2022年昆明房地产市场分析年报-克而瑞-50正式版.doc
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1、2023克而瑞昆明机构1CONTENT1 宏 观 环 境2 土 地 市 场3 商 品 房 市 场4 房 企 分 析五华区盘龙区西山区官渡区呈贡区2PART 01宏观环境政策见底效果不显市场疲弱缓慢修复3宏观经济经济形势全国多地疫情扩散,经济继续下探,消费单月同比跌幅扩大至5.9% 2022年前三季度GDP累计同比上涨3.0%,其中第三季度GDP为307627亿元,同比增长3.9%,较第二季度提高3.5个百分点,增速回暖; 从单月表现看,11月份制造业采购经理指数(PMI)为48.0%,比上月下降1.2个百分点,低于临界点,制造业生产经营景气水平较上月有所下降;本月CPI同比上涨1.6%,其中去
2、年价格变动的翘尾影响约为-0.3个百分点,新涨价影响约为1.9个百分点,PPI同比下降1.3%,降幅与上月相同,社会消费品零售总额38615亿元,同比下降5.9%,其中餐饮收入4435亿元,下降8.4%。2019年-2022年11月制造业采购经理指数(PMI)走势2019年Q1-2022年Q3中国GDP累计增速走势63%其中三季度GDP13%同比增长3.9%3%3.0%-7%2019-2022年11月社零增速同比走势80000当月同比50%30%4000010%-5.9%-10%0-30%备注:数据来源国家统计局,数据更新至2022年11月53%48.0%43%35.7%33%19-119-3
3、19-519-719-919-1120-120-320-520-720-920-1121-121-321-521-721-921-1122-122-322-522-722-922-112019-2022年11月CPI与PPI同比增速走势15.0%居民消费价格指数CPI工业生产者出厂价格指数PPI10.0%5.0%1.60%0.0%-5.0%宏观经济行业形势全国房地产开发投资额一路收窄至历史低点,行业开发节奏缓慢,新开工连续疲弱,同比腰斩 111月,全国房地产开发投资123863亿元,同比下降9.8%,较1-10月降幅扩大1pct。其中11月全国完成房地产开发投资额9918亿元,环比下降4.5%
4、,同比下降19.9%,较10月降幅扩大3.9%;11月新开工面积7910万方,但继续下行的概率已越来越小,贷款利率下调、因城施策、地产企业信贷恢复等不断夯实行业底部;1-11月房地产开发企业土地购置面积8455万平方米,当前累计同比跌幅54%创历史低位。全国月度房地产开发投资额及其同比增幅走势(亿元)20,000房地产开发投资额同比增速累计同比增速60.00%40.00%10,00020.00%00.00%2017-1-22017-42017-62017-82017-102017-122018-32018-52018-72018-92018-112019-1-22019-42019-62019
5、-82019-102019-122020-32020-52020-72020-92020-112021-1-22021-42021-62021-82021-102021-122022-32022-522-722-922-11-20.00%-10,000-40.00%全国月度房企新开工面积及其同比增幅走势(万平方米)30000房屋新开工同比增速累计同比增速2000070%1000030%02017-1-22017-42017-62017-82017-102017-122018-32018-52018-72018-92018-112019-1-22019-42019-62019-82019-102
6、019-122020-32020-52020-72020-92020-1121-1-221-421-621-821-1021-1222-322-522-722-922-11-10%-10000-50%备注:数据来源国家统计局,数据更新至2022年11月全国房地产开发企业土地购置面积增速(单位:%)403020100-10-20-30-40-50-60宏观环境中央基调一季度以来房地产行业进入调整周期,萎靡楼市加剧经济下行,中央频繁释放积极信号,2023年房地产业重点在”稳信心“ 2022年以来,中央持续加码稳地产,既给企业纾困,防范并化解企业偿债风险,又给市场减压,持续落实多项放松性政策; 年底
7、政策频出,12月14日,扩大内需战略规划纲要提出要促进居住消费健康发展;15日国务院副总理刘鹤重申房地产是国民经济的支柱产业;15-16日中央经济工作会议将稳地产置于防范化解重大经济金融任务之下,并提出向新发展模式平稳过渡;从近期决策层对房地产行业的一系列表态中,2023年房地产业既要稳信心又要防风险。2022年一季度稳预期、救市1/18 央行:把货币政策工具箱开大避免信贷塌方1/20 发改委:支持商品房更好满足购房者的合理住房需求3/16 银保监会:支持优质房企兼并购3/16 央行:防范化解房地产市场风险3/16财政部:不具备扩大房产税改革试点城市条件3/16证监会:有效化解房产企业风险20
8、22年二季度救经济、救企4/6 国务院:适时运用货币工具,支持实体经济4/19 央行、银保监会:不盲目断贷,压贷,保持房地产市场融资5/11 证监局:民企债券融资专项支持计划5/20 央行:5年期LPR下调至4.45%5/23 国务院:支持刚性和改善性住房需求5/25 国务院:地产从去杠杆到稳杠杆6/15 发改委:支持民间投资、民营企业发展6/24 深交所:支持优质房企盘活存量资产,兼并收购出险房地产企业项目中央表态风向变化时间轴2022年三季度救经济、救企 、救市7/13 住建部、发改委:限制发展超大户型住宅国务院:已批准设立千亿房地产基金将用于出险房企支持7/21 国务院:因城施策促进房地
9、产市场平稳健康发展7/22证监会、发改委、全国工商联:加大债券融资力度,引导资金流向优质民营企业7/28政治局会议:支持刚性和改善性住房需求,保交楼8/16十七部门联合发声:住房政策向多子女家庭倾斜8/19住建部:专项借款支持已售逾期难交付项目建设交付8/22央行:5年期以上LPR为4.3%,下调15个基点9/11央行:坚持房住不炒,实施房地产金融审慎管理制度9/14住建部:坚持房住不炒,完善住房市场及住房保障体系9/15银行:工商银行、建设银行等多家银行下调存款利率9/29人民银行、银保监会:放宽部分城市首套房贷款利率下限9/30:支持居民换购住房个人所得税,下调公积金利率2022年四季度救
10、经济、救企 、救市10/14 财政部:严禁通过举债储备土地,不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入10/16 二十大:坚持“房住不炒”落实租购并举10/20 证监会:允许满足特定条件的涉房企在A股市场融资11/08央行:央行预计可支持2500亿元民营企业债券融资11/11央行银保监:发布16条新政支持房地产11/14银保监、住建部和央行:优质房企保函最高可置换30%预售资金11/25央行:12月5日全面降准0.25个百分点,共计释放长期资金约5000亿元11/28证监会:在股权融资方面调整优化5项措施12/6政治局会议:稳经济,扩内需,财政货币政策精准有力12/14-16国务院等:促进居住消费
11、健康发展,肯定房地产行业经济支柱地位12/21央行:引导金融机构支持房地产行业重组并购12/21证监会:允许符合条件的房企“借壳”已上市房企宏观环境地方政策调控地方救市政策频出,不同能级城市侧重点差异化,一线“四限”局部松动,二线多样化突破,三四线应出尽出,预计未来仍有一定空间 2022年以来放松政策频出,分城市能级看,一线城市以公积金放松/落户放松为主,四限仅涉及局部限购松动;二线城市限购红线不容突破,其他放松政策多样化;三四线放松政策应出尽出。分城市看,西安、沈阳、南京等放松公积金政策,涉及“四限”松动的多为二线城市,如重庆、郑州、苏州、南京、天津、青岛等;涉及房票安置的主要为三四线城市如
12、溧水、温州、丽水、鄂州、海宁等。一线二线三四线公积金放松/落户放松为主,四限仅涉及局部限购松动上海临港:在临港工作的非本市户籍人才缴纳个税或社保一年,可购1套住房,7年限售广州:全日制本科生参保即可落户,取消连续缴纳6个月的社保的条件限购红线不容突破,其他放松政策多样化,但仍有空间限购放松商贷首付比例下调公积金放松落户放松契税补贴购房补贴土拍规则放松政策应出尽出限购放松商贷首付比例下调网票/货币化安置土拍规则契税补贴购房补贴公积金放松预售资金监管放松2022年以来各类型政策放松情况政策类型整体表现典型城市列举限购56 城放松限购郑州、福州、兰州、苏州、南京限贷72 城放松限贷重庆、佛山、郑州、
13、长春、沈阳限价5 城放松限价天津、南通限售28城放松限售青岛、哈尔滨、衢州、苏州、宜昌公积金14 省市放松公积金贷款西安、沈阳、南京、漳州、天津房贷利率62城执行首套房贷利率4.25%、苏州、郑州、济南、南京、温州二套5.05%房产税34 城减免房地产税费惠州、延吉、孝感、南宁、常德购房补贴70城实行购房补贴绍兴、湖州、上海、郑州、绵阳土拍门槛56 城调降土拍门槛上海、北京、合肥、厦门、福州房票安置26 城房票安置去库存溧水、郑州、张家港、绍兴、温州、海宁、鄂州、丽水备注:数据来源cric,由克而瑞整理土地市场整体表现土地成交规模持续低位,同比降幅超四成,房企投资态度理性 规模:受重点城市集中
14、土拍轮次增加、行业信心仍在低位等因素影响,全国土地市场成交量同比显著下滑。2022年1-12月全国300城经营性土地成交建筑面积为12.5亿平方米,较去年同期下跌44%;价格方面,平均楼板价为3444元/平方米,同比上涨13%。 热度:截止目前溢价率多维持在5%以下;流拍方面,整体处于高位,流拍率多高于13%,流拍地块集中于三四线城市。2020年以来全国300城土地成交量价情况月度走势600004000020000040.0%30.0%20.0%10.0%0.0%2020年成交量(万方)成交金额(亿元)成交均价(元/平方米)100002021年2022年500002020年-2022年12月全
15、国土地成交溢价率和重点监测城市流拍率走势2020年溢价率流拍率2021年2022年高流拍,低溢价,土地市场整体偏“冷”,但有所缓和下半年“国企托底”整体表现平稳,月度溢价率多在10%以上上半年热度明显高于下半年“流拍撤牌频现”备注:数据来源CRIC,全国范围为cric系统覆盖300城新房市场整体表现“金九银十”及年底等传统热销节点热度不在,销售低迷形势不改,房地产仍在筑底过程中 1-12月全国百城城市商品住宅成交量29146万方,累计同比下降43%,跌幅较1-11月扩大1个百分点,纵观2022年下半年商品房销售情况,当前市场已完成规模筑底、整体止跌在即,但全面回暖仍存在较大难度,市场情绪仍然萎
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