国际物流商城项目建设可行性研究报告.doc
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1、*国际商城建设项目可行性研究报告目 录第一章 总 论 51.1项目简要51.2项目建设单位概况51.3研究的依据和范围81.4研究结论概要9第二章 项目建设的背景及必要性 142.1*市简介 142.2项目提出的背景 152.3项目建设的必要性 25第三章 需求分析293.1*省、*市经济发展情况293.2*省、*市经济发展目标433.3市场需求分析 503.4*国际商城的现代经营模式 513.5招商策略 54第四章 总体规划方案 584.1规划依据 584.2规划原则 584.3规划指导思想 594.4规划目标 594.5 功能定位604.6 规划用地范围及用地规模604.7拟建规模604.
2、8规划建设期限 61 第五章 项目区域地理位置及建设条件625.1项目选址 625.2建设条件 625.3 项目区域社会经济环境条件 645.4 项目区公共设施依托条件 645.5征地、移民、拆迁安置条件 66第六章 建筑方案及设备方案 676.1建筑方案 676.2设备方案 72第七章 总图布置及经济技术指标 747.1总图布置 747.2主要经济技术指标 75第八章 公用工程 768.1供配电 768.2给、排水 788.3自动控制、弱电工程 80第九章 节能措施 829.1设计依据 829.2节电措施829.3节水措施82第十章 环境影响分析8310.1环境保护法规及标准 8310.2项
3、目建设和生产运营对环境的影响 8310.3生态影响减缓措施分析 87第十一章 劳动安全、卫生与消防8811.1劳动安全 8811.2劳动卫生 8911.3消防 89第十二章 组织机构、运营与管理 9212.1组织机构 9212.2运营 90 12.3项目管理措施 92第十三章 实施进度及工程招投标9413.1实施进度 9413.2工程招投标 94第十四章 投资估算及资金筹措 9814.1建设投资估算 9814.2建设期利息 10014.3流动资金估算 10014.4总投资估算 10014.5资金来源10014.6用款计划101第十五章 财务效益评价10415.1财务评价的依据10415.2房产
4、销售收益测算10515.3租赁经营营业收入、税金测算10615.4 租赁经营总成本费用测算11015.5利润测算 11215.6项目清偿能力测算 11215.7财务效益评价 113第十六章 不确定性分析 11416.1盈亏平衡分析 11416.2敏感性分析 114第十七章 结论与建议 11717.1结论 11718.2建议 117第一章 总 论1.1项目简要1.1.1项目名称:*国际商城建设项目1.1.2建设性质:新建1.1.3建设单位:1.1.4建设地点:*省*市*新区1.2项目建设单位概况1.2.1*集团有限公司1.3研究的依据和范围1.3.1研究的依据a.中华人民共和国国民经济和社会发展
5、第十二个五年规划纲要;b.国务院关于促进流通业发展的若干意见;c.中华人民共和国城乡规划法;d. 国务院物流业调整与振兴规划;e. 商务部国内贸易发展“十二五”规划;f.国务院办公厅关于搞活流通扩大消费的意见;g.*省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要;h.*省“十二五”商务发展规划;i. *市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要;j. *市水府片区发展总体规划;1.3.2项目研究的主要内容a.总论b.拟建项目背景及必要性c.项目需求分析d.总体规划方案e.项目区域地理位置及建设条件f.建筑方案及设备方案g.总图布置及经济技术指标h.公用工程i.节能措施j.环境影响分析k.劳动安全、卫生
6、与消防l.组织机构、运营与管理m.实施进度及工程招投标n.投资估算及资金来源分析o.经济效益评价p不确定性分析1.4研究结论概要1.4.1建设目标贯彻国务院关于促进流通业发展的若干意见,建设具有现代化意义的“*国际商城”。1.4.2项目功能定位“*国际商城”是农产品、副食、日用小商品交易、展示、信息交流、仓储、配送、货运以及金融结算等功能于一体的大型商城。为生产商、供应商、采购商、贸易商提供原料及产品采购、物流等一站式服务平台,为企业及商户大幅节省采购生产成本,创造更大利润。1.4.3规划用地范围及用地规模本项目拟建于*市*新区现代服务业园区内,本项目用地1500亩。1.4.4拟建规模a.建筑
7、物本项目规划总建筑面积2198284m2,其中:专业市场建筑面积841344m2(占总建筑面积的39%);超级大卖场建筑面积502670m2(占总建筑面积的23.30%);仓储设施建筑面积78802m2(占总建筑面积的3.65%);博览馆建筑面积81444m2(占总建筑面积的1.89%);写字楼建筑面积341000m2(占总建筑面积的15.80%);配建商业网点建筑面积63704m2(占总建筑面积的2.95%);配建商务楼建筑面积289320m2(占总建筑面积的13.41%)。b.道路及停车场:拟建道路及停车场占地面积:206096m2(折合约309.14亩)。c.绿化率:13.3%(绿化占地
8、面积133333m2,折合约200亩)。1.4.5公用配套设施a.供配电:拟建供配电设施,电力40000KVA。b.给排水:拟建给排水设施,水1800m3/d。c.电信:拟建电话、电视、宽带网络等工程。1.4.6项目建设期本项目规划建设工期5年(60个月),从2011年6月动工至2016年6月竣工。1.4.7项目总投资及资金来源a.项目总投资本项目总投资384000万元,其中:建设投资380418.87万元,流动资金3581.13万元。总投资构成见表1-2。表1-2 总投资构成表1建设投资380418.8795.031.1 设备购置487741.2 建筑工程268992.591.3 公用工程2
9、5531.451.4 总图、运输5612.971.5 环境保护、消防、安全卫生11199.201.6 其他费用46763.951.7 基本预备费158810.682建设期利息4.243流动资金3581.130.734总投资合计384000100b.资金来源项目建设投资380418.87万元中,全部由项目建设单位自筹资金。项目投产后需流动资金3581.13万元由项目建设单位逐年用自有资金投入。1.4.8主要经济效益指标预测a.收入预测达到经营目标年份:营业收入: 53276万元利润总额: 29303.51万元b.财务效益评价指标:总投资收益率(ROI): 7.63%;项目(ROE): 7.62%
10、;项目投资回收期: 9.33年(融资前税前,含建设期5年);财务内部收益率: 22.57%(融资前税前所);项目财务净现值(i=10%):53900万元(融资前税前)。1.4.9本项目主要技术经济指标见表1-3。表1-3 主要技术经济指标汇总表序号指 标 名 称单位数 据备 注1建设规模m221982841.1 超级大卖场m25026701.2 专业市场m28413441.3 仓储设施m2788021.4 博览馆m2814441.5 写字楼m23410001.6 商业网点m2637041.7 商务楼m22893202项目总投资万元3840002.1 建设投资万元380418.872.2 万元2
11、.3 流动资金万元3581.133建设投资资金来源万元380418.873.1 申请银行贷款万元3.2 企业自筹资金万元380418.874来源万元4.1 企业自有资金万元3840005流动资金来源万元3581.13续表1-3 主要技术经济指标汇总表序号指 标 名 称单位数 据备 注5.1 申请银行短期借款万元5.2 企业自有资金万元3581.136劳动定员人1507建设期年38租赁营业收入万元53276达到经营目标年份9租赁利税总额万元29303.51正常经营年份10评价指标所得税前所得税后10.1 总投资收益率(ROI)%7.63按平均数据计算10.2 项目(ROE)%7.62按平均数据计
12、算10.3 项目投资回收期年9.3310.68含建设期5年10.4 项目内部收益率%22.5716.66 10.5 项目财务净现值万元5390029775i=10%11盈亏平衡点%40.07第二章 项目建设的背景及必要性2.1*市简介2.1.1综述随着中部地区崛起和长株潭城市圈建设战略的纵深推进,*市加速城乡一体化经济建设以及承接大长株潭产业转移的步伐加快,*地区的物资交换量相应增大,承东接西的作用将充分发挥。*市农业较为发达,农副产品资源丰富,产品流通量大;交通通畅便捷,发展物流市场广阔;物流设施完备,第三方物流已显雏形。 *市已具备建设物流区域中心的区位优势及交通优势条件。2.1.2地理环
13、境*是我国东中部通往大西南的必经之道,北进川黔,南下粤桂,东连*“一线两点”经济重点建设地带,西接*西线开发的丘岗山地试验区,是*省南北通达、东西连贯的要衢。在湘中形成了人流、物流集散中心。湘黔,娄邵铁路干线和即将动工的洛湛铁路交汇于*市,使*成为中国南方重要的铁路枢纽之一。公路纵横交错,四通八达,上海至云南瑞丽高速公路经过*。207、320国道以及涟(源)溆(浦)、宁(乡)邵(阳)、娄(底)衡(阳)、娄(底)湘(乡)4条省道贯通全区,通车里程达5000多公里。资水、涟水两大水系贯穿全区,常年通航里程达200多公里。长沙黄花国际机场距*仅200余公里。*拥有的水、陆、空立体交通网,形成了立湘中
14、而通八方、居腹地而达全国、处一隅而至世界的交通优势。2.2项目提出的背景2.2.1物流行业的发展情况物流是供应链流程的一部分,是为了满足客户需求而对商品、服务及相关信息从原产地到消费地的高效率、高效益的正向和反向流动及储存而进行的计划、实施与控制过程。物流是国民经济中的基础产业,是现代服务业的重要组成部分。短短几十年间,物流行业在全球迅速成长为具有无限潜力和发展空间的新型服务产业,并已进入现代物流的发展阶段。现代物流是将信息、运输、仓储、库存、装卸搬运以及包装等物流活动综合起来的一种新型的集成式管理,通过对各种物流要素的优化组合和合理配置,提高物流活动效率,降低社会物流总成本,为顾客提供更为全
15、面、多样化的物流服务,实现物流全过程及各个环节价值增值。现代物流业历经近30年的发展历程,仍属于处在成长期的年轻行业,但在国民经济中已起着相当重要的作用。目前,现代物流业已成为推动发达国家国民经济发展的重要支柱性产业之一,它连接社会经济的各个部分并使之成为一个有机整体,从某种意义上,物流业的发展已成为衡量一个国家综合国力的重要标志。我国直到2000年加入WTO后,现代物流业才开始起步。但是由于我国经济一直处于高速发展的过程中,对现代物流的需求也非常大。在短短十年时间里,受经济高速增长的刺激,中国现代物流业也经历了其高速发展的第一个黄金时期。我国2004年2008年GDP情况见图2-1,物流行业
16、发展情况见图2-22008年前三季度,中国社会物流总额实现了26.7%的高速增长, 2008年9月份以后,金融危机对中国物流行业影响开始显现,物流行业增长持续放缓。然而,随着宏观经济稳步回升势头逐步增强,特别是2009年3月国务院印发物流业调整与振兴规划,强调必须加快发展现代物流,建立现代物流服务体系,以物流服务促进其他产业发展。物流业调整与振兴规划的出台,极大地提升了行业发展信心,我国现代物流业也步入了新一轮的高速增长阶段。2.2.2 我国现代物流业的发展背景商贸服务和物流业是国民经济的重要支撑之一,国家在中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要提出了“十二五”期间要加快发展商贸
17、服务业、加快发展物流业的要求,其基本政策是:打破垄断,放宽准入领域,建立公开、平等、规范的行业准入制度。鼓励社会资金投入,提高非公有制经济比重;要按照营利性与非营利性分开的原则加快产业化改组;采取积极的财税、土地、价格等政策,支持关键领域、薄弱环节和新型业态的发展;健全标准体系,推进服务业标准化;大城市要把发展服务业放在优先位置,有条件的要逐步形成服务经济为主的产业结构。而要达到的目的是:坚持市场化、产业化、社会化方向,拓宽领域、扩大规模、优化结构、增强功能、规范市场,提高服务业的比重和水平。具体到商贸和物流业来说,其发展方向是:推广现代商贸和物流管理技术,促进商贸服务社会化,促进企业内部物流
18、社会化,实现企业物资采购、生产组织、产品销售和再生资源回收的系列化运作;培育专业化商贸中心和专业化物流企业,积极发展第三方物流;建立物流标准化体系,加强物流新技术开发利用,推进商贸和物流信息化;加强商贸和物流基础设施整合,建设大型商贸和物流枢纽,发展区域性商贸和物流中心。基本建立快捷、高效、安全、方便,并具有国际竞争力的现代商贸服务和物流服务体系,大幅度提高商贸服务和物流服务的社会化、专业化和现代化水平。近年来,应商贸服务和物流市场供需变化,我国的商贸服务和物流业正在向社会化、产业化、标准化、现代化的方向发展。商贸服务是一古老而又宽泛的领域,包括了商品交易、商品流通、商品交易市场、支付方式与手
19、段、地域关系和国与国关系、金融、保险和税收等诸多因素,同时与生产、加工、仓储、货运、配送、批发、营销等所谓物流条件密不可分。在现代概念下,为商业中心服务的产品生产基地和加工中心、为物流服务的配送分类服务和物流管理信息系统都为生产商、贸易中心、批发商或零售商所利用,按照市场的要求以及顾客或自身体系企业订货的预期,对商品实施生产、加工、组合储备、配送,组合储备和配送已成为巨大的第三利润源泉。国家在关于加快我国现代物流发展的若干意见指出,企业要转变传统观念,树立现代商贸和物流意识,充分认识优化商贸服务和物流供应链管理是降低生产总成本,提高产品附加值,增强企业竞争力,获得新的利润源的重要手段。我国现代
20、商贸服务和物流业正处于蓬勃发展阶段,但与先进国家相比尚有很大差距,这也意味着市场潜力和发展前景十分广阔。加快我国现代商贸服务和物流业发展,对于优化资源配置,调整经济结构,改善投资环境,增强综合国力和企业综合竞争能力,提高经济运行质量与效益,实现可持续发展战略,推进我国经济体制与经济增长方式的根本性转变,都具有非常重要而深远的意义。2009年2月国家颁布了物流业调整与振兴规划,指出:我国物流业的总体水平仍然偏低,还存在一些突出问题。一是全社会物流运行效率偏低,社会物流总费用与GDP的比率高出发达国家1倍左右;二是社会化物流需求不足和专业化物流供给能力不足的问题同时存在,“大而全”、“小而全”的企
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