商城改造提升工程项目可行性研究报告.doc
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1、浙江某某集团有限公司某某商城改造提升一期工程可行性研究报告二一年十二月4浙江某某集团有限公司某某商城改造提升一期工程可行性研究报告目 录第一章 总 论11.1项目背景11.2主要技术经济指标21.3存在的问题与建议4第二章 项目提出的背景及必要性52.1项目提出的背景52.2项目建设的必要性6第三章 项目投资环境及市场研究93.1投资环境分析93.2市场供求分析113.3价格预测163.4市场策略16第四章 建设规模及产品方案194.1建设规模194.2产品方案19第五章 项目现状概况及建设条件215.1某某市概况215.2某某市经济发展状况235.3外部配套条件24第六章 建筑方案选择266
2、.1规划设计指导思想与原则266.2项目总体规划设计方案276.3建筑方案306.4配套工程建设方案36第七章 节能设计517.1节能措施517.2节水措施56第八章 环境影响评价598.1项目场址环境现状598.2环保设计依据598.3项目建设环境影响分析598.4项目建设时环境保护治理措施628.5项目建成后环境影响分析648.6项目建成后环境保护治理措施668.7环境影响评价69第九章 劳动安全卫生与消防709.1劳动安全卫生709.2消防75第十章 组织机构与人力资源配置7710.1组织机构7710.2人力资源配置79第十一章 项目实施进度8211.1工程特点、施工条件8211.2项目
3、实施进度安排83第十二章 投资估算和资金筹措8512.1投资估算依据8512.2建设投资估算8512.3铺底流动资金8712.4投资估算8712.5资金筹措方式与来源88第十三章 财务评价8913.1财务评价说明8913.2营业收入8913.3总成本费用9013.4盈利能力分析9113.1财务评价结论95第十四章 社会评价9614.1项目对社会影响的分析9614.2社会风险分析9714.3社会评价结论99第十五章 研究结论与建议10115.1推荐方案的总体描述10115.2推荐方案的优缺点描述10215.3相关结论10415.4建议105附录 某某商城改造提升一期工程建设招标内容106第一章
4、总 论1.1项目背景1.1.1项目名称某某商城改造提升一期工程1.1.2承办单位某某商城集团有限公司1.1.3可行性研究报告编制原则与依据1.1.3.1编制原则1、符合国家有关法律、法规及规范,贯彻国家有关房地产建设的规定,按城市总体规划进行布局。2、结合当地社会经济发展水平,方案设计坚持合理适用原则,合理确定建设规模及标准。3、把某某商城打造成一个融购物、商务、休闲、旅游、餐饮、文化为一体的大型城市商贸综合体,成为某某的“城市中心、商业地标”。1.1.3.2编制依据1、中华人民共和国城市规划法2、城市规划编制办法(2006年)3、某某市市域总体规划(2001-2020)4、某某市城市总体设计
5、5、国家发改委建设部颁布的建设项目经济评价方法与参数(第三版,2006年)7、浙江省建筑工程预算定额(2003版)8、某某市“十一五”服务业发展规划9、某某市人民政府瑞政发(2009)41号下达重点建设计划文件10、某某商城改造提升概念性规划1.2主要技术经济指标1.2.1项目建设规模某某商城改造提升一期工程总占地面积51767m2,该工程总建筑面积230400m2,计入容积率的建筑面积为149980 m2(分地上、地下两部分,地上建筑面积142080m2,地下建筑面积7900m2,地上建筑层数为6层,地下建筑层数为2层),不计入容积率的建筑面积为80420m2(主要是地下车库和设备用房),容
6、积率为2.9,绿地率为10.00%,绿化面积5200m2。建设地面停车位1783个,地面自行车停车位22辆,地下车库停车位1761个,并设置地面货车停车位18个,非机动车停车位3512个(地面非机动车停车位72个,地下非机动车停车位3440个)。1.2.2投资规模及资金来源某某商城改造提升一期工程总投资为83000万元,其中:土工程费用为62220.00万元,涉笔购置及安装工程费1428.48万元,其他费用为12477.39万元,预备费为4589.24万元,铺底流动资金1923.49万元。某某商城改造提升一期工程总投资为83000万元,全部由承办方浙江商城集团有限公司自筹。该项目主要经济技术指
7、标详见表1-1表1-1 主要经济技术指标表序号指标单位数量备注=1项目总占地面积m2517672项目占地面积m2257273建筑面积m22304004计入容积率建筑面积m2149980 5不计入容积率建筑面积 (地下车库和设备用房)m2804205容积率2.906绿地面积%52007绿化率%108项目总投资万元830008.1开发建设投资万元542688.2建设期利息万元25328.3铺底流动资金1329.649经营收入万元66093.55410经营税金及附加万元7363.6411土地增值税万元6690.3612利润总额万元16825.8613所得税万元4216.4614净利润万元12649.
8、3815投资回收期年5.21(税前)年6.17(税后)16财务内部收益率%22.38(税前)%17.19(税后)17财务净现值万元40183(税前)万元19707(税后)1.3存在的问题与建议1.3.1存在的问题1、项目规模较大,时间较紧,开发过程中各方面工作协调难度大。2、项目独一无二的品位定位有一定难度,尽管设计工作一经完成,其定位也就相应确定,但在实施过程中仍需要根据具体情况不断完善。1.3.2建议强化项目进程中的投资、质量、进度计划,注重对可能发生的不利条件及变化因素的预测与防范对策,以保证项目按期完成。1、实行速度管理,公司各部门紧密配合,加强项目运作进度,以避免市场可能的由高峰期向
9、下降期转折的风险。2、项目成本须合理控制,以保留市场波动时的降价应对空间。3、注意严格的按照既定方案去做每一件事,统一调配资金,物资和各项工作。特别要准备好抗风险资金,不可挪用。4第二章 项目提出的背景及必要性2.1项目提出的背景加快现代服务业发展是某某市建设现代化大都市的重要举措和必要途径。根据某某市服务业发展实施规划、关于加快现代服务业发展的若干意见,围绕服务业集聚区建设的推进工作,将某某努力打造成为区域性服务商务中心、现代物流中心、休闲旅游中心和温州金融次中心。坚持“大项目带动”战略,加大投入力度,突出抓好一批带动力强、导向性强的项目,形成服务业发展制高点。某某商城是浙江省最早建设发展的
10、专业批发市场,历史上曾经辉煌,推动了某某经济的初始发展。在新的时期,某某商城作为具有相当辐射能力的市场集聚区,融入某某服务业发展的总体进程,可以相辅相成,也可以说某某商城改造提升既是推动经济转型的重要力量,同时也是经济转型升级的重要内容,极具重要意义。因此,某某商城改造提升以承担联结产销、支撑发展、引领消费三大任务为目的,充分发挥某某的优势,做到高起点、大手笔、优品味、树特色,实现跨越发展。只有加快向生产领域和零售领域延伸,加强与室内外市场的对接,加速有形市场和无形市场的结合,加深向多元服务业渗透,从简单“中转”功能向“中转”加“聚集”的复合型功能转型,创新经营模式,提升辐射能力,实现“商场化
11、、信息化、集群化和多元化”,才能推动某某商城的可持续发展和某某经济的快速发展。2.2项目建设的必要性1、符合国家的产业政策该项目属于国家发展和改革委员会产业结构调整指导目录(2005年本)第一类“鼓励类”第二十五项“其他服务业”第9条“城市社区服务网点建设”的范畴,符合国家的产业政策。2、符合国家社会发展规划中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要中指出“鼓励发展所有制形式和经营业态多样化、诚信便民的零售、餐饮等商贸服务。积极发展连锁经营、特许经营、物流配送等现代流通方式和组织形式。按照优化城市功能、疏解交通的要求,合理调整城市商业网点结构和布局。”该项目建成后,近期业态以中档品牌
12、展示式批发和直销式批零兼营,远期以大众化品牌零售为主,完善城市功能,促进城市商业网点结构。3、某某市经济发展的需要某某市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要指出“衔接温州市商贸业布局,以安阳为中心,塘下、飞云为两翼副中心,合理规划商业网点布局,加强各类商贸区和社区商业网点建设,强化我市浙闽边界贸易中心功能。积极推广以电子商务为基础的新型商业模式,发展购物中心、大卖场、连锁超市、专卖店、便利店、总代理等为主体的新型商贸业态;支持各类连锁企业开展跨行业、跨地区的资本和业务重组,积极引进若干大型专卖旗舰店;加强农村现代流通网建设,发展农村连锁超市与放心店。”该项目发展购物中心,集中建设商业体,建成
13、后引进新型商贸业态,有利于某某市现代服务业的培育,促进某某市经济社会的发展。4、符合某某市城市总体发展规划的要求2001年,随着温州大都市区的逐步形成和行政区划的调整,某某确立了打造温州市南翼中心城市的目标,并按照“北接、南跨、东扩、西延”的发展方向,在原有城区的基础上将塘下、汀田、莘塍、飞云等城镇进一步纳入到城市发展区域内,初步形成跨飞云江两岸的三大组团空间布局。2006年,按照“拉开大框架、接轨大温州、融入大发展、实现新跨越”的要求,深入实施“三线联动、接轨温州”,瑞祥新区、飞云南市区进入实质性建设阶段,新型城市化步伐进一步加快,某某的城市发展也由小山小水小城的塘河时代,向着大山大水大城的
14、飞云江时代跨越。一座雄跨飞云江两岸的温州大都市区南翼中心城市正在加速崛起。某某市城市总体规划(2001-2020年)将城市性质定义“浙南地区重要的工业、商贸城市,温州市南翼中心城市,有山水特色的浙江省历史文化名城。”该项目强有力的推动了飞云江两岸温州市大都市区南翼中心城市的建设,符合某某市城市发展要求。5、优化产业结构,加快服务业发展的需要项目的建设将带动该地段发展,拉动人民群众消费,为当地政府财政部门增加税收,对当地的经济发展产生积极的影响。在项目的具体实施和运作中,可为当地失业或待业人群提供就业和再就业的机会。6、扩大内需,稳定就业局势的需要2008年10月开始,全球性的金融危机日趋严峻,
15、为抵御国际经济环境对我国的不利影响,党中央、国务院决定在当前实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策,同时出台了扩大内需的十项措施,如加快民生工程、基础设施、生态环境建设和灾后重建,提高城乡居民特别是低收入群体的收入水平,以期促进经济平稳、较快增长。在刺激经济增长的指导思想下,4万亿元扩大内需投资将会带动各行业与各地方的投资,对促进就业也将产生较大的作用。某某商城改造提升一期工程不仅可以改善当地居民的居住条件,更可以在一定程度上缓解就业压力,从而对社会的安定团结能起到积极的作用。108第三章 项目投资环境及市场研究3.1投资环境分析某某,位居我国黄金海岸线中段,地处上海经济区和厦漳泉金三角之间。
16、这里气候宜人,物产丰富,属江南鱼米之乡。2009年末户籍人口114.61万人,其中男性58.95万人,女性55.66万人;非农人口19.84万人,比上年增加0.72万人。全年出生人口1.58万人,出生率13.8;死亡人口0.39万人,死亡率为3.4;人口自然增长率为10.4。全年人口计划生育率92.6%,比上年提高3.0个百分点;初婚女性晚婚率58.1%,已婚育龄妇女综合节育率90.5%。出生人口性别比117:100(女性为100)。近年来,某某市城乡居民生活水平明显提高。2006年市区城镇居民人均可支配收入21502元、农村居民人均纯收入8312元,同比均增长11.8%。城乡居民人均收入增幅
17、分别高出温州平均水平2.2和1.6个百分点。市区城镇居民人均消费支出13937元,增长11.2%,增幅比上年下降1.3个百分点;全市农村居民人均生活消费支出5933元,增长13.2%,增幅比上年提高16.2个百分点。2006年城镇、农村居民恩格尔系数为41.4%和44.9%,分别比上年下降1.0个和1.4个百分点。城镇居民人均住房建筑面积36.2平方米,农村居民人均居住面积45.2平方米,分别比上年增加1.2平方米和0.2平方米。年末城乡居民储蓄存款余额达190.44亿元,人均存款16699元,同比增加2965元,增长28.8%。2009年,是某某经济较为困难的一年。一年来,某某市委市政府坚持
18、贯彻落实国家、省、市有关政策,主动应对挑战、化解危机,抢抓机遇,克难求进。在一系列宏观调控和提振经济增长的综合政策措施的引导下,切实增加有效投入,积极扩大消费需求,着力转变发展方式,提升优化经济结构,主要经济指标止跌回升,总体经济形势企稳向好。2009年某某市国民经济稳定增长。据初步测算,某某市全年地区生产总值383.24亿元,比上年增长8.7%,增幅高于温州市平均水平0.2个百分点。第一产业增加值12.36亿元,比上年增长3.3%,第二产业增加值194.04亿元,比上年增长6.2%,第三产业增加值176.84亿元,比上年增长12.3%。按户籍人口计算,全市人均生产总值32441元,比上年增长
19、7.5%,折合4749美元(按2009年人民币对美元年平均汇率6.8310计算)。产业结构不断调整。农业产业化步伐加快,优势产业继续发展;工业生产平稳增长,骨干企业拉动作用明显;第三产业增长较快,呈现良好的发展势头。国民经济三次产业的比重由上年同期的3.3:53.0:43.7调整到3.2:50.6:46.2。某某毗邻温州,开发区距温州机场25公里、距温州火车站35公里、距温州七里港港区40公里,对外交通十分方便。温州机场是国家二级民用机场,能降落“空中客车”、波音767等大型飞机,现已开通北京、上海、杭州、深圳、成都、哈尔滨等57条国内航线和香港、澳门2条地区航线。温州港为浙江省第二大港,沿海
20、货运航线遍及国内沿海和长江中下游80多个港口,辟有日本、香港、朝鲜等中远航线,并与26个国家和地区的113个港口有贸易通航。金温铁路现已开通温州至杭州、上海、南京、北京等地列车。3.2市场供求分析3.2.1全国商业地产市场现状近年来,新近落成的大型综合购物中心已经迅速成为不少城市商业零售市场的主力军,而传统的商业物业已经很难满足它们对硬件和软件的要求,这给房地产行业留下了巨大的市场空白,于是融合传统流通业与地产业的商业地产企业就应运而生。 2008年受宏观调控的影响,我国商业地产的供应出现了明显的增幅回落现象,市场的需求萎缩与住宅市场的需求萎缩基本相似。从租金情况来看,2008年商业地产市场出
21、现明显的调整。2008年全国商业地产开发投资额3947.55亿元,同比增长11.5%,增幅同比回落28.6%。2009年金融海啸肆虐后的中国楼市步入深度调整和复苏期。相较住宅市场,商业地产市场显得很冷清。2009年中国商业地产发展总体表现为投资热,消化冷的特点,在价格和成交量上都呈现出“倒挂”的现象,说明和实体经济联系紧密的商业地产受制于宏观经济的真实状况,尚处在调整谷底。另外,2009年商业地产市场进一步细分,开发商阵营出现分化,开发商联合作战和项目并购有所升温。同时由于经济危机的蔓延影响,一线城市核心区写字楼以及购物中心项目遭遇招商入驻难等系列问题。 2010年第一季度,我国商业地产市场有
22、比较好的发展,主要是因为随着实体经济的恢复,城市化进程进一步加快,商业用房跟整个居民的消费呈显著正相关。2010年岁初,房地产紧缩型调控拉开大幕,4月17日出台的国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知,调控力度之大,堪称史无前例。新政主要针对住宅市场,而商业地产成为楼市调控新政的受益者,未来商业地产发展必将迎来新的高潮。在一线城市商业地产开发趋于饱和的背景下,未来商业地产开发将呈现普遍向二、三线城市蔓延的趋势。3.2.2商城现状经营分析目前商城中的经营户99.8%为浙江省当地户籍,某某户籍占到92.3%,福建户籍占0.2%,商城主要经营模式、经营品种及批发经营情况详见下图:表3-1 商城
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