敏捷地产深圳大石飞龙世界项目地块前期策划报告.ppt
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1、Code of this report|1 Copyright Centaline Group,2010Code of this report|1 Copyright Centaline Group,2010本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前,本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。敏捷地产大石飞龙世界项目地块前期策划报告敏捷地产大石飞龙世界项目地块前期策划报告广东中原地产代理有限公司项目一部 营销策划组 Guangzhou 2012年3月Code of this report|2 Copyright Centaline Group,2010Code of this re
2、port|2 Copyright Centaline Group,2010 本市场调查执行及研究方案由公司项目一部项目专案组统筹完成,并集结了公司以下各资源部门为贵司提供最为精准、时实的市场咨讯,谨呈本案作为研究成果以期能为项目的后续开发提供有效、准确的市场参考。公司研究一部公司研究二部公司物业部番禺区分部公司营运支持部负责整合提供区域内三级市场物业成交数据负责整合提供区域内一、二级市场研究数据提供区域范围内商业市场供需情况公司项目一部统筹整合提供区域范围内盘源数据及技术支持Code of this report|3 Copyright Centaline Group,2010Code of
3、this report|3 Copyright Centaline Group,2010 经我司充分理解贵司合同拟定的市场调研报告要求和与贵司项目相关负责人初步沟通的市场研究重点方向,确立本次市场调查研究主要锁定在区域范围内的市场供需细分情况了解,基于此我司分为以下各大部分开展本次市场调查和形成本次市场调查研究报告。本市场调查研究策划报告说明:本市场调查研究策划报告说明:Code of this report|4 Copyright Centaline Group,2010Code of this report|4 Copyright Centaline Group,2010第一部分:宏观经济
4、数据及城市规划发展分析第一部分:宏观经济数据及城市规划发展分析第二部分:项目所在区域楼市环境分析第二部分:项目所在区域楼市环境分析第三部分:番禺区未来楼市供销分析第三部分:番禺区未来楼市供销分析第四部分:区域楼市环境回顾与总结第四部分:区域楼市环境回顾与总结第一篇章:市场研究第一篇章:市场研究Code of this report|5 Copyright Centaline Group,2010宏观经济数据及城市规划分析宏观经济数据及城市规划分析Part 1Code of this report|6 Copyright Centaline Group,2010区域宏观经济数据分析区域宏观经济数
5、据分析广州市2011年生产总值12303.12亿元,十年间增长近10000亿;番禺区2011年生产总值1235.78亿元,2011年较2010年增长增长17.5%,十年间增长近1000亿;20062006年年20112011年年-5年间番禺第三产业比重增长约10%,占到生产总值的55%,成为区域的主流产业;2011年全区职工人均工资3500元,近10年工资增长率超过17%,收入与消费需求总体增长率呈上升趋势;广州市2001-2011年生产总值变化番禺区2001-2011年生产总值变化Code of this report|7 Copyright Centaline Group,2010广州广州
6、-番禺城市规划发展分析番禺城市规划发展分析广州市城市规划:2010-2020年的空间发展将实现从以“南拓、东进”为主;华南新城中心大石镇中心番禺区发展定位:形成“两轴两带六组团”的结构;Code of this report|8 Copyright Centaline Group,2010p城市空间规划发展更加广阔;p以万博-汉溪长隆为中心,打造华南新城商业CBD;p亚洲最大的综合性交通枢纽中心-广州南站的落成;城市规划与未来发展展望城市规划与未来发展展望宏观经济环境向好、城市规划发展更合理、基建配套设施更加完善宏观经济环境向好、城市规划发展更合理、基建配套设施更加完善Code of this
7、 report|9 Copyright Centaline Group,2010项目所在区域市场环境分析项目所在区域市场环境分析Part 2Code of this report|10 Copyright Centaline Group,2010项目所在区域楼市概况1Code of this report|11 Copyright Centaline Group,2010p供货主要集中在华南板块,及亚运板块,各占总供应量的40%左右;p市桥南板块基本趋于饱和,大多住宅项目地块推迟了开发进度;p市桥板块基本没有地块可开发,近两年供货量占比2%左右;p受国家宏观调控政策的影响,番禺区从近几年住宅整
8、体供货趋于保守。番禺区番禺区2009-20112009-2011年楼市概况年楼市概况2009-20112009-2011番禺区各板块供应套数比例数据表番禺区各板块供应套数比例数据表Code of this report|12 Copyright Centaline Group,2010番禺区番禺区20112011年洋房供应与成交总面积对比分析年洋房供应与成交总面积对比分析2011年上半年供不应求,供货量趋于保守,下半年出现严重的供过于求;囤积货量将在年上半年供不应求,供货量趋于保守,下半年出现严重的供过于求;囤积货量将在2012年集中释放,区域楼市环境竞争激烈年集中释放,区域楼市环境竞争激烈C
9、ode of this report|13 Copyright Centaline Group,2010番禺区番禺区20112011年洋房供应与成交情况对比分析年洋房供应与成交情况对比分析成交量和成交价格之间明显呈现正向分布,受国家政策的影响成交量和成交价格之间明显呈现正向分布,受国家政策的影响6-8月份开发商与购房者之月份开发商与购房者之间开始博弈,成交量出现明显下滑;金九银十后楼市寒冬来临间开始博弈,成交量出现明显下滑;金九银十后楼市寒冬来临Code of this report|14 Copyright Centaline Group,2010成交最活跃是成交最活跃是70-120平米总价
10、在平米总价在70-180万之间的产品,其次表现较为突出的是万之间的产品,其次表现较为突出的是150-180平平米,总价在米,总价在200-300万之间的舒适型产品万之间的舒适型产品番禺区番禺区20112011年洋房成交情况对比分析年洋房成交情况对比分析Code of this report|15 Copyright Centaline Group,2010华南-市桥板块洋房楼市分析2Code of this report|16 Copyright Centaline Group,2010华南华南-市桥板块楼市分析市桥板块楼市分析p华南板块各盘供需两旺集中在华南板块各盘供需两旺集中在90-160
11、平米之间,平米之间,160-180平米供应量稀缺,市平米供应量稀缺,市场需求量大,目前产品创新不够大胆,户型格局较普通;场需求量大,目前产品创新不够大胆,户型格局较普通;p市桥板块主力户型市桥板块主力户型90平米以下两房;平米以下两房;Code of this report|17 Copyright Centaline Group,2010目前华南板块广州客户和番禺客户的比例为目前华南板块广州客户和番禺客户的比例为1:11:1;华南板块客源结构转型,掀起置换潮华南板块客源结构转型,掀起置换潮;目前区域内有大有大批来自广批来自广州的刚需首置和置换型的中高端客户。州的刚需首置和置换型的中高端客户。
12、华南板块华南板块华南板块华南板块客户结构与流向分析客户结构与流向分析客户结构与流向分析客户结构与流向分析Code of this report|18 Copyright Centaline Group,2010市桥板块由于项目小,供应量少,对广州市场扩展稍弱,客户主要集中在周边区域;华市桥板块由于项目小,供应量少,对广州市场扩展稍弱,客户主要集中在周边区域;华南板块由于教育配套缺乏,不少急需教育配套的客户被吸引至市桥板块。南板块由于教育配套缺乏,不少急需教育配套的客户被吸引至市桥板块。市桥板块市桥板块市桥板块市桥板块客户结构与流向分析客户结构与流向分析客户结构与流向分析客户结构与流向分析Cod
13、e of this report|19 Copyright Centaline Group,2010华南华南-市桥板块客户喜好分析市桥板块客户喜好分析客户喜好什么?客户喜好什么?板块好在哪里,板块好在哪里,不好在哪里?不好在哪里?Code of this report|20 Copyright Centaline Group,2010市桥南-亚运板块洋房楼市分析3Code of this report|21 Copyright Centaline Group,2010市桥南市桥南-亚运板块楼市分析亚运板块楼市分析p市桥南板块产品供应集中在市桥南板块产品供应集中在140平米以上的大户型,缺乏创新
14、,出货速平米以上的大户型,缺乏创新,出货速度慢;度慢;p亚运板块产品供应集中在亚运板块产品供应集中在70-120平米的中小户型,主打性价比;平米的中小户型,主打性价比;Code of this report|22 Copyright Centaline Group,2010亚运板块客户主要以石楼、石碁本地客户为主;广州客户和外省人士因亚运板块客户主要以石楼、石碁本地客户为主;广州客户和外省人士因该板块价格优势吸引前来置业该板块价格优势吸引前来置业;番禺其他客户认为该板块位置较偏,多数为当地居民在该板块置业;亚运板块由于刚刚发展起步,在客源结构方面吸引了大批首次置业的周边地缘型客。桥南板块整体客
15、源较单一,主要以市桥、沙湾当地人流入为主;广州客户较少,只占一成多;来自华南板块的客户因该板块教育资源优势进驻。目前桥南板块目前产品多为合并户型,导致客户面临桥南板块目前产品多为合并户型,导致客户面临“双证双证”问题缺乏问题缺乏购房资格购房资格。桥南板块客源分析桥南板块客源分析亚运板块客源分析亚运板块客源分析市桥南市桥南市桥南市桥南-亚运板块亚运板块亚运板块亚运板块客户结构与流向分析客户结构与流向分析客户结构与流向分析客户结构与流向分析Code of this report|23 Copyright Centaline Group,2010客户喜好什么?客户喜好什么?板块好在哪里,板块好在哪里
16、,不好在哪里?不好在哪里?市桥南市桥南市桥南市桥南-亚运板块亚运板块亚运板块亚运板块客户喜好分析客户喜好分析客户喜好分析客户喜好分析Code of this report|24 Copyright Centaline Group,2010番禺区别墅市场分析4Code of this report|25 Copyright Centaline Group,2010别墅产品以联排及双拼为主(少量独立别墅),主力面积段在别墅产品以联排及双拼为主(少量独立别墅),主力面积段在350-500;市桥南板块别墅的均价市桥南板块别墅的均价20000元元/,华南板块别墅均价,华南板块别墅均价25000-3500
17、0元元/,以,以市桥南水韵蓝湾产品性价比最高;市桥南水韵蓝湾产品性价比最高;总价跨度大,从总价跨度大,从350多万多万-3000万均有,但主力总价段在万均有,但主力总价段在600-1500万。万。区域分布区域分布项目名称项目名称面积面积()均价均价/元元/总价总价/万元万元供应量供应量/套套消化量消化量/套套市桥南板块市桥南板块海伦堡海伦堡700-1500700-1500预计预计28000280001500-30001500-30001818-水韵蓝湾水韵蓝湾200-450200-4501200012000350-900350-9006262约约5050华南板块华南板块万科红郡万科红郡380-
18、600380-60035000350001000-25001000-2500132132106106雅居乐香樟道雅居乐香樟道2 2号号350-520350-52028000-3500028000-350001000-22001000-22001101101010金山谷别墅金山谷别墅305-578305-5782500025000600-1800600-180075751515番禺区热点板块别墅供应与成交情况对比分析番禺区热点板块别墅供应与成交情况对比分析番禺区热点板块别墅供应与成交情况对比分析番禺区热点板块别墅供应与成交情况对比分析Code of this report|26 Copyrigh
19、t Centaline Group,2010据据2011年别墅成交数据显示,万科红郡最为活跃,全年累计成交年别墅成交数据显示,万科红郡最为活跃,全年累计成交64套,平均月成交在套,平均月成交在5套套左右;左右;而年底推出的金山谷新一期别墅组团,据监测到目前为止累计成交不足而年底推出的金山谷新一期别墅组团,据监测到目前为止累计成交不足15套,区域套,区域别墅市场情况一般别墅市场情况一般番禺区热点板块别墅供应与成交情况对比分析番禺区热点板块别墅供应与成交情况对比分析番禺区热点板块别墅供应与成交情况对比分析番禺区热点板块别墅供应与成交情况对比分析Code of this report|27 Copy
20、right Centaline Group,2010p调控下,一线城市的住宅性质的别墅产品受影响最为明显;p番禺区内在售别墅楼盘,除万科红郡(双拼及独立别墅)成交量价齐稳外,其他项目都较为淡;p在售别墅产品面积大、总价高,但是产品基本为多联排;p别墅产品缺乏创新;番禺区别墅成交情况分析番禺区别墅成交情况分析番禺区别墅成交情况分析番禺区别墅成交情况分析Code of this report|28 Copyright Centaline Group,2010别墅客户流向别墅客户流向目前番禺的别墅货量不多,主要集中在华南板块:雅居乐剑桥郡、招商金山谷、万科红郡;客户基本以广州高端层次白领(工作在珠江
21、新城或天河周边)及早期的番禺原居民为主。别墅客户分析别墅客户分析华南板块别墅客户基本以自住为主,并非一般意义的度假型别墅,各个项目为突出项目的“城央别墅”概念,重点突出项目的便捷交通、成熟配套等方面。番禺区别墅客户结构与流向分析番禺区别墅客户结构与流向分析番禺区别墅客户结构与流向分析番禺区别墅客户结构与流向分析Code of this report|29 Copyright Centaline Group,2010项目区域商业市场分析项目区域商业市场分析5Code of this report|30 Copyright Centaline Group,2010项目地块所在区域主要有三大商圈,分
22、别是:市桥商圈、万博中心商圈和大石商圈。其中市桥商圈市桥商圈是已发展成熟的番禺旧商业中心,万博万博商圈商圈则是近几年崛起并有较高商业定位的新晋商圈,相比之下,相对落后大石商圈大石商圈略显尴尬,商业配套欠缺,档次也不高。项目所在区域大型商圈整体概况项目所在区域大型商圈整体概况Code of this report|31 Copyright Centaline Group,2010市桥商圈整体概况市桥商圈整体概况市桥商圈概况市桥商圈概况:目前番禺区商业最繁华区域集中在易发商业街、繁华路、大北路、大东路和光明路。市桥商圈商业体量大约为21.6万,其中百货体量4万,超市体量1万,电器体量2.3万,主题
23、商城体量 4万,商业街体量9.7万。消费者基本信息常住人口14万多人流动人口及外来暂住人口共约12万人职工年人均收入达到52609元农民年人均收入达到20354元本区域本区域外来人口外来人口收入情况收入情况 消费特点备注:以上数据来源政府报告最新统计奢侈品奢侈品消费者消费者中档品牌中档品牌消费者消费者大众型大众型消费者消费者个体经营户或者高层管理人员;香港或广州市区高端商业中心;白领、工厂管理层人员;番禺新大新、天河、海珠消费;周边居民、外来务工人员;易发商业街或一般生活超市;Code of this report|32 Copyright Centaline Group,2010万博商圈概况
24、万博商圈概况:万博中心位于广州市区与番禺传统中心区之间,华南板块的中心,在广州新城市中轴线(广州火车东站一天河城一珠江新城)的延伸线上,是地铁三号线发展轴上的重要节点,周边聚集了广州各大知名高端楼盘。万博中心商圈辐射范围涵盖市桥、大石、钟村、南村、洛溪及沙溪等,总面积14.7平方公里。万博商圈整体概况万博商圈整体概况商圈主力消费群体是周边住宅的居民年龄主要介乎2555岁,消费群体的出行方式主要以自驾车为主自驾车为主,公交及社区楼巴也是居民出行的主要方式之一。14条公交线路东至大学城总站(广工)、西至广州南站,北至天河客运站。地铁3号线连通广州市区中心与番禺区。Code of this repo
25、rt|33 Copyright Centaline Group,2010大石商圈整体概况大石商圈整体概况商圈主力消费群体是周边住宅的居民,年龄主要介乎1565岁,消费群体的出行方式主要以公交为主。近20条公交线路连接广州、番禺区府中心、洛溪及新南站地区。大石商圈概况大石商圈概况:目前商圈位于大石镇以105国道大石段东西两边地带为商业中心。大石商圈东起珠江水系大石水道、西临新月明珠花园,南临锦绣香江野生动物世界、北至大石桥,包括大石城、富丽城、天和百货、105新地潮流娱乐主题商城等大型商业物业。Code of this report|34 Copyright Centaline Group,20
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