物业管理前期工作(共5页).docx
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1、精选优质文档-倾情为你奉上湖南农业大学东方科技学院课程论文学部:理工学部 班级:2012级工程管理(1)班姓名:高雨琤 学号:6课程论文题目:论述物业管理的前期管理课程名称:物业管理评阅成绩:评阅意见:成绩评定教师签名:日期:2015年 11 月 2 日论述物业管理的前期管理摘要:前期物业管理是全过程物业管理中的重要一环,其管理期限一般是从房屋销售之前开始,到业主大会、业主委员会与其选聘的物业服务企业签订正式的物业管理服务合同生效为止。根据2004年9月1日施行的物业管理条例等相关法律法规的规定,前期物业管理是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,由建设单位选聘的物业服务企业实施的物业管理。
2、对于一项物业来说,存在着开发经营管理三个阶段,从表面上看物业管理是对物业的使用管理,因此,物业管理只要在物业交付使用时介入即可,并且很多物业管理企业也是这么做的。然而,从物业管理的实践来看,并非如此简单。我国的物业管理是从传统的房地产管理脱胎而出的,体制虽变,但管理手段却大多没有更新,物业管理一直滞后于规划设计和施工建设,开发设计是各物业辖区能否形成完整、舒适、便利的功能区域的先天制约因素。以往房地产开发商在规划设计中考虑了房屋和配套设施建造时的方便和节约,而没有从管理角度把房屋建成后的管理联系起来统一规划,造成建成后物业管理上的矛盾和漏洞。关键词:界定Define 接管验收Acceptanc
3、e 入住Check 装修管理Decoration management 撤管Evacuated tube 正文:1 前期物业管理的界定1.1.前期物业管理的含义物业前期管理是一种物业管理企业同房地产开发商共同对物业实施平行或交叉管理的方法,因此,无论是对房地产开发商还是物业管理企业都是非常必要的。房地产开发商对物业进行的是硬件建设,物业管理企业对物业进行的是软件管理。前者是形成物业,后者是发挥物业的功能作用,虽有区别但又相互联系。对于开发商而言,进行投资决策、规划设计、选择适当的地段、房型及附属设施,并通过施工建造形成物业,其目的是为了增强对业主的吸引力度;然而对于业主而言,却不止于此,业主还
4、将对物业管理进行权衡。从某种意义上讲,物业的硬件建设相对较为直观,而软件管理却要长期相伴。随着人们观念的转变,业主即会从使用者的角度,也会从所有人的角度对物业管理进行选择、评价。在同开发商签订了物业管理协议书后,即应着手配备与物业相匹配的管理人员,开展各项物业前期阶段的管理工作。由于将来的业主管理委员会拥有“决定继聘或选聘物业管理企业”的权利,因此,物业管理企业在前期管理中能否形成有序的管理秩序,能否满足业主的服务需求,能否在业主中树立良好的、有效的管理形象,对于物业管理企业来说是一个把握机会、占领市场的重大问题。毋庸置疑,物业前期管理将使硬件建设与软件建设相得益彰,对物业实行前期管理不仅是物
5、业管理者的需要,同样也成了房地产开发商的需要,当然更是业主维护自身权利利益的需要。1.2前期物业管理的内容和工作作为独立经营的法人企业,物业服务企业与开发商签订前期物业管理委托合同,明确双方的权、责、利关系,设立物业管理机构和培训人员;制定物业管理规章制度;进行物业的验收与接管;开展业主入住和装修管理;是食物也档案资料管理;协助物业档案资料管理;协助成立业主委员会。1.3前期物业管理的意义前期物业管理是后期管理的基础,对物业质量和功能有了全面了解,可以保住维修质量,提高工作效率和工作质量。同时,在前期管理中,业主和物业服务企业建立了密切的联系,经过一段时间的磨合,物业管理的观念逐渐深入人心,建
6、立了顺畅的服务渠道,此外,经过一段时间的管理,物业服务企业初步建立了同环卫、水电、煤气、通信、治安、维修、绿化等各部门之间的关系,外部环境逐步理顺,这也有利于物业后期管理工作的进行。对开发商来说,施行前期物业管理可以促进物业的推销和招租,使开发商圆满完成物业开发全过程。一个楼盘物业管理的好坏直接影响着消费者的消费行为。对于业主来说,前期物业管理可以维护全体业主的合法权益,有利于物业服务企业的长远发展,物业服务企业要通过市场竞争,以招投标方式取得物业的管理权,前期物业管理有利于建立良好的物业管理秩序,开发商在房屋销售前制定物业管理方案报主管部门备案,与物业服务企业达成的前期物业管理服务合同也须向
7、行业主管部门备案,其目的就在于要接受主管部门的监督。购房人购买新建商品房时,应当对前期物业管理服务合同中相关内容予以书面确认,明确物业管理的内容、标准、价格、期限以及物业服务企业的名称和资质等级。1.4物业管理早期介入的内容专心-专注-专业对项目的总体设计提出意见或建议,对项目的客户群定位提出意见或建议,对未来的营销方式提出意见或建议,协助房地产开发商提炼销售卖点,根据物业的定位,确定物业管理的档次,提出物业管理智能化系统的方案,对整个项目的配套及布局提出建议,为房地产开发商收集、提供物业管理资料。参考文献:【1】吴凯.现代物业.浅谈物业管理早期介入的意义.2007年2.物业管理的接管验收2.
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