2022年政府办公楼物业服务管理方案.pdf
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1、“xxxxxx物业月 艮务方案成都星海物业管理有限责任公司2022年10月0 8日温 江XX办公楼物业管理方案目 录第一章成都星海物业管理简介第 二 章 温 江X X X办公楼概况及管理特点分析第 三 章 温 江X X X办公楼物业管理效劳思路第 四 章 物 业 管 理 效 劳 承 诺第 五 章 前 期 物 资 装 备 一 览 表第六章 物业管理效劳费用测算第 七 章 固 定 岗 效 劳 方 案第 八 章 保 洁 效 劳 方 案第 九 章 紧 急 事 件 处 理 规 程第 十 章 管 理 用 房 配 置 方 案结束语星 海 物 业 管 理 受 温 江X X X X委 托,拟 对X X X X
2、X办 公 楼(以下 简 称“X X办 公 大 楼 )提 供 全 委 托 物 业 管 理 效 劳。针对该办 公 楼 的 特 点,制 定 本 方 案。第一章 成 都 物 业 管 理 简 介1.1我们的实力成都星海物业管理有限责任公司成立于2 0 2 2年3月,注册资金5 0万元,是具有独立法人资格和国家叁级物业资质的专业物业管理公司。目前管理着社区高档住宅及商业物业项目公 司 大 力 拓 展 物 业 管 理 业 务,以物业管理为主导,保洁效劳、绿化效劳、维修效劳、家政效劳以及代租代售等为一体,形成多元化的效劳体系。公司下设综合事物部、品质管理部、物业管理处、财务部。公司一方面确立“寓管理于效劳之中
3、,寓效益于效劳之中的效劳指导思想。另一方面挑战物业管理效劳新概念,打造 贴心业主,亲情效劳的公司品牌,即:全方位近距离、全过程专业化、一站式亲情效劳。公司为了与沿海大城市物业管理的先进理念和方式接轨,每年都要派出管理人员到上海、深圳、广州等城市的大型物业管理公司观摩、学习,掌握先进的物业管理经验。1.2 我们的理念 效劳宗旨:尽心、尽力、尽责,善待每位客户。质量方针:为业主创造价值,让客户持续满意。团队精神:企业的命运就是个人的命运,企业的开展就是个人的开展。开展目标:以“生态型开展体系为依托,致力于打造成都物业第一品牌。1.3 我们的目标立足根底效劳,树立星海物业诚信高效形象。强化效劳意识,
4、打造一流物业管理效劳品牌。细化效劳质量,倡 导“温馨畅想 颠峰体验。1.4 我们的项目物业名称物业类型速筑面积托管类型华阳一中学校XXX m2包干制千禧华庭多层住宅小区XXX m2包干制翠林小区多层住宅小区XXX m2包干制德心名居多层住宅小区XXX m2包干制德心苑多层住宅小区XXX m2包干制德源乡村第 二 章 温 江XXX办公楼概况及管理特点分析2.1 温江XXX办公楼概况温江XXXXX办公大楼,坐落于XXX,总建筑面积约XXX万平方米。由XX栋楼组成。室外停车场停车位XX余辆;地下车库设有XX个车位.交通便利,地理位置极其优越。共有办公室XX间,设备间XX处,卫生间XX处,消防楼梯4
5、处,消控中心1 处,中央空调主机2 台,分体空调2 0 台,风机房2 处,水箱房1 个.2.2 公共区域设施及设备:隔栅灯116个、消防栓29个、闸箱13个、应急灯7 个、手动报警 38个、消防 13个、播 送 27个、疏散指示灯30个、安全出口灯 14个、烟 感 5 8 个、插 座 箱 1 个、筒 灯 213个、2U双 管 日 光 灯 20个、40W日 光 灯 3 个、水 龙 头 6 7 个、小 便 器2 6个、蹲(坐)便 33个。2.3 业务群体分析物 业 管 理 的 对 象 是 房 地 产-不 动 产,效 劳 对 象 那 么 是具 有 不 同 政 治 素 质、文 化 背 景 和 社 会
6、阅 历 的 个 体。要 做 好 物业 管 理 工 作,必 须 充 分 了 解 管 理 项 目 业 户 群 体 的 构 成 及 特点。根 据 我 们 的 实 地 考 察 与 研 究,该 项 目 建 设 投 入 使 用 多年,X X 办 公 大 楼 是 XXXXXXo其 地 处 黄 金 地 理 位 置、庄 严 俊朗 的 楼 宇 外 观、完 善 的 配 套 设 施 以 及 独 特 的 设 计 等,无不彰显 散 发 着“人 民 代 表 为 人 民 的 现 代 政 务 效 劳 机 构 的 气 息。根 据 对 上 述 办 公 楼 的 分 析,X X 办 公 大 楼 的 业 户 群 体 具 有如 下 的 特
7、 征:楼 内 办 公 人 员 具 有 较 高 的 文 化 素 质 和 一 定 的 社会 地 位,拥 有 较 强 的 政 治 素 养,追 求 安 全、舒 适、安 静 的 办公 生 活 和 会 议 环 境,注 重 管 理 的 品 位 和 质 量,强 调 效 劳 的 安静 性 和 尊 贵 性,对 物 业 管 理 效 劳 有 着 极 高 的 要 求。2.4 物 业 管 理 规 划 定 位业 户 分 析 的 结 论,是 我 们 设 定 管 理 模 式、设 计 效 劳 项 目、确 定 效 劳 标 准 及 收 费 标 准 的 客 观 依 据0秉 承“效 劳 业 户,报 效 业 户 的 核 心 理 念,我们着
8、力在XX办 公 大 楼 营 造 一 个“安 全、安 静、舒 适、幽 雅、清 洁 优 美、尊 贵 的 办 公 生 活 和 会 议 环 境,并 通 过 持 续 的 改 进 和 提 升,使 物 业 保 值 增 值,实 现 传 统 的 办 公 理 念 与 现 代 政 务 办 公、会议 及 工 作 方 式 的 高 度 共 融。要 想 成 功 到 达 上 述 目 的,我 们 拟 在XX办公大楼建立以人 性 化 管 理 和 个 性 化 效 劳 为 根 底 的 物 业 管 理 模 式,并通过对管 理 效 劳 流 程 的 持 续 改 善,不 断 超 越 业 户 的 需 求 期 望。同 时,我 们 大 胆 设 想
9、,基 于 项 目 所 具 有 特 殊 性 和 特 色 性,运用严格的 管 理 文 化 理 念 渗 入 日 常 管 理 和 效 劳 之 中。我们将在管理效劳 中 着 力 于 以 下 四 个 方 面:倡 导“全 员 参 与 的 管 理 文 化;推 广“尊 贵 互 动 的 效 劳 文 化;营 建“和 谐 亲 切 的 政 务 大楼 文 化;塑 造“亲 和 人 文 的 环 境 文 化。2.5项 目 管 理 特 点 及 难 点 分 析2.5.1大 楼 设 备 设 施 较 多,容 易 产 生 管 理 及 维 护 盲 点X X办 公 大 楼 不 同 于 纯 写 字 楼 或 住 宅 小 区,除设有供配电、给 排
10、 水、消 防、等 系 统 之 外,还 配 备 多 间 会 议 设 备 系 统、供 冷 空 调 系 统、监 控、微 机 等 智 能 系 统。对这样一个设备数量 较 多,智 能 程 度 较 高 的 政 务 会 议 办 公 楼,一旦出现设备故障 或 停 机,无 疑 将 会 对 用 户 的 日 常 工 作 造 成 严 重 的 影 响 及 后果,如 何 消 除 维 修 保 养 上 的 管 理 盲 点,确 保 设 施 设 备 的 良 好运 行 状 态,将 是XX办 公 大 楼 物 业 管 理 的 重 点。2.5.2办 公、会 议、开 会 的 人 员 众 多,车 辆 驶 入、停放将存在 违 章、抢占等违章行
11、为根 据XX办 公 大 楼 外 院 内 大 门 前 的 道 路 及 停 车 场 地 现 状,车 辆 驶 入 驶 出、停 车、存 车 必 将 给 车 辆 管 理 带 来 一 定 的 矛 盾,如 何 化 解 违 章 及 安 全 停 放 问 题,将 是 物 业 管 理 人 在 管 理 中 需解决难点2.5.3地 理 位 置 容 易 产 生 噪 音 环 境 上 的 污 染XX办 公 大 楼 分 几 栋,所 处 地 理 位 置 是 繁 华 的XX路,噪音 污 染 直 接 影 响 楼 内 的 正 常 办 公 环 境,加之夏天的外挂空调噪 音 与 冷 凝 水 的 排 放 问 题 直 接 导 致 噪 音 环
12、境 管 理 上 的 缺 陷,如 何 解 决 缺 陷,如 何 将 上 述 影 响 缺 陷 减 至 最 少,是物业管理中 不 可 回 避 的 一 个 问 题。2.6解 决 上 述 管 理 难 点 的 措 施XX办 公 大 楼 既 有 一 般 写 字 楼 的 共 性、又有其自身的特殊性,根 据 对 项 目 管 理 特 点 及 难 点 的 分 析,我 们 将 在XX办公大 楼 的 管 理 效 劳 中 全 面 导 入IS09002质 量 管 理、IS014001环境 管 理 两 大 体 系,并 结 合 实 地 考 察 和 研 究,我 们 提 出 如 下 的管 理 措 施,以 求 针 对 性 地 解 决
13、上 述 各 项 问 题。2.6.1因 地 制 宜,科 学 管 养,消 除 设 备 设 施 管 理 养 护 盲 点坚 持“因 地 制 宜、科 学 管 养 的 方 针,编 制 科 学 的 物 业维 修 养 护 方 案 并 合 理 组 织 实 施,力 求 到 达 如 下 目 的:延 长 物业 的 物 质 寿 命,满 足 用 户 的 正 常 使 用 功 能;延 长 物 业 的 经 济寿 命,到 达 保 值 增 值 的 效 果;降 低 管 理 本 钱 支 出,减 轻 业 户的 经 济 负 担。A.技 术 力 量 配 备,在 前 期 介 入 接 管 阶 段,我 们 将 派 各 类包 括 土 建、机 电、智
14、 能 化 等 专 业 的 工 程 技 术 人 员 到 项 目 现 场,以 满 足 物 业 维 修 养 护 的 需 求。同 时,加 强 维 修 技 术 工 人 的 培训 工 作。通 过 开 展 长 期 连 续 的 专 项 培 训,促 使 维 修 技 工 不 断提 高 维 修 工 作 技 能,熟 练 掌 握 共 用 部 位,设 施 设 备 维 修 养 护的 内 容、周 期 及 质 量 标 准;B .制 度 保 证。我 们 将 结 合 实 际 情 况 编 制 设 备 设 施 维 固 定岗 理 规 定、设 施 设 备 维 修 养 护 工 作 流 程 等 文 件,作 为 物 业 维修 养 护 的 制 度
15、 保 证;C.建 立 和 完 善 各 部 位,设 施 设 备 的 维 修 档 案。我 们 将 对物 业 的 各 部 位、设 施 设 备 进 行 统 一 编 号,建 立 相 应 的 档 案 卡片 和 台 帐(包 括 登 记 台 帐、分 室、分 层 台 帐,分 类 汇 总 台 帐),并 将 全 部 资 料、信 息 输 入,利 用 现 代 化 的 管 理 手 段 进 行 登 记、查 询 和 控 制,全 面 掌 握 设 备 设 施 的 使 用(运 行)状 况,为物业 的 维 修 养 护 提 供 科 学 的 参 考 依 据;D.严 格 按 照 我 们 在 实 践 中 总 结 出 来 的 九 字 诀,即“
16、看、听、闻、摸、查、测、试、比、记 进 行 操 作,确 保 物 业 维修 养 护 的 实 施 效 果;E.定 期 开 展 物 业 各 部 位,共 用 设 施 设 备 完 好 率 的 统 计 工作,以 此 作 为 物 业 维 修 养 护 的 工 作 导 向。2.6.2预 防 为 主,严 格 管 理,减 少 安 全 及 消 防 隐 患2.6.2.1治 安 防 范A.防 范 策 喀:强 调“外 紧 内 松、预 防 为 主 的 原 那 么,全 力 将 有 不 良 动 机 的 嫌 疑 人 挡 在 大 楼 门 以 外,不 给 其 可 乘 之机;通 过 固 定 岗 的 严 密 监 控 及 巡 逻,震 慑 不
17、 法 分 子 不 敢 作 案;与 周 边 区 域 联 防 联 治,发 挥 综 合 整 治 的 群 防 优 势。强 调 护 卫效 劳 的 零 干 扰,不 给 业 户 造 成 心 理 压 力 和“草 木 皆 兵 的 感觉。B.防 范 体 系:坚 持“人 防、技 防、物 防 三 结 合 的 原 那么,在 确 保 2 4 小 时 不 间 断 监 控 和 巡 逻 的 根 底 上,充分发挥红 外 线、摄 像 监 控 等 智 能 系 统 的 工 作,建立立体交叉的安全防 范 体 系。C.素 质 管 理:对 固 定 岗 实 施 准 军 事 化 管 理,做 到“五统一 和“三 集 中 ,即 统 一 作 息、统
18、一 出 操、统 一 上 岗、统一 着 装、统 一 装 备 以 及 集 中 招 聘、集 中 培 训、集 中 管 理。同时 努 力 培 养 固 定 岗 的 效 劳 意 识,改变原来固定 岗 单 一 的 护 卫功 能,使 固 定 岗 成 为“安 全 管 理 员、迎 宾 员、效 劳 员 的有机 统 一 体。D.对 夜 间 加 班 人 员 实 行 护 送 效 劳。(从 大 门 至 车 门;对女 性 实 行 代 叫 出 租 车 护 送 效 劳)2.6.2.2消防管理A.工 作 方 针:坚 持“预 防 为 主、防 消 结 合 的消防工作方 针,严 格 实 行 防 火 安 全 责 任 制,并 树 立“全员防消
19、的管理 理 念,实 施 全 员 义 务 消 防 员 制。B.防 火 宣 传:在 大 楼 宣 传 栏 内 采 取 宣 传 季、宣传周和消防 宣 传 日 等 方 式 传 播 消 防 知 识,并 定 期 邀 请 消 防 队 前 来 举 办消 防 知 识 讲 座。在 每 个 科 室 发 放 一 册 消 防 知 识 手 册 强 化 全 员防 火 意 识,按 消 防 标 准 在 指 定 区 域、地点及相关部 位 配 置 足数 的 灭 火 器 材。C.培 训 演 练:实 施 全 方 位 消 防 管 理,定 期 检 查 消 防 设 施,保 持 良 好 运 作。同 时,重 点 加 强 固 定 岗 的 消 防 实
20、 战 演 练,每年 组 织 两 次 义 务 消 防 队 员 和XX机 关 局 部 人 员 参 与 的 消 防 演练,提 高 全 员 的“自 救 意 识 和 能 力、防 患 于“未 然 。D.建 立XX办 公 大 楼 消 防 快 速 反 响 分 队。2.6.3 既 有 监 督,又 有 合 作,创造双赢局面对 办 公 楼 区 求“静 与 接 待 中 心 情 况 复 杂 的 矛 盾,我们解 决 思 路 是 在 办 公、会 议、客 房、休 闲 等 正 常 使 用 的 前 提 下,按 照 相 关 规 定 控 制 和 约 束 来 下 榻 人 员 的 不 良 行 为,如 噪 音、垃 圾、违 规 效 劳 等。
21、安 全 管 理。定 期 对 重 点 部 位 进 行 检 查 和 督 导,确保各通道 内 的 消 防 系 统、灭 火 器 材 完 好 无 损,消 防 通 道 畅 通 无 阻。严 格 控 制 内 部 违 章 使 用 电 器 以 及 闲 杂 人 员 通 往 办 公 区 等 违反 安 全 及 消 防 法 规 的 行 为。2.6.4 通 过 严 格 标 准 的 管 理,减 少 车 辆 停 放、噪 音、环境污染与 甲 方 协 商 沟 通。通 过 对 大 楼 后 院 的 停 车 位 及 大 楼 右 侧的 场 地 进 行 改 造 后,减 少 内 部 及 来 访 车 辆 停 放 困 难 的 局 面。通 过 严
22、格 的 车 场 管 理 措 施,解 决 好 内 部 车 辆 停 车 车位的问题,同 时 减 免 停 车 违 规 行 为。建 议 大 楼 的 空 调 冷 凝 水 集中管线 排 放,控 制 冷 凝 水 给 环 境 带 来 污 染。对 外 部 的 汽 车 噪 音,通 过 与 公 交、城 管、环 保、公安交警等部门沟 通 协 调,采 取 减 少 控 制 鸣 笛 停 车 等 措 施,减免噪音干扰 和 影 响。第三章 温 江XXX办公楼物业管理效劳思路经过详细的现场勘察和交流沟通,秉着“强力保障优化形象的指导思想。针 对 温 江X X X的物业需求特点,我们的物业管理效劳整体思路是:,一个中心、两个根本点
23、。,一个中心是指我们的一切工作全部围绕“效劳于温江X X X*这个工作中心;“两个根本点是指以强力保障为根本点,以优化形象为根本点。根据温江XXX办公楼的物业特点和项目需要,我们将提供“专业化系统物业效劳+X X X办公楼特色效劳的一体化模式,在做好日常物业管理效劳工作的根底上,时刻做好应急效劳的准备,有效树立成都市温江XXX对外窗口形象,并强力保障温江XXX的正常办公秩序。优化形象专业与政治共建作 为 温 江XXX的最高行政机构,温 江XXX拥有良好的社会口碑,其各级领导勤奋务实的工作作风更是给我们树立了典范,而XXX的工作特性就要求我们必须拥有良好的外在形象和过硬的政治素质。针 对 温 江
24、X X X的这一特点,结合星海物业完善的礼仪化效劳体系,我们提出了“优化形象专业与政治共建的物业管理效劳思路。“优 化 形 象 是指先强化外部形象,从工作着装、文明用语等根底层面开始抓起,严格按照星海物业关于工装的相关规定和星海物业文 明 用 语100句的相关规定执行,然后再通过持续性培训机制加强公关礼仪培训,强化从业人员礼仪效劳意识,全面提升从业人员素质,逐步建立起具有温江XXX工作特点的礼仪化效劳系统。“专业与政治共建是指根据温江XXX的工作特点和工作需要,在强化从业人员专业技能的根底上,加强思想政治教育,以班组为根本单位,以党员为核心,以内部思想政治教育为主,建立起具有温江XXX鲜 明
25、特 点 的“专业技能和政治思想共建型礼仪化效劳系统。“优化形象专业与政治共建将星海物业成熟的礼仪化效劳系统 和 温 江XXX的行政角色有效结合起来,逐步建立起具有鲜明特色的温 江XXX办公楼物业管理效劳礼仪体系。管理效劳政治要求(一)政治上与政府保持高度一致对于区政府来说,物业管理公司所体现和代表的是机关的管理与效劳机构,但对于机关的外来办事人员来说,机关的所有工作人员包括物业公司的人员都代表着政府机关的形象。因此,物业管理公司必须服从与政府的统一领导和指挥,在政治上必须与政府保持高度一致。为达此目标,物业公司人员特别是骨干人员必须定期或不定期的学习时事政治,了解和掌握党的方针、政 策,提高自
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- 2022 政府 办公楼 物业 服务 管理 方案
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