[精选]XXXX年10月当前房地产市场形势分析与展望_47页_中指9797.pptx
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1、当前房地产市场形势分析与展望当前房地产市场形势分析与展望中国指数研究院中国指数研究院中国房地产指数系统中国房地产指数系统2010年年10月月11市场运行状况市场运行状况2政策环境变化政策环境变化3未来走势展望未来走势展望目录目录2三季度房地产市场呈现明显的三季度房地产市场呈现明显的“低位回调低位回调”态势态势1.土地市场供求两旺,地价水平在土地市场供求两旺,地价水平在5-7月有所回落,但月有所回落,但8-9月又有所回升。月又有所回升。2010年年1-9月,全国月,全国105个城市住宅用地累计供应和成交面积分别同比增加个城市住宅用地累计供应和成交面积分别同比增加59%和和49%,但前三季度仅完,
2、但前三季度仅完成全年供应计划的约成全年供应计划的约50%,四季度落实计划仍有较大压力。,四季度落实计划仍有较大压力。从地价水平来看,从地价水平来看,105个城市住宅用地平均地价在个城市住宅用地平均地价在7月达到今年以来的最低水平月达到今年以来的最低水平1504元元/平方米,但平方米,但8-9月连续攀升,月连续攀升,9月达到今年以来的最高水平月达到今年以来的最高水平2661元元/平方米,同时有多个城市出现高总价和高单价平方米,同时有多个城市出现高总价和高单价“地王地王”。2.4月月“新国十条新国十条”出台后商品房需求显著萎缩,三季度持续回升,但仍低于去年同期。出台后商品房需求显著萎缩,三季度持续
3、回升,但仍低于去年同期。2010年前三季度,北京等十大城市住宅成交面积平均同比下降年前三季度,北京等十大城市住宅成交面积平均同比下降38%,其中北京、上海、深圳、杭州等多,其中北京、上海、深圳、杭州等多个城市降幅接近或超过个城市降幅接近或超过50%。从不同月份来看,十大城市的住宅成交量在。从不同月份来看,十大城市的住宅成交量在5-6月下降(平均降幅约月下降(平均降幅约50%)后)后持续回升,持续回升,7-9月平均成交量分别环比增长月平均成交量分别环比增长16%、41%和和33%。同比来看,十大城市。同比来看,十大城市5-6月的成交量同比下降月的成交量同比下降超过超过50%,而,而7-8月降幅缩
4、小至月降幅缩小至49%和和32%,9月进一步缩小至月进一步缩小至10%。3.5-8月房价快速上涨势头得到遏制,部分城市出现下调,但月房价快速上涨势头得到遏制,部分城市出现下调,但9月有所上涨。月有所上涨。据中国房地产指数系统百城价格指数调查数据,全国据中国房地产指数系统百城价格指数调查数据,全国100个城市住宅(新房)平均价格在个城市住宅(新房)平均价格在7月和月和8月分别月分别环比下跌环比下跌1.32%和和0.03%,北京等十大城市在新政出台后的,北京等十大城市在新政出台后的5-8月,价格指数累计降幅在月,价格指数累计降幅在3%-5%之间。之间。9月,月,100个城市住宅平均价格环比上涨个城
5、市住宅平均价格环比上涨0.7%,上涨的城市数从,上涨的城市数从8月的月的58个增加到个增加到86个,北京等十大城市平均涨幅个,北京等十大城市平均涨幅为为0.83%。3土地供应:前三季度全国土地供应:前三季度全国105个城市住宅用地累计个城市住宅用地累计供应量同比增加供应量同比增加59%前前三三季季度度1-9月月全全国国105个个城城市市住住宅宅用用地地累累计计供供应应量量同同比比增增加加59%,但但4月月以以后后渐渐趋趋平平稳稳,同同比比增增幅幅大大幅幅下下降。降。图:图:2010年年1-9月全国月全国105个城市住宅用地月度供应量个城市住宅用地月度供应量数据来源:数据来源:CREIS中指数据
6、、中指数据、4实际成交:前三季度全国实际成交:前三季度全国105个城市住宅用地实际个城市住宅用地实际成交量同比增长成交量同比增长49%前三季度全国前三季度全国105个城市住宅用地累计成交量同比增加个城市住宅用地累计成交量同比增加49%,但,但4月起成交量低位徘徊,月起成交量低位徘徊,8-9月低于去年同期月低于去年同期图:图:2010年年1-9月全国月全国105个城市住宅用地月度成交量个城市住宅用地月度成交量数据来源:数据来源:CREIS中指数据、中指数据、51-4月月,全全国国105个个城城市市住住宅宅用用地地楼楼面面均均价价持持续续下下降降,由由2175元元/平平方方米米下下降降到到1461
7、元元/平平方方米米,5月月开开始始略略微微走走高高,从从而而导导致致4月月成成为为一一个个“谷谷底底”;在在5、6两两月月的的短短暂暂“回回暖暖”之之后后,时时值值新新政政“百百日日之之期期”的的7月月再再次次沦沦为为“谷底谷底”,楼面均价仅达到,楼面均价仅达到1507元元/平方米,而平方米,而8、9两月则连续冲高,分别达到两月则连续冲高,分别达到1777元元/平方米和平方米和2661元元/平方米。平方米。图:图:2010年年1-9月全国住宅用地楼面均价走势月全国住宅用地楼面均价走势数据来源:数据来源:CREIS中指数据土地版、中指数据土地版、地价:土地价格稳中有降,但地价:土地价格稳中有降,
8、但8-9月有所抬头月有所抬头6除除8月月微微有有上上扬扬以以外外,各各月月溢溢价价率率逐逐月月下下降降的的趋趋势势十十分分明明显显。从从同同比比变变化化看看,前前三三个个月月溢溢价价率率分分别别是是去去年年同期的同期的21.7倍、倍、16.1倍和倍和6.3倍,倍,4月则仅为去年的月则仅为去年的1.8倍,倍,5月较去年增长月较去年增长6%,而,而6-9月低于上年同期。月低于上年同期。溢价水平:溢价水平:4月后低位运行,月后低位运行,8-9月有所回升,但低月有所回升,但低于去年同期于去年同期数据来源:数据来源:CREIS中指数据、中指数据、表:表:2010年年1-9月全国月全国105个城市月度住宅
9、用地溢价水平及其同比增长率个城市月度住宅用地溢价水平及其同比增长率79月部分城市再现月部分城市再现“地王地王”新政后总价地王以底价或小幅溢价成交为主,而新政前地王溢价超过新政后总价地王以底价或小幅溢价成交为主,而新政前地王溢价超过100%,最高接近,最高接近200%。数据来源:数据来源:CREIS中指数据中指数据-土地库土地库表:表:2010年年1-9月全国成交住宅用地总价前十排行榜月全国成交住宅用地总价前十排行榜排名排名城市城市地块名称地块名称建筑面积建筑面积()成交价成交价(万元万元)楼面地价楼面地价(元元/)溢价溢价竞得方竞得方成交日期成交日期1南京南京下关区滨江江边路以西下关区滨江江边
10、路以西1号地块号地块2047716121410059290%南京临江老城改造建设投资有限公司南京临江老城改造建设投资有限公司(中冶置业中冶置业)09-192南京南京下关区滨江江边路以西下关区滨江江边路以西3号地块号地块95419378930082720%南京临江老城改造建设投资有限公司南京临江老城改造建设投资有限公司(中冶置业中冶置业)09-193天津天津津南区咸水沽镇津南区咸水沽镇3010901705000234121%北京富力城房地产开发有限公司北京富力城房地产开发有限公司04-284上海上海闸北区苏州河北岸东块闸北区苏州河北岸东块1街坊地块街坊地块1329967020005278349%
11、深圳华侨城房地产有限公司深圳华侨城房地产有限公司02-115福州福州晋安区,则徐中学、晋安区,则徐中学、“福临东城福临东城”以南,晋安河以南,晋安河以东,国货路以北,长乐中路以西以东,国货路以北,长乐中路以西1271760600000471840%江西省正荣房地产开发有限公司江西省正荣房地产开发有限公司02-046北京北京丰台区六圈丰台区六圈A居住项目居住项目34803859700017153195%中海地产集团有限公司中海地产集团有限公司01-217北京北京大兴区亦庄住宅及商业项目(大兴区亦庄住宅及商业项目(X1-1B)地块)地块39117052400013396104%北京中信新城房地产有
12、限公司北京中信新城房地产有限公司03-088北京北京朝阳区崔各庄乡大望京村环境整治土地储备项目朝阳区崔各庄乡大望京村环境整治土地储备项目4号、号、5号地号地2807905040001794999%北京保利营房地产开发有限公司北京保利营房地产开发有限公司03-179上海上海黄浦江沿岸黄浦江沿岸E18地块地块(9-3)地块地块136038.34828003549041%卓光控股有限公司(九龙仓子公司)卓光控股有限公司(九龙仓子公司)09-0810佛山佛山禅城区汾江南路东侧、前进路北侧、澜石二路南禅城区汾江南路东侧、前进路北侧、澜石二路南侧侧166246247050028301%新鸿基地产旗下子公司
13、嘉荟有限公司新鸿基地产旗下子公司嘉荟有限公司02-22日期日期竟得企业竟得企业类型类型价格价格地块简介地块简介刷新纪录刷新纪录9月月1日日合生创展合生创展民企民企楼面单价楼面单价16488元元/平米平米上海松江单价上海松江单价“地王地王”广富林广富林2-5号地块,总价为号地块,总价为12.46亿元,亿元,溢价率达溢价率达131%再一次刷新松江单价地王纪录再一次刷新松江单价地王纪录9月月8日日九龙仓九龙仓外资外资楼面价高达楼面价高达35490元元/平方米平方米黄浦江沿岸黄浦江沿岸E18地块,总价地块,总价48.28亿元,折合楼面价亿元,折合楼面价35490元元/平方米,溢价率达到平方米,溢价率达
14、到41.3%创下浦东住宅用地楼面价新高创下浦东住宅用地楼面价新高9月月19日日南京临江老城(中冶)南京临江老城(中冶)国企国企200.34亿元挂牌底价获得仅次于亿元挂牌底价获得仅次于2009年底由年底由广州亚运城地块制造的广州亚运城地块制造的255亿元记录。亿元记录。南京下关滨江两大型地块南京下关滨江两大型地块创南京市拍地成交额新高创南京市拍地成交额新高表:表:9月份新诞生的月份新诞生的“地王地王”列表列表8全国需求:前三季度商品房销售面积和销售额增速全国需求:前三季度商品房销售面积和销售额增速持续下行,持续下行,9月有所反弹月有所反弹1-9月月,全全国国商商品品房房销销售售面面积积和和销销售
15、售额额分分别别同同比比增增长长8.2%和和15.9%,较上月分别提高,较上月分别提高1.5和和3.3个百分点。个百分点。9月月,全全国国商商品品房房销销售售面面积积和和销销售售额额同同比比增增长长16.6%,是是今今年年5月以来首次增长。月以来首次增长。1-4月月,全全国国商商品品房房销销售售面面积积增增长长32.8%,但但5-8月月同同比比下下降降7.9%,其其中中7月月和和8月月分分别别同同比比下下降降15.4%和和10.1%,而而5月月和和6月降幅分别为月降幅分别为3.4%和和2.7%。图:图:2007年至今全国商品房和住宅销售面积以及销售额增速年至今全国商品房和住宅销售面积以及销售额增
16、速 数据来源:数据来源:CREIS中指数据、中指数据、2000-20062007200820092010年年1-9月月商品房商品房销售面销售面积积10%-30%,平均平均19.1%25.1%-19.7%42.1%8.2%住宅销住宅销售面积售面积10%-25%,平均平均19%26.5%-20.3%43.9%5.8%商品房商品房销售额销售额18%-30%,平均平均26.7%43.5%-19.5%75.5%15.9%住宅销住宅销售额售额18%-35%平均平均27.3%47.9%-20.1%80.0%11.2%表:历年全国商品房和住宅销售面积和销售额增长率表:历年全国商品房和住宅销售面积和销售额增长率
17、9全国开发投资:投资额同比增速持续放缓,但仍处全国开发投资:投资额同比增速持续放缓,但仍处于历史高位于历史高位2010年年1-9月月,全全国国完完成成房房地地产产开开发发投投资资额额33511亿亿元元,同同比比增增长长36.4%,增增速速较较1-8月月份份回回落落0.3个个百百分分点点。其其中中,全全国国完完成成住住宅宅开开发发投投资资额额23512亿元,同比增长亿元,同比增长33.8%。9月单月房地产开发投资同比增长月单月房地产开发投资同比增长35%。图:图:2007年至今房地产累计开发投资及其同比增速年至今房地产累计开发投资及其同比增速 数据来源:数据来源:CREIS中指数据、中指数据、2
18、000-20062007200820092010年年1-9月月房地产开房地产开发投资发投资21%-30%平均平均24.9%30.2%20.9%16.1%36.4%住宅开发住宅开发投资投资22%-32%平均平均26.5%32.0%22.6%14.2%33.8%表:全国房地产和住宅开发投资增长率表:全国房地产和住宅开发投资增长率10全国供应:新开工面积和施工面积同比增速小幅下全国供应:新开工面积和施工面积同比增速小幅下降,但仍处于历史高位降,但仍处于历史高位 1-9月月,全全国国房房屋屋新新开开工工面面积积达达11.94亿亿平平方方米米,同同比比增增长长63.1%;增增速速较较1-8月月减减小小3
19、个个百百分分点点,但但较较2009年年全全年年高高出出50.6个个百百分分点点;施施工工面面积积增增长长28.1%,增增速速较较1-8月月回回落落1个个百百分点,较分点,较2009年全年高出年全年高出15.3个百分点。个百分点。图:图:2008年至今全国房屋施工和新开工面积及其增速年至今全国房屋施工和新开工面积及其增速数据来源:数据来源:CREIS中指数据、中指数据、2000-20062007200820092010年年1-9月月施工施工16%-26%平均平均19.3%21.3%16.0%12.8%28.1%新开工新开工10%-30%平均平均20%16.4%2.3%12.5%63.1%表:历年
20、全国房屋施工和新开工面积增长率表:历年全国房屋施工和新开工面积增长率11新房成交:新房成交:7-9月成交量持续回升,但多数仍低于月成交量持续回升,但多数仍低于新政前和去年同期新政前和去年同期n2010年年前前三三季季度度,主主要要城城市市成成交交面面积积相相比比09年年同同期期全全线线下下跌跌。重重点点城城市市中中,深深圳圳、杭杭州州、南南京京成成交交面面积积同同比比09年年同同期期下下跌跌幅幅度度超超过过50%;武武汉汉、重重庆庆前前三三季季度度成成交交量量同同比比下下跌跌幅幅度度相相对对较较小小。青青岛岛前前三三季季度度成成交交量量与与09年同期基本持平,市场表现较为乐观。年同期基本持平,
21、市场表现较为乐观。n具具体体到到不不同同月月份份,三三季季度度各各城城市市成成交交量量逐逐步步回回升升,单单月月成成交交量量虽虽然然低低于于去去年年同同期期水水平平,但但同同比比降降幅幅逐逐步步缩缩小小。如如一一线线城城市市降降幅幅从从7月月的的63.0%缩缩小小至至8月月的的51.7%,9月月进进一一步步缩缩小小至至1.3%;二二线线城城市市降降幅幅从从7月月的的50.9%缩缩小小至至8月月的的27.7%,9月月进进一一步步缩缩小小至至1.2%。表表明明一一线线城城市市的的成成交交量量在在5-8月月的的降降幅幅高高于于二二线线城城市市,受受新政的影响更大,但到新政的影响更大,但到9月,两类城
22、市的成交量均已接近去年同期。月,两类城市的成交量均已接近去年同期。注:一线城市(北上广深)和二线城市(天津、重庆、武汉等注:一线城市(北上广深)和二线城市(天津、重庆、武汉等10个城市)个城市)数据来源:数据来源:CREIS中指数据、中指数据、12供求对比:销供比普遍低于供求对比:销供比普遍低于2009年,年,6个城市销供个城市销供比低于比低于1从销供比来看,从销供比来看,8个城市前三季度的销供比普遍低于去年,表明市场消化速度显著下降;除北京、重庆略个城市前三季度的销供比普遍低于去年,表明市场消化速度显著下降;除北京、重庆略高于高于1外,上海、深圳等外,上海、深圳等6个城市均低于个城市均低于1
23、。重点城市重点城市2007年以来销供比年以来销供比数据来源:数据来源:CREIS中指数据、中指数据、13供求对比:多数城市今年以来可售面积有所上升供求对比:多数城市今年以来可售面积有所上升截至截至9月底,月底,8个城市中,北京、上海、武汉、杭州等个城市中,北京、上海、武汉、杭州等6个城市的可售面积高于个城市的可售面积高于2009年末水平年末水平。重点城市重点城市2007年以来商品住宅可售面积年以来商品住宅可售面积数据来源:数据来源:CREIS中指数据、中指数据、14供求对比:出清周期普遍增加供求对比:出清周期普遍增加数据来源:数据来源:CREIS中指数据、中指数据、重点城市重点城市2007年以
24、来出清周期年以来出清周期从出清周期(可售量从出清周期(可售量/过去过去6个月平均成交量)来看,截止个月平均成交量)来看,截止9月底,武汉、北京、深圳都超过月底,武汉、北京、深圳都超过10个月;南京个月;南京和青岛则接近和青岛则接近10个月个月。和和2009年年底相比,多数城市出清周期都有所上升,其中北京、南京、武汉分别上升年年底相比,多数城市出清周期都有所上升,其中北京、南京、武汉分别上升7个月、个月、5个月、个月、6个月。个月。15二手房成交:前三季度多数城市累计成交量同比显二手房成交:前三季度多数城市累计成交量同比显著下降,著下降,8-9月明显回升月明显回升2010年年前前三三季季度度上上
25、海海、南南京京和和杭杭州州的的成成交交套套数数分分别别为为11.54万万套套、4万万套套和和1.8万万套套左左右右,同同比比降降幅幅分分别别为为44%、42%和和40%;天津、成都和北京降幅在;天津、成都和北京降幅在20%-30%之间;广州、深圳和武汉减幅相对较小,均不到之间;广州、深圳和武汉减幅相对较小,均不到15%。从从各各月月数数据据来来看看,各各城城市市二二手手房房成成交交量量在在5-6月月持持续续下下降降后后,三三季季度度持持续续回回升升。9月月,各各城城市市二二手手房房成成交交套套数数纷纷纷纷高高过过5-6月月,其其中中北北京京、上上海海、南南京京、杭杭州州的的成成交交套套数数比比
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