【深圳中原】2020年深圳楼市年终总结报告正式版.pptx
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1、深圳中原研究中心2021年1月1日2020年房地产市场总结及预判|深圳中原研究中心20202020年年疫情调控双夹击疫情调控双夹击 供需两旺显韧供需两旺显韧性性深圳中原研究中心序序言言(一)疫情调控双夹击疫情调控双夹击 供需两旺显韧性供需两旺显韧性受疫情影响,2020年全球经济出现深度衰退,特别是二季度以来,欧美疫情开始爆发,世界贸易受到大冲击。根据国际货币基金组织估计,2020年全球GDP预计下跌4.4,是二战结束以来世界经济最大幅度的下滑。并且从目前看,国际疫情尚没有得到控制,2021年疫情仍会拖累经济增长。作为2020年最具决定性的因素,疫情影响贯穿全年。疫情是否得到控制决定了经济能否复
2、苏。全年来看,中国疫情控制的最好,也成为全球唯一实现正增长的国家。从1月底2月初开始,疫情自武汉爆发,迅速蔓延全国。政府为控制疫情,采取了非常严厉的防疫措施,控制人口流动尽量减少接触,经济活动陷入停滞,一季度GDP增速历史性的下滑6.8%。但三月初,疫情初步稳定后,政府极力推动复工复产,经济开始复苏。二季度GDP增速快速反弹至3.2%,到三季度,累计GDP已经实现正增长,经济基本走上正轨。但欧美疫情自二季度开始爆发,由于防控不严,蔓延较快,感染人数居高不下,恐慌情绪不断攀升,经济持续承压。四季度全球疫情二次爆发,世界经济面临更大的不确定性。外围经济受挫,需求下滑,国内企业出口承压,多数进出口导
3、向企业受挫。但海外防疫物资严重短缺,也成为中国出口增长的主要动力。为重振经济,避免经济陷入大衰退,全球开启大规模量化宽松,各国宣布的货币和财政刺激政策总规模超过22万亿美元,规模堪称史无前例。1至11月,全球央行降息次数超过200次,全球超60%的经济体利率不到1%,部分地区和国家进入负利率。深圳中原研究中心而面对疫情冲击和复杂的国际经济政治形势,中国没有大水漫灌,仍实行稳健的货币政策和积极的财政政策。但总体看,货币政策逆周期调节力度加大,货币政策适度宽松,财政政策更积极。政策上加大对中小微企业的金融支持,保持流动性合理充裕。全年3次降准、三批次再贷款再贴现政策,为实体经济复工复产提供保障。发
4、行1万亿元抗疫特别国债,出台针对性的减税降费措施,预计全年为市场主体新增减税超过2.5万亿元。2020年中央经济工作会议指出,保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性,坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”定位不动摇。虽然房地产金融监管依然较严,但全球性的大放水以及国内的适度宽松,还是为市场提供了一定流动性,推动市场繁荣。一季度疫情冲击下各城市房地产市场基本陷入停滞。为保障市场稳定健康,政策面呈现先松后紧。为减轻房企资金压力,调整土地出让金缴纳比例、放宽竣工交房、预售条件以及预售资金拨付管制等。部分城市补贴税费、发放补贴等方式鼓励购房。二季度开始,土地市场由于宽松的金融环境变得较热,房地产市场
5、也迅速升温。特别是一二线城市,市场需求稳定韧性十足,反弹迅猛。热点城市房价、地价的升幅超出预期,7月开始,稳地价、稳房价、稳预期被反复提及。为抑制房价地价上涨,调控政策收紧,多地加码调控。同时为限制资金违规流入房地产,金融监管也呈现收紧态势。但量化宽松背景下,投资需求仍旺。下半年新房占据主导,热点城市纷纷开启打新潮。全年看,一线城市领跑,珠三角、长三角城市群表现抢眼,涨幅最大。序序言言(二)疫情调控双夹击疫情调控双夹击 供需两旺显韧性供需两旺显韧性深圳中原研究中心2020年深圳房地产市场领跑全国,虽然受疫情冲击以及史上最严调控政策的出台,但深圳发展前景仍被普遍看好,资金大量流入,一二手轮番带动
6、市场。一季度,疫情冲击下,市场基本停滞。二季度,疫情稳定,市场快速反弹,金融宽松下部分资金违规流入房地产市场,进一步拉高了市场。尤其是二手房,成交量迅速升至近几年高点,价格也大幅上涨,而新房供应不足,表现一般,但部分网红盘万人打新也引起了政府关注。为打击炒房以及资金的违规流入,715新政出炉。新政后,市场快速回调,二手跌至谷底,部分需求转向大湾区其他城市。二手经历了上半年的大涨,而新房限价,一二手倒挂愈加明显。同时,随着预售政策放宽,上半年略显低调的开发商开始发力,推盘量快速上涨,打新潮自此开启。进入四季度,40周年庆典给购房者再添信心,新房供应进入近几年最高峰,去化也持续处于高位。二手经过四
7、个月左右的调整,从低谷慢慢开始回温,但距正常水平尚有一段距离。展望2021年,随着疫苗投入使用,相信距离疫情全面得到控制不会太久。2021全球经济有望从大衰退中复苏,中国经济增长也有望升至近几年的新高。金融政策上预计将延续去年下半年态势,货币政策上保持稳定,而财政支持可能会适度减弱。深圳受益于中央政策,房地产市场价值仍被看好,但房住不炒大原则不会改变,市场预计将逐渐回归平稳理性。序序言言(三)疫情调控双夹击疫情调控双夹击 供需两旺显韧性供需两旺显韧性深圳中原研究中心ContentPART 2土地市场土地市场PART 3新房市场新房市场PART 4二手市场二手市场PART 5商办市场商办市场PA
8、RT 6市场预测市场预测PART 1宏观政策宏观政策深圳中原研究中心深圳中原研究中心深圳中原研究中心市场要点市场要点宏观政策1 1lLPR报价趋稳,货币政策回归常态l全国商品房销售面积与销售额增速高速恢复lGDP“V”型走势,长期向好趋势不变lM2增速超预期,“稳货币”将成调控主基调l制造业PMI连续10月扩张,经济恢复趋势不变l房住不炒,多城收紧楼市调控深圳中原研究中心GDP“V”型走型走势,长期向好期向好趋势不不变l2020年前三季度国内生产总值722786亿元,按可比价格计算,同比0.7%。GDP累计增速整体呈现“V”型走势,从一季度同比-6.8%到第三季度转正,经济应称得上全面好转。l
9、年初新冠疫情爆发,国内消费基本停滞,随后境外疫情大范围蔓延,外需骤减,叠加中美持久贸易战影响,一季度增速录得1992年以来首次负值。二季度,国内疫情基本得到控制,国家出台多方面帮扶政策,同时降准“降息”,市场流动性充足,GDP增速明显回升。三季度GDP同比增速转正,虽仍为历史低位,但从投资、消费、进出口数据来看经济呈现了持续稳定恢复的态势,但基于目前境外疫情形势仍较为严峻,国际环境存在的不稳定、不确定性,国内有效需求仍显不足,地区、行业、企业的恢复不够均衡,经济长期向好的基础仍需进一步巩固。2010Q12010Q22010Q32010Q42011Q12011Q22011Q32011Q42012
10、Q12012Q22012Q32012Q42013Q12013Q22013Q32013Q42014Q12014Q22014Q32014Q42015Q12015Q22015Q32015Q42016Q12016Q22016Q32016Q42017Q12017Q22017Q32017Q42018Q12018Q22018Q32018Q42019Q12019Q22019Q32019Q42020Q12020Q22020Q30.00%5.00%10.00%15.00%-5.00%-10.00%GDP同比增长速度深圳中原研究中心深圳中原研究中心制造制造业PMI连续10月月扩张,经济恢复恢复趋势不不变l12月官方
11、PMI录得51.9,环比0.2个百分点,但连续10个月保持在枯荣线上。12月PMI回落属于正常季节性波动,由于年末天气转冷、春节临近,生产活动逐渐放缓造成。l分季度来看,受疫情影响,一季度PMI均值为45.9,远低于枯荣线;二季度疫情趋稳叠加中央出台逆周期调控、企业扶持类政策,均值快速回升至50.8,经济复苏迹象明显;三季度,产业链供应链基本回归正常,制造业PMI连续多月高位运行,均值进一步升至51.2;四季度继续呈上升趋势,均值录得51.8,表明经济恢复速度不断加快。l整体来看,2020年PMI走势波动较大,其中官方PMI平均值为49.9,处于枯荣线以下,主要由于2月PMI跌破历史最低,大幅
12、拉低造成,但整体仍略高于去年平均值;财新PMI平均值为51.1,高于枯荣线,高于去年平均值。近期制造业总体保持稳步健康恢复的良好势头,景气度处于年内较高水平,从各分类指数也可看出产需两端持续改善,进出口指数连续4月保持扩张,就业指数虽改善有限,但整体向好。预计短期内PMI或仍有波动,但有望继续保持在扩张区间。2018012018022018032018042018052018062018072018082018092018102018112018122019012019022019032019042019052019062019072019082019092019102019112019122
13、0200120200220200320200420200520200620200720200820200920201020201120201235.037.039.041.043.045.047.049.051.053.055.051.951.953.0官方制造业PMI财新制造业PMI枯荣线深圳中原研究中心深圳中原研究中心M2增速超增速超预期,期,“稳货币”将成将成调控主基控主基调 注:数据截止2020年11月l截止2020年11月,M2同比增速录得10.7%,创2017年4月以来新高。分月度来看,自今年2月以来,M2已连续9个月保持两位数增速,整体走高趋势明显,远高于去年底8.7%。l疫情爆
14、发后,逆周期货币政策迅速落地,包括引导中期借贷便利和公开市场操作中标利率下行;推进贷款市场报价利率改革;3次降低存款准备金率;推出再贷款、在贴现政策;鼓励商业银行让利等,政策强调直达实体经济,缓解企业流动性压力,市场整体流动性较充足。l从资金主要流向来看,前三季度,房地产贷款增速保持回落,而惠普小微贷款增速同比增长近30%,创年内新高,与人民银行在2020年第三季度货币政策执行报告中强调坚持“房住不炒”,保持房地产金融政策连续、一致、稳定性,实施好房地产金融审慎管理制度相吻合。整体看,M2保持较高增速为宏观经济恢复发展创造了良好的货币金融环境,但随着经济逐步恢复,前期应对疫情的逆周期调控政策或
15、将回归到常态,“稳货币”或将成为明年调控主基调。万万亿亿201020112012201320142015201620172018201920200.0%5.0%10.0%15.0%20.0%5.07.09.011.013.015.017.019.019.7%17.3%14.4%13.6%11.0%13.3%11.3%9.0%8.1%8.7%10.7%12.012.612.313.212.216.415.814.013.716.018.6历年历年M2M2增速与增量增速与增量M2增量M2增速深圳中原研究中心万万亿亿None20.01月20.02月20.03月20.04月20.05月20.06月20
16、.07月20.08月20.09月20.10月20.11月190.00195.00200.00205.00210.00215.00220.000.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%202.31203.08208.09209.35210.02213.49212.55213.68216.41214.97217.208.40%8.80%10.10%11.10%11.10%11.10%10.70%10.40%10.90%10.50%10.70%20202020年年M2M2增速与增量增速与增量M2数量(亿元)M2同比增长深圳中原研究中心深圳中原研究中心CPI持持续走低,
17、走低,PPI触底回升触底回升备注:居民消费价格指数(CPI):是一个反映居民家庭一般所购买的消费品和服务项目价格水平变动情况的宏观经济指标。工业品出厂价格指数(PPI):是衡量工业企业产品出厂价格变动趋势和变动程度的指数,主要的目的是衡量企业购买的一篮子物品和劳务的总费用。l2020年1月至11月CPI同比增速走势呈明显下滑,11月录得-0.5%,是继2009年10月以来首次滑落至负增长区间,下行的主要原因为食品价格的下降,扣除食品和能源价格的核心CPI保持稳定,同比0.5%,意味着居民消费领域价格本质上没有发生较大变化。l近年,我国经济下行压力较大,GDP增长率持续走低,从宏观经济总量关系来
18、看,总体供大于求,价格涨幅总体保持较低。加上年初新冠疫情冲击及中美持久贸易战影响,实体经济遭受较大打击,居民收入受损,消费需求被压制,所以在今年货币市场明显宽松的背景下,核心通胀却始终在低位。年初,CPI走高主要是由于2019年“猪周期”影响下,猪肉价格飙涨,以及疫情爆发初期,各产业停工停产,部分商品价格脱离合理区间造成。下半年疫情趋稳,各地复工复产,复商复市,各部门“六稳、六保”工作持续推进,市场供给充足,重要民生商品价格继续回落,带动CPI同比增速继续走低。但CPI通缩并不意味镇国内基本面的走弱,核心CPI及服务业CPI同比仍保持稳定,所以预计短期货币政策或不会因此作出调整。l2020年1
19、1月PPI同比增速录得-1.5%,降幅比上月收窄0.6个百分点。受原材料价格下降以及全球油价下跌影响,PPI自2019年起一直处于下降通道。2020上半年疫情爆发,终端生产产品需求低迷,PPI继续走低触底,下半年随疫情趋稳,中央逆周期调控政策发力,国内经济复苏,工业生产向好,需求持续改善,PPI回升明显。另外,国际油价在10月末见底后回升,相关大宗商品价格上涨,带动工业生产价格整体恢复,PPI将降幅有望进一步收窄,明年一季度或将转正。18.01月18.02月18.03月18.04月18.05月18.06月18.07月18.08月18.09月18.10月18.11月18.12月19.01月19.
20、02月19.03月19.04月19.05月19.06月19.07月19.08月19.09月19.10月19.11月19.12月20.01月20.02月20.03月20.04月20.05月20.06月20.07月20.08月20.09月20.10月20.11月0.00%2.00%4.00%6.00%-2.00%-4.00%-6.00%-0.50%-1.50%CPI同比PPI同比深圳中原研究中心全国商品房全国商品房销售面售面积与与销售售额增速增速高速恢复高速恢复l2020年1-11月,全国商品房销售面积150834.5万平,同比1.3%;商品房销售额148969亿元,同比7.2%。整体来看,前11
21、月两指标均呈“V”型走势,年初由于疫情影响,销售面积、金额均呈断崖式下跌;随疫情趋稳,帮扶性政策出台,房企面临较宽松的外部环境,叠加市场流动性充足,被压抑购房需求逐步释放,楼市自二季度明显复苏;下半年,热点城市房企拿地热情高涨,加速推盘,进一步活跃市场,指标继续走高。11月,销售面积在止跌转升,且增速大于去年同期,年底翘尾态势显现。年底,房企冲刺业绩,供货节奏加快,促销及优惠力度极大,预计销售面积、金额增速进一步上升可能性较大。l2020年1-11月,房地产开发投资129492亿元,同比6.8%。整体来看,投资增速一季度跌至史低-16.3%,并连续5个月处于负区间;后随疫情趋稳,复工复产推进,
22、7月开始,单月投资同比增长率保持两位数增幅,说明下半年全国房地产开发投资态势良好。基于去年同期数据及国内经济复苏加快、稳中向好的大趋势,短期内房地产开发投资增速仍有上升空间。2018.1-2月1-3月1-4月1-5月1-6月1-7月1-8月1-9月1-10月1-11月1-12月2019.1-2月1-3月1-4月1-5月1-6月1-7月1-8月1-9月1-10月1-11月1-12月2020.1-2月1-3月1-4月1-5月1-6月1-7月1-8月1-9月1-10月1-11月0%5%10%15%-5%-10%-15%-20%10.2%-16.3%6.8%全国房地全国房地产产开开发发投投资资增速增速
23、2018.1-2月1-3月1-4月1-5月1-6月1-7月1-8月1-9月1-10月1-11月1-12月2019.1-2月1-3月1-4月1-5月1-6月1-7月1-8月1-9月1-10月1-11月1-12月2020.1-2月1-3月1-4月1-5月1-6月1-7月1-8月1-9月1-10月1-11月0%10%20%-10%-20%-30%-40%-50%-39.9%1.3%-35.9%7.2%全国商品房全国商品房销销售面售面积积与与销销售售额额增速增速销售面积增速(同比)销售额增速深圳中原研究中心房企本年到位房企本年到位资金增速触底回升金增速触底回升l2020年111月,房地产开发企业到位资
24、金171099.4亿元,同比6.6%。整体来看,截止11月,本年到位金累计增速连续9个月反弹,连续5个月正增长,增速基本恢复至去年同期水平,全年呈现“V”型走势,预示房地产市场步入较快发展通道。l年初,春节假期叠加新冠肺炎疫情黑天鹅事件,房地产行业被按下暂停键,到位资金同比增速跌至史低-17.5%。但随着疫情趋稳,国家迅速出台帮扶政策,包括但不限于降低预售条件、放松预售金监管、减缓税收等措施,加上一季度后中央多次向市场释放流动性,市场资金成本走低,融资环境较去年更宽松,同时疫情期间被抑制的购房需求释放,房企运行回归正轨,到位资金增速稳步回升。但需注意是,下半年,部分城市楼市较热,调控收紧政策频
25、出,房企融资政策呈收紧趋势,到位资金增速变缓,基于“房住不炒”大方向,预计短期内融资环境不会放松。l从全国房地产开发投资主要资金来源占比看,主要为定金及预收款、自筹。疫情爆发初期,由于售楼处关闭,房企停工等因素,定金及预收款来源呈断崖式下跌,同时,得益于国家政策帮扶,贷款来源激增,但随疫情趋稳,房企运行步入正轨,融资政策收紧,两种来源占比逐步回归常态。下半年,部分房企资金链依然紧张,加速推盘销售,以高周转回款模式缓解资金压力趋势明显,使得定金预收款款及个人按揭同比增速上涨。预计明年地产融资政策将继续收紧,房企将继续通过加速去化方式缓解资金压力,个人按揭、定金预售金占比或将持续走高。2018.1
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