地产行业杂谈系列之三:商业物管与住宅物管差异之辨-20210519-平安正式版.doc
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1、行业报地产杂谈系列之三告商业物管与住宅物管差异之辨地产2021 年 05 月 19 日强于大市(维持)行行情走势图业60%沪深 300地产动40%态20%跟 0%踪-20%报 May-20Sep-20Jan-21告相关研究报告行业深度报告*地产*地产政策洞察之一:首批集中供地开幕,土拍市场有何特征2021-05-12行业动态跟踪报告*地产*地产杂谈系列之二:顺丰房托上市在即,REITs架构与资产如何? 2021-05-12 行业周报* 地产* 蓉越出台楼市新政 , 杭 州 集 中 供 地 热 度 延 续 2021-05-09行业动态跟踪报告*地产*业绩增速放缓, “ 三条红线 ” 指标改善20
2、21-05-06行业周报*地产*政治局首提防止学证区炒房,广州等四城集中供地券 2021-05-05研投资要点n 模式差异:商管服务内容广,专业化程度高。商业物管指对各类型商业物业及附属设备提供管理运营服务,主要涵盖购物中心、写字楼两大类型。服务内容涉及物业开发运营全流程,服务对象主要为单一企业客户。在基础物管、增值服务之外,商业物管更注重管理标的运营,服务范围更广、内容更丰富。同时考虑大型场地及设施设备管理,专业化程度亦更高。基于模式差异,商业物管相比住宅物管经营存在三大不同:1)商管物业费、毛利率更高,盈利能力更强;2)提价难度低,单项目随管理标的运营效果变化,具备成长属性;3)物业费收缴
3、率更高,储备项目转化节奏更快。n 格局差异:集中度提升路径不同。 写字楼运营服务以国际物企为主,2019 年 TOP5 收入集中度 42.6%。除此之外,商业物管及住宅物管市场格局整体较为分散,提升空间较大。2019 年购物中心管理运营收入TOP5、写字楼管理收入 TOP5、住宅物管收入 TOP10 占比为 23.4%、14.7%、19.5%。从集中度提升的可能路径来看,住宅物管独立外拓受百强房企销售集中度较高、存盘渗透难度较大等因素影响,竞争相对激烈;同时收并购激烈程度随规模扩张诉求增强而提升。优质商管企业由于具备专业优势、可促进资产保值增值,在新开发项目、存量项目拓展中机会更大,同时对于中
4、小商管企业的收并购也可推动规模增长。n 发展差异:运营服务与增值服务的选择。 2024 年购物中心、写字楼管理面积有望达到 7.5 亿平米、7.8 亿平米,2019-2024 年复合增速 7.1%、5.6%;2024 年购物中心、写字楼管理运营收入有望达到 2789 亿元、848 亿元,2019-2024 年复合增速 9.9%、9.7%,行业空间仍旧充足。区别于住宅物管以社区增值服务打开增量空间思路,商业物管面向的企业客户增值需求潜力有限。提升管理及运营效率、实现资产保值增值仍将为商管企业发展主流选择。n 投资建议:商业物管空间广阔、格局分散,对比住宅物管,服务内容广泛、专业化程度高,提价及物
5、业费收缴难度低、盈利能力强。同时基于专业优势,优质商管企业市场化拓展相对容易,市占率有望稳步抬升。整体看,商管行业属较优赛道,预计拥有完整产品线、运营能力占优企业有望脱颖而出,建议关注华润万象生活、宝龙商业、星盛商业、合景悠活、卓越商企服务。n 风险提示:1)商业物管发展有赖于经济环境变化,若经济超预期下行,将对消费、办公需求产生负面影响,进而影响行业发展;2)疫情反复将对购物中心运营、企业办公产生负面影响,不利于商业物管行业持续稳定增长;3)若参与者基于规模诉求无节制收并购,或外资商管企业竞争优势扩大对本土企业发展形成压制,行业竞争格局面临恶化风险。请通过合法途径获取本公司研究报告,如经由未
6、经许可的渠道获得研究报告,请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。地产行业动态跟踪报告正文目录一、模式差异:商管服务内容广,专业化程度高4二、格局差异:集中度提升路径不同7三、发展差异:运营服务与增值服务的选择9四、投资建议11五、风险提示11请通过合法途径获取本公司研究报告,如经由未经许可的渠道获得研究报告,请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。2 / 13地产行业动态跟踪报告图表目录图表 1商管与住宅物管模式差异4图表 2商用物管三类轻资产模式5图表 32020 年百强物企商业及办公物业费更高6图表 4全业态物企分业务毛利率对比6图表 5华润万象城、万象汇各阶段租金收入增速6图表
7、 6华润万象城、万象汇各阶段毛利率6图表 72020 年百强物企各业态物业费收缴率情况7图表 8各物企 2020 年商业物管规模及储备情况7图表 92019 年各业态收入集中度8图表 10商业物管与住宅物管集中度提升路径差异8图表 11华润万象生活商业产品线9图表 12星盛商业产品线9图表 13宝龙商业产品线9图表 14商管面积增长及预测10图表 15商管收入增长及预测10图表 16全国商业营业用房、办公楼开竣工规模10图表 17商业物管及住宅物管非基础物管服务内容差异11图表 18星盛商业运营管理服务收入占比较高11图表 19碧桂园服务收入构成11请通过合法途径获取本公司研究报告,如经由未经
8、许可的渠道获得研究报告,请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。3 / 13oPmPoQuNpOmMtMoNsNsOpO7N9R8OoMoOnPqRfQnNsPeRoPzQ7NtRmPvPqNqQwMrRnR地产行业动态跟踪报告一、 模式差异:商管服务内容广,专业化程度高商业物管指对各类型商业物业及附属设施设备提供物业管理运营服务。商业物业涵盖零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式,以及以办公为主要用途的房地产形式。购物中心和写字楼为商业物业两大主要类型。商业物管覆盖物业开发管理全流程,包括前期咨询、招商,后期管理、运营,服务对象涉及业主及租户,纵向横向可挖掘潜力充足。对
9、比住宅物管,商业物管模式存在诸多差异,导致经营效果存在不同,具体差异为: 服务客户不同,商业物管主要面向单一企业客户,同时对租户提供运营管理服务、增值服务,住宅物管主要面向个人客户,同时向住宅开发商等企业客户提供非业主增值服务。 商业物管服务内容更广,尽管从服务流程而言,商业物管与住宅物管均可从项目开发前期介入,例如商管的定位咨询、住宅物管的销售案场服务,但商业物管除提供基础物管服务、增值服务外,更侧重商业项目运营,服务内容更为丰富。 商业物管专业化程度更高,一方面项目运营要求物管公司兼具服务能力与经营者意识,另一方面由于服务空间多为购物中心、写字楼或商业综合体,丰富的综合设施管理经验同样不可
10、或缺。 收入构成存在差异,商业物管收取基础物管服务收入、增值服务收入、咨询、招商、品牌授权等费用,以及与运营效果强关联的运营管理服务收入,住宅物管收入则主要包括基础物管服务收入、增值服务收入。图表1商管与住宅物管模式差异住宅物管商用物管商务物管服务客户住宅业主购物中心业主写字楼业主住宅开发商租户租户运营服务:租赁管理服务、基础物管服务定位、建筑咨询及租户招揽资产管理与运营服务、写字服务楼开业筹备服务、写字楼大服务内容宗交易服务等社区增值服务运营管理服务物业管理服务:传统物业管理服务、增值服务非业主增值服务增值服务物业租赁服务向购物中心业主收取定位、向写字楼业主收取运营服向住宅业主收取基础物管建
11、筑咨询及租户招揽服务务收入、传统物业管理服务服务、社区增值服务收入收入、运营管理服务收入、收入来源收入、增值服务收入品牌授权费用等向住宅开发商收取非业主向租户收取运营管理服务向租户收取增值服务收入增值服务收入收入、增值服务收入等代表企业碧桂园服务、永升生活服务华润万象生活、星盛商业、华润万象生活、卓越商企服合景悠活、宝龙商业务资料来源:平安证券研究所请通过合法途径获取本公司研究报告,如经由未经许可的渠道获得研究报告,请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。4 / 13地产行业动态跟踪报告将范围缩小至购物中心等商用物业管理,商管企业主要通过三种轻资产模式提供服务,即委托管理模式、品牌及管理输
12、出模式、整租服务模式,不同模式下商管企业参与程度不同,并向不同客群提供不同组合服务。对比来看,住宅物管当前主要受业主委托全权管理社区物业,类似委托管理服务,模式相对单一。图表2商用物管三类轻资产模式委托管理服务品牌及管理输出服务整租服务获业主委托全权管理商用公司作为专业管理人为业租赁物业并向租户分租,公模式概况主管理商用物业,公司仅司全权负责商用物业管理物业委聘项目的核心管理团队及经营定位、建筑咨询及租户招定位、建筑咨询及租户招物业租赁服务揽服务揽服务所提供的服务运营管理服务运营管理服务运营管理服务增值服务增值服务就定位、建筑咨询及租户就定位、建筑咨询及租户招揽服务向业主收取固定招揽服务向业主
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