 业、业主委员会、业主有权依照法律.法规以及(临时) 管理规约,要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害. 恢复原状、赔偿损失;业主.非业主使用人有权向相关行
19、 政管理部门投诉和举报,对侵害自己合法权益的行为,可 以依法申请仲裁或者提起诉讼;业主委员会可以按照管理 规约或者业主大会的决定,对侵害业主共同利益的行为依 法申请仲裁或者提起诉讼。有关行政管理部门在接到报告后应当依法处理,并将 处理结果反馈至物业服务企业和业主委员会。第六十一条占用业主共有道路、场地用于停放汽车的车位、车库属于全体业主共有,建设单位不得出售附 赠或者出租。业主共有用于停放汽车的车位、车库的使用,由业主 大会或者业主大会授权业主委员会决定。业主大会决定收 取机动车辆场地占用费的,场地占用费属于全体业主共 有,由物业服务企业代为收取。业主对汽车停放有保管要求的,应当与物业服务企业
20、另行签订保管服务合同。公安、消防、抢险、救护、环卫等车辆执行公务、应急抢险时,在物业管理区域内临时停放,不得收取费用。第六十二条建设单位应当依照国家有关规定对物业保修期内的建设工程质量承担保修义务。不动产权属初始 登记前,建设单位应当按照规定向县(区)人民政府房地 产行政主管部门设立的保修金专门账户交存物业保修金。物业保修期内,建设单位不履行保修义务的,业主、业主委员会或者其委托的物业服务企业可以向县(区)人 民政府房地产行政主管部门提出物业保修金使用申请。需 要委托建筑工程质量检测机构鉴定的,鉴定费用由责任人 承担。县(区)人民政府房地产行政主管部门应当在保修金动用后三个工作日内书面通知建设
21、单位。建设单位应当在 收到书面通知之日起十五日内足额补存。第六十三条 供水、供电、供气等专业经营单位对终端 用户的分户计量表或终端用户入户端口以前的设施设备及 相关管线进行维修、更新、养护和管理,并承担相关费 用,但未移交给专业经营单位的除外。活动的组织、指导、协调和监督工作。居(村)民委员会应当协助街道办事处、乡(镇)人民政府开展物业管理工作,在自治范围内具体监督管理物 业管理活动。第五条市、县(区)人民政府应当建立和完善物业管 理工作综合考核制度,定期对物业管理工作进行监督检查,并纳入年度工作查,并纳入年度工作标责任考核。第二章业主、业主大会和业主委员会第一节业主第六条依法登记取得房屋所有
22、权的自然人、法人和非法人组织为业主。因买卖、赠与等法律关系已经先行合法占有房屋以及 因继承、诉讼、仲裁、政府征收等方式取得房屋所有权, 但尚未依法办理所有权登记的,在物业管理活动中享有业 主权利,承担业主义务。第七条业主在物业管理活动中享有下列权利:(一)按照约定接受物业服务企业提供的服务;(二)对物业管理重大事项享有表决权;(三)对物业管理活动享有知情权.监督权; (四)居(村)民自治公约.物业管理区域(临时)管理规约规定的权利;(五)法律.法规规定的其他权利。第八条业主在物业管理活动中履行下列义务:(一)按照规定和约定交纳物业服务费用.专项维修资金和其他应当由业主共同分摊的费用(二)向物业
23、服务企业、业主委员会提供联系地址.前款规定的设施设备未移交给专业经营单位的,街道办事处、乡(镇)人民政府、居(村)民委员会应当组织 移交。第六十四条建设单位对未销售房屋,在办理建设工程 综合竣工验收备案前缴存住宅专项维修资金到房地产主管 部门指定专户。第六十五条业主分户账面住宅专项维修资金余额不足 首期交存额百分之三十的,县(区)人民政府房地产主管 部门应当及时通知业主所在的居(村)民委员会和业主委 员会,组织续筹。第六十六条 发生下列情形之一的,应当启用应急程序 使用住宅专项维修资金,但按本条例第六十三条规定由专 业经营单位承担的除外:(一)屋面、外墙防水损坏造成渗漏的;(二)电梯故障,存在
24、安全隐患的;(三)住宅水泵损坏导致供水中断的; (四)楼体外墙墙面有脱落危险的;(五)专用排水设施因坍塌.堵塞、爆裂等造成功能 障碍,危及人身财产安全的;(六)消防系统出现功能障碍,应当对消防设施设备 维修、改造的;(七)其它需应急使用住宅专项维修资金的。第六十七条应急情况下使用住宅专项维修资金按以下 程序进行:(-)发现紧急情形需要立即启动专项维修资金的,物业服务企业应当及时在物业管理区域内的显著位置公 告,并书面告知业主委员会。(二)物业服务企业应当及时将紧急情况书面报告物 业所在地街道办事处、乡(镇)人民政府和县(区)人民政府房地产行政主管部门;涉及电梯、消防设施的,应同 时书面报告质量
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