2021互联网房地产平台发展研究报告.pdf
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1、2021互联网房地产平台发展研究报告第一章行业概况1.1互联网+房地产平台房地产经纪是指以收取佣金为目的,为促成他人房地产交易而从事居间、代理等经纪业务的经济活动。主要业务是接受房地产开发商的委托,销售其开发的新商品房。房地产经纪业务,不仅是代理新房的买卖,还包括代理旧房的买卖,不仅代理房地产的买卖,还代理房地产的租赁业务。根 据 中 国 经纪人管理办法规定,房地产经纪是一种中介行为。未来房地产产业链各环节与互联网深度融合,全球房地产互联网化将呈现互联渗透由后向前、数据驱动变革创新、细分领域重度垂直、物联网家新格局开启四大趋势。图1综合发展情况发展特征内部信息化信息平台化互联网初步发展,欧美发
2、达国家房地联网迸行商业模式产企业开设企业官合交剔平台,提升网网站、企业黄页1975-19951996-2005信息来源:千际投行、资产信息网、iFinD金融终端图 2 房地产行业产业示意图信息来源:千际投行、资产信息网、i F i n D金融终端数字化创新将向产业链前端延伸、跨界合作将加速房地产企业整合、产业新生态将改变整体竞争格局将成为我国未来房地产行业互联网化的三大趋势。互联网房地产创业热度持续升温,但2 0 1 6年资本寒冬的来临严重打击了创业者的信心,新增创业公司仅为2 0 1 5年的六分之一,其中房产综合服务、商业房产、装修装潢成为三大投资热点。面对互联网带来的机遇与挑战,未来传统房
3、地产企业可在模式创新、数字智能、用户服务三个方面进行思考与布局。图3基本产业链布局分析开发策划.规划中*:规划NI用flBiM数信息来源:千际投行、资产信息网、iFinD金融终端未来几年,地产科技投融资将在技术应用成熟度的日益提升下兑现成长效应;A 曾经数字化程度较低的地产开发环节,将受益于云计算、人工智能、物联网等技术,孕育新风口智慧建造,未来预计将突破万亿人民币的市场规模;A除投资机构之外,地产企业纷纷布局地产科技,能否通过地产科技顺利实现数字化转型,创新地产科技的应用场景,将成为新一轮行业竞争中能否存活并脱颖而出的关键。图4传统经营期间互联网房地产销售额45000400003500030
4、00025000200001500010000500002003 2004 2005 2006 2007 2008 2009(1吟 全 国商品房销售额情况(亿元)T -同比增长占信息来源:千际投行、资产信息网、iFinD金融终端1.2事件驱动及重点关注自2 0 1 8年以来,国家确认将在智慧城市领域逐步完善智慧城市顶层建设,2 0 1 9年发改委发布新型城镇化建设重点任务,加强城市基础设施建设,强化创新驱动,推进物联网“感-联-知-用-融 与智慧城市的一体化及规模化发展;2 0 2 0年则在多个会议上及政策上强调,要坚定不移地推动新基建的发展,并明确了新基建的范畴,包括信息基础设施、融合基础设
5、施、创新基础设施三个方面,覆盖5 G基站建设、大数据中心、人工智能、工业互联网等技术领域。截至目前,上海、广东、江苏、重庆等地已处于相关大型项目筹划期,规模超过万亿,同时工信部赛迪智 库 新基建”发展白皮书预测,在2 0 2 5年在新基建领域的累积投资额将到达1 7万亿。除中国以外,海外其他国家或地区亦在 智慧城市 与 新基建”上进行了布局。自2 0 0 9年起,I B M与迪比克便开始合作建设美国第一个智慧城市,数字化公共资源及服务。根 据I H S发布的 智慧城市:商业模式、技术及现行计划,美国各州地方政府将根据城市特点的不同设计智慧城市,具体包括更新信息及通讯基础设施、加强城市安防等措施
6、。在高新技术方面,全球移动供应商协会(G S A)发布的数据显示,截 至2 0 1 9年底,全 球 有1 1 9个国家和地区的3 4 8家运营商正在进行5 G投资;美 国 于2 0 1 6年 发 布 国家人工智能研发战略计划,欧盟委员会亦发布了 欧洲新工业战略,宣布将加快在人工智能、5G、数据和元数据分析等领域的研究和资金投入。由于地产行业体量庞大,海量数据的传输、处理、分析、存储等一直都是地产数字化转型的技术瓶颈,而5G、云计算、大数据等技术的日渐成熟则能帮助地产行业突破这一瓶颈,实现全链路式革新。智慧城市则能更直接地通过赋能空间载体,给予地产数字化红利变现的机会。因此,可以预期,在政策的鼓
7、励与扶持之下,新的技术将与传统地产相融合,从产品设计、生产方式到营销运营等各个环节实现数字化的流程再造,促进传统地产的数字化、网络化和智能化转型。图5中国城镇化率山一I8a-【一8861”工861,Z86I“一6r61一61f-961但寸96111961J8g6i十261ooooob寸61654321信息来源:千际投行、资产信息网、iF in D金融终端从供给端来看,房住不炒”等政策也对地产的增量扩张施加了一定的限制。除了针对居民买房发布限购令,我国 在2 0 2 0年8月提出房企融资新规,明确 三条红线,界清房企融资的模糊地带,控制开发商拿地规模,限制房地产行业盲目扩张,推动房地产行业从“发
8、动机 向 稳定器”的角色转变。根据 三条红线,不同类型房企新增融资的上限被明确规定,即便是最优的企业,负债年增速也不得超 过15沆韩国等国家也为了打击炒房,在不同时期实施了较为严格的房产税。当房地产行业的金融属性从政策上被削弱,市场参与者就只能从增长型发展转向存量改造,比如向制造业、服务业方向转型。此时,地产企业亟亟需创新途径,来提升自身的差异化优势。图6房地产综合新闻指数走势图 房 地 产 一 房地产(MA7)新闻指数600,000信息来源:千际投行、资产信息网、i F i n D金融终端据C N N I C的数据,截 至2 0 2 0年6月,我国网民规模为9.4亿,互联网普及率达6 7%,
9、互联网对人民生活的影响正在加深。思略特研究显示,随着线上支付的普及与消费者习惯的转变,居民对地产衍生出了更加多元化、客制化的需求,而这种需求只有在地产全面数字化的情况下,如通过大数据、人工智能、物联网等技术分析人在空间中的行为趋势、预期及改善方式,才能够被充分实现。某种程度上,地产数字化已经成为新一代居民对未来的普遍预期。用户数字化需求的扩大,为地产企业提供了存量更新与建立差异化优势的一种思路。或许,地产企业可以基于需求的转变,借助科技实现地产数字化转型,盘活存量土地资源,从传统产销模式向资管模式转变,节地利用,高效开发,精细运营。换而言之,拥抱地产科技或许可以成为将未来地产企业突破瓶颈的重要
10、手段与战略的主要发力点。图7中国房地产行业广告投放比例其他18.3%手机1.0%广播5.1%电视互联网6.1%户外12.3%20.4%信息来源:千际投行、资产信息网、iFinD金融终端图 8房地产行业今年来广告投放情况分析房地产行业广告投放(亿元)一 同比增长率信息来源:千际投行、资产信息网、i F i n D 金融终端1.3 “全产业链 全景图谱分析图 9垂直房地产门户信息来源:千际投行、资产信息网、i F i n D金融终端(1)资本入局,重塑全球地产生态2 0 1 4年 至2 0 1 9年发生在地产科技领域的全球范围内的投融资事件超过2 0 0 0起,金额累计超过2 0 0亿美元;2 0
11、 1 8年平均每起投融资事件所融金额约为1 0 8 0万美元,而该指标在2 0 1 9年则达到了 1 7 4 5万美元,年涨幅达到了6 2%,一方面说明全球资本正在加速涌入地产科技领域,为地产科技的应用落地提供必要的经济支持,另一方面也代表了各投资机构、投资者对地产科技的看好。(2)全球地产科技投融资金额增速上升根据亿欧智库的调研数据,2 0 1 4-2 0 2 0年地产科技领域 共 有3 7 9起投融资事件,累计投资金额达到6 2 4亿人民币。其中,受地产行业宏观政策影响,2 0 18年的投资总额较前一年度有所下降,但智慧城市、物 联 网A I o T等技术概念的兴起,激发了投资者的信心,使
12、 得2 0 19年的投资增速达63%。总体来说,中国地产科技领域的投资者们对行业未来发展持乐观态度。(3)中国地产科技投融资总额波动上升与此同时,一些头部房地产企业也积极参与了对地产科技的投资布局,目前的布局方式除了加大自主研发外,主要是投资或收购科技公司,形成双向赋能。P r o l o g i s,C o S t a r,B r o o k f i e l d,J L L等皆采取了以上行动,以防止在 地 产 科 技3.0的浪潮中被具备科技迭代优势的初创企业替换,甚至淘汰。从区域的角度来看,中国作为地产科技中发展势头强劲的代表,与较早开始发展地产科技的美国在赛道的投资偏好上存在着差异。图1
13、0房地产产业革新过去全球房地产互联网化创新多围绕产业链后端销售、金融及后服务环节进行未来全球房地产互联网化创新重点将沿着产业链由后向前延伸,开发、设计、建造等环节互联网化创新将成为关注及投资热点过去全球房地产互联网化聚焦于提升渠道信息撮合效率而进行商业模式创新未来全球房地产互联网化将围绕房地产数据资产价值的深度拾掘而进行商业模式创新,数据取代流量成为发展的重点信息来源:千际投行、资产信息网、i F i n D 金融终端1.4 电商平台与平台治理:平台APP图 1 1 房产行业P E S T 分析+互联网L坚 持 知 稣 来 整,不 以用 来 炒 的 定 位,落实地方主、体 责 任,继 续 实
14、行 差 别 化 调 控,建立健 全 长 效 机 制,促 进房地产市场平稳健康发展.2.支持居民自住购房需求,培育 住 房 租 赁 市 场,发展共有/产权住房.J3.加 快 建 立 多 主 体 侬、多 渠/!道 保 障、租 购 并 举 的 住 房 日,随着国内楼市调控不0企 业 推 盘 速 度 减 慢,力笼 的 速 度 显 著 放 缓,木房企运管层面资金紧由2018年中国经济增速;“稳中趋缓.1.目 前,我国流动人口规模超过2.47亿 人,针对未来人口净流入的大中型城市,住房租 赁 市 场 需 求 增 大,特别是长 期 租 货,将有利于力瞅培育和发展住房租赁市场.2.限 价 形 成 价 差 ,二
15、手房与 新 房 产 生 套 利 空 间 ,因 而 激 励 着 人 们 去 买 房.1.在 城 镇 化 进 程 中,资前等“城市病 问题日宝新兴技术不断成熟和用如人工智能、5G技术,感应等更多高级智能智意社区将迎来发展攵2.房产类APP开 始 注 雌功 能,为房产交易的Z打 下 基 础,而 线 上 提线支付等技术的发展,信息来源:千际投行、资产信息网、i F i n D图 1 2 中国房产A P P 分类门户网站垂直平台营销性强:告,迸入耳功能性强:资讯、房产综合服务平台58影响力大:交比例都下地产开发商小电,团启 万 科/互动性强:匕vnoi 圈服务、m信息来源:千际投行、资产信息网、i F
16、i n D图1 3主 要A P P用户(万)信息来源:千际投行、资产信息网、i F i n D25岁以下信息来源:千际投行、资产信息网、i F i n D在用于支付租金的选择方式过程中,超过一半的用户选择季付,也有不少人选择月付租金,占比达到了 3 6.2%,相比于季付和月付,半年付的用户比较少。图 1 4 用户支付方式和使用动机信息来源:千际投行、资产信息网、i F i n D1.5 产 品 变 现 和 用 户 享 受 以“安居客为例图1 5安居客产业分析血尊享特权推广优先首页展位个性展示专人培训指导自主营销 2个活动展位(条数)15套房源 13条资讯 数据分析,效果把:案 场 直 达 A预
17、约看房金牌置业顾问信息来源:千际投行、资产信息网、i F i n D图1 6媒体咨询与数据分析全渠道覆盖网站 APP手机网页资讯发布zn媒体资讯,一网打尽自营销楼盘资讯展示*(niei w r 3!1“,;_ 1 力 小则二c m tl8 承M H _,ti,!*2 MTO-WT*7 *干-在 国 2 2 U 川UU*iM U 9 f a*4 f 4 ,-M ,?!1 *,S B。亍,_-.内容排版丰富,可 自 主 发M布10条勖态,31MMvsHU/力 子 除 丹 4。m rjft HiC W M IS M x l -。帆八尚1了“3,H 9(A*m H a n-M 4 i n 信息来源:千
18、际投行、资产信息网、i F i n D图1 7预约看房模式产品服务案场直达预约看房:打造看房自由行ooO日零19000元w ZWZtPM2010r w o t 于 防*H*MH愀*4,1T 的V以 便.他 8据,5 科羽 幼 一 奇 夕用词复三11号钱,二 中 一 加 k400 823 6688&*力 IBJt B E M I RAMXWJtMiARflA,S M S可以节省客户1 0%-2 0%的维护成本,同时拥有一 支 约1 4 0人的技术团队,其中绝大部分位于中国湖南省,这有效降低了 S M S运营成本;S M S的营业收入在过去的5年内以5 0%的速度增长,通 过S M S大学对子承包
19、商进行培训,快速的提高了服务质量;2 0 1 6 年 6 月,S M S a ssi st 获得 了 由 G o ld ma n S a c h s团队投资的1.5亿美元的D轮融资,S MS a s s i s t估值将达10亿美元,成为独角兽企业。(3)与物联网相结合-A l t a n e t w o r k图28 A l t a商业模式整合分析技术公司设计服务公司,提供硬件、软件、系统、固件、驱动程序、云模板配置或产品集成等多种服务,同时具备与硬件产品相关的编程与集成能力包括云服务、数据源以及其他数据处理公司,寓Ayla合作打造云系统,提供世界一流的大数据商业智能,及持续增值的海量数据源
20、,帮客户实现商业产品管理能力外部软件设计服务公司,负费将客户产品集成到第三方平台,让基于Ayla的产品连接到多个外部云平台或企业软件管理平台,增加产品的垂直价值提供安卓和iOS系统丰富的API接 口,用以二次开发;同时为开发人员提供易交互的虚拟 设 备,懈除协议复杂性.Ay山嵌入式模块模块包含优化的网络堆栈及连接到Ayla云的协议,适用于几乎所有微控制器,目可被集成到各种操作系统中,从而在各类型网络协议中实现云功能.敏捷移动应开发平台,化复杂的开过程,方便业简易开发高性能、可安全的移动APP,侬用户控制联设备.信息来源:千际投行、资产信息网、i F i n D近年,A y l a专注于智能家庭
21、、智能楼宇,包括家用电器、热水器和软化剂(包括供暖、通风和空调系统)、以及家庭防火产品,实现其云端管理及随时 随地的移动应用访问;A y l a的端到端软件平台串联起设备、云、和A p p,为客户以及最终消费者提供安全的网络连接,数据分析能力和丰富的用户体验;2016年6月,A y l a N e t w o r k s宣布获得3900万美元C轮融资,领投方是设计制造商三诺集团(3N 0D)和安赐资 本(A n t s C a p i t a)。图2 9产业链回顾分析开发策划.规划中*:规划NI用flBiM数信息来源:千际投行、资产信息网、i F i n D2.4政 策 监 管2.4.1 主
22、管 部 门 一中 华 人 民 共 和 国 住 房 和 城 乡 建设部图3 0中华人民共和国住房和城乡建设部空阳a民/会Ministry of Housing and Urban-Ri2021年11月3日星期三您现在的位通:首页 房地产市场监管检索也二-政 策 发 布行业动态地方信息政策发布 住房和城乡建设部办公厅自然资;住房和城乡建设部自然资源部:施办法的通知。住房和城乡建设部关于2021年第。住房和城乡建设部关于核准中铁】行业动态信息来源:千际投行、资产信息网、i F i n D、政府官网图31相关监管流程和改革重点信息网络化销售电商化1995-2000 2001-2014中 国 房 地 产
23、 互 联 网 化-房地产营销、经纪环 随港最先体现在房产信息 节进行深度互联网化。用B展示环节。房地产企 租赁销售和经纪公司 续我业利用互联网平台对 大量出现,同 时,链 业版房产销售信息进行分 家等经纪企业也利用 奠方类展示,以搜狐、新 互联网进行线上线下 基弓浪和搜房网为代表 的整合发展 的已房 地 产 企 业 内 部 进 行-随着各大电商平台的-基弓信息化改革。通过购 快速发展,房地产企 的租买财务管理、销售管 业也尝试进行线上销 得至理等软件辅助部门职 售,同时围绕用户需 慧4能管理工作,提升运 求,尝试社区电商平 善:营管理效率 台构建等 市、信息来源:千际投行、资产信息网、i F
24、i n D、政府官网2.4.2政策汇总为了建立安全良性的房地产市场环境,今 年5月国家发布了相关政策。由自然资源部发布的 关于协同推进“互联网+不动产登记“方便企业和群众办事的意见中明确表示,将加快不动产在互联网上登记的进程,尽快建立集成、统一的网上“一窗受理 平台。实施互联网联合不动产登记后,实现了线上线下 一窗受理 平台,简化了办事流程,提高了办事效率。政策的发布一方面可以利于群众在线上办理不动产证明,其次用户还可以自行查询房源信息,在买房前可以做好充足的准备。除此之外,在 上 述 的 通知中还提及了未来将要全面实施 预告登记 制度,简单说就是在买房签合同时可以向相关部门申请预告登记,这样
25、就在很大程度上防止了房产中介 一房二卖”的无良行为,极大地降低了交易风险。图 3 2 头部企业的商业模式创新前我国房地产宣联党化模式f我国房地产互联网化涉及多环节改造,其中销售中介服务程度最高环节,大量创新企业涌现传统销售中介环节痛点高额交易佣金欺诈多服别代理商经纪公司房产互联网平线下服务信息来源:千际投行、资产信息网、iFinD、政府官网除了国家层面上的动作之外,头部企业也开始了新动作。近日,阿里和易居联盟,入局房地产,并启动首届“房产 双1 1。也正是因为房地产市场动作频频出现,所以部分人才会认为房产中介市场将会出现新的局面,随着阿里的入局,房产行业也将拥抱数字化,更加科技和完善。第三章
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