唐山商业新天地策划案戴德梁行.pptx
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1、会计学1唐山商业新天地策划案戴德梁行唐山商业新天地策划案戴德梁行一、业态规划方案第1页/共102页业态规划分区目的业态规划分区目的操作手法建议思路建议思路项项目目业业态态规规划划方方案案建建议议决定决定第2页/共102页商业元素商业元素不同业种和商品区位基本原则市场调研市场调研项项目目业业态态规规划划方方案案建建议议参考依据参考依据建议思路查查调调者者费费消消性性特特求求需需户户商商第3页/共102页业态规划分区目的业态规划分区目的通过组合不同的业态、不同的经营种类,提升各楼层铺位租金水平和商业价值,带来商场整体最大经济效益通过组合不同的业态、不同的经营种类,提升各楼层铺位租金水平和商业价值,
2、带来商场整体最大经济效益适应消费者消费习性,方便消费者购物适应消费者消费习性,方便消费者购物第4页/共102页操操作作手手法法租售结合,在不影响项目整体布局和长远发展的前提下,合理进行租售分区和业态规划租售结合,在不影响项目整体布局和长远发展的前提下,合理进行租售分区和业态规划初步确定项目租售区域为:租售初步确定项目租售区域为:租售北区超市北区超市1F1F、北区奥特莱斯区域、北区奥特莱斯区域、南区建材超市南区建材超市-1F-1F、其他尚未出租或出其他尚未出租或出售的区域售的区域第5页/共102页本项目的主题定位决定了商业元素的多元化:本项目市场定位为:本项目市场定位为:中高档次的多功能、多风格
3、、多空间层次超大型商业购物中心,集购物、休闲、娱乐于一体,力求树立唐山商业新标志,形成地区具代表性的区域购物中心第6页/共102页商业元素目标行业商户目标行业商户qq百货公司百货公司qq超市超市qq国际名牌国际名牌qq大型建材家居用品专门店大型建材家居用品专门店qq电器城电器城qq电影城电影城qq游戏中心游戏中心qq大型酒楼、大型酒楼、KTVKTVqq特色餐饮、美食广场特色餐饮、美食广场qq美容院及发廊美容院及发廊qq音像、书店音像、书店qq大型运动用品专门店大型运动用品专门店qq健身中心健身中心qq银行银行位位定定题题主主目目项项商商业业元元素素第7页/共102页最高最高最低最低其次其次最最
4、小小化化妆妆品品、服服装装、珠珠宝宝、皮皮具具、鞋鞋、钟钟表、眼镜、通信表、眼镜、通信最大最大美美食食广广场场、百百货货公公司司、超超市市、大大型型酒酒楼楼、KTVKTV游戏中心、电影院游戏中心、电影院电电器器、音音像像、美美容容中中心心、家家居居用品、运动用品、健身中心用品、运动用品、健身中心租金面积零售商铺零售商铺特色主力店特色主力店大大 型型 主主 力力店店各行业商户租金水平及承租面积基本规律第8页/共102页各行业商户承租基本规律具体分别予以分析大型主力店承租规律特色主力店承租规律一般零售店铺承租规律特色餐饮店承租规律项项目目方方案案建建议议第9页/共102页各行业商户租金水平及承租面
5、积基本规律具体分别予以分析大型主力店承租规律特色主力店承租规律一般零售店铺承租规律特色餐饮店承租规律项项目目方方案案建建议议第10页/共102页大型超市大型主力店,带动人气,汇聚人流大型主力店,带动人气,汇聚人流楼层楼层楼层楼层购物中心的一角购物中心的一角(以带动人气,将人流往其他区以带动人气,将人流往其他区域引导域引导)或承租社区商住楼的整个裙楼或承租社区商住楼的整个裙楼承租面积承租面积承租面积承租面积一般至少在一般至少在5,000平方米以上平方米以上,甚至万余平方米甚至万余平方米单位租金单位租金单位租金单位租金承租能力较低。一般店铺单位租金承租能力较低。一般店铺单位租金30元左右元左右特征
6、分析:第11页/共102页百货公司大型主力店,体现项目档次和特色大型主力店,体现项目档次和特色特征分析:楼层楼层楼层楼层一般贯通购物中心一般贯通购物中心承租面积承租面积承租面积承租面积大型综合性百货大型综合性百货(New World,Sogo)要求面积一要求面积一般超过般超过10,000平方米,精品百货平方米,精品百货(如如“连卡佛连卡佛”、“西武西武”等等)面积要求较灵活,一般在面积要求较灵活,一般在3,000平方米或以上平方米或以上单位租金单位租金单位租金单位租金大型综合性百货通常在大型综合性百货通常在60-100元之间,精品百元之间,精品百货略高,主要视乎承租面积而定。货略高,主要视乎承
7、租面积而定。第12页/共102页大型中式酒楼、KTV大型主力店大型主力店楼层楼层楼层楼层通常设置在商场最高楼层或设在商住楼的裙楼通常设置在商场最高楼层或设在商住楼的裙楼部分部分承租面积承租面积承租面积承租面积 承租面积大,一般在承租面积大,一般在3000平方米以上平方米以上单位租金单位租金单位租金单位租金 承受租金范围通常在承受租金范围通常在30-50元元特征分析:第13页/共102页游戏中心、美食广场、电影院大型主力店大型主力店楼层楼层楼层楼层购物中心最高层或贯通商场的较高楼层购物中心最高层或贯通商场的较高楼层承租面积承租面积承租面积承租面积一般至少在一般至少在1,000平方米以上平方米以上
8、单位租金单位租金单位租金单位租金游戏中心和美食广场、电影院经营模式以营业游戏中心和美食广场、电影院经营模式以营业额抽成为主额抽成为主;特征分析:第14页/共102页大型主力店承租特征总结游游戏戏中中心心、美美食食、电电影影院院大大型型酒酒楼楼、K KT TV V大型超市大型超市百货公司百货公司承租面积递增趋势游游戏戏中中心心、美美食食、电电影影院院大型超市大型超市大大型型酒酒楼楼、K KT TV V百货公司百货公司承租水平递增趋势第15页/共102页大型主力店承租特征总结百货公司百货公司承租面积最大,承租水平最高,承租面积最大,承租水平最高,放在购物中心最佳位置;放在购物中心最佳位置;超市超市
9、承租面积大,承租水平低,放至购承租面积大,承租水平低,放至购物中心一角既可满足面积需求,又可聚集人流,物中心一角既可满足面积需求,又可聚集人流,向周边辐射;向周边辐射;游戏中心、美食、电影院游戏中心、美食、电影院承租能力低,承租能力低,但能聚集人流,设置在商场较高楼层,既能满但能聚集人流,设置在商场较高楼层,既能满足面积需求,又可将人流引导上来,同时提升足面积需求,又可将人流引导上来,同时提升周边商铺价值;周边商铺价值;大型酒楼、大型酒楼、KTVKTV承租水平低,要求面积大,承租水平低,要求面积大,但可提供消费者休憩、餐饮场所,是购物中心但可提供消费者休憩、餐饮场所,是购物中心必要因素,一般放
10、至高楼层。必要因素,一般放至高楼层。第16页/共102页各行业商户租金水平及承租面积基本规律具体分别予以分析大型主力店承租规律特色主力店承租规律一般零售店铺承租规律特色餐饮店承租规律项项目目租租金金方方案案建建议议第17页/共102页电器城特色主力店楼层楼层楼层楼层该行业承租水平低,且商品的消费目的性强,该行业承租水平低,且商品的消费目的性强,该行业承租水平低,且商品的消费目的性强,该行业承租水平低,且商品的消费目的性强,因此通常设置在较高楼层或设在商住楼的整个因此通常设置在较高楼层或设在商住楼的整个因此通常设置在较高楼层或设在商住楼的整个因此通常设置在较高楼层或设在商住楼的整个裙楼,但唐山地
11、区电器销售均放在低楼层,与裙楼,但唐山地区电器销售均放在低楼层,与裙楼,但唐山地区电器销售均放在低楼层,与裙楼,但唐山地区电器销售均放在低楼层,与居民的消费习惯有关居民的消费习惯有关居民的消费习惯有关居民的消费习惯有关承租面积承租面积承租面积承租面积一般在一般在一般在一般在3,0003,000平方米左右平方米左右平方米左右平方米左右单位租金单位租金单位租金单位租金店铺单位租金一般店铺单位租金一般店铺单位租金一般店铺单位租金一般30403040元左右元左右元左右元左右特征分析:第18页/共102页大型家居用品专门店特色主力店特色主力店楼层楼层楼层楼层该行业承租水平低,且商品的消费目的性强,该行业
12、承租水平低,且商品的消费目的性强,该行业承租水平低,且商品的消费目的性强,该行业承租水平低,且商品的消费目的性强,因此通常设置在较高楼层或设在商住楼的整个因此通常设置在较高楼层或设在商住楼的整个因此通常设置在较高楼层或设在商住楼的整个因此通常设置在较高楼层或设在商住楼的整个裙楼裙楼裙楼裙楼承租面积承租面积承租面积承租面积承租面积大,可达万余平方米承租面积大,可达万余平方米承租面积大,可达万余平方米承租面积大,可达万余平方米单位租金单位租金单位租金单位租金承租水平较低,店铺单位租金一般承租水平较低,店铺单位租金一般承租水平较低,店铺单位租金一般承租水平较低,店铺单位租金一般3030元左右。元左右
13、。元左右。元左右。特征分析:第19页/共102页健身中心特色主力店特色主力店楼层楼层楼层楼层该行业是商场的配套项目该行业是商场的配套项目该行业是商场的配套项目该行业是商场的配套项目,设置楼层相对灵活设置楼层相对灵活设置楼层相对灵活设置楼层相对灵活,主要视店铺的外观、位置是否适合健身中心要主要视店铺的外观、位置是否适合健身中心要主要视店铺的外观、位置是否适合健身中心要主要视店铺的外观、位置是否适合健身中心要求求求求承租面积承租面积承租面积承租面积承租面积较大,至少在承租面积较大,至少在承租面积较大,至少在承租面积较大,至少在1 1千千千千-2-2千平方米千平方米千平方米千平方米单位租金单位租金单
14、位租金单位租金承租水平较低,店铺单位租金通常在承租水平较低,店铺单位租金通常在承租水平较低,店铺单位租金通常在承租水平较低,店铺单位租金通常在4040元左右元左右元左右元左右特征分析:第20页/共102页体育运动用品专门店特色主力店特色主力店楼层楼层楼层楼层设置楼层要根据商场整体商户组合布局而定,设置楼层要根据商场整体商户组合布局而定,设置楼层要根据商场整体商户组合布局而定,设置楼层要根据商场整体商户组合布局而定,即该行业需与所在商场楼层的其它业态组合即该行业需与所在商场楼层的其它业态组合即该行业需与所在商场楼层的其它业态组合即该行业需与所在商场楼层的其它业态组合相契合相契合相契合相契合承租面
15、积承租面积承租面积承租面积承租面积较为灵活承租面积较为灵活承租面积较为灵活承租面积较为灵活,大的千余平方米大的千余平方米大的千余平方米大的千余平方米,小的几小的几小的几小的几百平方米百平方米百平方米百平方米单位租金单位租金单位租金单位租金租金承受水平与承租面积直接相关租金承受水平与承租面积直接相关租金承受水平与承租面积直接相关租金承受水平与承租面积直接相关,单位租金单位租金单位租金单位租金范围从广泛,范围从广泛,范围从广泛,范围从广泛,80-20080-200元不等元不等元不等元不等特征分析:第21页/共102页美容院及发廊特色主力店特色主力店楼层楼层楼层楼层该行业是商场、写字楼的配套项目,通
16、常设置该行业是商场、写字楼的配套项目,通常设置该行业是商场、写字楼的配套项目,通常设置该行业是商场、写字楼的配套项目,通常设置在二层或以上,由于经营时间的独立性,也可在二层或以上,由于经营时间的独立性,也可在二层或以上,由于经营时间的独立性,也可在二层或以上,由于经营时间的独立性,也可沿街单独摆放沿街单独摆放沿街单独摆放沿街单独摆放承租面积承租面积承租面积承租面积承租面积灵活,通常小到二百平方米,大到一承租面积灵活,通常小到二百平方米,大到一承租面积灵活,通常小到二百平方米,大到一承租面积灵活,通常小到二百平方米,大到一千平方米均可千平方米均可千平方米均可千平方米均可单位租金单位租金单位租金单
17、位租金承租水平相对较低,根据承租面积不同和定位承租水平相对较低,根据承租面积不同和定位承租水平相对较低,根据承租面积不同和定位承租水平相对较低,根据承租面积不同和定位不同,租金范围广泛不同,租金范围广泛不同,租金范围广泛不同,租金范围广泛特征分析:第22页/共102页特色主力店承租特征总结大大型型家家居居用用品品店店 电器城电器城健健身身中中心心体育运动用体育运动用品专门店、品专门店、美容院美容院承租面积递增趋势单位承租水平(元/平方米/月)递增趋势第23页/共102页下首层下首层q总体承租能力较低,一般放在商场中层以上,如3F以上,在购物中心在可放在相对独立的区域同其他店铺相配合首层首层二层
18、二层特色主力店承租特征总结大大型型家家居居用用品品店店 电器城电器城健健身身中中心心体育运动用体育运动用品专门店、品专门店、美容院美容院三层三层四层四层五层五层承租能力高、承租面积小的放至较低楼层,反之放至高楼层第24页/共102页各行业商户租金水平及承租面积基本规律具体分别予以分析大型主力店承租规律特色主力店承租规律一般零售店铺承租规律特色餐饮店承租规律项项目目租租金金方方案案建建议议*注:一般零售店铺包括服装、鞋、珠宝、注:一般零售店铺包括服装、鞋、珠宝、眼镜、精品等眼镜、精品等第25页/共102页零售店铺楼层楼层楼层楼层通常贯穿整个购物中心通常贯穿整个购物中心通常贯穿整个购物中心通常贯穿
19、整个购物中心承租面积承租面积承租面积承租面积承租面积灵活,通常小到承租面积灵活,通常小到承租面积灵活,通常小到承租面积灵活,通常小到2020平方米,大到平方米,大到平方米,大到平方米,大到200200平方米均可平方米均可平方米均可平方米均可单位租金单位租金单位租金单位租金承租水平相对高,根据承租面积不同和位置不承租水平相对高,根据承租面积不同和位置不承租水平相对高,根据承租面积不同和位置不承租水平相对高,根据承租面积不同和位置不同,租金范围广泛同,租金范围广泛同,租金范围广泛同,租金范围广泛特征分析:同一购物中心以首层同一购物中心以首层主要通道周边的店铺主要通道周边的店铺租金原点,往上层和租金
20、原点,往上层和周边地区租金均递减周边地区租金均递减*注:一般零售店铺包括服装、鞋、珠宝、注:一般零售店铺包括服装、鞋、珠宝、眼镜、精品等眼镜、精品等第26页/共102页各行业商户租金水平及承租面积基本规律具体分别予以分析大型主力店承租规律特色主力店承租规律一般零售店铺承租规律特色餐饮店承租规律项项目目方方案案建建议议*注:特色餐饮指酒吧、西餐厅、咖啡厅、注:特色餐饮指酒吧、西餐厅、咖啡厅、快餐厅等类型快餐厅等类型第27页/共102页特色餐饮楼层楼层楼层楼层通常贯穿于购物中心各个部分通常贯穿于购物中心各个部分通常贯穿于购物中心各个部分通常贯穿于购物中心各个部分承租面积承租面积承租面积承租面积承租
21、面积一般承租面积一般承租面积一般承租面积一般200-1000200-1000平方米均可平方米均可平方米均可平方米均可单位租金单位租金单位租金单位租金承租水平相对高,根据承租面积不同和位置不承租水平相对高,根据承租面积不同和位置不承租水平相对高,根据承租面积不同和位置不承租水平相对高,根据承租面积不同和位置不同,租金不同,一般同,租金不同,一般同,租金不同,一般同,租金不同,一般80-15080-150元均有元均有元均有元均有特征分析:*注:特色餐饮指酒吧、西餐厅、咖啡厅、注:特色餐饮指酒吧、西餐厅、咖啡厅、快餐厅等类型快餐厅等类型第28页/共102页消费者调查受访者特征n中青年人士为主n接受过
22、中等教育n工薪阶层和个体户为主n个人平均收入以中低收入水平(月收入2500元以下)为主消费者调查第29页/共102页受访者经常去的消费场所受访者经常去的消费场所受访者经常去的消费场所受访者经常去的消费场所n n调查显示,仓调查显示,仓储式超市成为储式超市成为唐山居民最常唐山居民最常去的消费场所,去的消费场所,占占60.2%;60.2%;反映出反映出超市成为目前超市成为目前唐山市居民最唐山市居民最欢迎的业态。欢迎的业态。n n在唐山,第二在唐山,第二最常去的消费最常去的消费场所是百货商场所是百货商场,占场,占22.3%22.3%;再次是饭店;再次是饭店餐厅和娱乐场餐厅和娱乐场所。所。资料来源:戴
23、德梁行商铺部第30页/共102页受访者喜欢去上述唐山购物地点的原因受访者喜欢去上述唐山购物地点的原因受访者喜欢去上述唐山购物地点的原因受访者喜欢去上述唐山购物地点的原因n n调查显示,受访者喜欢到上述消费场所的原因主要是因为品牌调查显示,受访者喜欢到上述消费场所的原因主要是因为品牌和商品种类齐全,占到和商品种类齐全,占到26.1%26.1%;其次吸引他们的原因依次为商品;其次吸引他们的原因依次为商品价格便宜价格便宜/经常打折(经常打折(16.6%16.6%)、职员服务态度好)、职员服务态度好(10.9%)(10.9%)和浏览和浏览商品的地方宽敞商品的地方宽敞(10.1%)(10.1%)。资料来
24、源:戴德梁行商铺部第31页/共102页受访者最常去的唐山购物地点受访者最常去的唐山购物地点受访者最常去的唐山购物地点受访者最常去的唐山购物地点n n 同样的,在同样的,在唐山市购物唐山市购物场所中,家场所中,家乐超市亦是乐超市亦是受访者最常受访者最常去的购物地去的购物地点,占点,占28.5%28.5%;反映出家;反映出家乐超市是目乐超市是目前唐山市最前唐山市最受欢迎的商受欢迎的商场。场。n n在唐山市,在唐山市,第二最常常第二最常常到访的便是到访的便是百货大楼,百货大楼,占占25.7%,25.7%,受欢受欢迎程度仅次迎程度仅次于家乐超市。于家乐超市。再次为八方再次为八方购物广场。购物广场。资料
25、来源:戴德梁行商铺部第32页/共102页受访者到上述商场购物消费的主要原因受访者到上述商场购物消费的主要原因受访者到上述商场购物消费的主要原因受访者到上述商场购物消费的主要原因n n调查调查 反映出反映出吸引受访者吸引受访者到购物场所到购物场所的最主要原的最主要原因是货品的因是货品的因素,占因素,占35.9%,35.9%,在商品在商品种类、品质种类、品质上占优的购上占优的购物场所亦可物场所亦可能更好吸引能更好吸引消费者。消费者。n n其次的原因其次的原因包括价格的包括价格的因素因素(31.5%31.5%)以及地点以及地点(即交通)(即交通)的因素的因素(17.3%)(17.3%)资料来源:戴德
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