XXXX_长沙_戴德梁行_长沙滨江新城项目总体策划报告.pptx
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1、长沙滨江新城项目总体策划报告长沙滨江新城项目总体策划报告致 长沙先导投资控股有限公司Page 1总体概念策划阶段戴德梁行所做的工作总体概念策划阶段戴德梁行所做的工作4周2周2周工作成果工作成果p宏观经济研究p产业发展研究p房地产物业研究p案例借鉴p项目资源研究p总体发展定位第一阶段第一阶段宏观经济、产业及房地宏观经济、产业及房地产物业发展可行性研究产物业发展可行性研究第二阶段第二阶段总体策划、规划指引及总体策划、规划指引及实施运营(初稿)实施运营(初稿)p总体策划定位p各功能定位p土地出让模式及效益评价p规划设计指引p项目运营策略工作内容工作内容第三阶段第三阶段总体策划、规划指引总体策划、规划
2、指引及实施运营(完整稿)及实施运营(完整稿)工作内容工作内容p总体策划定位p各功能定位p土地出让模式及效益评价p规划设计指引p项目运营策略p运营行动方案(营销推广)p项目启动运营方案Page 2策划阶段技术思路策划阶段技术思路项目总体策划方案项目总体策划方案项目整体定位各功能定位项目财务效益评价项目启动运营方案运营理念和策略项目规划指标项目土地出让模式研判项目规划方案项目规划方案项目实施与运营方案项目实施与运营方案关键控制点综述关键控制点综述土土地地运运营营策策划划方方案案项目规划布局项目开发时序项目各街区功能营销推广方案Page 3项目总体策划方案项目总体策划方案项目总体策划方案项目总体策划
3、方案项目发展定位项目发展定位整体功能定位及规模研判整体功能定位及规模研判各功能定位特色构想各功能定位特色构想土地出让模式研判土地出让模式研判项目财务效益评价项目财务效益评价Page 4战略上:战略上:从从“高高”上符合中央政治高度上符合中央政治高度策略上:策略上:解决项目功能布局和分阶段落实解决项目功能布局和分阶段落实项目战略定位项目战略定位Page 5本项目发展战略高度首先应符合三个层面的综合考虑本项目发展战略高度首先应符合三个层面的综合考虑第一层面:符合国家第一层面:符合国家“两型社会两型社会”的战略高度的战略高度第二层面:实践长株潭的产业深化改革第二层面:实践长株潭的产业深化改革从三个层
4、面的关系来看,第一层面和第二层面的作用最终体现在第三层面上,带来从三个层面的关系来看,第一层面和第二层面的作用最终体现在第三层面上,带来最直接的效果是使长沙率先实现产业深化改革与转型,促进长沙经济再上一台阶最直接的效果是使长沙率先实现产业深化改革与转型,促进长沙经济再上一台阶第三层面:整合长沙产业,启动长沙经济腾飞第三层面:整合长沙产业,启动长沙经济腾飞找高度、抓特色、寻差异,融入创新服务产业找高度、抓特色、寻差异,融入创新服务产业聚能量、扩影响、发展完备的区域现代服务业聚能量、扩影响、发展完备的区域现代服务业项目战略定位项目战略定位Page 6战略考虑点:战略考虑点:着眼于长株潭城市群构建“
5、两型”社会国家级试验区的大局;以长株潭全面合作为契机;实现长沙经济跨越式发展;建立大河西龙头示范区域的战略需求。项目战略定位项目战略定位战略定位构筑:战略定位构筑:两型社会两型社会两型社会两型社会核心示范区核心示范区核心示范区核心示范区长沙新城市中心长沙新城市中心现代服务业聚集平台现代服务业聚集平台现代服务业聚集平台现代服务业聚集平台Page 7战略定位内涵战略定位内涵滨江新城战略定位滨江新城战略定位战略定位目标战略定位目标定位内涵定位内涵两型社会示范区在全国范围内争当环境友好型和资源节约型城市示范区、中国改革试验区,成为中国践行科学发展观的重要“实验田”,为全国深化改革起带头示范作用。长沙新
6、城市中心将建设成集行政服务、商务办公、休闲旅游、高素质居住、生活配套等功能为一体的全新城市中心。成为长沙开发建设品质最好、产业集聚度最高、最具经济活力和城市特色的“湘江明珠”。现代服务及企业总部聚集平台依托于大河西的产业基础,滨江新城将率先打造河西功能最强大、产业聚集程度最高、辐射范围最广、影响力最深远的现代服务中心,为河西、长沙产业提供全方位、多层次的现代化服务,与其形成相互促进的良性互动关系。成为推动产业升级、引领新一轮发展的强大引擎。Page 8千年山水郡,湘江新明珠千年山水郡,湘江新明珠项目形象定位项目形象定位-长株潭两型社会核心示范区长株潭两型社会核心示范区释义释义“湘江新明珠湘江新
7、明珠”:意寓滨江新城为未来的长沙都心和城市形象代表之一。:意寓滨江新城为未来的长沙都心和城市形象代表之一。“千年千年”与与“新新”对应,意寓滨江新城蕴涵城市历史文化,承前启后,书写对应,意寓滨江新城蕴涵城市历史文化,承前启后,书写发达与传统、文明与文化完美结合的篇章。发达与传统、文明与文化完美结合的篇章。Page 9千年山水郡,湘江新明珠千年山水郡,湘江新明珠项目形象定位项目形象定位具备城市形象号召力、采用国际先进环保节能技术和理念的“两型”示范新城代表长沙经济发展高水准的财富中心立足大河西、辐射长株潭的现代服务产业高度聚集的商务中心城市文化和生活体验的休闲新中心-长株潭两型社会核心示范区长株
8、潭两型社会核心示范区Page 10“两型社会两型社会”的示范的示范不是一般意义上的保护不是一般意义上的保护环境环境、节约、节约能源能源,应,应走经济走经济发展、生活发展、生活和谐和谐、生、生态良好的态良好的可持续发展道路。滨江新城作为核心示范区,示范特色具体体现为:可持续发展道路。滨江新城作为核心示范区,示范特色具体体现为:项目形象定位项目形象定位两型社两型社两型社两型社会会会会核心示核心示核心示核心示范范范范经济经济发展发展生态生态良好良好和谐和谐生活生活产业结构:产业结构:以“两型”理念为主导,集聚多元化现代服务业。建筑设计:建筑设计:全面执行国家建筑节能标准,发展绿色建筑。公共环境:公共
9、环境:倡导高容积率、低密度的设计原则,营造更多的公共空间。资源利用资源利用:构建再生资源回收体系,实现循环经济的良性发展。生活理念生活理念:倡导人民树立绿色消费、环保生活观念,构建崇尚绿色消费的全民参与机制。Page 11对中国来说,对中国来说,是中国寻求产业发展转型,是中国向世界展示环保节能的是中国寻求产业发展转型,是中国向世界展示环保节能的“两型两型”示范窗口,示范窗口,提升全民环保文化意识,实践科学发展观一个重要途径和方式;提升全民环保文化意识,实践科学发展观一个重要途径和方式;对湖南和长株潭来说,对湖南和长株潭来说,是树立是树立“两型两型”形象,成为长株潭产业升级的助推器和突破口;形象
10、,成为长株潭产业升级的助推器和突破口;对长沙来说,对长沙来说,是整合长沙产业,促进长沙发挥在城市圈中的龙头和辐射作用;是整合长沙产业,促进长沙发挥在城市圈中的龙头和辐射作用;对投资者来说,对投资者来说,是商机四射的财富高地,实现企业飞跃发展的根据地,是信息流、资金流、是商机四射的财富高地,实现企业飞跃发展的根据地,是信息流、资金流、人流汇集的聚宝盆;人流汇集的聚宝盆;对市民来说,对市民来说,是体会城市潮流休闲娱乐的新去处。是体会城市潮流休闲娱乐的新去处。项目形象定位项目形象定位项目形象目标要达到国家高度,并产生项目形象目标要达到国家高度,并产生“多方共赢多方共赢”的多重效果:的多重效果:Pag
11、e 12战略上:战略上:从从“高高”上符合中央政治高度上符合中央政治高度策略上:策略上:解决项目功能定位与运营策略解决项目功能定位与运营策略从从“高高”处明确本项目的定位后,下一步将是如何对项目战略处明确本项目的定位后,下一步将是如何对项目战略功能定位的总体策略、战术思路。功能定位的总体策略、战术思路。Page 13项目总体策划方案项目总体策划方案项目总体策划方案项目总体策划方案项目发展定位项目发展定位整体功能定位及规模研判整体功能定位及规模研判各功能定位特色构想各功能定位特色构想土地出让模式研判土地出让模式研判项目财务效益评价项目财务效益评价Page 14滨江新城不同发展时期适宜导入产业建议
12、滨江新城不同发展时期适宜导入产业建议短期(短期(1-21-2年)年)中期(中期(3-63-6年)年)长期(长期(7-107-10年)年)重点导重点导入产业入产业传统服务业传统服务业零售贸易业、餐饮业、零售贸易业、餐饮业、住宿业、居民服务业零售贸易业、餐饮业、住宿业、居民服务业居民服务业现代服务业现代服务业文化、娱乐产业文化、娱乐产业,旅游业、房地产业文化创意产业、现代金融业、商务服务业、房地产业、信息软件业、环保节能业现代金融业、商务服务业、房地产业、信息软件业、环保节能业建筑载体建筑载体滨江商业街高容积率居住区Life-style mall高层甲级写字楼高容积率居住区高层甲级写字楼低容积率高
13、端居住区引入产业特点引入产业特点以品牌商家、知名企业为带动以大型企业为主,营销总部、研发总部、投资总部和行政总部等以现代服务业为主导入产业作用导入产业作用以旅游商业为主,迅速积聚人气,快速引起市场关注,提升周边土地价值形成商务区雏形,通过大型知名企业带动核心商务区发展,进一步提升土地价值全面形成核心商务氛围,实现土地价值最大化项目产业导入建议项目产业导入建议 Page 15以现代商务功能为核心,以现代商务功能为核心,以文化、休闲、旅游综合商圈为驱动器,以文化、休闲、旅游综合商圈为驱动器,以都市居住为依托,以都市居住为依托,功能定位功能定位 功能定位考虑点:功能定位考虑点:复合型新都会中心复合型
14、新都会中心功能定位:功能定位:Page 16项目开发规模研判项目开发规模研判项目开发规模研判思路项目开发规模研判思路项目开发投资成本分析项目开发投资成本分析项目合适的总体建设规模(项目容积率)项目合适的总体建设规模(项目容积率)项目土地价格评估项目土地价格评估遵循市场实际土地价格水遵循市场实际土地价格水平,找出可以回收成本的平,找出可以回收成本的物业开发体量。物业开发体量。Page 17开发投资成本构成开发投资成本构成序号序号项目名称项目名称金额金额(万元万元)1土地取得成本土地取得成本(拆迁费用拆迁费用)1,018,000 2土地开发成本土地开发成本(基础设施工程费用基础设施工程费用)443
15、,667 3回购生地费用回购生地费用116,760 4不可预见费不可预见费47,353 5土地开发总费用土地开发总费用1,625,780 6土地开发单方成本土地开发单方成本6.1总用地单方成本总用地单方成本2995元元/平方米平方米 6.2净开发用地单方成本净开发用地单方成本5544元元/平方米平方米 v滨江新城土地开发总费用为1,625,780万元,其中拆迁费用比例最大,占62.6%的比例,其次是基础设施工程费用,占27.3%的比例。v拆拆迁迁费费用用和和基基础础设设施施工工程程的的投投入入巨巨大大,项项目目要要实实现现盈盈利利存存在在较较大大困困难难。建建议议争争取取返返回回部部分分拆拆迁
16、迁费费用用和和城城市基础设施配套费,补助项目收益。市基础设施配套费,补助项目收益。注:详细计算过程参看附表一Page 18土地价格评估土地价格评估v考察长沙过去五年出让土地楼面地价,受不确定性因素影响,楼面地价波动幅度大,但总体上呈现上升的趋势。v考虑到滨江新城是大河西先导区的龙头项目,在长沙占有重要的地位,以及对长沙城市发展有着突出作用,滨江新城土地的价值应该处于长沙的较高水平。v滨江新城位于岳麓区河西沿岸,属于长沙二级或三级的土地,土地价值应具备相应的楼面基准地价水平。土地出让价格评估土地出让价格评估v综综合合以以上上考考虑虑,预预测测滨滨江江新新城城土土地地起起始始楼楼面地价为:面地价为
17、:居住用地:居住用地:900900元元/平方米。平方米。商业用地:商业用地:14001400元元/平方米。平方米。长沙各类土地出让楼面地价长沙各类土地出让楼面地价(元元/m/m2 2)长沙市区住宅及商业用地的楼面基准地价长沙市区住宅及商业用地的楼面基准地价土地级别土地级别一二三四五六住宅住宅(元元/)15371258767659667590商业商业(元元/)18231438913733684630Page 19土地价格评估土地价格评估v考察长沙过去五年出让土地楼面地价,商业、住宅、综合用地的楼面地价年均增长率分别达到50%、14%、86%,保持着较高的上涨速度。v影响地价变化的一个重要因素是城
18、市经济增长的速度,长沙在2000年到2008年GDP年均增长19%,预计未来仍可维持增长的态势,并影响土地价格保持向上的趋势。土地价格变动幅度评估土地价格变动幅度评估v长沙过去五年楼面地价受不确定性因素影响大,波动幅度大,预测楼价未来增幅时应对过去增幅予以修正。一般来说,地价与城市GDP同向增长。而中国各城市GDP在改革开放时期普遍有10%的增长。v综综合合以以上上考考虑虑,预预测测滨滨江江新新城城土土地地价价格格在在未未来来十十年年可达到年均可达到年均10%10%的升幅。的升幅。长沙各类土地出让楼面地价长沙各类土地出让楼面地价(元元/m/m2 2)商业:年均增长商业:年均增长50%综合:年均
19、增长综合:年均增长86%住宅:年均增长住宅:年均增长14%2000-2008年长沙年长沙GDP年均增速:年均增速:19%Page 20v项目净用地单方成本为5544元/平方米,在不同容积率下,对应不同的必须回收的建筑面积单方成本。v项目收入由土地出让收入和返还的税费两部分组成,预估税费返还占比为20%40%,土地出让收入占比为60%80%。即回收的建筑面积单方成本中,有60%80%的比例为土地出让的楼面地价。项目建设规模建议项目建设规模建议1总用地容积率总用地容积率1.661.882.102.32说明2净开发用地容积率净开发用地容积率33.544.53建筑面积单方成本建筑面积单方成本(元元/平
20、方米平方米)1848158413861232(3)=5544元/M2(2)4 4对应楼面地价对应楼面地价(元元/平方米平方米)1109147895012678321109739986(4)=(3)(60%80%)所评估的项目地价与成所评估的项目地价与成本楼面地价最相符。本楼面地价最相符。项目项目物业类型物业类型楼面地价楼面地价加权平均加权平均项目起始项目起始地价评估地价评估居住物业居住物业900元/m21025元元/m2商业物业商业物业1400元/m2v根据项目居住和商业建筑面积的比例,计算得出项目的加权平均出让楼面地价为1025元/平方米。v测算结果显示:在容积率4的情况下,对应的楼面地价与
21、所评估的项目土地价格水平最相符。因此,建议滨江新城(净开发用地)容积率为因此,建议滨江新城(净开发用地)容积率为4 4,即可出让建筑面积为,即可出让建筑面积为11591159万平方米。万平方米。Page 21v当净开发用地容积率为当净开发用地容积率为4 4时,项目整体的综合容积率为时,项目整体的综合容积率为2.082.08。适当的提高净开发用地的容积率,有利于节省土地资源。同时,将项目的综合容积率控制在2左右,可有利于营造和谐舒适的区域环境,展现城市的现代商务活力。项目项目用地面积(平方米)用地面积(平方米)总建筑面积(平方米)总建筑面积(平方米)综合容积率综合容积率现状现状开发时间开发时间新
22、河三角洲新河三角洲1,100,0003,800,0003.45在建2008广州珠江新城广州珠江新城6,190,00015,100,0002.44在建1993/2002上海陆家嘴上海陆家嘴1,700,0004,000,0002.35已建成1993杭州钱江新城杭州钱江新城4,020,0007,200,0001.79在建2004深圳福田商务区深圳福田商务区 4,100,0007,800,0001.90在建1996天津响螺湾天津响螺湾1,700,0003,670,0002.16未建2007悉尼金融区悉尼金融区1,000,0002,500,0002.50已建成2004新加坡新加坡CBD1,500,000
23、3,500,0002.33已建成项目建设规模建议项目建设规模建议Page 22项目各功能物业规模研判项目各功能物业规模研判项目各功能物业规模研判思路项目各功能物业规模研判思路长沙未来城市发展格局长沙未来城市发展格局项目各功能物业合适的规模项目各功能物业合适的规模长沙各物业未来市场容量预测长沙各物业未来市场容量预测验证项目各功能物业的验证项目各功能物业的规模在未来市场容量下规模在未来市场容量下是否有足够市场空间。是否有足够市场空间。对比各新城的发展,对比各新城的发展,判别本项目各功能物判别本项目各功能物业合适的规模。业合适的规模。Page 23新城发展定位新城发展定位项目功能比例研判项目功能比例
24、研判滨江新城两型社会核心示范区复合型新都会中心:以商务为带动,以居住物业比例为主芙蓉CBD传统核心CBD区中央商务区:以商务商业物业比例为主南湖新城具有绿色生态景观,集金融、商务、休闲、美食等为一体的综合居住区以居住物业比例为主,以商务商业为配套武广新城中南地区区域性的铁路客运中心和具有商务功能的交通枢纽型城市副中心交通枢纽型新城:各功能物业较均衡以商业和商务功能为驱动及提升区域价值,比例宜控制在以商业和商务功能为驱动及提升区域价值,比例宜控制在30%30%左右;左右;以居住物业凝聚人气,作为区域发展主要依托,建议比例以居住物业凝聚人气,作为区域发展主要依托,建议比例控制在控制在70%70%左
25、右。左右。长沙未来将出现多个新城同时发展的市场趋势,滨江新城应与其他新城片区形成错位竞争、共存共荣的市场格局。滨江新城功能配比建议滨江新城功能配比建议 长沙未来发展格局图长沙未来发展格局图 南湖新城南湖新城芙蓉芙蓉CBDCBD核心区核心区滨江新城滨江新城武广新城武广新城新河三角洲新河三角洲基于此考虑建议滨江新城的功能配比原则为:Page 24通通过过预预测测,到到20102010年年,长长沙沙住住宅宅需需求求面面积积约约为为20,00020,000万万平平方方米米,到到20152015年年约约为为26,00026,000万万平平方方米米,到到20202020年年将将达达到到约约33,00033
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