行业研究-房地产090324:人.pdf
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1、 谨请参阅尾页重要申明及联合证券股票和行业评级标准。谨请参阅尾页重要申明及联合证券股票和行业评级标准。1/102009/03/24 最近最近 52 周股价表现周股价表现 分 析 师 鱼晋华鱼晋华 0755-8249 2232 胡栋亮胡栋亮 0755-8208 0004 行业研究 行业研究 跟踪报告 跟踪报告 联合行业_房地产 联合行业_房地产?近日,我们对深圳市场进行了实地调研,走访了宝安龙华片区、龙岗坂田片区、南山片区和福田南片区。现场考察了万科金域华府、第五园、金地名轩、梅陇镇、招地兰溪谷、泛海拉菲花园、华侨城四海公寓、振业星海六期及周边一些楼盘和中介公司。?从现场调研的情况来看,市场人气
2、开始集聚,各楼盘均不乏看房者,相应的各楼盘近期销售业绩表现也不错。可以佐证的是,万科金域华府 7-8 栋开盘仅一周就仅余一套;第五园八期 9 栋 69 套房源有 300 人认筹,开盘仅 3 天售出 66 套;华侨城四海公寓共 900 套房源,已有 450 人左右交纳了意向金;浪琴半岛 1 座开盘 1 个月销售率达到 80%。价格还是基本维持 08 年年末的水平,仅有个别楼盘价格略有上调。?从中介公司了解到,有资金实力的投资客已经开始入市,由于价格上涨趋势未确立,资金量较小的跟随者还未出现。?从现场了解到,当前购房者还是以自住客为主,所以楼盘的地理位置和开发商的品牌对楼盘的销售业绩影响较大。可参
3、考的是,尽管书香门第上河坊项目社区更加成熟,价格也略有优势,但附近的万科金域华府,其销售状况要远好于上河坊。而同样是大型开发商开发的金地梅陇镇,由于地理位置要差于金域华府,虽然价格更为便宜,但销售业绩也要差于万科金域华府。?预计未来 3-4 个月深圳楼市还将保持相对活跃态势,敬请关注深圳项目较多的房地产企业。假定 09-10 年深圳项目结算进度加快 30%,我们发现在我们跟踪的上市房企中,业绩弹性最大的为深振业,09、10 年 EPS 增长分别有 32%和 16%,对应动态 PE 分别为 11 倍和 12 倍 行业评级行业评级 增持/维持评级增持/维持评级 相关研究相关研究 购房意愿何时回升是
4、关键200810 政策转向楼市亦有望转向200810 息差扩大利于房贷新政执行 200810 降息与三重博弈200811 房地产业 09 年仍将处在 U 型谷底200901 穿越周期的迷雾200902 关注库存出清周期变动二季度策略报告200903 人气集聚,价格企稳 人气集聚,价格企稳-深圳房地产市场调研-深圳房地产市场调研 行业研究-房地产 090324:人气集聚,价格企稳深圳房地产市场调研(增持)Mar-2009 谨请参阅尾页重要申明及联合证券股票和行业评级标准。2/10 近日,我们对深圳市场进行了实地调研,走访了宝安龙华片区、龙岗坂田片区、南山片区和福田南片区。现场考察了万科金域华府、
5、第五园、金地名轩、梅陇镇、招地兰溪谷、泛海拉菲花园、华侨城四海公寓、振业星海六期及周边一些楼盘和中介公司。成交持续回暖,价格企稳成交持续回暖,价格企稳 随着去年 11 月份房贷新政的出台,居民购房压力得到了极大的缓解,加上深圳地区价格调整比较到位,前期压抑的自住需求开始释放,成交大幅放量。成交的回暖在春节期间得到了延续,今年前两月份的成交量远超去年的平均水平。受益于成交的回暖和春节期间新供应楼盘的减少,深圳新建商品房价格开始企稳,月均成交价格维持在 11000 元/平方米左右水平,有个别楼盘已经开始出现涨价。二手房市场方面,成交也逐渐复苏,同时价格也略有反弹,和去年下半年相比,涨幅在 10%左
6、右。今年以来,深圳市新房存量也结束了连续多个月的增长,开始出现下降。当前存货去化速度在 10 个月左右,和 08 年高位时相比已有大幅回落,但还是要高于 07 年 7 个月左右的水平。图图 1、深圳市新建商品房批售情况、深圳市新建商品房批售情况 0 20 40 60 80 100 120 140 160 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000 Jun-07Aug-07Oct-07Dec-07Feb-08Apr-08Jun-08Aug-08Oct-08Dec-08Feb-09万平方米批售套数批售面积套数据来源:深圳市国土资源和房产管理局,联合证
7、券研究所 行业研究-房地产 090324:人气集聚,价格企稳深圳房地产市场调研(增持)Mar-2009 谨请参阅尾页重要申明及联合证券股票和行业评级标准。3/10 图图 2、深圳市新建商品房成交情况、深圳市新建商品房成交情况 图图 3、深圳市新建商品房价格走势、深圳市新建商品房价格走势 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000 9000 Jan-07Mar-07May-07Jul-07Sep-07Nov-07Jan-08Mar-08May-08Jul-08Sep-08Nov-08Jan-09万平
8、方米成交套数成交面积套0500010000150002000025000Jan-07Mar-07May-07Jul-07Sep-07Nov-07Jan-08Mar-08May-08Jul-08Sep-08Nov-08Jan-09元/平方米数据来源:深圳市国土资源和房产管理局,联合证券研究所 数据来源:深圳市国土资源和房产管理局,联合证券研究所 图图 4、深圳市二手商品房成交情况、深圳市二手商品房成交情况 图图 5、深圳市二手商品房价格走势、深圳市二手商品房价格走势 0 10 20 30 40 50 60 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 Jun-08Jul-08A
9、ug-08Sep-08Oct-08Nov-08Dec-08Jan-09Feb-09万平方米成交套数成交面积套01000200030004000500060007000Jun-08Jul-08Aug-08Sep-08Oct-08Nov-08Dec-08Jan-09Feb-09元/平方米数据来源:深圳市国土资源和房产管理局,联合证券研究所 数据来源:深圳市国土资源和房产管理局,联合证券研究所 图图 6、深圳市新建商品房可售情况、深圳市新建商品房可售情况 图图 7、深圳市存货去化速度、深圳市存货去化速度 0 100 200 300 400 500 600 700 0 10000 20000 3000
10、0 40000 50000 60000 70000 Jan-07Mar-07May-07Jul-07Sep-07Nov-07Jan-08Mar-08May-08Jul-08Sep-08Nov-08Jan-09可售套数可售面积套万平方米05101520253035Mar-07May-07Jul-07Sep-07Nov-07Jan-08Mar-08May-08Jul-08Sep-08Nov-08Jan-09可售套数去化速度可售面积去化速度月数据来源:深圳市国土资源和房产管理局,联合证券研究所 数据来源:深圳市国土资源和房产管理局,联合证券研究所 注:去化速度=可售量/过去三月平均销量 行业研究-房
11、地产 090324:人气集聚,价格企稳深圳房地产市场调研(增持)Mar-2009 谨请参阅尾页重要申明及联合证券股票和行业评级标准。4/10 销售现场:人气开始集聚销售现场:人气开始集聚 楼市的回暖正催生出更多的刚性需求入市,在我们实地调研的几个楼盘中均不乏看房者,市场人气开始集聚,相应的各楼盘近期销售业绩表现也不错。可以佐证的是,万科金域华府 7-8 栋开盘仅一周就仅余一套;第五园八期 9 栋 69 套房源有 300 人认筹,开盘仅 3 天售出 66 套;华侨城四海公寓共 900 套房源,已有 450 人左右交纳了意向金;浪琴半岛 1 座开盘 1 个月销售率达到 80%。价格还是基本维持 0
12、8 年年末的水平,不过从我们跟踪情况来看,有个别楼盘已经有提价现象,比如第五园五期在 08 年末报价为 9000 元/平方米,而现在报价则上升到了 10000 元/平方米,金地梅陇镇三期在 08 年末报价 9500 元/平方米,现在报价 10000-11000 元/平方米,四期 08 年末报价 8500 元/平方米,现在报价 8700 元/平方米。可以看出在成交回暖的刺激下,各楼盘价格已经开始企稳。从中介公司了解到,有资金实力的投资客已经开始入市,由于价格上涨趋势未确立,资金量较小的跟随者还未出现。另外由于价格逐步企稳,高位套牢者开始惜售,所以二手房供应量还是有限,以金地梅陇镇为例,一二期现在
13、入住率仅有三四成,但由于原先投资者 07 年购买时成本在 15000 元/平方米上下,跟当前10000 元/平方米的价格还是有不少差距,价格企稳的情况下愿意亏损离场的较少。还有一个值得关注的现象就是中介公司又开始大量开张营业,反映了二手房市场成交的活跃。图图 8、金地名座售楼现场、金地名座售楼现场 图图 9、万科第五园售楼现场、万科第五园售楼现场 资料来源:联合证券研究所 资料来源:联合证券研究所 深圳市房管局提供的销售数据和我们调研情况基本相符,各楼盘近期销售进度有所加快,万科金域华府、第五园、金地梅陇镇和名座多个批次已售馨或仅余少数几套尾盘。行业研究-房地产 090324:人气集聚,价格企
14、稳深圳房地产市场调研(增持)Mar-2009 谨请参阅尾页重要申明及联合证券股票和行业评级标准。5/10 表表 1、楼盘调研信息、楼盘调研信息 楼盘名称 开发企业 区域 调研信息 金域华府 万科 宝安龙华 高层住宅售价 12000-15000 元/平方米(精装修),别墅售价 22000-28000 元/平方米。高层共有 8 栋,其中 3-6 栋今年 1 月开盘,1-2 栋今年 2 月开盘,7-8栋 3 月 14 日开盘,截止 3 月 19 日仅余一套未售。二期刚开始动工。上河坊 鹏宝东 宝安龙华 项目临近万科金域华府。一期 2003 年开售,售价 4000 元/平方米;二期于 08年 10 月
15、开盘,售价 12000 元/平方米(精装修),共推售 600 多套,销售近半,近期周末每日销售 20-30 套。第五园 万科 龙岗坂田 五期 08 年底开盘,共 108 套,截止 3 月 19 日剩余 20 套左右,五期售价 10000元/平方米(带 1000 元/平米装修);八期第 9 栋于 3 月 21 日开盘,共 69 套,到 3 月 19 日已有 300 多人认筹,截止 3 月 23 日剩余 3 套房源,售价 11000元/平方米(带 500 元/平米装修),由于八期为景观房,第 9 栋占据了 8 期最好的地理位置,售价相比前面几栋有 10%左右的上调。梅陇镇 金地 宝安龙华 三期毛坯
16、售价 10000-11000 元/平方米,四期毛坯 8700 元/平方米,装修加价720 元/平方米。从中介公司了解到,梅陇镇前期投资客较多,入住率仅三四成,今年以来二手房售价上涨 10%左右,有资金实力的投资客开始出现,二手房成交已好于 07 年水平。世纪春城 深宝安 宝安龙华 项目位于金地梅陇镇隔壁。四期 08 年年初开盘,最初售价 13000 元/平方米,08 年年中下调房价至 9000-9500 元/平方米(毛坯),维持至今。四期共有 1100户左右,截止 3 月 19 日剩余 200 余户,仅几个月销售速度开始加快,2 月份售出 130 套,3 月份截止 19 日售出 80 套。金地
17、名座 金地 福田南 为酒店式公寓,毛坯售价 14000-15000 元/平方米,装修加 800 元/平米,下午 1 点,现场有 3 组客户在看房。中城天邑 深圳绿景 福田南 项目位于金地名座附近。现房,07 年 12 月开盘,08 年 12 月入伙,共 916套房源,截止 3 月 20 日剩余 33 套大户型,毛坯售价 17000 元/平方米。浪琴半岛 世博滨海 南山高新南 1 座 2 月 21 日开盘,共 210 套房源,截止 3 月 20 日剩余 20%左右,剩余房源起价 24000 元/平方米。星海名城 深振业 南山南头 六期 07 年 7 月开盘,08 年 1 月入伙,截止 3 月 2
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