常州市土地收购储备中心二毛三毛地块25000万元政府土地储备项目立项贷款评价评估报告学位论文.doc
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1、1常州市土地收购储备中心“二毛、三毛”地块 25000 万元政府土地储备项目贷款评估报告评估单位:中国农业银行江苏省分行评估单位:中国农业银行江苏省分行房地产信贷部房地产信贷部二二 00 五年十一月五年十一月2评估组组长:评估组组长:评估组副组长:评估组副组长:评估人员:评估人员:评估单位:江苏省农业银行房地产信贷部评估单位:江苏省农业银行房地产信贷部二二 00 五年十一月五年十一月3一、借款人资信评价一、借款人资信评价(一)借款人概况(一)借款人概况1 1、基本情况、基本情况为了进一步深化土地使用制度改革,强化政府对城市土地的经营管理职能,高度垄断土地一级市场,确保国有土地资产保值增值,促进
2、城市土地资源的优化配置。根据常政发2000206 号关于建立常州市市区国有土地收购储备机制的意见精神,常州市土地收购储备中心于 2000 年 12 月经常州市人民政府批准成立,并经常州市事业单位管理局核准,取得事业法人单位证书(事证第 132040000007 号),具有独立的法人地位,具备贷款主体资格并领有贷款卡。常州市土地收购储备中心是受政府委托、授权进行土地经营的全民事业法人,是常州市政府垄断市区土地一级市场的运作载体,对市区土地实行统一收购储备,隶属于市国土资源局。该中心设前期开发科、财务会计科、综合协调科、土地收储科等内设部门,组织机构及人员配备简练、高效。2 2开办资金及自有资金来
3、源开办资金及自有资金来源该中心开办资金为成立时由常州市财政局拨入 1000 万元,作为启动资金。根据 2003 年 5 月 19 日江苏省政府第 10 号令江苏省国有土地储备办法第 13 条之规定:“同级财政部门每年应当将不少于20%的储备土地有偿使用收益补充作土地储备资金。”,同时,随着事实上收储力度的逐年加大,常州市政府及财政对以上规定进行落实,从 2004 年起,财政开始追加注入土地储备专项资金,2004 年增加了1 亿元,于 2004 年 6 月、7 月各到位 5000 万元,拨入该中心在工行的基本帐户中。2005 年 6 月,财政又核准追加营运资金 1 亿元(见附件批文),财政拨入资
4、金扩充到 2.1 亿元。3 3与政府其它部门的关系与政府其它部门的关系常州市国土局是该中心的主管部门,市计划、经济、建设、规划、财政、房产、物价等局、办、委按照各自职责,协助市国土局和收储中心做好收储的相关工作。为强化政府的城市土地经营管理职能,2000 年 12 月,土地收储中心成立的同时,常州市成立了土地收购储备委员会,该委员会由市4长任主任,分管副市长任副主任,市计委、经委、财政、国土、规划、建设等部门负责人任委员。主要负责研究制定土地收储政策,解决土地收储工作中的重大问题,审核土地收储方案及收储计划执行情况,监控国有土地资产的运作,对土地收购储备中心进行业务指导和监督。4 4土地收购储
5、备中心的经营范围:土地收购储备中心的经营范围:土地收购储备中心根据常州市土地利用总体规划、城市建设规划、年度用地计划和产业政策制定土地储备计划,经市土地收购储备管理委员会审核并报市政府批准后组织实施。收购储备的土地范围包括:国有土地使用者未按照土地使用权出让合同规定支付土地使用权出让金或未按合同约定期限进行开发,被依法收回的土地;出让国有土地使用年限届满,土地使用者未申请续期或申请续期未获批准,被依法收回的土地;因单位搬迁、解散、撤销、破产、“退二进三”、产业结构调整或其他原因调整出原划拨的国有土地,以及经批准报废的交通设施、矿场用地等国有土地;因实施城市规划市政府指令收购的地块等;市土地收储
6、中心主要职责为:根据收储计划,对需要盘活的企事业单位使用的存量土地和其他各类需调整的城市存量土地进行收购;根据土地利用和城市总体规划以及市场需求,适量储备土地;统一进行拆迁安置和“三通一平”等前期开发,协助土地行政主管部门做好土地使用权的招标、拍卖出让的招商洽谈以及投放市场的服务准备工作;做好土地收购储备资金的筹集、运作和管理,确保国有土地资产的保值增值。(二)经营者素质(二)经营者素质法定代表人刘平,男,出生于 1962 年,中共党员,高级经济师,国家级土地拍卖师、注册土地估价师,中科院江苏分院城市建设专业研究生班结业学员。曾任常州市土地交易市场主任,从事土地市场经营管理工作多年,经验丰富、
7、管理协调能力强。该中心人员核定编制 10 名,目前有正、副主任各 1 名,专业技术人员 6 名,工勤人员 1 名。其中研究生学历 1 名,本科学历 5 名,大专学历 2 名,高中学历 1 名,人员总体素质较高。5(三)借款人经营管理模式和业务开展情况(三)借款人经营管理模式和业务开展情况在土地收购、储备、出让的整个流程中,国土局、收储中心、土地交易市场、收储委员会、财政局等权责明确,各司其职,相互支持,相互制约:1.1.土地运作模式:土地运作模式:市收储中心在土地运作中承担土地收购、储备和前期开发的职能。国土部门按规划用途将土地拨给收储中心,由收储中心进行收购、拆迁、安置、补偿,并根据收储委员
8、会的有关指导和土地实际利用现状及市场需求,有计划地进行开发整理,一般以净地交由常州市土地交易市场出让。在权证办理手续上,先由收储中心收回原土地使用权证和房屋权证并注销,再以收储中心名义办理土地使用权证,出让后再进行变更登记,过户至受让方。毛地出让方式为:在取得规划局对地块的控制性详细规划后就可以挂牌拍卖,开发商竞标成功后,以详规和土地出让协议到拆迁办办理“拆迁许可证”,而后进场拆迁,支付拆迁成本,在出让协议到期全额交清出让金后,国土局予以办理土地使用权证。2 2资金运作和管理。资金运作和管理。(1 1)收储资金来源:)收储资金来源:收储中心承担全部的拆迁、安置、补偿、开发整理等费用。资金主要来
9、源为财政拨入资金和金融机构借款。(2 2)出让收入分配:)出让收入分配:储备土地出让收入财政先收后返,地块出让变现后收入全额解缴至财政的土地出让专用账户,财政对其实施收支两条线管理,对收购储备中心的成本部分,如拆迁安置补偿、土地前期开发整理投入和各类专项业务费用,由市财政会同土地、建设、审计等部门核定后,及时全额返回给土地收储中心,用以偿还银行贷款本息或滚动收购储备其它地块。对土地出让后的收益部分,由市财政使用,主要用于特困企业安置职工和发展生产、部分城市基础设施和公益事业的建设、增加土地收储中心资本金等方面。市财政一直严格按照财务管理要求进行资金管理,土地出让成本部分最长不超过15 个工作日
10、返还给收储中心,以确保收储中心资金的流动性,提高偿债能力和收储能力。3 3常州市土地收购储备中心的经营情况:常州市土地收购储备中心的经营情况:该中心收购土地的主要对象为常州市区需盘活的城市存量国有土地,多为单位搬迁、解散、破产、产业结构调整的国有工业及仓储用地,收购成本相对较低,而出让时则采用社会拍卖、挂牌招标等方6式,土地的用途也变更为商业、居住用地等,因此出让价格一般远远高于收储成本,盈利可观。(1 1)历史运作情况)历史运作情况该中心自成立以来至 2004 年底,收储出让情况见下表:1.收购情况2001 年2002 年2003 年2004 年合计收购储备宗地(宗)621263588面积(
11、亩)596.191477.715522773.76399.59收购成本(万元)20172.672375.0969275.6164594326417.292.出让情况出让宗地数(宗)61281541出让面积(亩)596.19874.59539.414503460.18出让总价(万元)37511.066301797089.88156038353655.94出让土地成本(万元)20172.636095.820764.0578728155760.45收益(万元)17338.4626921.276325.8377310197895.49收益率86%75%368%98%127%由上表可见,到 2004 年
12、底,该中心共收储土地 88 宗,6399.6亩,出让 41 宗,3460.2 亩。已出让的 41 宗土地收购总成本 155760万元,实现出让收入 353655.9 万元,收益共计 197895.5 万,综合收益率达 127%。(2 2)常州市土地收储中心)常州市土地收储中心 20052005 年发展计划及资金需求情况:年发展计划及资金需求情况:根据常州市政府 2005 年初编制的关于转发市发改委等部门常州市中心城区 2005-2007 年经营性用地收储出让计划的通知常政办发(2005)25 号文,见附件,结合收储中心的实际资金情况和地块收储条件成熟度,该中心 2005 年土地收储计划表如下:
13、序号序号地块名称地块名称面积面积(平方平方米米)亩数亩数单位成本单位成本(万元(万元/亩亩)收储成本收储成本(万元)(万元)备注备注1科试中心周边地块129000193.5150290252中联大厦地块800012.050060003灯芯绒厂90000135.0150202504有机化工厂70000105.0120126005常澄路与万福路地块300000450.020090000部分已收6第四建筑公司5000075.0200150007牵引电机厂周边151000226.520045300部分已收8公安停车场、箱包拉4000060.018010800部分已收7链厂9元件六厂及周边地块18000
14、0270.014037800已收1010二、三毛纺厂地块二、三毛纺厂地块263860263860395.8395.895953760037600二毛已签二毛已签约约11312 国道蔷薇园南侧150000225.0801800012二建司、卫星村委78000117.014016380已出让13青龙生活区150000225.0801800014戚墅堰开发区150000225.06013500部分已收15水产公司及周边地块5200078.01501170016红梅乳品厂及周边地块70000105.01501575017四粮库及周边地块100000150.01502250018三建司仓库4700070
15、.51208460已收19金思源印染纺织公司3500052.51206300已收20长江工程机械厂1400021.090189021达立电池厂2700040.5100405022凌家塘城西地块150000225.0801800023金狮集团100000150.01001500024北港生活区300000450.0703150025青洋路东侧190000285.0601710026工业技术玻璃厂地块100000150.01502250027红梅棉织厂6000090.01009000已收28能源设备厂88000132.01201584029常州塑料厂50007.5150112530兰和塑料化工25
16、00037.51204500已收31电视机厂5000075.01007500部分已收32迎春花木5400081.0604850计划外已收33常柴压缩机厂68000102.0939500计划外已收合计3,344,86150175973172005 年该中心将收购“常万路”地块、“二、三毛纺厂”地块等33 宗地,合 5017 亩,计划收购成本 597317 万元,根据该中心的运作方案,当年拟需要支付收储成本约 55%,即 328524 万元。此外,8该中心今年还要支付以前年度已经签约收购地块但分期付款部分111802 万元,因此该中心在收储上本年总资金需求量为 440326 万元。(3 3)常州市
17、土地收储中心)常州市土地收储中心 20042004 年及年及 20052005 年土地出让情况年土地出让情况2004 年常州市土地市场比较活跃,市场需求比较旺盛,土地价格稳中有升。去年共挂牌拍卖 15 宗地块,全部顺利出让,总成交额 156038 万元,面积 1450 亩,平均 107 万元/亩。2005 年土地出让情况:A:2005 年 1-9 月土地出让情况序号地块名称出让面积(平米)规划用途交易方式底价(万元)成交价(万元)竞得人1二建司地块52765住宅挂牌1520023500常州华光房地产2卫星村委地块25000商业、住宅挂牌33003300常州平水置业公司3北大街西侧地块4030商
18、业、住宅挂牌12003300常州置信房产公司4延陵东路 9.10号7727商业、住宅挂牌3003005丽宝第地块92640商业、住宅挂牌3260047100常州中亿房地产6晋陵中路 515号2064商业、办公挂牌17921900江苏常发实业集团7戚区开发区25760住宅挂牌30003000常州富士物业发展有限公司8戚大街南侧77750住宅挂牌-5000-500园城实业有限公司9万福路 S01 号1750商业、办公挂牌650650机械冶金房屋开发公司10五星新庄城中村74900住宅挂牌11001100五星置业发展有限公司11复兴村委周边111180商业、住宅挂牌16001600常州华强房地产12
19、巾被总厂23680住宅挂牌1060015000常州市机关房9产服务公司13东青路西侧28660商业挂牌21002100美国蚂蚁王公司14东方大道北侧84850住宅挂牌1080010800常州新城房产开发有限公司15万福路 S02-1号12750商业挂牌96009600洛察纳工业园(常州)有限公司合计62550688842122750到 9 月底,该中心共出让地块 15 宗,面积 625506 平米,合937 亩,以上地块收储成本 88842 万元,平均 94 万元/亩,签约出让价格 122750 万元,平均 131 万元/亩。其中部分地块因属于毛地出让兼旧城改造,因此挂牌底价及成交价较低,甚至
20、为负值,如戚大街南侧改造地块。但同时,一些区位优势明显、净地方式出让的地块依然表现强劲,如我行独家信贷支持的“丽宝第”地块,成交价 47100 万元,单个项目盈利 3.16 亿元。B:2005 年 10-12 月份预计出让土地项目情况(地块名、出让底价、出让面积等)序号地块名称出让面积出让时间(月份)该地块收储成本计划出让底价(万元/亩)预计出让收入(万元/亩)预计出让收益(万元)1双百集团63.48118050400500236902牵引电机厂101.6811600028032026537.63第四粮库107.7116280280300260304饲料厂64113279.4300330178
21、40.65城中城(塑料彩印厂)10.11288840050041626植物油厂51122807.3630033014022.647箱包拉链厂15.041211882502903173.68三建司67123780200240123009金思源60.441261801802207116.810大明路东侧175.8612626011013016601.08合计716.344712.76151475.0410该中心今年原计划出让 28 宗地 3158 亩,预计可实现出让收入630386 万元。但由于受宏观调控和房地产市场影响,土地出让计划调整,预计今年出让 1653 亩,可实现土地出让收入 27422
22、5 万元。鉴于土地出让计划的调整,该中心相应的土地收储进度也有所放慢。(四)借款人财务状况分析(四)借款人财务状况分析1.1.主要财务指标主要财务指标近三年及 2005 年 9 月底主要财务指标如下。一、资产一、资产类2002 年2003 年2004 年2005 年 9 月银行存款7,584,438.55149,777,872.2862,926,663.99132079311.98其他应收款3,000.00119,993,000.00574,993,000.00798194905.71固定资产525,648.00932,878.001,707,937.800.00待摊费用6,011,070.2
23、0资产合计8,113,086.55270,703,750.28639,627,601.79936285287.89五、支出类事业支出1,664,812.530.00成本费用475,151,005.251,148,884,525.881,576,344,352.231744324328.36支出合计:475,151,005.251,150,549,338.411,576,344,352.231744324328.36资产部类总计资产部类总计483,264,091.801,421,253,088.692,215,971,954.022680609616.25二、负债类二、负债类借入款项160,00
24、0,000.00745,000,000.001,094,770,000.00910820000应付票据60,000,000.00预提费用3,735,137.113,014,580.003,014,580.00其他应付款940.967,651,905.642,809.14108,833,360.00负债合计160,000,940.96756,387,042.751,097,787,389.141082667940.00三、净资产类三、净资产类固定基金525,648.00932,878.001,707,937.800.00专用基金事业结余-889,268.57-886,108.570.000.00
25、经营结余335904.84净资产合计-363,620.5746,769.432,138,993.47335904.84四、收入类四、收入类财政补助收入508,706.100.0011拨入专款323,626,771.41664,185,571.411,116,045,571.411597605771.41其中:收储专项周转金210,000,000.00其他收入124,999.000.00收入合计323,626,771.41664,819,276.511,116,045,571.411,597,605,771.41负债部类合计负债部类合计483,264,091.801,421,253,088.69
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