城市轨道交通概论-27章城市轨道交通物业开发案例.ppt
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1、城市轨道交通物业开发案城市轨道交通物业开发案例例城市轨道交通概论城市轨道交通概论第二十七章第二十七章轻轨价值分析根据根据BertoliniBertolini的节点的节点场所理论,不同轨道交通节点价值场所理论,不同轨道交通节点价值对应不同的城市功能价值对应不同的城市功能价值节点交通价值节点交通价值指交通枢纽本身作为重要的交通设施所反映的交通功能与设施属性,日交通量是反映这个价值的重要指标。城市功能价值城市功能价值是指枢纽地区对城市功能发展的影响和催化所产生的价值,比如围绕交通枢纽承担了城市多少商务功能等。城市功能价值的增长和节点交通价值的城市功能价值的增长和节点交通价值的增长都存在着边际效益递减
2、的关系增长都存在着边际效益递减的关系:n一个场所有很好的可达性,将吸引商业、住宅和其他设施的集聚,功能集聚的同时也会相应带来交通量的增长;n如果场所具备了商业、办公等设施,而交通的可达性不好,这些城市功能将不能继续增长。依据不同的城市功能价值,轨道交通站点可分为以下依据不同的城市功能价值,轨道交通站点可分为以下4 4类类轨道交通轨道交通分类分类区位区位功能功能客流客流区域效应区域效应地产效应地产效应案例案例城市轨道交通城市轨道交通城市中心型城市中心型主城区缓解中心城区交通压力所有城市人口物质、信息、人口的快速交换,使得轨道站点周边原有功能强化直接影响强化办公和商务的空间香港中环CBD城市边缘型
3、城市边缘型城市远郊疏散城市中心人口城市中产钟摆人口促进新城发展直接影响远郊居住区快速发展香港沙田站城际轨道交通城际轨道交通城市中心型城市中心型主城区具备城市轨道交通功能,同时促进城市间交流城际间商务、商贸、旅游人口城内客流 强化城市中心功能间接影响城市发展,助推办公商务功能提升日本名古屋站城市边缘型城市边缘型城区边缘促进大城市间交流,带动产业升级城际间商务、商业、旅游人口政府强势行动配合,推动郊区新城发展间接影响政府发力,助推新城快速发展,带来居住价值法国里尔站4城市轨道交通香港中环为例,轨道主要缓解核心区的交香港中环为例,轨道主要缓解核心区的交通压力,中环站点周边是香港地价峰值区通压力,中环
4、站点周边是香港地价峰值区1.这一区域集中了大量的金融、保险、地产及商用服务业、中国银行的新总部等 2.香港中国银行大厦:1990年完工。总建筑面积12.9万平方米,地上70层,总高369米。3.香港中环广场大厦:1996年建成,高374米,78层。4.国际金融中心:一期1998年竣工,高39层,180米,自建成后便吸引了不少国际金融机构进驻。国金二期2003年落成,高420米,共88层,为香港最高建筑物。5.租金:中环的平均尺租金已升至超出港仔及港岛东高的两倍国际金融中心国际金融中心中环广场大厦中环广场大厦中银大厦中银大厦中中环环中环中环CBD城市轨道交通城市轨道交通城市中心型城市中心型城市边
5、缘型城市边缘型5城市轨道交通以香港沙田为例,都市远郊站点区域往往是以香港沙田为例,都市远郊站点区域往往是为疏散核心区人口而建立的新市镇为疏散核心区人口而建立的新市镇1.项目规模:总占地面积:3平方公里;居住人口约150000人;大型商业中心,中央公园2.功能:新市镇服务中心(新城市广场);新市镇行政管理(政府、康乐及文化事物署、法院等);新市镇公共设施(博物馆、医院、学校等);新市镇街区服务(商业街);新市镇交通服务(铁路客运站,巴士站)大量居住人口迁移到中心区外围,使城市均衡发展带动土地价格上大量居住人口迁移到中心区外围,使城市均衡发展带动土地价格上 升及物业发展,为政府增加财政收入升及物业
6、发展,为政府增加财政收入 城市轨道交通城市轨道交通城市中心型城市中心型城市边缘型城市边缘型名古屋位于东京和大阪之间,站点位于市中心,片区目前是名古屋的中央商务区通车时通车时间:间:1999年12月客流量:客流量:112万人次/天日本第6大繁忙站点日本中央铁路公司的总部所在地;占地面占地面积:积:41万m2,是世界上占地面积最大的车站人口:人口:223.2万名古屋:名古屋:是日本第四大城市,以汽车、机械制造、电子及航空器材为主导产业,日本丰田公司所在地塔楼塔楼高度高度层数层数写字楼245m51层酒店、百货226m53层名古屋站名古屋站日本中部机场日本中部机场名古屋港名古屋港名古屋名古屋名古屋东京
7、大阪名古屋站日本中部机场名古屋港写写字字楼楼酒店酒店百货百货30分钟30分钟60分钟105分钟城际轨道交通城际轨道交通城市中心型城市中心型城市边缘型城市边缘型轨道促进了城市产业结构的调整,站前区域逐步承担以商务为核心的多元城市功能新干线开通前的站区新干线开通后的站区新干线开通前1964年新干线开通前,名古屋站只有东海道铁路,站点主要承担交通枢纽功能。新干线开通不久受东京和大阪经济的“吸管效应”,名古屋经济发展被边缘化,名古屋站点片区依然承担交通接驳功能,发展缓慢。丰田、铃木设厂由于名古屋地价相对便宜,站区交通便利。所以丰田丰田等公司纷纷来此设厂,将总部迁入,站区逐渐成为商务区。90年代产业结构
8、调整90年代名古屋经济圈进行产业结构调整,将生产加工功能扩散、迁移。站区因此强化为商务积聚区,成为重要的商务中心区。丰田协助名古屋争取世界博览会在爱知县举办,中部日本国际机场同时建成,站区由此形成连接空中和地上的强大交通网络系统,以商务为核心、商业配套发展的功能进一步强化。2005爱知世博会后城际轨道交通城际轨道交通城市中心型城市中心型城市边缘型城市边缘型8城内轨道站点城市价值在于城市功能的集聚和转移;而城际轨道站点的城市价值在于提升城市的多元化功能轻轨价值分析城市城市_ _中心型中心型城市城市_ _边缘型边缘型城际城际_ _中心型中心型城际城际_ _边缘型边缘型轨道站点示意城市功能变迁量变过
9、程质变过程9香港地铁发展:由“线跟人走”到“人跟人线走”的发展历程香港案例香港案例背景背景10地铁的出现加速了关外的宝安、龙岗两区与关内的联系,改变了深圳房地产的格局关内和关外的巨大差异,尤其是在城市功能和交通配套上的差异,成为制约关外房地产发展的最大障碍,地地铁铁的出的出现现促促进进了关外房地了关外房地产产的高速的高速发发展,展,改改变变了深圳房地了深圳房地产产格局格局。近几年关外房地产开发的总量以及在真个市场中所占的比例上浮都较大。由于交通条件的改善和配套设施的逐步完善,十年前类似于今天关外状况的南山区目前已成为深圳人置业的首选区域,连续几年成为深圳市房地产的主战场 各区历年住宅销售面积所
10、占比例走势各区历年住宅销售面积所占比例走势 各区历年房地产销售面积(单位:万平方米)各区历年房地产销售面积(单位:万平方米)1%1%4%4%1%1%62%62%29%29%3%3%罗湖罗湖福田福田南山南山宝安宝安龙岗龙岗盐田盐田20042004年各区土地出让面积比例年各区土地出让面积比例深圳案例深圳案例11地铁对于房地产的价格影响呈现阶段性的增长趋势,伴随着地铁建设进度的不同和贯通运营的状况而有所差异 通过对大量的案例研究和实际成交案例的分析,地铁对于房地产的价格影响呈现阶段性的增长趋势,伴随着地铁建设进度的不同和贯通运营的状况而有所差异深圳地铁自99年公开规划信息以来便已开始影响深圳房地产,
11、2002年开始建设至2004年投入运营期间,地铁对深圳房地产的影响表现尤为明显。地铁二期工程目前已经开始建设,至2010年全线通车之后,地铁对深圳房地产价值的影响将会逐步减少。而地铁沿线物业的开发将会进入新的阶段,沿线物业所占的比重逐步增加。地铁发展阶段地铁发展阶段对房地产价值的影响幅度对房地产价值的影响幅度一期建设一期建设一期运营一期运营二期建设二期建设临近完工临近完工 全线通车全线通车运营成熟期运营成熟期地铁对深圳房地产价值影响的阶段序列表现地铁对深圳房地产价值影响的阶段序列表现物业物业类型类型最大增值区最大增值区显著增值区显著增值区一般增值区一般增值区距离地铁站距离地铁站增值幅度增值幅度
12、距离地铁站距离地铁站增值幅度增值幅度距离地铁站距离地铁站增值幅度增值幅度住宅100200m30.62%200400m23.03%400600m16.95%轨道交通对深圳住宅物业价值的影响对比轨道交通对深圳住宅物业价值的影响对比注:地铁对房地产的影响的有效距注:地铁对房地产的影响的有效距离为离为600600米的范围米的范围深圳案例深圳案例12地铁沿线各区域房价都受地铁利好的刺激明显上升,陌生区域住宅价值受影响幅度明显超过成熟片区 福田典型片区三级市场价格走势福田典型片区三级市场价格走势 南山典型片区三级市场价格走势南山典型片区三级市场价格走势各区历年住宅销售面积所占比例走势各区历年住宅销售面积所
13、占比例走势 关内和关外的巨大差异,尤其是在城市功能和交通配套上的差异,成为制约关外房地产发展的最大障碍,地地铁铁的出的出现现促促进进了关外房地了关外房地产产的的高速高速发发展,改展,改变变了深圳房地了深圳房地产产格局格局。近几年关外房地产开发的总量以及在真个市场中所占的比例上浮都较大。由于交通条件的改善和配套设施的逐步完善,十年前类似于今天关外状况的南山区目前已成为深圳人置业的首选区域,连续几年成为深圳市房地产的主战场 深圳案例深圳案例基于区域交通枢纽中心,具城市名片效应的都市活力区域法国里尔法国里尔 欧洲里尔计划欧洲里尔计划博多运河城博多运河城 化都市为剧场化都市为剧场大阪难波城大阪难波城
14、城市中的绿洲城市中的绿洲包罗万象的商业中心包罗万象的商业中心欧洲里尔”的经济影响是不容置疑的。其中,商业中心起到了关键的作用,它充分利用毗邻火车站的区位优势,吸引了远距离的顾客来此购物。这个大型建筑基座的主要功能是商业购物及娱乐中心,包括上百家商店和超级市场,多家餐馆、咖啡馆,以及健身俱乐部、艺术俱乐部和演出大厅。整个大型复合商业设施可以容纳万人,包罗万象,它是为整个大区居民服务的。这是体现新的文化、生活方式的场所。商业中心商业中心项项 目目建筑面建筑面积积商业中心 92000m2娱乐及其它活动 15150m2演出大厅0 2810m2里尔商业高等学校 11400 m2其上高层塔楼 43000
15、m2合计164 360 m2附:总车位:3400个写字楼写字楼里尔欧洲大厦里尔欧洲大厦(La tour Lille Europe)紧邻商业中心东北侧,跨于新火车站之上,为办公建筑,建筑面积25124 m2,业主为里尔SCI公司,由克劳德瓦斯克尼设计。里昂银行大楼里昂银行大楼(La tour du Crdit Lyonnais)紧邻商业中心东北侧,跨于新火车站之上,为办公建筑,建筑面积为14600m2,业主为里昂银行,由包赞巴克设计。单体建筑的魅力单体建筑的魅力:形成强制性视觉冲击,标志性建筑 里尔欧洲大厦与里昴银行大楼城市公园城市公园 位于商业中心北侧、新老火车站之间 占地约10万m2,工程造
16、价3千万法郎(约500万欧元),即300法郎/m2,由Eric Berlin等设计。公园设计强调生态理念生态理念,结合场地特征,设计了湿地、岩生花园湿地、岩生花园等特色景观特色景观。并利用原有垃圾场营造了无人生态岛,任由植物演替生长。公园还解决了欧哈里的复杂的多重交通问题,是法国现代法国现代景观设计的典范景观设计的典范。“欧洲里尔”通过城市公园、公共广场的设计,最大限度地方便了人们的各种室外休闲活动,力图创造具有人情味人情味的的优美环境、易于接近的充满活力的易于接近的充满活力的公公共空间共空间,为城市新中心带来生气。l交通枢纽与城市商业、休闲中心的结合交通枢纽与城市商业、休闲中心的结合。通过城
17、市公园城市公园、公共广场公共广场的设计,最大限度地方便了人们的各种室外休闲活动,力图创造具有人情味的人情味的优美环境、易于接近的充满活力的充满活力的公共空间,为城市新中心带来生气。l总体布局总体布局巨型巨型综合体综合体。“欧洲里尔”是一个巨大的巨大的多层建筑裙房多层建筑裙房,其上设置高层塔式建筑。“欧洲里尔”把几乎所有的城市功能(包括商业、办公、居住、娱乐、休闲、交通等)都集中集中在一个巨大的建筑体及其周边单项建筑中,又通过一条顺应基地地形特征的南北向的大轴线南北向的大轴线将这些单项建筑有机地有机地组合起来。l出色的人流集散设计:出色的人流集散设计:“欧洲里尔”整体规划的重要组成部分,是完善建
18、筑周边环境的一系列公共空间一系列公共空间的设计,包括新火车站西交通集散广场、会演中心周边环境、架于城市快速路之上的人流集散广场(位于新火车站东侧,是新火车站和地铁站的站前广场)、里昂银行等室外公共广场、步行通道设计等。整个项目通过交通集散广场交通集散广场、高架桥高架桥等与各个车站(火车站、公共汽车站、地铁站、地下停车场)及城市快速路在空间上保持着紧密的联系。多种城市功能的融合多种城市功能的融合:在商业中心复合体上设置酒店、办公、住宅等塔式建:在商业中心复合体上设置酒店、办公、住宅等塔式建筑,同时还规划大型会演中心,在整个基地边缘地段开发住宅办公等项目,筑,同时还规划大型会演中心,在整个基地边缘
19、地段开发住宅办公等项目,使城市新中心除了商业功能之外,还兼有行政办公、居住、文化娱乐、会议使城市新中心除了商业功能之外,还兼有行政办公、居住、文化娱乐、会议展览等多种功能,多种城市功能的融合,极大地增强了城市活力,使展览等多种功能,多种城市功能的融合,极大地增强了城市活力,使“欧洲欧洲里尔里尔”成为富有人气、充满活力的城市新中心。成为富有人气、充满活力的城市新中心。法国里尔法国里尔日本福冈博多运河城日本福冈博多运河城建造地点:建造地点:日本福冈博多站一带,是西日本地区的交通中心和枢纽站交通:交通:距地铁站中洲川端徒步约十分钟占地面积:3.44万 建筑面积:222,960设计:The Jerde
20、 partner Ship;竣工时间:1996年日本福冈博多运河城日本福冈博多运河城 项目立意 化都市为剧场犹如都市中的一个多元化未来都市。包罗万象,其乐无穷。是当地举办大型节日庆典、商品市场推广及社区公益表演的最佳场所。项目的吸引力来自:有名的福冈凯悦大饭店;四季剧团的第一个专用剧场“福冈城市剧场”;汇集13个电影院的“AMC运河城13”;高科技游艺主题公园“福冈快乐国”等。无论内容还是规模都是空前无比的。日本福冈博多运河城日本福冈博多运河城设计思路 观光与商业结合建筑师把为人创造空间放在第一位,其次才是商业1)将三个原有步行街区结合成为一个更大的统一体中,在室内创造室外化的互通内街。2)空
21、间的处理:水平体系设置了三个节点-一太阳广场、星星庭院和海洋庭院,三者通过月亮街和地球街相连,并形成5大主题区域;竖直体系包括“运间”和“百老汇街”,是创造节日气氛的地方。3)鲜明、浓郁的西方建筑色彩和风格。4)不同主题区提供不同的风格的购物廊,增强观光性。日本大阪难波城集人文、娱乐为一体的自然生态综合体 难波城的原址是一座棒球馆,位于邻近难波火车站的一片新商业区,离机场一站之遥。开发商NK电气铁道公司邀请捷得公司为其设计一座对大坂产生形象具提升意义的建筑作品。捷得因此把难波定义为公公园园,为拥挤喧嚣的城市带来一片绿洲。项目背景难波公园的构思为一个斜斜坡坡公公园园,从街道地平面上升至8层楼的高
22、度,形成高高出出城城市市的的自自然绿洲然绿洲。形 象功能:功能:写字楼、商业及娱乐设施、住宅、空中花园一期建一期建筑面筑面积积:商业40000平米办公楼80000平米公园8000平米绿地3000平米广场与通道4700平米其他31300平米合计167000平米二期建二期建筑面筑面积积:76600平米总计243800平米建筑概况社会影响城市与自然生态的融合外立面设计变化比较丰富,采用空间向上退台的方式 一个改变大阪市特色的新门户新门户,通过构建大型的自然公园,改善大阪拥挤而杂乱的城市环境;通过都市花园与商业零售相结合的综合性物业,重现大阪南部昔日风采。在一个密集的由混凝土建筑占主导地位的城市中,屋
23、顶花园另大阪人重新获得对自己城市的自豪感自豪感,成为一处新的聚会场所聚会场所。沿着一坐30层的高塔,难波彰显了一种自然生态自然生态的生活方式,空中花园、屋顶绿树,公园直接跟大街相连,为钢筋混凝土林立的城市里带来了一股清新的气息。人们可以欣赏成群的大树、岩石、悬崖、草坪、溪流、瀑布池塘及露台,人们徜徉在空中花园中尽享体验式购物体验式购物的乐趣。标志性建筑标志性建筑难波公园环绕在一个30层高的高层建筑旁边,与周边城市形成鲜明的至高点。复合功能的综合体:拥有足够体量的复合功能综合体,形成合力,使复合功能的综合体:拥有足够体量的复合功能综合体,形成合力,使项目具有人流聚集的吸引力。项目具有人流聚集的吸
24、引力。特征鲜明的主题:建筑形式、设施配备、软件服务都着围绕城市自然特征鲜明的主题:建筑形式、设施配备、软件服务都着围绕城市自然生态主题,赋予整个项目鲜明的个性和独特的吸引力。生态主题,赋予整个项目鲜明的个性和独特的吸引力。标志性建筑的打造:利用至高点打造标志性建筑,增加整体项目的话标志性建筑的打造:利用至高点打造标志性建筑,增加整体项目的话题性与受瞩目程度。题性与受瞩目程度。具有吸引力的城市公共空间:自然生态的公共空间塑造,融合了大自具有吸引力的城市公共空间:自然生态的公共空间塑造,融合了大自然和商业活动,使城市变得生气勃勃。然和商业活动,使城市变得生气勃勃。空间的动感和多样性:空间的动感和多
25、样性:“峡谷峡谷”意象在空间分割的应用和人流动线的意象在空间分割的应用和人流动线的多样化,使空间充满了趣味,同时,不断呼应和强调了整个项目的自然多样化,使空间充满了趣味,同时,不断呼应和强调了整个项目的自然与闲趣主题。与闲趣主题。与旧城景观的和谐过渡:通过景观的打造使现代化的新城与周边的旧与旧城景观的和谐过渡:通过景观的打造使现代化的新城与周边的旧城景观和谐过渡。城景观和谐过渡。难波公园的启示难波公园的启示城市动脉 魅力平台 舞舞动无锡 共创未来 序曲公司介绍第1篇章无锡地铁规划建设情况第2篇章无锡地铁项目开发的优势第3篇章无锡地铁商业项目推介综合开发商业广告终章携手同进共创未来介绍内容序曲公
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- 城市轨道 交通 概论 27 物业 开发 案例
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