第二章资产评估学__资产评估的基本方法(1).pptx
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1、1第二章第二章 资产评估的基本方法资产评估的基本方法 2本章基本要求l掌握资产评估三种基本方法的基本掌握资产评估三种基本方法的基本原理原理、内容内容和各和各项项参数指标参数指标的确定方法,熟悉资产评估方法选择的的确定方法,熟悉资产评估方法选择的基本依据,了解各种评估方法间的关系。能够运用基本依据,了解各种评估方法间的关系。能够运用三种基本方法对常见的资产进行评估。三种基本方法对常见的资产进行评估。3本章重点l对资产评估中的市场法、收益法和成本法的理对资产评估中的市场法、收益法和成本法的理解,特别是三种基本评估方法中解,特别是三种基本评估方法中各项参数指标各项参数指标的基本的基本含义含义和和取得
2、方法取得方法是掌握资产评估方法的是掌握资产评估方法的关键。关键。4市场途径成本途径收益途径评估基准日过去未来成本法市场法收益法资产评估基本途径和方法5市价折扣法市价折扣法 现行市价法现行市价法功能价值类比法功能价值类比法市场售价类比法市场售价类比法 价格指数法价格指数法成本市价法成本市价法价值比率法价值比率法6成本法重置成本重置成本成新率成新率重置核算法物价指数法 功能重置成本法 统计分析法 观察法 使用年限法 直接价值法 7 第一节第一节 市场法市场法一、市场法及其适用的前提条件一、市场法及其适用的前提条件(一)市场法的含义:(一)市场法的含义: 市场法也称市场价格比较法,是指通过比较市场法
3、也称市场价格比较法,是指通过比较被评被评估资产估资产与最近售出与最近售出类似资产类似资产的的异同异同,并将类似资产并将类似资产的市场价格进行的市场价格进行调整调整,从而确定被评估资产价值的,从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。一种资产评估方法。 l 市场法是资产评估中最为直接、最具说服力的市场法是资产评估中最为直接、最具说服力的评估途径之一评估途径之一 8 (二)基本前提:(二)基本前提: 1、需要有充分发育活跃的资产、需要有充分发育活跃的资产市场市场 2、参照物参照物及其与被评估资产可比较的指标、技及其与被评估资产可比较的指标、技术参数等资料是可搜集到的。术参数等资料是可搜集到的。9(
4、三)市场法的适用范围适用范围l主要适用于单项资产单项资产的评估,如生产设备、原材料、确定遗产税、财产税的税基时的评估。l在进行企业价值评估时,较少采用市场法,因为不可能或不容易找到一个相同或相似的企业整体资产。10二、运用市场法进行资产评估的方式二、运用市场法进行资产评估的方式&1找到完全相同的参照物,以参照物的价格替代被评估资产的价格。&找到相类似的参照物,对参照物的价格进行价格调整。()时间因素:参照交易时间与被评估资产评估基准日的相差时间的影响。()地域因素:指资产所在地区或地段条件对价格的影响。()功能因素:指资产实体功能过剩或不足对价格的影响。11 市场法评估资产的程序市场法评估资产
5、的程序l明确评估对象l进行公开市场调查,收集资料,寻找参照物l分析整理资料并验证其准确性,判断选择参照物,应选择三个以上的参照物。l把被评估资产与参照物比较l分析调整差异,做出结论。三、市场法的程序及优缺点三、市场法的程序及优缺点12优点:优点:(1)能够客观反映资产目前的市场情况,其评)能够客观反映资产目前的市场情况,其评估的参数、指标直接从市场获得,评估值更能估的参数、指标直接从市场获得,评估值更能反映市场反映市场现实价格现实价格;(2)评估结果)评估结果易于易于被各方面被各方面理解理解和和接受接受。缺点缺点:(1)需要有公开活跃的)需要有公开活跃的市场市场作为基础,有时因作为基础,有时因
6、缺少可对比数据难以应用;缺少可对比数据难以应用;(2)不适用不适用于于专用专用机器设备和大部分的机器设备和大部分的无形无形资资产,以及受到地区、环境等严格限制的一些资产,以及受到地区、环境等严格限制的一些资产评估。产评估。13四、市场法中的单项资产的评估方法四、市场法中的单项资产的评估方法 (一)直接比较法(一)直接比较法 1.基本原理: 利用参照物的交易价格及参照物的某一基本特征直接与评估对象的同一基本特征进行比较,而判断评估对象价值的一类方法。该方法直观简洁,便于操作。14l2.适用条件:适用条件: 参照物与评估对象之间达到参照物与评估对象之间达到相同或者相同或者基本相同基本相同的程度,或
7、者二者的差异主要体的程度,或者二者的差异主要体现在现在某一明显的因素某一明显的因素上。上。l3.基本计算公式为:基本计算公式为: 评估对象价值评估对象价值=参照物参照物合理合理成交价格成交价格l或:或:l 评估对象价值评估对象价值=参照物成交价格参照物成交价格评估评估l 对象特征对象特征参照物特征参照物特征15l4.特别注意:特别注意:本思路事实上认可,参照物和评估对象的价本思路事实上认可,参照物和评估对象的价值之间受某一特征(或者因素)的影响,而且值之间受某一特征(或者因素)的影响,而且成正比关系。成正比关系。ll例:除生产能力不同外,其他都一样。参照物例:除生产能力不同外,其他都一样。参照
8、物的生产能力是的生产能力是100万件,被估物的生产能力是万件,被估物的生产能力是80万件。而参照物的市场价格是万件。而参照物的市场价格是10万元。由上面万元。由上面的公式可算出评估对象价值。的公式可算出评估对象价值。 l解:解:评估对象价值评估对象价值=参照物成交价格参照物成交价格评估对象评估对象特征特征参照物特征参照物特征=10*80/100=8万万165.直接比较法的具体种类 直接比较法直接比较法现行市价法现行市价法市价折扣法市价折扣法功能价值类比法功能价值类比法价格指数法价格指数法成新率调整法成新率调整法17(1)现行市价法)现行市价法当评估对象本身具有现行市场价格或当评估对象本身具有现
9、行市场价格或与评估对象与评估对象基本相同基本相同的参照物具有现的参照物具有现行市场价格的时候,可以行市场价格的时候,可以直接直接利用评利用评估对象或参照物在评估基准日的现行估对象或参照物在评估基准日的现行市场价格作为评估对象的评估价值。市场价格作为评估对象的评估价值。 18(2)市价折扣法)市价折扣法 原理原理以参照物成交价格为基础,考虑到评以参照物成交价格为基础,考虑到评估对象在销售估对象在销售条件条件、销售、销售时限时限等方面的等方面的不不利利因素,凭评估人员的经验或有关部门的因素,凭评估人员的经验或有关部门的规定,设定一个规定,设定一个价格折扣率价格折扣率来估算评估对来估算评估对象价值的
10、方法。象价值的方法。 数学式表达数学式表达资产评估价值资产评估价值=参照物成交价格参照物成交价格(1-价格折扣率)价格折扣率)19l例例1评估某拟快速变现资产,在评估基准日与评估某拟快速变现资产,在评估基准日与其完全相同的资产正常变现价为其完全相同的资产正常变现价为10万元,经评万元,经评估师综合分析,认为快速变现的折扣率应为估师综合分析,认为快速变现的折扣率应为40%,因此,拟求快速变现资产价值?,因此,拟求快速变现资产价值?l 资产评估价值资产评估价值=10(1-40%)=6(万元)(万元)20l习题习题1:评估某拟快速变现资产,在评估基:评估某拟快速变现资产,在评估基准日与其完全相同的资
11、产正常变现价为准日与其完全相同的资产正常变现价为20万元,经评估师综合分析,认为快速变现万元,经评估师综合分析,认为快速变现的折扣率应为的折扣率应为30%,求其快速变现资产价,求其快速变现资产价值?值?l 21(3)功能价值类比法)功能价值类比法定义:定义:以参照物的成交价格为基础,考虑参以参照物的成交价格为基础,考虑参照物与评估对象之间的功能差异进行调整照物与评估对象之间的功能差异进行调整来估算评估对象价值的方法。来估算评估对象价值的方法。功能功能指的是生产能力,生产能力越大,指的是生产能力,生产能力越大,则价值就越大。则价值就越大。22分类分类根据资产的功能与其价值之间的关系可根据资产的功
12、能与其价值之间的关系可分为分为线性线性关系和关系和指数指数关系两种情况:关系两种情况:.资产价值与其功能呈资产价值与其功能呈线性关系线性关系(正比例正比例)的的情况,通常被称作情况,通常被称作生产能力比例法生产能力比例法。数学表达式一般表述为:数学表达式一般表述为:23例例2某待估资产为一机器设备,年生产能力为某待估资产为一机器设备,年生产能力为150吨。评估基准日为吨。评估基准日为2008年年2月月1日。日。评估人员从市场上收集到一个该类设备近期交评估人员从市场上收集到一个该类设备近期交易的案例,该设备的年生产能力为易的案例,该设备的年生产能力为210吨,市吨,市场成交价格为场成交价格为16
13、0万元。万元。 评估值评估值=160150/210=114.29(万元万元) 24l.资产价值与其功能呈资产价值与其功能呈指数关系指数关系的情况,通的情况,通常被称作常被称作规模经济效益指数法。规模经济效益指数法。l数学表达式一般表述为:数学表达式一般表述为:25例例3被评估资产年生产能力为被评估资产年生产能力为90吨,参照吨,参照资产的年生产能力为资产的年生产能力为120吨,评估基准日吨,评估基准日参照资产的市场价格为参照资产的市场价格为10万元,该类资万元,该类资产的功能价值指数为产的功能价值指数为0.7,由此请确定被评由此请确定被评估资产价值。估资产价值。 解:资产评估价值解:资产评估价
14、值=10(90120)0.7 =8.18(万元万元)26习题习题2:被评估资产年生产能力为被评估资产年生产能力为121吨,吨,参照资产的年生产能力为参照资产的年生产能力为100吨,评估基吨,评估基准日参照资产的市场价格为准日参照资产的市场价格为20万元,该万元,该类资产的功能价值指数为类资产的功能价值指数为0.5,由此请确定由此请确定被评估资产价值。被评估资产价值。注意:先写公式后计算注意:先写公式后计算27l(4)价格指数法(物价指数法)价格指数法(物价指数法)定义定义价格指数调整法是以参照物价格为基价格指数调整法是以参照物价格为基础,考虑础,考虑参照物的成交时间参照物的成交时间与与评估对象
15、的评估对象的评估基准日评估基准日之间的时间间隔对资产价值的之间的时间间隔对资产价值的影响,利用价格指数调整估算评估对象价影响,利用价格指数调整估算评估对象价值的方法。值的方法。28物价指数的各种表述方法:物价指数的各种表述方法:.定基物价指数:定基物价指数: 是以基期的物价为是以基期的物价为100,其他期的物价,其他期的物价都和它比较而得到的物价指数。都和它比较而得到的物价指数。 29l.环比物价指数(记作环比物价指数(记作a1,a2等):等):第二年的定基物价指数与第一年定基物价第二年的定基物价指数与第一年定基物价指数的商。指数的商。(综合(综合)物价指数(又叫价格指数)物价指数(又叫价格指
16、数)=a1a2an 资产评估值资产评估值=参照物成交价格参照物成交价格a1a2an30例例 4:某地区某类房地产:某地区某类房地产 2009 年年 4 月至月至 10 月月的价格指数分别为的价格指数分别为 79.6 , 74.7 , 76.7 , 85.0 , 89.2 , 92.5 , 98.1 (以以 2008 年年 1 月为月为 100 )其中某宗房地产在)其中某宗房地产在 2009 年年 6 月的月的价格为价格为 18000 元元/ 平方米,请对其进行交易日平方米,请对其进行交易日期修正,将其修正到期修正,将其修正到 2009年年 10 月的价格?月的价格? 解:解: 18000 98
17、.1/76.7=23022 (元(元/ 平方平方米)米)31例例 5: 某地区某类房地产某地区某类房地产 2009 年年 4 月至月至 10 月的价格指数分别为月的价格指数分别为 0.996 , 0.947 , 0.967 , 1.050 , 1.092 , 1.125 , 1.181 (均以上个月为均以上个月为 1)其中某宗房地产在)其中某宗房地产在 2009 年年 6 月的价格为月的价格为 20000/ 平方米,请对其进行平方米,请对其进行交易日期修正,将之修正到交易日期修正,将之修正到 2009 年年 10 月的月的价格?价格? 解:解: 20000 1.05 1.092 1.125 1
18、.181=30468 (元(元/ 平方米)平方米)32习题习题3:某地区商品房某地区商品房 2009 年年 4 月至月至 10 月的月的价格指数分别为价格指数分别为 99, 101 , 103 , 105 , 109 , 112 , 118 (均以均以2009.1月为月为 100 ),),其中某宗房地产在其中某宗房地产在 2009 年年 6 月的价格为月的价格为 20000/ 平方米,请对其进行交易日期修正,平方米,请对其进行交易日期修正,求其到求其到 2009 年年 10 月的价格?月的价格?习题习题4: 北京某商品房北京某商品房 2009 年年 4 月至月至 10 月的月的价格指数分别为价
19、格指数分别为 0.98 , 0.95 , 1.02 , 1.05 , 1.1 , 1.25 , 1.3 (均以上个月为均以上个月为 1)其中某)其中某宗房地产在宗房地产在 2009 年年 6 月的价格为月的价格为 20000/ 平平方米,请对其进行交易日期修正,求其修正到方米,请对其进行交易日期修正,求其修正到 2009 年年 10 月的价格?月的价格?33l(5)成新率价格调整法资产评估价值=参照物成交价格*(评估对象成新率/参照物成新率)资产的成新率=资产的尚可使用年限/(资产的已使用年限+资产的尚可使用年限)34例例5:待估资产为某机器设备,其生产时间为待估资产为某机器设备,其生产时间为
20、1995年年6月,评估基准日为月,评估基准日为2003年年1月月。搜集到一交易案例,。搜集到一交易案例,该机器设备和待估设备型号相同,属同一厂家生产,该机器设备和待估设备型号相同,属同一厂家生产,交易时间为交易时间为2002年年12月,交易价格为月,交易价格为124000元,该机元,该机器设备的生产时间为器设备的生产时间为1994年年12月。月。 经调查了解,待估设备的尚可使用年限为经调查了解,待估设备的尚可使用年限为13年,年,参照资产已使用年限为参照资产已使用年限为8年,尚可使用年限为年,尚可使用年限为15年,求待评估资产的评估值。年,求待评估资产的评估值。35解:解:1.待估资产成新率待
21、估资产成新率=待估资产尚可使用年限待估资产尚可使用年限/(待估资产已使用年限(待估资产已使用年限+待估资产尚可使用年限)待估资产尚可使用年限)100%=13(7.5+13) =63%l2. 参照资产的成新率参照资产的成新率=15(8+15) 100%=65%l3. 待估设备的评估值待估设备的评估值=参照物成交价格参照物成交价格(评(评估对象成新率估对象成新率/参照物成新率)参照物成新率) =124000(63%65%)=120184.62(元元) 36l习题习题5:待估资产为某机器设备,其生产时间待估资产为某机器设备,其生产时间为为2005年年6月,评估基准日为月,评估基准日为2009年年6月
22、月。搜。搜集到一交易案例,该机器设备和待估设备型号集到一交易案例,该机器设备和待估设备型号相同,属同一厂家生产,交易时间为相同,属同一厂家生产,交易时间为2008年年12月,交易价格为月,交易价格为300000元,该机器设备的元,该机器设备的生产时间为生产时间为2001年年12月。月。l 经调查了解,待估设备的尚可使用年限为经调查了解,待估设备的尚可使用年限为15年,参照资产尚可使用年限为年,参照资产尚可使用年限为16年,求待年,求待评估资产的评估值。评估资产的评估值。37例例6某待估资产为两室一厅居住用房,面积为某待估资产为两室一厅居住用房,面积为58平方米,建平方米,建筑时间为筑时间为19
23、89年,位置在某市闹市区,评估基准日年,位置在某市闹市区,评估基准日为为2003年年5月月1日日。 在待估房屋附近,于在待估房屋附近,于2001年年12月月曾发生过房屋交易曾发生过房屋交易活动,交易价格为活动,交易价格为58000元。经调查和分析,评估人员认元。经调查和分析,评估人员认为该居住用房所处位置、面积、建造时间、交易的市场条为该居住用房所处位置、面积、建造时间、交易的市场条件等方面与待估资产基本相同。件等方面与待估资产基本相同。 分析:由于可以找到待估资产的市场交易案例,应采分析:由于可以找到待估资产的市场交易案例,应采用市场法进行评估。待估资产与参照资产的差异仅仅在交用市场法进行评
24、估。待估资产与参照资产的差异仅仅在交易时间这一指标上,所以只对易时间这一指标上,所以只对时间差异时间差异进行调整即可推算进行调整即可推算出被估资产的市场价值。出被估资产的市场价值。 经调查,经调查,2003年居住用房价格与年居住用房价格与2001年相比上升了年相比上升了9.3%,则:,则: 资产评估值资产评估值=58000(1+9.3)=63394(元元)价格指数法价格指数法38例例7某待估资产为一机器设备,年生产能力为某待估资产为一机器设备,年生产能力为300吨。吨。评估基准日为评估基准日为2003年年2月月1日。日。评估人员收集的信息:评估人员收集的信息: (1)从市场上收集到一个该类设备
25、近期交易的案例,该设备)从市场上收集到一个该类设备近期交易的案例,该设备的年生产能力为的年生产能力为180吨,市场成交价格为吨,市场成交价格为600万元。万元。 (2)发现两者除生产能力指标存在差异外,从参照设备成交)发现两者除生产能力指标存在差异外,从参照设备成交到评估基准日之间,该类设备的市场价格比较平稳,其他到评估基准日之间,该类设备的市场价格比较平稳,其他条件也基本相同。条件也基本相同。l分析:分析:由于待估资产的市场交易案例易于选取,可采用市由于待估资产的市场交易案例易于选取,可采用市场法进行评估。待估资产与参照资产的差异主要体现在生场法进行评估。待估资产与参照资产的差异主要体现在生
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- 第二 资产评估 _ 基本 方法
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