2021-2022年房地产估价师之开发经营与管理押题练习试卷A卷附答案.docx
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1、2021-2022年房地产估价师之开发经营与管理押题练习试卷A卷附答案单选题(共50题)1、2017年末,某市住房总量为5000万平方米,其中经济适用住房400万平方 米,商品住房3750万平方米,同期住房空置量为750万平方米,其中经济适用 住房为50万平方米,商品住房为450万平方米,则该市2017年末的住房空置 率是()。A. 9%12%B. 12. 5%15%【答案】D2、动态投资回收期是反映()的重要指标。A.开发项目投资成本大小B.开发项目投资回收能力C.开发项目资金流动速度D.开发项目资金实力【答案】B3、下列关于零售商业物业租金的表述中,错误的是()。A.设置百分比租金的目的是
2、让业主分享部分经营成果,激励其更好地管理物业B.知名度大的主要租户,往往缴纳的单位面积租金较低,且租金调整的时间间 隔较长C.百分比租金的基数通常是年总营业额,或年总营业额中超出某一基础营业额 之外的部分B.收益性物业管理的收入包括租金收入和其他收入C.收益性物业管理中收入包含保证金和准备金D.经营费用的数量和类型依物业类型和规模及所处的地区而有所不同,但还是 存在着房地产管理行业公认的通用费用项目【答案】C30、工程成本控制的主要对象是主要费用中的()。A.人工费用B.固定费用C.变动费用D.材料费用【答案】C31、某企业2011年12月底,负债总额为400万元,利润总额为200万元,资 产
3、总额为1000万元。则该企业的资产负债率是()。A. 20%40%B. 80%100%【答案】B32、混凝土在持续荷载作用下,随时间增长的变形称为()。A.抗侵蚀性B.抗碳化性C.和易性D.徐变【答案】D33、房地产抵押贷款二级市场上交易的抵押贷款支持证券不包括以下类型()。A.政府债券B.抵押贷款支持债券C.抵押贷款传递证券D.抵押贷款担保债务【答案】A34、下列关于资产负债表不正确的是()。A.资产负债表反映企业一定日期全部资产、负债和所有者权益的情况B.资产负债表反映项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况C.在对房地产开发项目进行独立的财务评价时,不需要编制资产负债表D.编制该企业的资
4、产负债表,以计算资产负债率、流动比率、速动比率等反映 企业财务状况和清偿能力的指标【答案】B35、建筑构造中的条形基础适用于()建筑中。A.豉木结构B.砖混结构C.钢筋混凝土结构D.钢结构【答案】B36、房地产开发项目可行性研究是()阶段的工作内容。A.投资机会选择与决策分析B.项目招标C.工程建设D.项目租售【答案】A37、2011年末,某市住房总量为5000万平方米,其中经济适用住房400万平 方米,商品住房3750万平方米,同期住房空置量为750万平方米,其中经济适 用住房为50万平方米,商品住房为450万平方米,则该市2011年末的住房空 置率是()。A. 9%12%B. 12. 5%
5、15%【答案】D38、某投资者以160万元购买一个商铺用于出租经营,其中的60万元为银行提 供的年利率8%、期限10年、按年等额还本付息的抵押贷款,其余为自有资 金。若该商铺的年租金收入为30万元,不包括还本付息的年运营费用为年租金 收入的25%,所得税率为25%,则该项投资的税前现金回报率为()。A. 8. 48%13. 56%B. 15. 00%22. 50%【答案】B39、下列影响房地产市场运行环境的因素中,属于经济环境的因素是()OA.城市或区域产业结构与布局B.人口数量与结构C. 土地资源状况D.建筑技术进步【答案】A40、下列关于资产负债表不正确的是()。A.资产负债表反映企业一定
6、日期全部资产、负债和所有者权益的情况B.资产负债表反映项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况C.在对房地产开发项目进行独立的财务评价时,不需要编制资产负债表D.编制该企业的资产负债表,以计算资产负债率、流动比率、速动比率等反映 企业财务状况和清偿能力的指标【答案】B41、谢某打算承租某写字楼的一个单元,在可出租面积的计算上与业主发生了 分歧,后经测量得出以下数据:出租单元内使用面积40 nl)外墙面积8 nI,单 元间分隔墙面积10 m)公摊面积5 n?,那么,可出租面积应为()m2oA. 4448B. 54D. 64【答案】c42、甲、乙两人分别向银行贷款,贷款金额、利率、期限均相同,贷款
7、期限为 1年,甲的偿还方式为按月付息到期一次偿还本金,乙的偿还方式为按月计息 到期一次还本付息。甲和乙实际支付的利息额之间的关系为()。A. I甲1乙I甲VI乙B. I甲=1乙I甲21乙【答案】B43、下列房地产市场指标中,属于供给指标的是()。A.房屋施工面积B.城市家庭人口规模C.销售量D.房地产价格【答案】A44、一般来说,标准差系数越小,项目的相对风险()。A.越小B.越大C.越难控制D.越难估算【答案】A45、某购房者向银行申请了以等比递增方式还款的个人住房抵押贷款。如果该 贷款的年利率为5. 75%,期限为15年,按月偿还,首次月还款额为20005元, 月还款额增长率为0.2%,则
8、该购房者在第5年第6个月的还款额为()元。A. 2277. 42281.9B. 2728. 82741.95【答案】A46、假如市场的整体平均预期收益率为15%, 一个投资项目的相关数是0.5,则 其预期收益率为(),A. 10%15%B. 5%9%【答案】D47、某家庭向银行申请了一笔年利率为6. 5%,期限为15年的住房抵押贷款, 月还款额按0.4%等比递增,若该家庭第10年最后一个月的还款额为3044. 54 元,则该笔贷款最后一个月的还款额是()元。A. 3853. 103868. 52B. 3883. 994187. 36【答案】B48、下列房地产投资风险中,房地产开发企业可以控制的
9、是(A.收益现金流风险B.市场供求风险C.通货膨胀风险D.利率变动风险【答案】A49、如国家债券的收益率为9%,经测算,工业物业市场相对于整个投资市场的 风险系数为0.14,整个投资市场的平均收益率为18%,则工业物业的预期收益 率为()。A. 12. 45%10. 26%B. 11.98%9. 68%【答案】B50、房地产项目的盈亏平衡分析有临界点分析和保本点分析两种,两者的主要 差异在于()。A.变动成本的设B.销售收入的不同C.固定成本的设置D.平衡点的设置【答案】D多选题(共20题)1、物业资产管理的职能包括()。A.物业管理B.设施管理C.资产管理D.运营管理E组合投资管理【答案】A
10、BC2、按照风险大小和收益水平高低,通常将房地产投资划分为()。A.金融投资型B.收益型C.实物投资型D.机会型E.收益加增值型【答案】BD3、房地产权益融资的方式有()。A.上市B.增发新股C.发行企业债券D.住房抵押贷款E.可转换债券【答案】AB4、下列工程建设定额中,不属于施工企业定额的种类有()。A.施工定额B.预算定额C.概算定额D.概算指标E.投资估算指标【答案】BCD5、投资的特性有()。A.投资是一种经济行为B.投资有稳定长期的收益性C.投资具有时间性D.投资目的在于取得收益E.投资具有风险性【答案】ACD6、房地产泡沫的成因主要有()。A. 土地的稀缺性B.投机需求膨胀C.开
11、发商之间的博弈D.开发资金的易得性E.金融机构过度放贷【答案】ABA.不可移动性,是房地产资产最重要的一个特性B.房地产市场上不可能有两宗完全相同的房地产C.房地产投资容易受到政府政策的影响D.房地产投资能够得到税收优惠E.房地产投资可获得相当高的利润【答案】ABC8、房地产价格迅速上升,产生的影响有()。A.产生负外部性B.产生正外部性C.影响整体经济的持续稳定发展D.导致潜在金融风险增加甚至引发金融危机E.导致居民家庭住房支付能力下降,引发住房问题【答案】ACD9、利用期望值判断投资方案优劣的标准是()。A.期望值相同,标准差小的方案为优B.期望值相同,标准差大的方案为优C.标准差系数大的
12、方案为优D.标准差系数小的方案为优E.标准差相同,期望值大的方案为优【答案】ADD.营业额高但毛利水平较低的租户,其百分比租金的百分比设置往往较高【答案】D4、某房地产开发项目的年初未偿还贷款本金为10000万元、未偿还贷款利息为 300万元,年内均匀新增贷款5000万元,预计下年初新增贷款400万元,如果 贷款年利率为7%,则当年应计利息为()万元。A. 896910B. 10501099【答案】A5、下列因素或措施可能会导致房地产价格下降的是()。A.提高抵押贷款利率B.降低抵押贷款利率C.降低首期付款比例D.通货膨胀率上升【答案】A6、评标委员会通常由招标人代表和有关技术、经济等方面专家
13、组成,成员为5 人以上单数组成,其中经济、技术专家不得少于成员总数的()。A.二分之一B.三分之一C.三分之二D.四分之三A.做出是否投资的决定B.对项目投资进行详细测算C.是否有进行详细可行性研究的必要D.有哪些关键问题需要进行辅助研究E.系统比较项目的规划设计方案【答案】ACD11、可用于互斥方案比选的方法有()。A.净现值法B.内部收益率法C.动态投资回收期法D.费用现值比较法E.费用年值比较法【答案】AD12、下列关于净现值标准差的表述中,正确的有()。A.净现值期望值相同、净现值标准差小的方案为优B.可以完全衡量项目风险性高低C.净现值标准差相同、净现值期望值大的方案为优D.净现值标
14、准差系数大的方案为优E.可以反映项目年度净现值的离散程度13、实物期权方法可以应用于房地产投资决策,主要是因为房地产投资具有 ()OA.可预测性B.不可控制性C.不可逆性D.可延期性E.不可变更性【答案】CD14、根据会计基本准则规定,以下(),属于会计信息的次级质量要求。A.可靠性B.重要性C.谨慎性D.及时性E.可理解性【答案】BCD15、按投资计算基础的不同,现金流量表分为()。A.全部投资现金流量表B.部分投资现金流量表C.资本金现金流量表D.借贷现金流量表E.投资者各方现金流量表【答案】AC16、从房地产泡沫的成因入手,()等指标都从某一个侧面反映了房地产泡 沫的程度。A.房价收入比
15、B.实际价格/理论价格C.房价租金比D.收入租金比E.住房市场指数【答案】ABC17、建筑材料的物理性质中,与温度有关的性质包括()。A.耐水性B.抗渗性C.抗冻性D.导热性E.热容量【答案】D18、政府规范房地产市场行为的措施有()。A.健全市场准入制度B,推动行业诚信体系建设C.调整银行贷款利率D.规范交易程序E.加强产权管理【答案】BD19、根据物业的类型和特点不同,可以将物业管理分为()。A.居住物业管理B.公共物业管理C.收益性物业管理D.特殊物业管理E.工业物业管理【答案】ABC20、关于房地产投资项目敏感性分析的说法,正确的有()。A.敏感性分析是一种动态不确定性分析B.敏感性分
16、析常用的方法是蒙特卡洛模拟法C.敏感性分析可以分为单因素敏感性分析和多因素敏感性分析D.通过敏感性分析能够判断项目承担风险的能力E.敏感性分析的不足可以通过概率分析加以弥补【答案】ACD大题(共10题)一、以下为某房地产抵押估价报告中变现能力分析内容的片段:变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时,在没有过多损失的条件下,将抵押房地产 转换为现金的可能性。影响房地产变现能力的因素主要有:1.通用性:通用性就是房地产能否普遍使用,适用多种用途。一般地说,通用性越 差,用途越专业化的房地产,使用者的范围越窄,越不容易找到买者,变现能 力越弱。例如,标准厂房比特殊厂房的通用性差。估价对象中,大型商场部
17、分通用性一般;办公楼部分通用性较好。2.独立使用性:独立使用性是指抵押房地产能否单独地使用而不受限制。一般地说,独立使用性越差的房地产,越影响房地产的使用,变现能力越弱。估价对象为大型商场及办公楼,设计功能齐全,独立使用性均较好。3.可分割转让性:所谓可分割转让性,是指在物理上、经济上是否可以分离开来使用。容易分割转让的房地 产,变现能力相对较强;反之,变现能力就较弱。估价对象为在建的大型商场及办公楼,适宜分割转让。4.房地产开发程度:估价对象为在建工程,至估价时点已完成打桩工程、基坑围护和基础工程等,上部结构已建至裙 楼四层,正进行施工。由于在建工程不确定性因素较多,估价对象变现能力较强。5
18、.价值、规模大小:一般地说,总价值越大、规模越大的房地产,所需的资金越多,越不容易找到买主,变现能力越弱。例如,大型商场比 小店铺的变现能力弱。估价对象建筑面积大,总价高,变现能力较弱。6.区位:一般地说,处于越偏僻、越不成熟区域的房地产,变现能力越弱。例 如,郊区的房地产比市区的房地产变现能力弱,商圈外的商业用房比商圈内的 商业用房变现能力弱。【答案】二、本次估价背景如下:估价对象为一宗商业用途的在建工程;主体结构封顶后至估价时点已停工3年,规划总建筑面积为1.5万m2,估价目的是为确 定房地产抵押贷款额度提供依据而评估房地产的抵押价值。以下为该房地产抵 押估价技术报告中“估价方法适用性分析
19、”内容片段:估价方法适用性分析 1.根据房地产估价规范(GB/T502911999),主要的估价方法有市场 法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法等。因估价对象为在建工 程,具有开发潜力,宜采用假设开发法估价;估价对象为商业房地产,故可以 采用收益法测算开发完成的价值;估价对象成本造价等资料较为齐全,故可以 采用成本法估价。因此,综合确定本次估价采用假设开发法、收益法、成本法 三种估价方法。2 .假设开发法是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发的必要支出及应得利润,然后将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出 及应得利润来求取估价对象价值的方法。由于本次估价目的是在建工程抵押, 所以
20、在采用假设开发法时按自愿转让前提进行估价。3.收益法是预测估价对象的未来收益,利用合适的报酬率或资本化率、收益乘数,将未来收益转换 为价值来求取估价对象价值的方法。由于估价对象为商业房地产,且成本造价资料较为齐全,故可采用收益法、成本法估算估价对象开发完成后的价 值。 4.成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格的折旧,然后将 重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。本次具体采用房地分估、综合计价的方式进行,用市场法评估土地使用权价格,用成本法评估在建 工程建筑物价格,并估算在建工程于现状条件下的房地合一价格。用成本法评估在建工程建筑物价格时,根据估价委托人提供的该在建工程项目造价资
21、 料等据实测算。由于估价对象已停工3年,故在成本法估价中应考虑其折旧因【答案】三、某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值为100万元的住宅,首付款为房 价的50%,其余房款用抵押贷款支付。如果抵押贷款的期限为20年,按月等额 偿还,年贷款利率为12%,问:(1)抵押贷款额、月贷款利率与月还款额各为 多少(2)如果该家庭30%的收入可以用来支付抵押贷款月还款额,则该家庭须 月收入多少,才能购买上述住宅(3)如果该家庭在按月等额还款5年后,于第 6年年初一次提前偿还剩余贷款本息,则还款额为多少【答案】(1)抵押贷款额P=100X50%=50万元;月贷款利率i=12%/12=l%;月 还款额为:A=P
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