[精选]中邦房地产整合营销推广方案报告76026.pptx
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1、中邦中邦未来城整合营销报告未来城整合营销报告20084-26对对未未来来城城的的倾倾注注,不不仅仅仅仅源源自自一一个个项项目目的的投投入入,更更是是我我们们对对于于启启东东未未来来的的期期许许,我我们们把把思思想想的的变变迁迁,生生活活的的理理解解融融入入于于未未来来城城,愿愿与与启启东东共生共荣共生共荣.2008,2008,中邦进军启东中邦进军启东当郊区住宅进入火热颠峰之际当郊区住宅进入火热颠峰之际当崇启大桥进入气吞山河之机当崇启大桥进入气吞山河之机当启东大盘开发风起云涌之时当启东大盘开发风起云涌之时当启东新城崛起当启东新城崛起,商业腾飞之日商业腾飞之日启东启东烽烟四起烽烟四起资源争夺资源争
2、夺市场争夺市场争夺消费攻击消费攻击品牌攻击品牌攻击问鼎启东问鼎启东在战场上,强势者必定能成为赢家在战场上,强势者必定能成为赢家借力造势借力造势保卫自己保卫自己借势发力借势发力推销自己推销自己借势借势造市造市做事做事大盘营销三步曲大盘营销三步曲小盘做事小盘做事,大盘造势大盘造势大盘操作不是简单的小盘的叠加大盘操作不是简单的小盘的叠加小盘操作是独奏,而大盘操作是交响乐小盘操作是独奏,而大盘操作是交响乐要有清晰的主题统帅全局要有清晰的主题统帅全局一期为后期的操作预留管线,不断升级一期为后期的操作预留管线,不断升级资源整合的能力与要求资源整合的能力与要求规定动作到位,自选动作增加规定动作到位,自选动作
3、增加 市场形势市场形势板块趋势板块趋势自我立势自我立势取势、定性取势、定性项目利益项目利益产品利益产品利益需求利益需求利益定位、诉求定位、诉求势势利利接受度接受度销售度销售度轰动性轰动性益益出于对项目形象的塑造和后期的宣传推广,我们暂把中出于对项目形象的塑造和后期的宣传推广,我们暂把中邦邦城中城宣传推广名定为中邦城中城宣传推广名定为中邦未来城,以给消费者想未来城,以给消费者想象的空间及对未来的期盼。象的空间及对未来的期盼。同时也出于从当地的实际考虑,项目所在地正是启东未同时也出于从当地的实际考虑,项目所在地正是启东未来的发展所向,而一系列的利好消息也给予启东未来无来的发展所向,而一系列的利好消
4、息也给予启东未来无穷的希望穷的希望为启东实现城市人居名片与形象代言为启东实现城市人居名片与形象代言在启东实现中邦地产品牌的成功占位在启东实现中邦地产品牌的成功占位实效传递项目的生活主张,引发关注实效传递项目的生活主张,引发关注 为中邦后期开发积累资源,打造口碑为中邦后期开发积累资源,打造口碑创造营销奇迹,实现项目和中邦双赢创造营销奇迹,实现项目和中邦双赢战略目标战略目标创新解决中邦地产与启东城市的共生关系创新解决中邦地产与启东城市的共生关系创意解决居住文明与未来之城的传承关系创意解决居住文明与未来之城的传承关系实战解决人居方向与高层住宅的价值关系实战解决人居方向与高层住宅的价值关系实效解决中邦
5、品牌与楼盘销售的利润关系实效解决中邦品牌与楼盘销售的利润关系战略突破战略突破战略核心战略核心中邦中邦 引领启东未来引领启东未来引领启东城市未来引领启东城市未来引领启东商业未来引领启东商业未来引领启东居住未来引领启东居住未来引领启东品质未来引领启东品质未来引领启东营销未来引领启东营销未来战略步骤战略步骤以商为先以商为先 借商造势借商造势 住宅顺势而发住宅顺势而发 进而进而引领商务办公时代引领商务办公时代商业的成功运转可带来资金的快速回流商业的成功运转可带来资金的快速回流商业氛围的成功制造可带来项目的良好口碑、带动整个区域发展商业氛围的成功制造可带来项目的良好口碑、带动整个区域发展完善的商业配套作
6、为居住空间的不可或缺的部分可极大的提高住完善的商业配套作为居住空间的不可或缺的部分可极大的提高住宅的价值形象宅的价值形象启东新天地启东新天地 营销推广策略营销推广策略商业客户来源分析商业客户来源分析新城型的商业,由于受所处的地理位置、交通状况等因素的影响,新城型商业具新城型的商业,由于受所处的地理位置、交通状况等因素的影响,新城型商业具有很大的地缘性,目标客户群以本地投资者为主。有很大的地缘性,目标客户群以本地投资者为主。但仅仅依靠启东当地的投资者来消化这么大的体量风险性较大,所以我们的目标但仅仅依靠启东当地的投资者来消化这么大的体量风险性较大,所以我们的目标客群应该扩大化,除了针对当地有经济
7、实力和商业眼光的投资者之外,更要立足客群应该扩大化,除了针对当地有经济实力和商业眼光的投资者之外,更要立足于上海市整个投资市场,和来沪投资的外来投资客,尤其是距离较近、在上海有于上海市整个投资市场,和来沪投资的外来投资客,尤其是距离较近、在上海有较投资历史的江浙投资者。较投资历史的江浙投资者。商业物业的投资者,一般是是经济实力较强、手中持有闲置资金的经济条件较好的群体,有一定的事业基础,因此,投资的选择比较谨慎,相对理性;而商业物业的投资数额较大,冲动投资的可能性比较低。此类多为购买商业坐收租金的投资者。启东新天地主要面向启东当地的投资者,还有部分上海及外地投资户。根据操作商业项目经验发现“买
8、铺的很少用铺”是商业物业购买者的一大特色,其次研究各类客户成分发现,主要集中于:私营企业主:本身就是做生意的,不仅有一定的经济实力,更有较强的投资意识。事业单位职工及公务员:收入稳定,相对丰厚,商业物业即有不动产投资的稳定性,又有较高的投资回报。企业管理者:收入稳定,相对丰厚,商业物业即有不动产投资的稳定性,又有较高的投资回报。有稳定较高收入的公司职员:有部分闲钱,商业物业的稳定性和高回报具有较强的吸引力。其他:缺乏其他投资渠道,商业物业不失为最好的投资选择。商业客户描述商业客户描述主题定位主题定位这这里里是是启启东东休休闲闲娱娱乐乐的的新新中中心心,这这里里是是启启东东消消费费理理念念的的新
9、新体体现现,这这里里是是前前沿沿时时尚尚的的新新阵阵地地,这这里里是是启启东东新新的的未未来来的的起起点点,这里就是启东新天地这里就是启东新天地.品质生活新体验品质生活新体验-启东休闲娱乐新天地启东休闲娱乐新天地功能定位功能定位以高端休闲娱乐以高端休闲娱乐 大型百货为主大型百货为主 餐饮为辅餐饮为辅,配以金融咨询配以金融咨询 一站式生活购物中心一站式生活购物中心诠诠释释:启启东东四四处处分分布布的的各各种种业业态态,虽虽种种类类繁繁多多,却却良良莠莠不不齐齐,让让竞竞争争变变得得廉廉价价而而低低劣劣,同同时时也也无无法法赶赶上上启启东东人人民民日日益益提提高高的的生生活活需需要要.提提升升业业
10、态态档档次次,跳跳出出恶恶心心竞竞争争,利利用档次与周边单位拉开距离用档次与周边单位拉开距离,成为启东时尚生活引领者成为启东时尚生活引领者.中高端国际流行时尚娱乐百货中高端国际流行时尚娱乐百货本项目定位中高档,是对区域商业档次和商业形象的一次提升,本项目定位中高档,是对区域商业档次和商业形象的一次提升,具有具有“鲶鱼效应鲶鱼效应”,促进区域商业的优化和升级。,促进区域商业的优化和升级。项目的体量和所在区域也决定了项目的档次项目的体量和所在区域也决定了项目的档次,作为启东规模最大作为启东规模最大的商业中心和新兴发展的延伸点的商业中心和新兴发展的延伸点,注定它将成为启东休闲娱乐生活注定它将成为启东
11、休闲娱乐生活的引导者的引导者启东经济的快速发展启东经济的快速发展,人均收入的提高人均收入的提高,让消费力和消费层次得以让消费力和消费层次得以迅速提高迅速提高.形象定位形象定位项目的业态是基于项目的整体定位与目标消费,以共生互荣为基本原则,制定项目的业态是基于项目的整体定位与目标消费,以共生互荣为基本原则,制定合理的业态比例和产品组合,按照消费者对多种商品的需求度结合商家的经营要合理的业态比例和产品组合,按照消费者对多种商品的需求度结合商家的经营要求,进行科学的排布。求,进行科学的排布。通过前期的市场调研与分析通过前期的市场调研与分析,我们发现我们发现:启东目前的商业层次与其所具有的消费能力相比
12、偏低启东目前的商业层次与其所具有的消费能力相比偏低,造成了中高档的娱乐购物造成了中高档的娱乐购物的外流的外流.所以将启东新天地打造成为中高档娱乐购物中心是值得期许的所以将启东新天地打造成为中高档娱乐购物中心是值得期许的.启东的消费品零售总额已保持了连续多年的高速发展并呈现出规模化启东的消费品零售总额已保持了连续多年的高速发展并呈现出规模化 大型化的大型化的经营特点经营特点,这方面与启东新天地的建筑特点相吻合这方面与启东新天地的建筑特点相吻合业态定位业态定位集中式体验集中式体验 高档化消费高档化消费:随着生活节奏的加快随着生活节奏的加快,工作压力的增大工作压力的增大,人们不再愿意人们不再愿意为了
13、消费而四处奔波为了消费而四处奔波.同时生活水平和消费意识的提高也让他们对高档需求更加同时生活水平和消费意识的提高也让他们对高档需求更加旺盛旺盛.中高档餐饮娱乐中高档餐饮娱乐,大型百货比较稀缺大型百货比较稀缺,文峰大世界以中端定位而取得良好的经营文峰大世界以中端定位而取得良好的经营效果也暗示着市场的一个发展方向效果也暗示着市场的一个发展方向.同时对于启东新天地建筑形态即相互独立同时对于启东新天地建筑形态即相互独立 又整体围合的考虑又整体围合的考虑 我们建议每一栋我们建议每一栋建筑都形成与周边建筑独立与整栋建筑统一的业态建筑都形成与周边建筑独立与整栋建筑统一的业态.所有的建筑共同围合成中高所有的建
14、筑共同围合成中高端品质生活圈端品质生活圈.3 3号楼号楼:启东中高档休闲娱乐中心启东中高档休闲娱乐中心.3.3号楼位处人民路与滨江大道交号楼位处人民路与滨江大道交汇处汇处,整个地块整个地块人流最集中地人流最集中地,此楼商业的成功将统领整个新天地的基调此楼商业的成功将统领整个新天地的基调.同时由同时由于启东中高档休于启东中高档休闲娱乐业所的缺乏闲娱乐业所的缺乏,它的出现将弥补这一市场空缺它的出现将弥补这一市场空缺.市场前景看好市场前景看好.启东新天地业态分布建议启东新天地业态分布建议 4 4号楼号楼:建议引入中高档大型百货建议引入中高档大型百货.位置与位置与3 3号楼紧相呼应号楼紧相呼应.将一起
15、与将一起与3 3号楼吸号楼吸引人流引人流,统领格调统领格调.建议引入上海百货建议引入上海百货 巴黎春天巴黎春天.由于市场需求与现有场所由于市场需求与现有场所尚存一定的差异空间尚存一定的差异空间,而且高档次的大型百货正好满足启东日益高涨的高端而且高档次的大型百货正好满足启东日益高涨的高端购物的需要购物的需要,因此市场前景非常看好因此市场前景非常看好启东新天地业态分布建议启东新天地业态分布建议5号楼:知名餐饮海鲜楼.海鲜餐饮对于聚集人气,塑造口碑,提升项目影响力的作用是显而易见的.同时也是对启东新天地功能的一个补充,作用十分明显.引入对象广泛,外加启东近年餐饮市场的迅猛发展,市场前景十分看好.启东
16、新天地业态分布建议启东新天地业态分布建议6 6号楼号楼:金融咨询楼金融咨询楼,启东的主要金融场所集中分布在老城人民路启东的主要金融场所集中分布在老城人民路2 2侧侧,随着新城随着新城的的崛起崛起,金融配套机构的西移将会不可避免的发生金融配套机构的西移将会不可避免的发生.随着启东经济的迅猛发展随着启东经济的迅猛发展,对对于于金融和咨询服务的要求将会越来越高金融和咨询服务的要求将会越来越高,而且启东至今都没有一处金融咨询汇集而且启东至今都没有一处金融咨询汇集中中心的存在心的存在.此楼对于提升项目形象此楼对于提升项目形象,弥补市场空缺有着不可忽视的作用弥补市场空缺有着不可忽视的作用启东新天地业态分布
17、建议启东新天地业态分布建议7 7号楼号楼:超市购物超市购物,电子百货楼电子百货楼.虽然近年将会有沃尔玛等国际巨臂虽然近年将会有沃尔玛等国际巨臂入住启东入住启东,将不可将不可避免的对现有的购物中心造成冲击避免的对现有的购物中心造成冲击.但源自但源自100100万方大盘存在万方大盘存在,附近附近大量常住人口的大量常住人口的强力支撑强力支撑,市场规模不宜过大但尚看好市场规模不宜过大但尚看好.同时同时,启东也还没有形成真启东也还没有形成真正的电子百货中正的电子百货中心心,而这方面的市场随着经济的迅猛发展真日益突显而这方面的市场随着经济的迅猛发展真日益突显.启东新天地业态分布建议启东新天地业态分布建议整
18、体规划篇:品质生活新体验,休闲娱乐新中心启东新天地前景篇:启东,一路向西,未来新希望主体篇:启东新天地,娱乐新王国金融咨询:站在巨人的肩膀,谋划启动的未来餐饮:繁华交际,品尝启东未来销销 售售 策策 略略销售模式销售模式:带回报销售带回报销售开发商开发商经营管理公司小业主小业主预售预售回回 租租统一经营管理统一经营管理引引 入入首先开发商将商铺预售给小业主,之后小业主与经营管理公司签首先开发商将商铺预售给小业主,之后小业主与经营管理公司签订委托经营管理合同,根据不同楼栋不同包租年限无偿委托经营订委托经营管理合同,根据不同楼栋不同包租年限无偿委托经营管理公司对商场进行统一经营管理,包租年限期满后
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