房地产与房地产价格练习题.pdf
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1、一、房地产与房地产价格练习题.2(-)选择题.2(二)判断题:.4二、比较法练习题.5(-)单项选择题.5(二)多项选择题.7(三)判断题.8(四)计算题.9三、收益法练习题.11()单项选择题.11(二)多项选择题.13(三)判断题.14(四)计算题.14四、成本法练习题.17(-)单项选择题.17(二)多项选择题.18(三)判断题.20(四)计算题.20五、假设开发法练习题.22(一)单项选择题.22(二)多项选择题.23(三)判断题.24(四)计算题.25 不动产估价理论与方法模拟试卷一.27 不动产估价案例与分析模拟试卷一.34 不动产估价理论与方法模拟试卷二.40 不动产估价案例与分
2、析模拟试卷二.46 不动产估价理论与方法模拟试卷三.54 不动产估价案例与分析模拟试卷三.60Exercises in English.68Real Estate and Real Estate Value.68Multiple Choices.68Questions.75Sales Comparison Approach.78Mutlple Choices.78Questions and Computation.82Synthesis Questions.83Income Approach.87Multiple Choices.87Questions.92Calculation Exerci
3、se.94Cost Approach.95Mutlple Choices.95Questions and Computation.99Cost factor study.100一、房地产与房地产价格练习题(-)选择题(1)下列关于房地产的叙述错误的是:1)房地产本质包括土地、建筑物及依托于其上的房地产权益2)房地产是指土地、建筑物及其上定着物3)最终体现房地产价值的是房地产的权益,而不是实物4)临时搭建的帐篷、戏台也属于房地产(2)某宗土地5 0 年使用权的价格为1 0 0 0 万元,其地上建筑物目前的市价为5 0 0万元,现探测其地下有铁矿资源,价值为5 0 0 万元,则该房地产的价格为多少
4、?a、1 5 0 0 万元;b、2 0 0 0 万元;c、1 0 0 0 万元;d、1 5 0 0-2 0 0 0 万元(3)从经济利用的角度,土地利用选择的一般顺序为:a、工业、放牧地、牧场、森林;b、商业、办公、居住、工业C、办公、商业、居住、工业;d、居住、耕地、放牧地、森林(4)下列叙述正确的是()a、房地产市场不是地区性市场;b、房地产价格不易受个别行为影响c、房地产之间不能完全替代;d、房地产的独一无二性使房地产具有独占性(5)房地产价格()a、是客观存在;b、是专业评价人员的价值判断结果;c、由市场力量决定;d、由市场参与者集体的价值判断所形成(6)房地产真正的自然增值的原因是(
5、)a、通货膨胀;b、稀缺性;c、外部经济变化;d、投资改良房地产(7)现有甲乙丙三块地,土地单价分别是:1000元/平米,800元/平米,500元/平米。其容积率分别为:6、4、20如此三块地其他条件完全相同,则明智的买者应购买()a、甲;b、乙;c、丙;d、不能确定(8)房地产之所以有价格,其前提条件是()a、房地产的有用性;b、房地产的稀缺性;c、房地产的有效供给;(1、房地产的有效需求(9)抵押价格通常情况下与市场价格的关系是()a、高;b、低;c、相同;d、没有关系(10)使住宅房地产价格明显上升的是()。A、中等收入者收入提高;B、高收入者收入提高;C、低收入者收入增加;D、居民收入
6、提高(11)商业用途房地产的位置优劣,主要看()。A、临街状况;B、繁华程度;C、安宁程度;D、公用设施完备状况(12)影响房地产价格的人口因素包括()。A、人口数量;B、人口数量;C、家庭人口规模;D、学历分布(-)判断题:1、地役权的存在会降低房地产的价值。2、房地产特性取决于土地特性,是以土地的特性为基础的。3、房地产包括土地及地上建筑物,地上建筑物是指地面以上的建筑物。4、相邻关系的实质是对房屋所有权和使用权的一种限制。5、决定某一房产价格水平的高低的供求状况,主要是本地区的房地产的供求关系。6、理论价格不是现实价格,评估价格是现实价格。7、房地产与其他物品的价格一样,均会有生产成本。
7、8、一占地1000平米的8层建筑物个层面积均相同,若其房地单价5000元/建筑平米,覆盖率为5 0%,则其房地总价为2000万元。9、楼面地价比土地单价更能说明土地价格水平的高低。10、国家规定的商业用地使用权出让最高年限为50年。11、地价变动主要受需求因素的影响。12、同地段的期房价格可能比现房价格高。13、城市中需要拆迁而未拆迁的土地价格称作生地价。二、比较法练习题(一)单项选择题1、某成交实例成交总价24万元,分三期付款,首期付8 万元,6 个月后支付8万元,余额于一年后付清,假设年利率为5%,则该实例的实际价格是()。A、24 B、23.42 C、23.43 D、22.862、某地区
8、某类房地产于2002年 10月末至2003年2 月末平均每月比上月下降2.5%,2003年 2 月末至2003年 6 月末平均每月比上月下降0.8%,而 2003年 6 月末至2003年 10月末平均每月比上月上涨1.5%。2002年 11月末成交的实例价格为4500元/平方米。若修正到2003年9 月末,其价格为。元/平方米。A、4500 B、4223.49 C、3752.56 D、4179.673、某宗房地产交易,买卖双方在合同中写明买方付给卖方2325元/平方米,买卖中涉及的税费均由买方来负担。该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%,应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5
9、%。则该宗房地产的正常成交价格为O 元/平方米。A、2625 B、2500 C、2214 D、2173若约定买卖中涉及的税费均由卖方负担,则该房地产的正常成交价格为()元/平方米。A、2625 B、2500 C、2214 D、21734.比较法的理论依据是()。A.预期原理 B.替代原理C.生产费用价值论 D.最高最佳使用原则5.不适宜用比较法评估的房地产是()。A.商品住宅 B.写字楼 C.纪念馆 D.标准工业厂房6.运用市场比较法评估,选取的可比实例数量宜为()个。A.1-3 B.1-5 C.35 D.3-107.建立价格可比基础中,统一付款方式是指()。A.统一以人民币表示 B.统一用建
10、筑面积C.统一采用单价 D.统一折算为成交时点一次付清8.某成交实例成交总价为24万元,分三期付款,首期付8 万元,6 个月后支付8 万元,余款于一年后付清,假设年利率为5%,则该实例的实际价格是()万元。A.24 B.23.42 C.23.43 D.22.869.可比实例是相邻房地产的合并交易,则以此为据求算出来的比准价格往往比实际正常价格()0A.高 B.低 C.相等 D.不可比10.卖方不了解市场行情,这种情况下房地产成交价格往往会比正常价格偏()。A.高 B.低 C.不高不低 D.无法确定11.采用比较法估价时得出四个估价结果,220元/m2,240元/m2,280元/m2,230元/
11、m2。若求其中位数,则为()元/1112。A.230 B.242.5 C.235 D.24012.某地区某类房地产于2002年 10月末至2003年 2 月末平均每月比上月下降2.5%,2003年 2 月末至2003年 6 月末平均每月比上月下降0.8%,而 2003年 6月末至2003年 10月末平均每月比上月上涨1.5%,2002年 11月末成交的实例价格为4500元/m 2,若修正到2003年9 月末,其价格为()元的2。A.4500 B.4223.49 C.3752.56 D.4179.6713.采用比较法估价时应选用的公式是()0A.可比价格X X XB.可比价格X X Xc.可比价
12、格X X XD.可比价格X X X14.某房地产在用比较法估价时得出三个估价结果:820元/m2、850元/m2、900元/m 2,若赋予的权重分别是0.5、0.3、0.2,则该房地产的价格为()元/m2。A.850 B.845 C.869 D.85715.从短期来看,房地产价格上涨率要比一般物价上涨率()0A.难以把握 B.高 C.低 D.相等1 6 .下列()情况会导致房地产价格偏高。A.卖方不了解行情 B.政府协议出让C.购买相邻房地产 D.设立抵押的房地产1 7 .比准价格是一种()0A.公平市价 B.评估价格 C.市场价格 D.理论价格1 8 .某宗房地产交易,买卖双方在合同中写明买
13、方付给卖方2 3 2 5 元/m 2,买卖中涉及的税费均由买方来负担。该地区房地产买卖中应由卖方交纳的税费为正常成交价格的7%,应由买方交 纳的税费为正常成交价格的5%o则该宗房地产的正常成交价格为()元/0 1 2。A.2 6 2 5 B.2 5 0 0 C.2 2 1 4 D.2 1 7 31 9 .同上题,若约定买卖中涉及的税费均由卖方负担,则该宗房地产的正常成交价格为厂()元/1 2。A.2 6 2 5 B.2 5 0 0 C.2 2 1 4 D.2 1 7 32 0 .下面说法错误的是()。A.可比实例在成交日期时的价格X (1+价格变动率)期数=在估价时点的价格B.可比实例在成交日
14、期时的价格X(l+价格变动率X期数)=在估价时点的价格C.可比实例与估价对象房地产价格类型必须相同D.可比实例必须是正常交易(-)多项选择题1 .可用作交易日期修正的方法有()。A.价格指数法 B.长期趋势法 C.价格变动率法D.经验值法2 .建立价格可比基础,除统一付款方式,统一采用单价外,还包括()。A.统一币种 B.统一货币单位C.统一面积内涵D,统一交易情况3 .下列说法正确的是()0A.可比实例肯定是交易实例 B.交易实例肯定是可比实例C.可比实例不一定是交易实例 D.交易实例不一定是可比实例4 .类似房地产是指在()等方面,与估价对象房地产相同或相似。A.用途 B.所处地区 C.使
15、用年限 D.建筑结构5 .区位状况比较修正的内容包括()等因素。A.交通便捷程度 B.繁华程度C.基础设施完备程度 D.环境景观6 .实物状况修正的内容包括()oA.面积大小 B,容积率 C.楼层朝向 D.新旧程度7 .选取的可比实例应符合()条件。A.与估价对象房地产用途必须相同B .与估价对象房地产所处地区必须相同C.与估价对象房地产价格类型必须相同D.该可比实例必须是正常交易8 .比较法中房地产状况修正时,房地产状况包括()。A.区位状况 B.使用状况 C.权益状况 D.实物状况9 .比较法的原理和技术也可用于下列参数的求取,如()。A.成本费用 B.空置率 C,资本化率 D.开发经营周
16、期(三)判断题1 .交易日期修正实际上是房地产市场状况修正。()2 .某实例是在估价时点之前一年半成交的,故肯定不能选作可比实例。()3 .某实例系相邻房地产的合并交易,故其成交价格高于正常价格。()4 .被法院强制拍卖的房地产成交价格往往比正常水平偏低。()5 .楼层属于建筑物实物状况修正包含的内容。()6 .在房地产状况修正中,可比实例房地产状况应是估价时点时的状况。()7 .某估价对象为单独建筑物,由于只有房地合成体成交实例而无单独类似建筑物成交实例,故无法适用比较法。()8 .可比实例必须已成交的房地产实例。()9 .采用逐期递增或递减的价格变动率进行交易日期修正的公式为:可比实例在成
17、交日习时的价格又(1+价格变动率X期数)=在估价时点的价格。()1 0 .交易日期修正时应采用与估价对象房地产相类似的房地产价格指数或变动率。()1 1 .交易情况修正凭估价人员的经验加以判断。()1 2 .用于比较的可比实例房地产价格必须划为单价。()1 3 .在统一货币单位时应采用成交当时的市场汇率来换算。()1 4 .在交易情况修正中应采用正常价格比可比实例的成交价格是高还是低多少的说法。()1 5 .如果可比实例的交易时点与估价时点不同,则必须进行交易日期修正。()(四)计算题1.现拟采用比较法评估某房地产价格,选取了甲、乙、丙三宗可比实例,有关资料见下表:项 目可比实例甲可比实例乙可
18、比实例丙建筑面积1 0 0 0 m21 2 0 0 m29 6 8 7.6平方英尺成交价格2 4 0 万元人民币3 0 0 美元/m22 4 3 万元人民币成交日期2 0 0 1 年 1 0 月初2 0 0 2 年 8月初2 0 0 3 年 2月初交易情况-5%0%0%状况因素0%+2%+5%又知,可比实例乙、丙的付款方式均为一次付清,可比实例甲为分期付款:首期9 6 万元;第一年末7 2 万,月利率1%;第二年末7 2 万,月利率1.0 5%o 2 0 0 2年 8月初人民币与美元的市场汇价为1:8.5,2 0 0 3 年 8月初的市场汇价为1:8.30该类房地产人民币价格2 0 0 1 年
19、逐月下降0.8%,2 0 0 2 年逐月上涨1.0%,2 0 0 3年逐月上涨1.2 机又知l m 2=1 0.7 6 4 平方英尺。试利用上述资料评估该房地产2 0 0 3年 8月初的正常单价(如需计算平均值,请采用简单算术平均法)。2.为评估某房地产价格,选取A、月、C 三宗可比实例,有关资料见下表:可比实例A可比实例B可比实例C成交价格(元/B l?)3 8 0 04 1 0 03 9 5 0成交日期2 0 0 2 年 1 0 月 1日2 0 0 3 年 5月 1日2 0 0 3 年 6月 1日交易情况-2%+1.5%0上表中各百分数均是以估价对象为标准,正数表示比估价对象好,负数表示比
20、估价对象劣。2002年 6 月 1 日至2003年 3 月 1 H,该类房地产市场价格每月平均比上月上涨1.5虬 以 3 月 1 日为基准,以后每月递减1幅 试利用上述资料评估该房地产2003年 10月 1 日的正常价格。房地产状况区位状况+3%0-1%权益状况0+2%-1%实物状况-1%0+2%三、收益法练习题(一)单项选择题1.某房地产正常年净收益为5 0 0 0 元,当前银行年利率为8%,净收益乘数为1 0,估价值为()元。A.6 2 5 0 0 B.3 3 5 5 0 C.5 0 0 0 0 D.4 0 0 0 02 .用收益法评估某房地产价格时,应选取()净收益作为评估依据。A.该房
21、地产的客观 B.该类房地产的客观C.类似房地产的最高 D.类似房地产的最低3 .某宗房地产预计未来第一年的净收益为2 0 万元,以后每年的净收益会在上年的基础上增加3 万元,收益年限为3 5 年,该类房地产的资本化率为8%,则该房地产的收益价格为()万元。A.7 1 8.7 5 B.5 8 1.3 8 C.2 6 5.5 2 D.2 6 8.0 64 .某房地产使用年期为4 0 年,资本化率为8%时,单价为7 0 0 元/m)当使用年期为5 0 年,资本化率为7%时,该房地产的价格为()元/m 2。A.8 1 0 B.7 0 9 C.7 6 6 D.7 9 05 .某商业房地产预计明年年净收益
22、为6 0 万元,此后每年净收益比上一年增加1%,若资本,化率为5 临 尚可使用年限为3 0 年,则其现值为()万元。A.1 0 3 2 B.1 5 0 0 C.9 2 2 D.1 0 0 06 .银行一年期存款利率为1 0%,物价指数平均变动率为1 2%,房地产投资收益率为1 4%,社会平均收益率为1 1%,则房地产资本化率可确定为()oA.1 0%B.1 1%C.1 2%D.1 4%7 .某收益性房地产,有效毛收入为A,且此后逐年递减,比率为g l;同时运营费用为C,此后逐年上升,比率为g”则计算该房地产价值的公式为()。A.V-B.V.g i r+g2 r +g i -g iC.-=A+0
23、 D.V=A+01 g2厂+g gl8 .某类房地产,在其购买时通常抵押贷款占七成,贷款年利率为8 9 6,自有资金要求的年收 益率为1 5%,则该类房地产的资本化率为()。A.1 1.5%B.8%C.1 5%D.1 0.1%9 .收益法的理论依据是()。A.生产费用价值论 B.地租原理 C.替代原理 D.预期原理1 0 .用收益法计算房地产价格,若净收益a 每年不变;资本化率为零;年期为n。则 v=()oA.8 B.n X a C.a D.01 1 .若房地产净收益在t 年前(含 t 年)有变化;t 年后不变为a;r每年不变且大于零;年期无限。则求该房地产价格应采用的公式为()。A.V=Y-
24、+B.v =y-+-C.丫 =(1 +r)(1 +r 严r(l +r),+11 2 .收益法计算公式丫 =且+与的假设前提是()oA.净收益按等差级数递增;r 每年不变;年期无限B.净收益按等差级数递增;r 每年不变且大于0;年期无限C.净收益按等差级数递减;r 每年不变且大于0;年期无限D.净收益按等差级数递减;r 每年不变且大于0;年期有限1 3 .以收益为目的出租房地产,从租赁收入中扣除的费用不包括()oA.管理费 B.保险费 C.税金 D.利润1 4 .当资本化率为2 5%时,只要()就相当于无限年期的价格(精度为99.999%)oA.3 0 B.4 0 年 C.5 0 年 D.6 0
25、 年1 5 .资本化率的实质是一种()0A.利息率 B.收益率 C.租售价格比率 D.购买年倒数1 6 .收益法有效年期的计算公式中的n为()。A.耐用年限 B.使用权年限 C.已使用年限 D.剩余使用年限1 7 .利用剩余技术评估出的价格为()0A.积算价格 B.比准价格 C.收益价格 D.残余价格1 8.()是在假定房地产在充分利用、无空置状况下可获得的收入。A.有效毛收入B.潜在毛收入 C.净收入 D.毛租金1 9,收益法估价的第三个步骤是()oA.估算潜在毛收 B.估算有效毛收入C.估算净收益 D.估算运营费用2 0.如果估价对象与可比实例房地产的空置率差异是暂时的,并且运营费用比率相
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