《物业经营管理》课件PPT课件.pptx
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1、2023/4/91物业经营物业经营管理管理2014物业管理师考试教材物业管理师考试教材2023/4/92一、物业经营管理概述一、物业经营管理概述一、物业经营管理概述一、物业经营管理概述二、二、二、二、投资分析投资分析投资分析投资分析技术与房地产评估技术与房地产评估技术与房地产评估技术与房地产评估三、市场调查与市场分析三、市场调查与市场分析三、市场调查与市场分析三、市场调查与市场分析四、物业租赁四、物业租赁四、物业租赁四、物业租赁管理管理管理管理五、五、五、五、写字楼物业经营写字楼物业经营写字楼物业经营写字楼物业经营管理管理管理管理六六六六、零售商业物业经营管理零售商业物业经营管理零售商业物业经
2、营管理零售商业物业经营管理七、居住类物业经营管理七、居住类物业经营管理七、居住类物业经营管理七、居住类物业经营管理八、其他业态物业经营管理八、其他业态物业经营管理八、其他业态物业经营管理八、其他业态物业经营管理九、财务管理与绩效评价九、财务管理与绩效评价九、财务管理与绩效评价九、财务管理与绩效评价十、物业经营管理的未来发展十、物业经营管理的未来发展十、物业经营管理的未来发展十、物业经营管理的未来发展ContentsContents2023/4/93第二章 投资分析技术与房地产评估第一节第一节第一节第一节 投资分析的基本概念投资分析的基本概念投资分析的基本概念投资分析的基本概念第二节第二节第二节
3、第二节 物业项目投资分析中的财务指标物业项目投资分析中的财务指标物业项目投资分析中的财务指标物业项目投资分析中的财务指标第三节第三节第三节第三节 物业的价值、价格及其影响因素物业的价值、价格及其影响因素物业的价值、价格及其影响因素物业的价值、价格及其影响因素第四节第四节第四节第四节 房地产估价基本方法房地产估价基本方法房地产估价基本方法房地产估价基本方法2023/4/94测试应考人员对房地产投资测试应考人员对房地产投资测试应考人员对房地产投资测试应考人员对房地产投资分析、房地产分析、房地产分析、房地产分析、房地产评估基本方评估基本方评估基本方评估基本方法的掌握程度。法的掌握程度。法的掌握程度。
4、法的掌握程度。(一)考试目的(一)考试目的(一)考试目的(一)考试目的(二)(二)(二)(二)考试内容考试内容考试内容考试内容1 1 1 1、现金流量现金流量、现金流量现金流量、现金流量现金流量、现金流量现金流量图、资金图、资金图、资金图、资金的时间的时间的时间的时间价值、利息、利价值、利息、利价值、利息、利价值、利息、利率、单利、复利率、单利、复利率、单利、复利率、单利、复利2 2 2 2、房地产、房地产、房地产、房地产投资财务评价的指标投资财务评价的指标投资财务评价的指标投资财务评价的指标及其计算及其计算及其计算及其计算3 3 3 3、物业、物业、物业、物业价值和价格及其价值和价格及其价值
5、和价格及其价值和价格及其种类种类种类种类4 4 4 4、影响、影响、影响、影响物业价值和价格的物业价值和价格的物业价值和价格的物业价值和价格的因素因素因素因素5 5 5 5、房地产、房地产、房地产、房地产估价的基本方法,市场法成本法收益法估价的基本方法,市场法成本法收益法估价的基本方法,市场法成本法收益法估价的基本方法,市场法成本法收益法2023/4/95一、一、一、一、现金现金现金现金流量与现金流量图流量与现金流量图流量与现金流量图流量与现金流量图第一节第一节第一节第一节 投资分析的基本概念投资分析的基本概念投资分析的基本概念投资分析的基本概念n n现金流量现金流量现金流量现金流量:一定时期
6、各时点上实际发生的资金流出或流入一定时期各时点上实际发生的资金流出或流入一定时期各时点上实际发生的资金流出或流入一定时期各时点上实际发生的资金流出或流入n n现金流入现金流入现金流入现金流入:包括销售收入、出租收入、利息收入、贷款本金收入等包括销售收入、出租收入、利息收入、贷款本金收入等包括销售收入、出租收入、利息收入、贷款本金收入等包括销售收入、出租收入、利息收入、贷款本金收入等n n现金流出现金流出现金流出现金流出:包括土地费用、建造费用、还本付息、运营费用、税金等包括土地费用、建造费用、还本付息、运营费用、税金等包括土地费用、建造费用、还本付息、运营费用、税金等包括土地费用、建造费用、还
7、本付息、运营费用、税金等n n净现金流量净现金流量净现金流量净现金流量:现金流出与现金流入之差。现金流出与现金流入之差。现金流出与现金流入之差。现金流出与现金流入之差。2023/4/96现金现金现金现金流量图流量图流量图流量图n n现金流量图现金流量图现金流量图现金流量图是用以反映投资项目在一定时期内资金运动状态是用以反映投资项目在一定时期内资金运动状态是用以反映投资项目在一定时期内资金运动状态是用以反映投资项目在一定时期内资金运动状态的简化图式,即把经济系统的现金流量绘入一个时间坐标图中,的简化图式,即把经济系统的现金流量绘入一个时间坐标图中,的简化图式,即把经济系统的现金流量绘入一个时间坐
8、标图中,的简化图式,即把经济系统的现金流量绘入一个时间坐标图中,表现出各现金流入、流出与相应时间的对应关系。表现出各现金流入、流出与相应时间的对应关系。表现出各现金流入、流出与相应时间的对应关系。表现出各现金流入、流出与相应时间的对应关系。0 01 12 23 34 45 5第第第第1 1个计息周期个计息周期个计息周期个计息周期第第第第5 5个计息周期个计息周期个计息周期个计息周期现金流量时间标度现金流量时间标度现金流量时间标度现金流量时间标度“0”0”通常表示当前时点,也可表示资通常表示当前时点,也可表示资通常表示当前时点,也可表示资通常表示当前时点,也可表示资金运动的时间始点或某一基准时刻
9、。金运动的时间始点或某一基准时刻。金运动的时间始点或某一基准时刻。金运动的时间始点或某一基准时刻。2023/4/971 12 23 34 45 5现现现现金金金金流流流流量量量量0 0正现金流量和负现金流量正现金流量和负现金流量正现金流量和负现金流量正现金流量和负现金流量n n期末惯例法:习惯将现金流量代数和看成是在计算周期末发生。期末惯例法:习惯将现金流量代数和看成是在计算周期末发生。期末惯例法:习惯将现金流量代数和看成是在计算周期末发生。期末惯例法:习惯将现金流量代数和看成是在计算周期末发生。n n第第第第0 0 0 0周期的由来:把初始投资周期的由来:把初始投资周期的由来:把初始投资周期
10、的由来:把初始投资P P P P作为上一周期期末,即第作为上一周期期末,即第作为上一周期期末,即第作为上一周期期末,即第0 0 0 0期期末发期期末发期期末发期期末发生的。生的。生的。生的。2023/4/98二、二、二、二、资金的时间价值资金的时间价值资金的时间价值资金的时间价值不同时间发生的等额资金在价值上的差别。不同时间发生的等额资金在价值上的差别。不同时间发生的等额资金在价值上的差别。不同时间发生的等额资金在价值上的差别。n n资金增值:随着时间的推移,资金的价值会增加;资金增值:随着时间的推移,资金的价值会增加;资金增值:随着时间的推移,资金的价值会增加;资金增值:随着时间的推移,资金
11、的价值会增加;n n资金一旦用于投资,就不能用于即期消费。资金一旦用于投资,就不能用于即期消费。资金一旦用于投资,就不能用于即期消费。资金一旦用于投资,就不能用于即期消费。2023/4/99资金的时间价值的大小取决于:资金的时间价值的大小取决于:资金的时间价值的大小取决于:资金的时间价值的大小取决于:pp投资利润率:单位投资所能取得的利润;投资利润率:单位投资所能取得的利润;投资利润率:单位投资所能取得的利润;投资利润率:单位投资所能取得的利润;pp通货膨胀率:对因货币贬值造成的损失所应得到的补偿;通货膨胀率:对因货币贬值造成的损失所应得到的补偿;通货膨胀率:对因货币贬值造成的损失所应得到的补
12、偿;通货膨胀率:对因货币贬值造成的损失所应得到的补偿;pp风险因素:对因风险可能带来的损失所应获得的补偿。风险因素:对因风险可能带来的损失所应获得的补偿。风险因素:对因风险可能带来的损失所应获得的补偿。风险因素:对因风险可能带来的损失所应获得的补偿。2023/4/910三三三三、单利计息与复利计息、单利计息与复利计息、单利计息与复利计息、单利计息与复利计息(一)利息(一)利息(一)利息(一)利息n n利息利息利息利息是指占用资金所付出的代价或放弃资金使用权所得到的是指占用资金所付出的代价或放弃资金使用权所得到的是指占用资金所付出的代价或放弃资金使用权所得到的是指占用资金所付出的代价或放弃资金使
13、用权所得到的补偿。补偿。补偿。补偿。本利和本利和本利和本利和本金本金本金本金利息利息利息利息2023/4/911(二)利率(二)利率(二)利率(二)利率n n利率利率利率利率是在单位时间(一个计息周期)内所得的利息额与借贷是在单位时间(一个计息周期)内所得的利息额与借贷是在单位时间(一个计息周期)内所得的利息额与借贷是在单位时间(一个计息周期)内所得的利息额与借贷金额(即本金)之比,一般以百分数表示。金额(即本金)之比,一般以百分数表示。金额(即本金)之比,一般以百分数表示。金额(即本金)之比,一般以百分数表示。利率利率利率利率一个计息周期的利息一个计息周期的利息一个计息周期的利息一个计息周期
14、的利息利率是单位本金经过一个计息周期后的增值额。利率是单位本金经过一个计息周期后的增值额。利率是单位本金经过一个计息周期后的增值额。利率是单位本金经过一个计息周期后的增值额。2023/4/912(三)(三)(三)(三)单利利息单利利息单利利息单利利息n n单利利息单利利息单利利息单利利息是仅按本金计算利息,利息不再生息,其利息总额是仅按本金计算利息,利息不再生息,其利息总额是仅按本金计算利息,利息不再生息,其利息总额是仅按本金计算利息,利息不再生息,其利息总额与借贷时间成正比。与借贷时间成正比。与借贷时间成正比。与借贷时间成正比。利息计算公式:利息计算公式:利息计算公式:利息计算公式:n n
15、n n个计息周期后的本利和:个计息周期后的本利和:个计息周期后的本利和:个计息周期后的本利和:2023/4/913(四)(四)(四)(四)复利利息复利利息复利利息复利利息n n复利利息复利利息复利利息复利利息是指对于某一计息周期来说,按本金加上先前计息是指对于某一计息周期来说,按本金加上先前计息是指对于某一计息周期来说,按本金加上先前计息是指对于某一计息周期来说,按本金加上先前计息周期所累计的利息进行计息,即周期所累计的利息进行计息,即周期所累计的利息进行计息,即周期所累计的利息进行计息,即“利息再生利息利息再生利息利息再生利息利息再生利息”。利息计算公式:利息计算公式:利息计算公式:利息计算
16、公式:n n n n个计息周期后的本利和:个计息周期后的本利和:个计息周期后的本利和:个计息周期后的本利和:2023/4/914n n名义利率名义利率名义利率名义利率是指一年内多次复利时给出的年利率,它等是指一年内多次复利时给出的年利率,它等是指一年内多次复利时给出的年利率,它等是指一年内多次复利时给出的年利率,它等于每期利率与年内复利次数的乘积。于每期利率与年内复利次数的乘积。于每期利率与年内复利次数的乘积。于每期利率与年内复利次数的乘积。n n实际利率实际利率实际利率实际利率是指一年内多次复利时,每年末终值比年初是指一年内多次复利时,每年末终值比年初是指一年内多次复利时,每年末终值比年初是
17、指一年内多次复利时,每年末终值比年初的增长率。的增长率。的增长率。的增长率。当利率标明的时间单位与计息周期不一致时,就出现了名义利率当利率标明的时间单位与计息周期不一致时,就出现了名义利率当利率标明的时间单位与计息周期不一致时,就出现了名义利率当利率标明的时间单位与计息周期不一致时,就出现了名义利率与实际利率的区别。与实际利率的区别。与实际利率的区别。与实际利率的区别。(五)名义(五)名义(五)名义(五)名义利率与实际利率利率与实际利率利率与实际利率利率与实际利率2023/4/915例题:例题:例题:例题:年利率为年利率为年利率为年利率为12%12%12%12%,存款额为,存款额为,存款额为,
18、存款额为1000100010001000元,期限为一年,以一年元,期限为一年,以一年元,期限为一年,以一年元,期限为一年,以一年12121212次次次次按月利率计息,则一年后的本利和为:按月利率计息,则一年后的本利和为:按月利率计息,则一年后的本利和为:按月利率计息,则一年后的本利和为:12121212就是名义利率,就是名义利率,就是名义利率,就是名义利率,12.68%12.68%12.68%12.68%就是实际利率。就是实际利率。就是实际利率。就是实际利率。2023/4/916名义利率与实际利率的关系式名义利率与实际利率的关系式名义利率与实际利率的关系式名义利率与实际利率的关系式实际实际实际
19、实际利率利率利率利率名义名义名义名义利率利率利率利率一年中一年中一年中一年中计息次数计息次数计息次数计息次数2023/4/917pp实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值;实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值;实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值;实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值;pp名义利率越大,计息周期越短,实际利率与名义利率的差异越大;名义利率越大,计息周期越短,实际利率与名义利率的差异越大;名义利率越大,计息周期越短,实际利率与名义利率的差异越大;名义利率越大,计息周期越短,实际利率与名义利率的差异越大;pp当每年计息周期数当每年计息周期数当每年计息周期数当每年计息周
20、期数m m m m1 1 1 1时,名义利率与实际利率相等;时,名义利率与实际利率相等;时,名义利率与实际利率相等;时,名义利率与实际利率相等;pp当每年计息周期数当每年计息周期数当每年计息周期数当每年计息周期数m m m m1 1 1 1时,实际利率大于名义利率;时,实际利率大于名义利率;时,实际利率大于名义利率;时,实际利率大于名义利率;pp当每年计息周期数当每年计息周期数当每年计息周期数当每年计息周期数mmmm时,名义利率时,名义利率时,名义利率时,名义利率r r r r与实际利率与实际利率与实际利率与实际利率i i i i的关系为:的关系为:的关系为:的关系为:i i i ie e e
21、 er r r r1 1 1 12023/4/918四四四四、投资回收与投资回报投资回收与投资回报投资回收与投资回报投资回收与投资回报n n投资回收投资回收投资回收投资回收是指投资者对其所投入资本的回收,通常用提取折是指投资者对其所投入资本的回收,通常用提取折是指投资者对其所投入资本的回收,通常用提取折是指投资者对其所投入资本的回收,通常用提取折旧的方式获得;旧的方式获得;旧的方式获得;旧的方式获得;n n投资回报投资回报投资回报投资回报是指投资者所投入的资本在经营过程中所获得的报是指投资者所投入的资本在经营过程中所获得的报是指投资者所投入的资本在经营过程中所获得的报是指投资者所投入的资本在经
22、营过程中所获得的报酬,主要体现为利润。酬,主要体现为利润。酬,主要体现为利润。酬,主要体现为利润。2023/4/919五五五五、静态分析与动态分析、静态分析与动态分析、静态分析与动态分析、静态分析与动态分析在不考虑资金时间价值影响的条件下,设备年等额总成本的计算公式:在不考虑资金时间价值影响的条件下,设备年等额总成本的计算公式:在不考虑资金时间价值影响的条件下,设备年等额总成本的计算公式:在不考虑资金时间价值影响的条件下,设备年等额总成本的计算公式:(一(一(一(一)设备更新经济寿命)设备更新经济寿命)设备更新经济寿命)设备更新经济寿命的静态计算方法的静态计算方法的静态计算方法的静态计算方法设
23、备的年等设备的年等设备的年等设备的年等额总成本额总成本额总成本额总成本年等额资产年等额资产年等额资产年等额资产恢复成本恢复成本恢复成本恢复成本年等额年等额年等额年等额运营成本运营成本运营成本运营成本n nn n n n为设备使用期限;为设备使用期限;为设备使用期限;为设备使用期限;j j j j为设备使用年度;为设备使用年度;为设备使用年度;为设备使用年度;P P P P为设备的购置成本即设备原值;为设备的购置成本即设备原值;为设备的购置成本即设备原值;为设备的购置成本即设备原值;C C C Cj j j j为在为在为在为在n n n n年使用期间的第年使用期间的第年使用期间的第年使用期间的第
24、j j j j年度设备的运营费用;年度设备的运营费用;年度设备的运营费用;年度设备的运营费用;L L L Ln n n n为设备在第为设备在第为设备在第为设备在第n n n n年的净残年的净残年的净残年的净残值。值。值。值。2023/4/920 设备的年运营费用可能会发生变化,当出现按年等额增加的变化设备的年运营费用可能会发生变化,当出现按年等额增加的变化设备的年运营费用可能会发生变化,当出现按年等额增加的变化设备的年运营费用可能会发生变化,当出现按年等额增加的变化时,其等额的年总成本的计算公式:时,其等额的年总成本的计算公式:时,其等额的年总成本的计算公式:时,其等额的年总成本的计算公式:n
25、 nC C C C1 1 1 1为设备第一年的运营费用为设备第一年的运营费用为设备第一年的运营费用为设备第一年的运营费用n nG G G G为每年等额增加的运营费用为每年等额增加的运营费用为每年等额增加的运营费用为每年等额增加的运营费用012n-1nC1设备运用费用按年等额增加的现金流量图设备运用费用按年等额增加的现金流量图设备运用费用按年等额增加的现金流量图设备运用费用按年等额增加的现金流量图PCt C1+(n-1)GLn2023/4/921 当设备第当设备第当设备第当设备第j j j j年的运营费用为年的运营费用为年的运营费用为年的运营费用为CCCCj j j j,各年折现率均为,各年折现
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