某公司项目整合策划方案.pptx
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1、昆山华扬项目整合策划方案昆山华扬项目整合策划方案苏州金瑞行地产行销机构2007年1月目录市场篇 一、昆山房地产市场概述 二、片区高层项目状况 三、消费者调查目录产品篇 一、项目概括 二、项目SWOT分析 三、预推产品市场预测 四、产品特点与推广目标结合建议目录策略篇 一、项目营销策略的目标 二、市场消费心理 三、项目营销推广主题的确定 四、VI及秀稿展示 五、市场推广方案市市 场场 篇篇一、昆山房地产市场概述一、昆山房地产市场概述告别了刚刚结束的06年。纵观昆山房产市场,很容易让人想起五个字花无百日红花无百日红新政的实施,导致昆山房地产交易量在2006年整体上出现“稳中有降稳中有降”的态势的态
2、势有关部门的统计显示,截至目前,2006年的房屋交易量除11月比去年同期略有上升外,其他月份的交易都比去年要低。数据表明,二手房市场出现较大的萎缩。炒房者原本指望将房源尽快出手套现,不过营业税却令他们放弃了这一打算,转而将手中房源出租。据二手房市场的统计显示,2006年由售转租的客户量明显增多,7、8月间平均增加了五成左右。数据显示,住宅的上市量也有所回落,主要是由于新政后市民的购房信心不足,令开发商开发进度放缓所致。数据显示,与2005年相比,2006年昆山的房价虽然有小幅上涨(6%),但与前两年房价飞涨的局面相比,涨幅已经有所缓解。从总体上看,房价仍是稳中有升。除去铁南等少数几处房市过热期
3、时被高估了房价的区域房价略有调整外,其余地区如东区、西区、城北的房价都较为稳定。这种状况对城北区域的项目未来的发展和走向有很好的借鉴作用。二、片区高层项目状况二、片区高层项目状况城北小高层、高层信息统计城北小高层、高层信息统计江南明珠苑江南明珠苑总图说明总图说明五期小高层共五期小高层共:16栋栋五期第一批五期第一批498498户户江南明珠苑江南明珠苑城北个案城北个案位位 置置长江北路与萧林路交汇处产产 品品多层+小高层+别墅+商铺开开 发发 商商昆山金威房产代代 理理 商商中原(销售顾问)占地面积占地面积26万m2建筑面积建筑面积30万m2容容 积积 率率1.2绿绿 化化 率率50%总总 栋栋
4、 数数98栋(包含多层、别墅、小高层、商业)总总 户户 数数2350户,五期小高层976户在售栋数在售栋数五期16栋小高层在售户数在售户数五期976户开盘时间开盘时间五期2004年10月交房时间交房时间五期:2006年7月物业公司物业公司博威物业物业费用物业费用小高层:1.6元/m2.月价格区间价格区间3900-4680元m2销售均价销售均价4400元/m2面面 积积92m92m2 2114m114m2 2123m123m2 2130m130m2 2137m137m2 2140m140m2 2合计合计户户 型型2-2-12-2-12-2-12-2-13-2-13-2-13-2-23-2-23-
5、2-23-2-23-2-23-2-2总价范围总价范围4040万万5050万万5454万万5757万万6060万万6262万万40-6240-62万万销售状况销售状况截止到截止到 2007 2007 年年0101月月 23 23 日日该案第该案第 五五 期共期共 976 976 户、售出户、售出 510510户、剩余户、剩余 466 466 户、销售率为户、销售率为 5252%工程进度工程进度现房现房调研时间:2007 年01 月23日巴比伦花园巴比伦花园总图说明总图说明蓝色为二期:蓝色为二期:9栋栋 剩下为一期:剩下为一期:8栋栋二期二期9栋栋巴比伦花园巴比伦花园城北个案城北个案位位 置置长江
6、北路与新浦路交汇处产产 品品小高层、高层开开 发发 商商和融集团代代 理理 商商新聚仁机构占地面积占地面积6.7万m2建筑面积建筑面积12万m2容容 积积 率率1.8绿绿 化化 率率41%总总 栋栋 数数共17栋总总 户户 数数912户在售栋数在售栋数二期9栋在售户数在售户数二期482户开盘时间开盘时间二期06年5月27日交房时间交房时间二期2007年12月物业公司物业公司上海采玲物业物业费用物业费用小高层:1.5元/m2.月价格区间价格区间二期4000-5500元m2销售均价销售均价二期4600元/m2面面 积积87m87m2 2110110m m2 2124124m m2 2132m132
7、m2 2146m146m2 2155m155m2 2166m166m2 2176m176m2 2合合计计户户 型型2-2-12-2-13-2-13-2-13-2-23-2-23-2-23-2-23-2-23-2-23-2-23-2-23+1-2-23+1-2-23+1-2-23+1-2-2总价范围总价范围4040万万5151万万5757万万6161万万6767万万7171万万7676万万8181万万40-8140-81万万销售状况销售状况截止到截止到 2007 2007 年年 01 01 月月 23 23 日日该案第该案第 二二 期共期共 482 482 户、售出户、售出 170 170 户、
8、剩余户、剩余 312 312 户、销售率为户、销售率为 35 35%工程进度工程进度封顶封顶调研时间:2007 年01 月23日城市之光城市之光总图说明总图说明小高层小高层1010栋栋多层多层城市之光城市之光城北个案城北个案位位 置置北门路希望之城北面产产 品品多层、小高层开开 发发 商商昆山锦荣房产代代 理理 商商金达利占地面积占地面积5万建筑面积建筑面积8万容容 积积 率率1.6绿绿 化化 率率40%总总 栋栋 数数17栋总总 户户 数数737户在售栋数在售栋数17栋在售户数在售户数多层153户 小高层584户开盘时间开盘时间2006年10月28日交房时间交房时间2007年6月30日物业公
9、司物业公司天合物业物业费用物业费用多层0.8元/.月 小高层1.3元/.月 价格区间价格区间多层3750-4050元/小高层3800-4300元/销售均价销售均价多层3850元/小高层4050元/面面 积积多层多层小高层小高层合计合计93m93m2 2113m113m2 297m97m2 2126m126m2 2133m133m2 2户户 型型2-2-12-2-12-2-22-2-22-2-12-2-13-2-23-2-23-2-23-2-2总价范围总价范围3636万万4444万万3939万万5151万万5454万万多层多层36-4436-44万万小高层小高层39-5439-54万万销售状况销
10、售状况截止到截止到 2007 2007 年年 01 01 月月 23 23 日日该案共该案共 737 737 户、售出户、售出 194 194 户、剩余户、剩余 543 543 户、销售率为户、销售率为 26 26%工程进度工程进度准现房准现房调研时间:2007 年01 月23日康城康城总图说明总图说明三期高层三期高层未推未推三期高层三期高层3 3栋栋二期高层二期高层3 3栋栋一期多层一期多层1919栋栋康城康城城北个案城北个案位位 置置萧林路与市后街交汇产产 品品多层、高层开开 发发 商商金侨房产代代 理理 商商金达利占地面积占地面积6.5万建筑面积建筑面积12万容容 积积 率率1.8绿绿
11、化化 率率42%总总 栋栋 数数26栋总总 户户 数数1013户在售栋数在售栋数6栋在售户数在售户数二期高层216户 三期高层352户开盘时间开盘时间二期06年5月 三期06年10月交房时间交房时间二期2007年5月30日三期2008年5月 物业公司物业公司金侨物业物业费用物业费用多层0.8元/.月 高层1.2元/.月 价格区间价格区间二期3850-5000元/三期3880-4900元/销售均价销售均价二期4400元/三期4350元/面面 积积二期高层二期高层三期高层三期高层合计合计116m116m2 2143m143m2 2100m100m2 2123m123m2 2户户 型型2-2-12-
12、2-13-2-23-2-22-2-12-2-13-2-13-2-1总价范围总价范围51.051.0万万62.962.9万万43.543.5万万53.553.5万万二期二期51-6351-63万万小高层小高层44-5444-54万万销售状况销售状况截止到截止到 2007 2007 年年 01 01 月月 23 23 该案二期、三期共该案二期、三期共568568户售出户售出 140 140 户,销售率户,销售率2525%工程进度工程进度二期准现房,三期施工至二期准现房,三期施工至6F6F调研时间:2007 年01 月23日梧桐广场梧桐广场总图说明总图说明多层多层小高层小高层多层多层 小高层小高层梧
13、桐广场梧桐广场基本资料基本资料位位 置置萧林路与柏庐路交汇处产产 品品多层、小高层、商业开开 发发 商商昆山市星火房产开发公司代代 理理 商商昆山道名房产占地面积占地面积6万建筑面积建筑面积12万容容 积积 率率2绿绿 化化 率率40%总总 栋栋 数数一期6栋(多层4栋、小高层2栋)总总 户户 数数一期226户(其中多层73户,小高层90户,商铺63户)在售栋数在售栋数一期6栋在售户数在售户数226户开盘时间开盘时间一期:2006年6月28日交房时间交房时间一期:2007年05月物业公司物业公司物业费用物业费用多层预计0.5元/.月价格区间价格区间多层3598-3850元/小高层3800-41
14、00元/销售均价销售均价多层:3700元/小高层:4000元/建筑类型建筑类型多层多层小高层小高层合计合计面面 积积109109 124124、127127 109109119119123 123 140140户户 型型2-1-22-1-22-2-22-2-22-2-12-2-12-2-22-2-23-2-23-2-23-2-23-2-2总价范围总价范围4343万万4848万万4444万万4949万万5050万万5757万万43-5743-57万万销售状况销售状况截止到截止到 2007 2007 年年 01 01 月月 23 23 日,该案第日,该案第 一一 期共期共 226 226 户、多层
15、售出户、多层售出 30 30 户、户、小高层售出小高层售出 5 5 户、商业售出户、商业售出3131户,总销售率:户,总销售率:27 27%工程进度工程进度准现房准现房调研时间:2007 年01 月23日青城之恋青城之恋总图说明总图说明后续后续待开发待开发二期小高层二期小高层部分部分一期一期部分部分青城之恋青城之恋城北个案城北个案位位 置置紫竹路与萧林路交汇处向北200米产产 品品多层+小高层+商业开开 发发 商商昆山盛荣房产开发有限公司代代 理理 商商金达利机构占地面积占地面积21.2万建筑面积建筑面积36.3万容容 积积 率率1.7绿绿 化化 率率47%总总 栋栋 数数总规未定总总 户户
16、数数预计3000户在售栋数在售栋数二期8栋小高层 在售户数在售户数二期286户开盘时间开盘时间二期2005年7月交房时间交房时间二期:2006年6月、12月物业公司物业公司昆山天合物业物业费用物业费用多层0.8元/.月 小高层1.2元/.月价格区间价格区间二期3600-4500元/销售均价销售均价二期4000元/面面 积积114114123123128128132132134134145145合计合计户户 型型3-2-13-2-13-2-23-2-23-2-23-2-23-2-23-2-23-2-23-2-23-2-23-2-2总价范围总价范围4646万万4949万万5151万万5353万万5
17、454万万5858万万4 46-586-58万万销售状况销售状况截止到截止到 2007 2007 0101 月月 23 23 日日该案二期共该案二期共 286 286 户、售出户、售出 266 266 户、剩余户、剩余 20 20 户、销售率为户、销售率为 93 93%工程进度工程进度现房现房调研时间:2007 年01 月23日自由都市自由都市总图说明总图说明1111月月2727日日首推首推2 2栋栋0707年年1 1月月7 7日日推推1 1栋栋自由都市自由都市城北个案城北个案位位 置置新浦路与横泾路交汇产产 品品小高层、高层开开 发发 商商苏州建屋发展代代 理理 商商上海新联康占地面积占地面
18、积9.3万建筑面积建筑面积20万容容 积积 率率2.15绿绿 化化 率率45.2%总总 栋栋 数数17栋(15栋高层)总总 户户 数数总规1900户在售栋数在售栋数一期首推2栋(6、7#楼)在售户数在售户数LOFT 100户 高层 106户开盘时间开盘时间一期2006年12月3日交房时间交房时间2008年3月物业公司物业公司建屋物业物业费用物业费用1.4元/.月价格区间价格区间LOFT4290-4900元/高层3217-3785元/销售均价销售均价高层3600元/产产 品品小高(小高(LOFTLOFT)高层高层合计合计面面 积积55m55m2 275m75m2 288-89m88-89m2 2
19、90-92m90-92m2 2113m113m2 2168m168m2 2房房 型型1-1-11-1-11-1-11-1-12-2-12-2-12-2-12-2-13-2-13-2-14-2-24-2-2总价范围总价范围24-2724-2733-3733-373232323241416060高层高层32-6032-60万万销售状况销售状况截止到截止到20072007年年 01 01 月月 2323日日该案一期共该案一期共700700户,已推户,已推3 3栋住宅共栋住宅共 312312户、共售出户、共售出215215户、剩余户、剩余9797户,销售率为户,销售率为69%69%工程进度工程进度施工
20、至十层,部分施工至七层施工至十层,部分施工至七层调研时间:2007 年01 月23日万方水岸万方水岸总图说明总图说明万方水岸万方水岸城北个案城北个案位位 置置市后街与萧林路交汇处产产 品品多层+小高层开开 发发 商商昆山万方置业代代 理理 商商上海新吉阳占地面积占地面积12万建筑面积建筑面积20万容容 积积 率率1.6绿绿 化化 率率40.8%总总 栋栋 数数43栋(多层38栋,小高层5栋)总总 户户 数数1500户在售栋数在售栋数三期小高层5栋在售户数在售户数三期小高层320户开盘时间开盘时间三期:2005年5月交房时间交房时间三期:2007年2月物业公司物业公司苏州新康物业物业费用物业费用
21、多层0.75元/月小高层1.25元/月价格区间价格区间三期小高层:3200-4000元/销售均价销售均价三期小高层:3600元/面面 积积100 100 110 110 125 125 129 129 132 132 合计合计户户 型型2-2-12-2-12-2-12-2-13-2-13-2-13-2-13-2-13-2-23-2-2总价范围总价范围3636万万4040万万4545万万4646万万4848万万36-4836-48万万销售状况销售状况截止到截止到 2007 2007 年年 01 01 月月 23 23 日日该案第该案第 三三 期小高层共期小高层共 320 320 户、售出户、售出
22、 144 144 户、剩余户、剩余 176 176 户、销售率为户、销售率为 4545%工程进度工程进度现房现房调研时间:2007 年01 月23日君临天下君临天下总图说明总图说明一期一期4 4栋栋君临天下君临天下城北个案城北个案位位 置置长江北路与金浦路交汇处产产 品品小高层(10、12、15层)开开 发发 商商昆山君临天下房产开发有限公司代代 理理 商商华基占地面积占地面积4万建筑面积建筑面积10万容容 积积 率率2.5绿绿 化化 率率40%总总 栋栋 数数共7栋总总 户户 数数700多户在售栋数在售栋数一期4栋在售户数在售户数一期400户开盘时间开盘时间一期:2005年5月底交房时间交房
23、时间一期:2006年12月物业公司物业公司君临天下物业物业费用物业费用1.45元/.月价格区间价格区间一期:3550-4300元/销售均价销售均价一期:3700元/面面 积积101 101 104104110110112 112 148 148 167 167 189 189 合计合计户户 型型2-2-12-2-12-2-12-2-12-2-12-2-12-2-12-2-13-2-23-2-23-2-23-2-24-2-24-2-2总价范围总价范围37.437.4万万38.538.5万万40.740.7万万414414万万54.854.8万万61.861.8万万69.969.9万万37.4-6
24、9.937.4-69.9万万销售状况销售状况截止到截止到20072007年年0101月月2323日日一期共一期共400400余户,已售出余户,已售出280280户,剩余户,剩余120120户,销售率户,销售率7070%工程进度工程进度现房现房一期一期4 4栋栋调研时间:2007 年01 月23日纽约之星纽约之星总图说明总图说明纽约之星纽约之星城北个案城北个案位位 置置北门路与萧林路交汇处产产 品品酒店式公寓+商业开开 发发 商商昆山中仁地产代代 理理 商商苏州百利达占地面积占地面积0.53万建筑面积建筑面积6.5万容容 积积 率率5.8绿绿 化化 率率30%总总 栋栋 数数1栋总总 户户 数数
25、348户在售栋数在售栋数1栋在售户数在售户数348户开盘时间开盘时间2005年10月(年初预约)交房时间交房时间2007年6月物业公司物业公司台湾千翔物业物业费用物业费用2.0元/月价格区间价格区间4900-6100元/销售均价销售均价5600元/户户 型型E EG GF FI IK KA AJ JH HC CB B合计合计面面 积积42.642.642.6-6742.6-6744.544.552.552.551.9-61.751.9-61.753.8-58.753.8-58.761.561.566.066.066.566.578.578.5总价范围总价范围2424万万24-3824-38万万
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