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1、经营部门案例解析2006-08-30一个经理,不一定都要懂得法律,但一定要有一个经理,不一定都要懂得法律,但一定要有法律风险意识。法律风险意识。树立法律风险意识,不是事事处处都要照搬法树立法律风险意识,不是事事处处都要照搬法条,不敢越雷池一步,而是要认清规则,警惕条,不敢越雷池一步,而是要认清规则,警惕风险,心中牢记一切工作中都有法律问题,尤风险,心中牢记一切工作中都有法律问题,尤其是与客户有关、与诚信有关的问题,直接关其是与客户有关、与诚信有关的问题,直接关系公司的安危存亡,绝不可掉以轻心。系公司的安危存亡,绝不可掉以轻心。案例一:谁动了我的定金?案例一:谁动了我的定金?2006年年7月,业
2、主周某、买方王某通过我司租售中心月,业主周某、买方王某通过我司租售中心签署签署房地产经纪合同房地产经纪合同。约定:。约定:1)买方于买方于7月月16日前交付定金日前交付定金10万元,由我司代收;万元,由我司代收;2)卖方于卖方于7月月16日交房给买方;日交房给买方;3)买方于买方于8月月1日前付清首期款日前付清首期款21万元;万元;卖方已于卖方已于7月初将钥匙交给我司;月初将钥匙交给我司;买方买方7月月16日交付定金日交付定金7000元,元,7月月25日前付清定金;日前付清定金;买方至买方至8月月15日仍未支付首期款;日仍未支付首期款;现卖方要求没收定金现卖方要求没收定金10万元。万元。在在房
3、地产经纪合同房地产经纪合同中,买卖双方及我司的主要义务中,买卖双方及我司的主要义务有哪些?有哪些?本案中,买方交付的本案中,买方交付的10万元是否属于定金?是否已交付万元是否属于定金?是否已交付给卖方?给卖方?甲方是否有权没收全额定金?甲方是否有权没收全额定金?解约权行使的条件和程序有哪些?解约权行使的条件和程序有哪些?该案例中,我司有哪些主要风险?如何规避该风险?该案例中,我司有哪些主要风险?如何规避该风险?案例二:订金可否收回?案例二:订金可否收回?2006年年6月,租售中心与某地产商签订月,租售中心与某地产商签订租赁意向书租赁意向书。约定:约定:1)我司签约时交订金我司签约时交订金133
4、80元;元;2)装修期装修期1个月;个月;3)对方交铺时间:预计交铺对方交铺时间:预计交铺206年年7月月1日前;日前;4)租期:租期:2006年年8月月1日至日至2009年年7月月31日;日;我司签约时付清定金;我司签约时付清定金;对方通知我司对方通知我司7月月14日收铺;日收铺;我司要求退回订金;我司要求退回订金;订金是否存在双倍返还问题?订金是否存在双倍返还问题?该案例中,出租方交铺时间是否确定?如确定,应为何该案例中,出租方交铺时间是否确定?如确定,应为何时?时?该租赁合同未备案,对合同效力有无影响?(约定义务、该租赁合同未备案,对合同效力有无影响?(约定义务、法定义务)法定义务)我司
5、解约有无依据?我司解约有无依据?该案例中,对方提供的合同有哪些缺陷?该案例中,对方提供的合同有哪些缺陷?案例三:工伤赔偿与民事赔偿是否等同?案例三:工伤赔偿与民事赔偿是否等同?两经营部门间组织篮球友谊赛。两经营部门间组织篮球友谊赛。员工谢某在未事先报名的情况下,临时上场参赛。在上员工谢某在未事先报名的情况下,临时上场参赛。在上篮时因对方犯规倒地,因地面为水泥地板且表面有裂缝篮时因对方犯规倒地,因地面为水泥地板且表面有裂缝造成左臂骨折。公司为该员工申报工伤,社保局不予认造成左臂骨折。公司为该员工申报工伤,社保局不予认定工伤。定工伤。该员工要求公司赔偿各种损失。该员工要求公司赔偿各种损失。不认定工
6、伤,公司是否不予工伤赔偿?不认定工伤,公司是否不予工伤赔偿?抛开工伤赔偿,公司作为民事主体,对损害结果的产生抛开工伤赔偿,公司作为民事主体,对损害结果的产生有无责任?有无责任?组织者的安全保障义务有何规定?客观归责(慕尼黑奥组织者的安全保障义务有何规定?客观归责(慕尼黑奥运会)运会)员工提出员工提出10项赔偿,哪些于法有据?项赔偿,哪些于法有据?(医疗费、伙食补助费、陪护费、误工费、鉴定费、伤(医疗费、伙食补助费、陪护费、误工费、鉴定费、伤残赔偿金、营养费、精神损失费、后期住院治疗费、后残赔偿金、营养费、精神损失费、后期住院治疗费、后期治疗费(包括伙食补助、误工、护理费);期治疗费(包括伙食补
7、助、误工、护理费);影响公司承担责任比重的因素有哪些?影响公司承担责任比重的因素有哪些?案例四:工作流程风险如何规避?案例四:工作流程风险如何规避?绿化部某消杀人员在进行现场消杀时,风将洒出的消杀绿化部某消杀人员在进行现场消杀时,风将洒出的消杀药品吹到经过的业主刘先生身上,致其眼睛不适,住院药品吹到经过的业主刘先生身上,致其眼睛不适,住院治疗治疗。业主要求绿化部、公司赔偿各种损失。业主要求绿化部、公司赔偿各种损失。现场操作人员是否存在过失?如果是,存在哪些操作不现场操作人员是否存在过失?如果是,存在哪些操作不当之处?当之处?我们能做、应做的提示、防止措施有哪些?我们能做、应做的提示、防止措施有
8、哪些?现场操作人员、外包方、物业公司,谁对业主承担赔偿现场操作人员、外包方、物业公司,谁对业主承担赔偿责任?谁承担最终责任?责任?谁承担最终责任?影响公司承担责任比重的因素有哪些?影响公司承担责任比重的因素有哪些?案例五:居间合同未履行,佣金不予支持?案例五:居间合同未履行,佣金不予支持?甲、乙、中介三方签订甲、乙、中介三方签订房地产经纪合同房地产经纪合同;因卖方甲的夫妻关系证明暂不能出具,其房地产证暂无因卖方甲的夫妻关系证明暂不能出具,其房地产证暂无法办出,导致不能按原合同约定时间交易;法办出,导致不能按原合同约定时间交易;三方签署解约协议,解除上述三方签署解约协议,解除上述房地产经纪合同房
9、地产经纪合同;当天,买卖双方签署正式买卖合同,并办理过户;当天,买卖双方签署正式买卖合同,并办理过户;中介起诉买卖双方,主张佣金损失;中介起诉买卖双方,主张佣金损失;房地产经纪合同房地产经纪合同法律性质如何?公司部门单独签署法律性质如何?公司部门单独签署的合同效力如何?的合同效力如何?甲方不具备处分条件,甲方不具备处分条件,房地产经纪合同房地产经纪合同是否成立、是否成立、生效?生效?三方解约协议是否有效?适当主体签订的合同一定有效三方解约协议是否有效?适当主体签订的合同一定有效吗?(无效、可撤销、效力待定)吗?(无效、可撤销、效力待定)我司是否可主张买卖双方违约?我司是否可主张买卖双方违约?我
10、司要求双方支付佣金是否可行?我司要求双方支付佣金是否可行?案例六:签订合同不慎被索赔案例六:签订合同不慎被索赔甲公司作为发包人、乙公司作为承包人于甲公司作为发包人、乙公司作为承包人于3月月12日签订日签订智能化施工合同智能化施工合同。约定工程款约定工程款50万元、乙方包工包料、工期万元、乙方包工包料、工期3月月20日至日至4月月20日、甲方签约后日、甲方签约后3日内支付合同总价日内支付合同总价50%作为备料款。作为备料款。违约责任:违约方向对方支付合同价款违约责任:违约方向对方支付合同价款2倍的违约金;倍的违约金;工程逾期一天,甲方罚乙方工程逾期一天,甲方罚乙方1000元。元。甲方甲方3月月2
11、0日支付备料款,乙方进场。履行过半后,双日支付备料款,乙方进场。履行过半后,双方以电话方式议定,工期延至方以电话方式议定,工期延至5月月20日。日。甲方于甲方于5月月1日以施工质量不合格、工期拖延为由提出解日以施工质量不合格、工期拖延为由提出解除合同,要求乙方赔偿除合同,要求乙方赔偿2倍违约金、延迟工期罚金。倍违约金、延迟工期罚金。一个正常合同应当具备哪些条款?一个正常合同应当具备哪些条款?1 1)当事人名称、姓名、住所;(法定代表人、地址、联系电话)当事人名称、姓名、住所;(法定代表人、地址、联系电话)2 2)标的;(实体物、服务)标的;(实体物、服务)3 3)数量;)数量;4 4)质量;(
12、质量标准、服)质量;(质量标准、服务承诺)务承诺)5 5)价款或报酬;)价款或报酬;(付款方式)(付款方式)6 6)履行期限、地点和方式;)履行期限、地点和方式;(代办托运、送货)(代办托运、送货)7 7)违约责任;(定金、订金、损害赔偿金关)违约责任;(定金、订金、损害赔偿金关系)系)8 8)解决争议的方法;(调解、仲裁、诉讼)解决争议的方法;(调解、仲裁、诉讼)违约金条款是否有效?违约金条款是否有效?如何适用?如何适用?该案例中,工期是否已变更?该案例中,工期是否已变更?如何规避采购合同中买方的风险?(定金、交付方式、如何规避采购合同中买方的风险?(定金、交付方式、催告权的行使)催告权的行
13、使)如何避免工期、质量问题产生的索赔风险?如何避免工期、质量问题产生的索赔风险?案例七:一个是否存在保管关系的案例案例七:一个是否存在保管关系的案例2005年年5月月6日,日,某项目某项目14#楼某业主在电梯轿厢内捡到一楼某业主在电梯轿厢内捡到一部手机后,交予设备部杨某保管并叮嘱其归还失主。部手机后,交予设备部杨某保管并叮嘱其归还失主。拾遗业主刚走,过来另一名男子自称手机是他的,并说拾遗业主刚走,过来另一名男子自称手机是他的,并说出手机的颜色款型,杨某便将手机交予该男子。出手机的颜色款型,杨某便将手机交予该男子。失主回来发现手机丢失后,在失主回来发现手机丢失后,在1大堂张贴物品丢失信息,大堂张
14、贴物品丢失信息,被拾遗业主看到,便告之其捡到手机交给杨某保管的信被拾遗业主看到,便告之其捡到手机交给杨某保管的信息。失主便向服务中心索要。当查明事件经过后,失主息。失主便向服务中心索要。当查明事件经过后,失主非常生气,要求物业给予说法。非常生气,要求物业给予说法。服务中心对现场的录像进行查看,未能确定冒领者身份,服务中心对现场的录像进行查看,未能确定冒领者身份,遂向派出所报警。遂向派出所报警。该案例中,是否存在保管法律关系?该案例中,是否存在保管法律关系?杨某、设备部、物业服务中心谁是保管者?保管关系的杨某、设备部、物业服务中心谁是保管者?保管关系的托管人是拾遗业主还是失主?托管人是拾遗业主还
15、是失主?谁对失主承担责任?谁向我们主张责任?谁对失主承担责任?谁向我们主张责任?冒领者的行为性质如何?冒领者的行为性质如何?员工在小区内拾到遗失物据为己有如何定性?员工在小区内拾到遗失物据为己有如何定性?案例八:物业顾问,重视签约、履约、品牌侵权风险。案例八:物业顾问,重视签约、履约、品牌侵权风险。我司与某单位签订我司与某单位签订物业顾问委托合同物业顾问委托合同,约定三个顾,约定三个顾问阶段我司的主要工作内容及总体工作目标;问阶段我司的主要工作内容及总体工作目标;约定我司工作不符约定,对方可解约,并附有违约金条约定我司工作不符约定,对方可解约,并附有违约金条款;款;未有服务质量确认、控制条款;
16、未有服务质量确认、控制条款;由于对方怠于配合,第一阶段主要工作并未进行;由于对方怠于配合,第一阶段主要工作并未进行;对方不认可我司现场服务,要求解约;对方不认可我司现场服务,要求解约;对方宣传对方宣传“万科物业万科物业”为项目的物业管理单位;为项目的物业管理单位;在各顾问阶段,我司的主要义务有哪些?在各顾问阶段,我司的主要义务有哪些?顾问单位的主要违约行为可能有哪些?顾问单位的主要违约行为可能有哪些?顾问合同的关注要点有哪些?顾问合同的关注要点有哪些?顾问合同的执行关注要点有哪些?顾问合同的执行关注要点有哪些?案例九:道闸失控砸车,责任由谁承担?案例九:道闸失控砸车,责任由谁承担?道闸为甲公司
17、供货;道闸为甲公司供货;我司职能化工程部安装;我司职能化工程部安装;设备维护部负责维护;设备维护部负责维护;车辆驶入时,道闸突然掉落,砸到车辆;车辆驶入时,道闸突然掉落,砸到车辆;车主应向谁主张赔偿责任?车主应向谁主张赔偿责任?赔偿范围包括哪些?赔偿范围包括哪些?谁应当承担最终责任?谁应当承担最终责任?该案可否进入公众责任险理赔通道?该案可否进入公众责任险理赔通道?案例十:客人入住致损,责任由谁承担?案例十:客人入住致损,责任由谁承担?某顾客入住我司蓝色会所;某顾客入住我司蓝色会所;顾客洗手时,洗手盆突然掉落,砸伤顾客脚面;顾客洗手时,洗手盆突然掉落,砸伤顾客脚面;送医院手术缝合。半月后拆线,休息半月后上班。送医院手术缝合。半月后拆线,休息半月后上班。初步判断造成洗手盆脱落,为装修施工不规范做致;初步判断造成洗手盆脱落,为装修施工不规范做致;蓝色会所与委托业主的法律关系如何判断?蓝色会所与委托业主的法律关系如何判断?蓝色会所有无过错?是否应承担赔偿责任?蓝色会所有无过错?是否应承担赔偿责任?顾客提出的医疗费、陪护费、营养费、误工费是否有顾客提出的医疗费、陪护费、营养费、误工费是否有依据?如何计算?依据?如何计算?我司是否可向委托业主追偿?我司是否可向委托业主追偿?欢 迎 提 问
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