2019Q2中国房地产市场报告:写字楼空置率录得新高.pdf
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1、MARKETVIEW写字楼空置率录得新高 跨境商业地产投资保持活跃写字楼空置率录得新高 跨境商业地产投资保持活跃G20峰会中美贸易争端阶段性缓和,中国进一步对 外开放峰会中美贸易争端阶段性缓和,中国进一步对 外开放月日中美两国元首在大阪会晤同意 重启经贸谈判,贸易摩擦阶段性缓和。尽 管针对中国进口商品的现行关税仍将保持 不变,但美国已暂停对另外价值亿美 元的中国产品征收额外关税。中国进一步加快对外开放的步伐。大 阪峰会上,习近平主席宣布了更新负面清 单、扩大进口、自主降低关税水平、大力 推动经贸谈判等重大举措。另外,李克强 总理在夏季达沃斯论坛中也表示,中国将 加快推进减税降费,深化金融业和现
2、代服 务业开放,并将于年提前一年实现取 消对金融领域的外资股比限制。1中国房地产市场报告 二零一九年第二季度 2019,世邦魏理仕 |0%10%20%30%40%0369122003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 YTD(人民币万亿元)房地产开发投资(左) 年度变化率(右)数据来源:国家统计局,2019年第二季度图表1:中国房地产开发投资市场焦点写字楼市场焦点写字楼一系列市场不确定性不断削弱租户的扩张势能,使得二季度17个城市净吸纳量录得58%的同比降幅,空置率攀升
3、至20.9%,创历史新高。零售物业零售物业全国17个城市零售物业市场录得约113万平方米 的新增供应,新项目整体开业情况较好,平均开 业率达92%。但老旧项目的闭店案例继续发生, 使得2019年上半年累计歇业零售面积超过63万 平方米。工业物流工业物流高标物流仓库租赁成交维持稳定,第三方物流和零售租户仍是主要需求来源。大型电商及零售企业向自用仓或定制仓库转移的趋势令净吸纳量持续受压。投资市场投资市场外资为上半年市场中最为活跃的投资者。投资者对宏观经济和租赁市场的不确定性日益关注,风险偏好边际趋降,门户城市的核心资产吸引了更多注意。2019年第二季度2019年第二季度世邦魏理仕研究部6.2% 2
4、019年二季度2.7% 2019年6月份出口 0.1% 2019年二季度49.4 2019年6月份社零总额 8.4% 2019年二季度*箭头代表同比增速较上期报告变化MARKETVIEW图表5:进出口贸易图表4:固定资产投资图表3:社会消费品零售总额图表2:国内生产总值(GDP)宏观经济宏观经济月日国家统计局公布年上半年宏 观经济数据,上半年国内生产总值 万亿元,上半年同比增长,经济稳中 趋缓。新出口订单自中美贸易争端爆 发以来均低于荣枯线,制造业受到贸易摩 擦和产业链转移拖累的问题仍存在。但基 建投资和高端制造业投资累计同比加速推 动固定资产投资增速反弹,为稳增速提供 支撑。上半年社会消费品
5、零售总额万 亿元,同比增长;人均可支配收入同 比实际增长,略高于经济增速,显示 出社会分配结构继续调整和改善,有利于 中长期经济增长的稳定性。 在年第 二季度实施的额外财政刺激和多项加大开 放措施的支持下,今年国内生产总值有望 保持以上的增长。政策方面,本季度中国政府发布了对符合 条件的集成电路设计和软件开发公司的税 收减免,并发放了牌照。此外, 年版外商投资负面清单条目由条减至 条,放宽采矿业、基础设施、交通运输、 文化等行业的投资限制,再加上年 鼓励外商投资产业目录的出台,将允 许和鼓励外国投资进入更多行业。中国密 集表态加快市场开放和国际合作步伐,世 邦魏理仕认为,中国经济具备韧性且将持
6、 续结构转型,开放力度和知识产权保护将 不断加强。展望下半年,我们相信中国央行可能会进 一步下调甚至基准利率,以增加流动 性来稳定经济。减税、进一步对外开放等 长效措施的效果有望逐步释放。人民币贬 值的风险依然存在,但幅度不大。住宅市 场“房住不炒”定位将长期存在,房地产 市场调控整体放松可能性较小。受二季度 以后房地产行业融资环境边际收紧的影响, 预计下半年房企扩张总体将更为谨慎,对 低线城市人口和住房需求基本面的担忧使 其更专注一二线城市业务。市场表现0%4%8%12%16%0204060801002003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2
7、012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019YTD(人民币万亿元)国内生产总值(左) 同比变化(右)0%5%10%15%20%25%010203040502003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019YTD(人民币万亿元)社会消费品零售总额(左) 同比变化(右)0%5%10%15%20%25%30%35%0102030405060702003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
8、2014 2015 2016 2017 2018 2019YTD(人民币万亿元)固定资产投资(左)同比变化(右)数据来源:国家统计局, 2019年第二季度数据来源:国家统计局, 2019年第二季度数据来源:国家统计局, 2019年第二季度| 2019,世邦魏理仕22019年第二季度2019年第二季度世邦魏理仕研究部-20%-10%0%10%20%30%40%50%-2-10123452003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019YTD(美元 万亿元)进出口总额(左) 出口额
9、(左) 进出口总额同比变化(右) 出口额同比变化(右)数据来源:海关总署,2019 年第二季度MARKETVIEW0%5%10%15%20%0.02.04.06.08.010.02003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019YTD(百万平方米)新增供应(左) 净吸纳量(左) 空置率(右)80100120140160180200Q1 2003 Q1 2004 Q1 2005 Q1 2006 Q1 2007 Q1 2008 Q1 2009 Q1 2010 Q1 2011 Q1
10、2012 Q1 2013 Q1 2014 Q1 2015 Q1 2016 Q1 2017 Q1 2018 Q1 2019Q1 2003=100全国一线城市 二线城市市场表现数据来源:世邦魏理仕研究部, 2019年第二季度数据来源:世邦魏理仕研究部, 2019年第二季度图表6:写字楼市场供需图表7:写字楼租金指数 2019,世邦魏理仕 | 3写字楼市场写字楼市场年第二季度,全国个城市录得写字楼 新增供应逾万平方米,与上季度基本持平。 其中,沪深两地新增供应继续放大,合计入 市面积超过万平方米。从市场需求来看, 中美贸易争端、经济预期走弱等不确定性不 断削弱租户的扩张势能,使得二季度个城 市净吸纳
11、量录得的同比降幅,空置率攀 升至,创历史新高。受此影响,二季度 全国个城市写字楼平均租金环比下降, 其中个城市租金出现下跌,但跌幅仍相对 收敛,最大最大环比跌幅为。尽管市场需求走弱,但仍有部分行业录得较 为活跃的租赁交易,主力需求来自企业 ()、金融行业()和专业服务 业()。从交易类型上看,新设和扩租 交易占比有所下滑,较上季减少约 个百分点。我们预计年下半年国内写字楼需求将略 有复苏,原因在于政府践行的开放政策将引 导更多元化的写字楼需求,以及深圳前海、 宁波南部商务区和天津和平区等地方政府近 期实施的租金补贴政策将为企业租赁活动提 供额外支持。然而,下半年写字楼新增供应 预计将达到万平方
12、米;大部分城市将继续 面临供应高峰的“压力测试”,租金下行趋 势短期内不会逆转。20192019年第二季度年第二季度世邦魏理仕研究部MARKETVIEW7090110130150170190210230250Q1 2003 Q1 2004 Q1 2005 Q1 2006 Q1 2007 Q1 2008 Q1 2009 Q1 2010 Q1 2011 Q1 2012 Q1 2013 Q1 2014 Q1 2015 Q1 2016 Q1 2017 Q1 2018 Q1 2019Q1 2003 = 100全国一线城市二线城市市场表现数据来源:世邦魏理仕研究部,2019年第二季度图表8:零售物业市场供
13、需图表9:购物中心首层租金指数| 2019,世邦魏理仕4零售物业市场零售物业市场年上半年,社会消费品零售额同比增速 。因国标切换前经销商集中促销 月汽车 销售大幅反弹,但预计下半年难以持续。而 值得一提的是, 月多项升级型消费如化妆品、 娱乐体育用品和金银珠宝录得过去个月 内的最快增速。季内,全国个城市零售物业市场录得约 万平方米的新增供应,其中,超九成的项目 位于非核心区位,半数项目由经验开发商招 商运营,新项目整体开业情况较好,平均开 业率达。全国市场空置率保持稳定,约 为。但老旧项目的闭店案例继续发生, 使得年上半年累计歇业零售面积超过 万平方米。需求方面,国际快时尚品牌继续调整在中国
14、的业务,撤出中国市场, 亦关闭多家国内门店。与此 相反,轻奢和潮牌继续成为商场升级品牌的 主要选择,、川 久保玲等均有新店开业。运动系品牌亦表现 不俗,以“中国李宁”为代表的国潮运动品 牌积极拓展市场。而涉足运动市场成为传统 时尚品牌猎获更大的年轻消费市场的新兴战 略, 月全球首家落子上海 兴业太古汇。咖啡茶饮和特色餐饮仍为餐饮新店的主打 类型。但同行竞争的加剧和消费者图新鲜 的诉求也不断施压于扩张中的品牌,跨界 IP合作成为重拾新鲜度的选择,快乐柠檬 大白兔、奈雪的茶旺旺、冷酸灵小 龙坎等案例均为品牌重获市场关注度。此 外,少儿教育和娱乐品牌抢占暑期黄金档, 纷纷在二季度开出新店。租金方面,
15、购物中心首层租金环比微幅上 涨0.2%,报每天每平方米21.6元。华东 的二线城市表现领先,而华北二线城市和 重庆的租金走势仍然疲软。2019年下半年,全国17个城市的新增供 应预计将达667万平方米,但部分项目的 开业时间仍有延迟的可能。业主对招商现 状和市场竞争的认识已日趋成熟,我们预 计新项目的开业率不会太差,但业态配比 将在开业初期将给项目施加租金收益的压 力。20192019年第二季度年第二季度世邦魏理仕研究部0%5%10%15%20%0.02.04.06.08.010.02003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2
16、014 2015 2016 2017 2018 2019YTD(百万平方米)新增供应(左) 净吸纳量(左) 空置率(右)数据来源:世邦魏理仕研究部,2019年第二季度MARKETVIEW-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%-1,000-50005001,0001,5002,0002,5003,0002007200820092010201120122013201420152016201720182019YTD(亿元人民币)1,000万美元以上大宗交易总额(左) 同比变化(右)市场表现图表10:物流仓储市场供需 2019,世邦魏理仕 | 5图表11:商业物业大宗交易总额数据
17、来源:世邦魏理仕研究部, 2019年第二季度物流设施市场物流设施市场本季高标物流仓库租赁维持稳定。 受国内 消费驱动的第三方物流和零售租户仍是主 要需求来源。但大型电商及零售企业向自 用仓或定制仓库转移的趋势令净吸纳量持 续受压。 本季在苏州、南京、杭州等华东 城市录得多宗退租案例。中美贸易冲突对 整体制造业的仓库需求影响有限。 然而自 去年下半年以来国内汽车销售持续疲软, 令相关汽车及零部件生产商日趋谨慎,西 部地区本季录得数宗由节省租金驱动的搬 迁案例。本季度新交付高标仓库面积约万平方米, 主要位于天津、武汉及沈阳。 二线城市总 体空置率上升了个百分点至。 其中大连、杭州及重庆均超过。 一
18、线 城市缺乏新增供应,空置面积稳定去化, 总体空置率微跌至。下半年有将近万平方米高标物流仓库 入市但部份地方政府对仓库租户施行更 严格的税收收入门槛,或导致新交付项目 的租赁进程放缓。加之电商退租潮的叠加 影响,市场上可租赁面积持续攀升并压抑 租金涨幅。本季全国物流租金保持平稳, 仅北京、广州及深圳录得轻微上涨,成都 和重庆继续小幅回调。预期开发商下半年将以加快去化为主要目 标,租金将维持稳定或提供更多优惠以吸 引优质租户。 我们建议物流租户把握这一 时间窗口进行扩租等重要的租约谈判。投资市场投资市场年第二季度,国内大宗交易总额为 亿元人民币,环比交易量下降了 ;而上半年的投资总量累计达 到了
19、亿元,同比下降了,大 宗交易的活跃度有所放缓的态势。以资金 层面来看,外资上半年投资金额达 亿元,同比上升了,其占成交总量 的,为市场中最为活跃的投资者。 国内投资者方面,房地产基金的投资活跃 度仍持续受到去杠杆的影响,而保险资金 正积极寻找优质商业地产的投资机会。投资者对宏观经济和租赁市场的不确定性 日益关注,风险偏好边际趋降。成交的物 业类型上,有来自于经营风险系数低 的写字楼相关物业;在城市的选择上, 的收购交易发生在北京及上海这两个 租赁市场最发达、投资流动性最好的城市。 京沪以外,投资者对于短期内租金上涨动 能相对较强的顺周期市场关注度亦有所提 升,比如广州、杭州、南京、成都等。未来
20、六个月,世邦魏理仕认为跨境投资将 保持活跃,国内保险资金也将积极寻找投 资机会。但对租赁市场预期变弱的情势下, 短期内买卖双方对资产价格的判断仍存差 距,或将拉长交易谈判进程。一线和租赁 市场基本面良好的核心二线城市的写字楼 和商务园区仍将是投资者关注的重点。同 时,具备中长期结构性机会的数据中心、 物流资产亦将持续吸引投资者的目光。20192019年第二季度年第二季度世邦魏理仕研究部0%10%20%30%0.01.02.03.04.05.020092010201120122013201420152016201720182019YTD(百万平方米)新增供应(左) 净吸纳量(左) 空置率(右)数
21、据来源:世邦魏理仕研究部, 2019年第二季度MARKETVIEW 市场表现图表12:2019年第二季度市场概览城市环比变化优质写字楼优质零售物业物流设施北京租金-0.5%0.1%1.2%空置率0.2 百分点0.0百分点天津租金-0.6%0.0%0.0%空置率0.4 百分点0.2 百分点大连租金0.0%0.0%0.0%空置率0.3百分点0.2 百分点沈阳租金-0.7%0.0%0.0%空置率1.7 百分点0.1 百分点青岛租金-0.4%-0.3%0.0%空置率1.3 百分点0.8 百分点上海租金0.0%0.2%0.0%空置率1.5百分点0.3 百分点南京租金0.0%0.5%0.0%空置率1.5百
22、分点0.1百分点杭州租金-0.7%0.6%0.0%空置率1.8 百分点0.1百分点宁波租金0.0%-0.2%0.0%空置率1.5 百分点0.1百分点苏州租金0.0%0.6%0.0%空置率2.9 百分点0.4 百分点无锡租金-0.7%0.0%0.0%空置率0.6 百分点4.5 百分点广州租金0.1%0.0%0.4%空置率0.5 百分点0.1 百分点深圳租金-0.8%0.0%0.8%空置率3.3 百分点0.2百分点成都租金0.0%0.3%-0.1%空置率0.4 百分点0.4 百分点重庆租金-0.2%-0.1%-0.3%空置率1.2 百分点0.5 百分点武汉租金-0.6%0.2%-0.3%空置率0.
23、9 百分点0.4 百分点长沙租金-0.6%0.4%空置率4.1 百分点0.1 百分点* 优质零售物业市场租金走势以购物中心首层租金为样本进行计算数据来源:世邦魏理仕研究部,2019年第二季度2012019 9年第二季度年第二季度世邦魏理仕研究部| 2019,世邦魏理仕6MARKETVIEW未来六个月预测图表13:未来六个月走势预测城市未来六个月预测优质写字楼优质零售物业物流设施北京租金-1%0%0%1%1%3%空置率天津租金-3% -1%0%1%0%1%空置率大连租金-1%0%01%-1%0%空置率沈阳租金-3%-1%0%1%0%1%空置率青岛租金-1% 0%-1% 0%0%空置率上海租金-2
24、%-1%0%1%0%1%空置率南京租金1%3%1%3%0%1%空置率杭州租金0%1%0%1%0%1%空置率宁波租金0% 1%0%1%0%1% 空置率苏州租金-1%0%0%1%0%1%空置率无锡租金-1% 0%0%1%0%1% 空置率广州租金-1%0%0%1%1%3%空置率深圳租金-1%0%0%1%1%2%空置率成都租金-1% 0%1%3%-3%-1%空置率重庆租金-1% 0%-1% 0%-2% -1%空置率武汉租金-2% -1%0%1%-1% 0%空置率长沙租金-2% -1%0%1%空置率* 优质零售物业市场租金走势以购物中心首层租金为样本进行计算数据来源:世邦魏理仕研究部,2019年第二季度
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