某置地公司内部管理诊断.pptx
《某置地公司内部管理诊断.pptx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《某置地公司内部管理诊断.pptx(111页珍藏版)》请在得力文库 - 分享文档赚钱的网站上搜索。
1、做实基础工作,更新运作理做实基础工作,更新运作理念,全面提升国际置地公司念,全面提升国际置地公司管理工作管理工作2023/4/4保密文件 版权所有 2报告内容报告内容 第一阶段项目进展回顾第一阶段项目进展回顾 新疆国际置地公司内部管理诊断新疆国际置地公司内部管理诊断 新疆国际置地公司外部环境分析新疆国际置地公司外部环境分析 第二阶段工作计划第二阶段工作计划房地产行业概述房地产行业概述地区房地产市场分析地区房地产市场分析房地产特性分析房地产特性分析房地产产业发展分析房地产产业发展分析2023/4/4保密文件 版权所有 3经营性土地的供应方式发生了大的变化经营性土地的供应方式发生了大的变化市场机制
2、配置土地资源,对土地供需进行合理调控,引导房地产市场有序发展,充分实现市场机制配置土地资源,对土地供需进行合理调控,引导房地产市场有序发展,充分实现土地的价值;土地的价值;保证了土地交易的公开、公平与公正,提高交易行为的规范化程度,可以从源头上有效地保证了土地交易的公开、公平与公正,提高交易行为的规范化程度,可以从源头上有效地遏制腐败;遏制腐败;市场的完善和市场作用的发挥,有利于促进政府进一步转变职能,改革行政方式,提高管市场的完善和市场作用的发挥,有利于促进政府进一步转变职能,改革行政方式,提高管理和服务水平。理和服务水平。土地供应土地供应土地供应土地储备土地储备中心中心招标挂牌拍卖开发商开
3、发商回收闲置土地回收闲置土地2023/4/4保密文件 版权所有 41999年以来,全国房地产企业购置土地面积以年平均年以来,全国房地产企业购置土地面积以年平均40%的速度增长,但的速度增长,但同期开发的土地面积增长只有同期开发的土地面积增长只有6.4%,一方面显示近几年新的,一方面显示近几年新的“圈地圈地”运动运动发展迅猛,另一方面显示企业更多地注重土地储备对未来发展的价值发展迅猛,另一方面显示企业更多地注重土地储备对未来发展的价值尽管国家对闲置土地的监管进一步加强,尽管国家对闲置土地的监管进一步加强,但数据显示,房地产企业的但数据显示,房地产企业的“土地储备土地储备”总量仍在增加总量仍在增加
4、房地产企业对未来土地价格上涨的预期是房地产企业对未来土地价格上涨的预期是加强加强“土地储备土地储备”的主要动因的主要动因集团开发、规模经济的发展模式被多数大集团开发、规模经济的发展模式被多数大型房地产企业采纳,对重点地区土地的战型房地产企业采纳,对重点地区土地的战略攫取成为主要竞争手段略攫取成为主要竞争手段大面积的大面积的“土地储备土地储备”将面临政策和资金将面临政策和资金两方面的风险,但却有助于实力强的企业两方面的风险,但却有助于实力强的企业抓住时机,完成连贯动作的快速发展抓住时机,完成连贯动作的快速发展2023/4/4保密文件 版权所有 5全国全国2002年土地交易价格指数有比较大的提高,
5、根据国家计委年土地交易价格指数有比较大的提高,根据国家计委和国家统计局的调查,主要原因是因为土地基准价格的提高和公和国家统计局的调查,主要原因是因为土地基准价格的提高和公开出让方式开出让方式注:土地交易价格指数以前一年为100计算从全国范围看,由于政策性因素(土从全国范围看,由于政策性因素(土地基准价、公开出让方式)的影响,地基准价、公开出让方式)的影响,全国土地交易价格从全国土地交易价格从20012001年起有较大年起有较大幅度提高幅度提高部分省市的市场交易价格指数增幅惊部分省市的市场交易价格指数增幅惊人,太原市人,太原市20012001年至年至20022002年增幅为年增幅为26.6%26
6、.6%,在土地价格市场化的初期,在土地价格市场化的初期,公开出让价格与协议出让价格相比,公开出让价格与协议出让价格相比,增幅较大增幅较大2023/4/4保密文件 版权所有 6根据建设部的统计数字,近几年房地产业的毛利率在根据建设部的统计数字,近几年房地产业的毛利率在 40%左右。但左右。但是,房地产业的利税率却不断下降,主要原因是行业竞争激烈,以是,房地产业的利税率却不断下降,主要原因是行业竞争激烈,以及商品房供给出现结构性过剩,商品房空置率大及商品房供给出现结构性过剩,商品房空置率大资料来源:建设部统计数据,中国统计年鉴国家统计局有关人士认为,我国目前比较合适的商品住宅空置率应在国家统计局有
7、关人士认为,我国目前比较合适的商品住宅空置率应在5%-14%5%-14%之间。之间。自自19951995年起,全国商品住宅空置面积每年以年起,全国商品住宅空置面积每年以10001000多万平方米的速度在递增。多万平方米的速度在递增。19991999年末,全国商品房空置面积累年末,全国商品房空置面积累计为计为91249124万平方米,商品住宅空置率达到万平方米,商品住宅空置率达到1919,处于空置危险期之间。近年来,商品房空置面积继续增大。处于空置危险期之间。近年来,商品房空置面积继续增大。1997-20011997-2001全国商品房竣工、开工、销售面积统计全国商品房竣工、开工、销售面积统计2
8、023/4/4保密文件 版权所有 77.85.97.27.08.85.96.97.08.910.35.05.98.18.18.78.911.97.27.47.79.010.16.17.28.18.512.512.47.4 7.58.27.19.69.710.613.7资料来源:新财富 空置率高的一个主要原因在于商品住宅价格高,超过了中国普通居民的承空置率高的一个主要原因在于商品住宅价格高,超过了中国普通居民的承受能力。根据世界银行资料,当一个国家的住房售价与家庭年收入的比例受能力。根据世界银行资料,当一个国家的住房售价与家庭年收入的比例在在 3 3 到到 6 6 之间,居民才能负担得起。而我国
9、的比例在绝大多数地区偏高之间,居民才能负担得起。而我国的比例在绝大多数地区偏高2023/4/4保密文件 版权所有 8房地产市场日趋成熟,其作用主要表现在行业整体利润和产品结构房地产市场日趋成熟,其作用主要表现在行业整体利润和产品结构趋于合理,土地价格因供需关系的缓和,将处于合理区间趋于合理,土地价格因供需关系的缓和,将处于合理区间对于整个市场而言,土地交易价格将由企业的利润预期和成本控制能力等要素决定,最对于整个市场而言,土地交易价格将由企业的利润预期和成本控制能力等要素决定,最终的趋势是趋向于实力雄厚,获利能力强,成本控制好,规模大的开发企业的最终定价终的趋势是趋向于实力雄厚,获利能力强,成
10、本控制好,规模大的开发企业的最终定价3从中长期来看,土地价格的市场化趋势是回归到合理的区间,也就是说,整个行业的利从中长期来看,土地价格的市场化趋势是回归到合理的区间,也就是说,整个行业的利润相对稳定,价格波动幅度逐渐减小。润相对稳定,价格波动幅度逐渐减小。5房地产企业是以利润最大化为经营目标和基本原则,预期利润的高低和获取利润能力的房地产企业是以利润最大化为经营目标和基本原则,预期利润的高低和获取利润能力的强弱是企业判断土地价格高低的标准;强弱是企业判断土地价格高低的标准;1从市场竞争的角度看,土地市场化进程的加快会引发新一轮房地产开发企业的优胜劣汰,从市场竞争的角度看,土地市场化进程的加快
11、会引发新一轮房地产开发企业的优胜劣汰,在这一阶段中,土地交易价格的表现为快速增长到平稳增长,开发企业数目减少,整体在这一阶段中,土地交易价格的表现为快速增长到平稳增长,开发企业数目减少,整体利润降低,但存留开发企业的资质普遍较好;利润降低,但存留开发企业的资质普遍较好;4过高的土地交易价格可以使房地产企业得到资源和市场机会,但增加了开发成本,使得过高的土地交易价格可以使房地产企业得到资源和市场机会,但增加了开发成本,使得最终商品失去市场竞争力;最终商品失去市场竞争力;22023/4/4保密文件 版权所有 9新华信认为,未来房地产市场突出的几个变化将表现在土地价格短新华信认为,未来房地产市场突出
12、的几个变化将表现在土地价格短期内的增长、利润率的下降和房地产企业数量的减少期内的增长、利润率的下降和房地产企业数量的减少短时期内土地价格的增长伴随土地出让短时期内土地价格的增长伴随土地出让政策的改变不可避免,部分地区可能出政策的改变不可避免,部分地区可能出现增速过快的局面,中长期内,土地价现增速过快的局面,中长期内,土地价格将会对短期的增速进行修正,但土地格将会对短期的增速进行修正,但土地资源的短缺决定,价格不会低于现有水资源的短缺决定,价格不会低于现有水平平开发成本的增加、供需结构性矛盾、市开发成本的增加、供需结构性矛盾、市场竞争的加剧和成本构成的逐渐透明可场竞争的加剧和成本构成的逐渐透明可
13、能导致利润的整体下滑,市场优胜劣汰能导致利润的整体下滑,市场优胜劣汰的竞争法则决定房地产市场中将走向成的竞争法则决定房地产市场中将走向成熟,行业整体利润将逐渐趋于稳定合理熟,行业整体利润将逐渐趋于稳定合理土地价格和出让方式市场化导致房地产土地价格和出让方式市场化导致房地产行业和市场进入门槛提高,一批规模小、行业和市场进入门槛提高,一批规模小、资质差的企业将被逐渐淘汰,行业内企资质差的企业将被逐渐淘汰,行业内企业的整体质量将得到提高业的整体质量将得到提高土地价格、开发成本、利润及企业数量发展趋势示意图土地价格、开发成本、利润及企业数量发展趋势示意图2023/4/4保密文件 版权所有 10部分上市
14、的房地产公司的资产、收入和利润比较部分上市的房地产公司的资产、收入和利润比较资料来源:中国上市公司资讯网利润主营业务收入资产20022002年部分上市房地产公司资产、收入和利润年部分上市房地产公司资产、收入和利润2023/4/4保密文件 版权所有 11国内的房地产开发商可以分为两种类型:一类是具有资源优势型的国内的房地产开发商可以分为两种类型:一类是具有资源优势型的开发商、另一类是管理运作型的开发商,两类公司的核心竞争力不开发商、另一类是管理运作型的开发商,两类公司的核心竞争力不同,未来的发展前景也不同同,未来的发展前景也不同运作型开发商特点政府关系一般优质土地少重要通过熟地开发赢利公司地资金
15、实力强公司地人员素质高公司定位明确核心竞争力表现为很强地运作能力资源型开发商特点政府关系密切获得优质土地的成本低土地储备量大以区域开发为主通过生地开发的赢利能力强随着国家对土地管理的日趋严格,土地价格将更加透明化,开发商获得土地的随着国家对土地管理的日趋严格,土地价格将更加透明化,开发商获得土地的成本差异不断缩小,未来运作型的开发商将表现出强大的市场竞争力成本差异不断缩小,未来运作型的开发商将表现出强大的市场竞争力2023/4/4保密文件 版权所有 12根据建设部的发展规划,根据建设部的发展规划,2000-20102000-2010年的房地产业的四大发展前景年的房地产业的四大发展前景四大发展前
16、景四大发展前景房地产业将以每年房地产业将以每年12%12%的速度增长的速度增长实行社会、专业化物业管实行社会、专业化物业管理和修缮的房屋占社会房理和修缮的房屋占社会房屋总量的屋总量的5050%商品房住宅竣工面积商品房住宅竣工面积占城镇住宅竣工面积占城镇住宅竣工面积的比例达的比例达 80%80%城镇人均住房使用面积城镇人均住房使用面积 2010 2010 年达到年达到 18 18 平方米,建设住宅平方米,建设住宅 33.5 33.5 亿平方米,平均每年新建亿平方米,平均每年新建 3.35 3.35 亿平方米亿平方米31242023/4/4保密文件 版权所有 13报告内容报告内容 第一阶段项目进展
17、回顾第一阶段项目进展回顾 新疆国际置地公司内部管理诊断新疆国际置地公司内部管理诊断 新疆国际置地公司外部环境分析新疆国际置地公司外部环境分析 第二阶段工作计划第二阶段工作计划房地产行业概述房地产行业概述地区房地产市场分析地区房地产市场分析地区经济发展分析地区经济发展分析地区房地产宏观分析地区房地产宏观分析地区房地产市场分析地区房地产市场分析2023/4/4保密文件 版权所有 14乌鲁木齐的经济近年快速增长,平均乌鲁木齐的经济近年快速增长,平均GDPGDP增长率达增长率达10.9%10.9%,高于新,高于新疆同比年份的平均增长率疆同比年份的平均增长率资料来源:乌鲁木齐统计局备注:2003年乌鲁木
18、齐的GDP为计划值新疆与乌鲁木齐新疆与乌鲁木齐GDPGDP统计统计新疆乌鲁木齐乌鲁木齐近年的乌鲁木齐近年的GDPGDP平均增平均增长率为长率为10.9%10.9%,高于新疆的平,高于新疆的平均增长率均增长率9.2%9.2%,更高于全国,更高于全国平均增长率平均增长率单位:亿元2023/4/4保密文件 版权所有 15乌鲁木齐近年的产业结构有所调整,第三产业的比例不断提高,且乌鲁木齐近年的产业结构有所调整,第三产业的比例不断提高,且第三产业的增长速度较高第三产业的增长速度较高资料来源:乌鲁木齐统计年鉴备注:2003年乌鲁木齐各产业值为计划值,各产业值是按当年价计算乌鲁木齐产业发展乌鲁木齐产业发展乌
19、鲁木齐三大产业平均增长率乌鲁木齐三大产业平均增长率乌鲁木齐近年的产业结构有所调整,第三产业从乌鲁木齐近年的产业结构有所调整,第三产业从19981998年占年占GDP60.9%GDP60.9%增增长到长到20032003年占年占GDPGDP的的65.9%65.9%,第三产业的增长速度明显地高于第一、二,第三产业的增长速度明显地高于第一、二产业的增长速度。产业的增长速度。单位:亿元第一产业第二产业第三产业2023/4/4保密文件 版权所有 16乌鲁木齐市城乡居民的收入状况乌鲁木齐市城乡居民的收入状况资料来源:乌鲁木齐统计信息网备注:1、城市居民收入为人均可支配收入;2、农牧民的收入指人均纯收入城市
20、居民的收入增长较快,城市居民的收入增长较快,20012001年较年较20002000年增长年增长8.9%8.9%,20022002年较其上年增长年较其上年增长9.6%9.6%,相对来说,农牧民的收入相对来说,农牧民的收入增长不大增长不大新疆居民的收入状况新疆居民的收入状况单位:元农牧民收入居民收入2023/4/4保密文件 版权所有 17乌鲁木齐主要行业就业情况乌鲁木齐主要行业就业情况资料来源:2002年乌鲁木齐统计年鉴乌鲁木齐乌鲁木齐20022002年初的总人口为年初的总人口为169.03169.03万。万。20012001年初房地产业年初房地产业就业人数为就业人数为42224222人,到人,
21、到20022002年年初增长到初增长到95249524人,就业人数为人,就业人数为上年的上年的2.262.26倍,说明了近年房倍,说明了近年房地产业的高速发展态势地产业的高速发展态势乌鲁木齐主要行业就业人数乌鲁木齐主要行业就业人数单位:千人2023/4/4保密文件 版权所有 182003年乌鲁木齐市人均消费支出年乌鲁木齐市人均消费支出资料来源:乌鲁木齐统计局杂项食品教育娱乐衣着交通通讯医疗保健家用设备居住23121045 8787705104504252806670消费性支出20032003年乌鲁木齐市人均消费支出年乌鲁木齐市人均消费支出单位:元乌鲁木齐居民食品支出占总消费支乌鲁木齐居民食品支
22、出占总消费支出的出的34.7%34.7%,恩格尔指数低于全国平,恩格尔指数低于全国平均均39.2%39.2%,但仍然占据主要消费支出;,但仍然占据主要消费支出;居住支出占总消费性支出的居住支出占总消费性支出的7.65%7.65%,居民用于住房的消费能力仍旧较低,居民用于住房的消费能力仍旧较低,大量的住房消费需求仍然处于积累大量的住房消费需求仍然处于积累阶段阶段2023/4/4保密文件 版权所有 19乌鲁木齐主要行业发展乌鲁木齐主要行业发展商业当前和以后都是乌市产业发展的重要行业。乌市作为新疆的商贸中心,将进一步发展商贸商业当前和以后都是乌市产业发展的重要行业。乌市作为新疆的商贸中心,将进一步发
23、展商贸业,不论从规模还是效益都应发挥重要的作用。但乌市的商业还存在一些问题,如大量的商品业,不论从规模还是效益都应发挥重要的作用。但乌市的商业还存在一些问题,如大量的商品交易都是区外产品的天下,本地产品竞争力较弱。交易都是区外产品的天下,本地产品竞争力较弱。货运邮电业对乌市的经济发展促进作用很大,乌市要建成国际性的商贸城市,交通运输业的发货运邮电业对乌市的经济发展促进作用很大,乌市要建成国际性的商贸城市,交通运输业的发展非常重要,只有物流和信息流都畅通无阻,国民经济才能进一步发展壮大展非常重要,只有物流和信息流都畅通无阻,国民经济才能进一步发展壮大 。发展较快的行业之一,建筑业的发展可以带动多
24、个产业的发展,是乌市重点发展行业。目前乌发展较快的行业之一,建筑业的发展可以带动多个产业的发展,是乌市重点发展行业。目前乌市的人均居住面积仅为市的人均居住面积仅为9.329.32平方米,其发展潜力很大。同时国家西部大开发战略的实施,基础平方米,其发展潜力很大。同时国家西部大开发战略的实施,基础建设等各种项目的投入均会给建筑业的发展带来契机。建设等各种项目的投入均会给建筑业的发展带来契机。生产的产品是高收入弹性的,随着收入的增加,对该产品的需求量越大,该行业将作为主导产生产的产品是高收入弹性的,随着收入的增加,对该产品的需求量越大,该行业将作为主导产业进一步发展。业进一步发展。商业商业货运邮电业
25、货运邮电业建筑业建筑业金属冶炼及金属冶炼及压延加工业压延加工业金融保险业金融保险业金融保险业与各行业的发展都有紧密关系,也是发展的主导行业。从乌市目前的情况看,金融金融保险业与各行业的发展都有紧密关系,也是发展的主导行业。从乌市目前的情况看,金融保险业得到了一定发展,在国民经济中发挥了重要作用。但将其作为主导产业看,发展仍显不保险业得到了一定发展,在国民经济中发挥了重要作用。但将其作为主导产业看,发展仍显不足,如国内主要的地区性银行及非金融、证卷机构均未在乌市建立分支机构。足,如国内主要的地区性银行及非金融、证卷机构均未在乌市建立分支机构。2023/4/4保密文件 版权所有 20其中:其中:A
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 公司内部 管理 诊断
限制150内