2022房地产经纪人《业务操作》习题及答案解析.pdf
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1、2022房 地 产 经 纪 人 业 务 操 作 习 题 及 答 案 解 析 1、下 列 关 于 商 业 地 产 项 目 的 表 述,错 误 的 是()。A.商 业 地 产 项 目 是 指 用 于 各 种 零 售、餐 饮、娱 乐、健 身 服 务、休 闲 等 经 营 用 途 的 房 地 产 形 式 B.从 经 营 模 式、功 能 和 用 途 上 区 别 于 普 通 住 宅、公 寓、写 字 楼、别 墅 等 房 地 产 形 式 C.商 业 地 产 是 一 个 具 有 地 产、商 业 经 营 与 投 资 三 重 特 性 的 综 合 性 行 业 D.按 商 业 开 发 形 式 可 将 其 分 为“城 市
2、型”商 业、“区 域 型”商 业、“社 区 型”商 业 答 案 D 解 析 D 项,商 业 地 产 按 商 业 开 发 形 式 划 分 为 商 业 街 商 铺、市 场 类 商 铺、社 区 商 铺、住 宅 底 层 商 铺、百 货 商 场、购 物 中 心 商 铺、商 务 楼、写 字 楼 商 铺、交 通 设 施 商 铺;按 商 业 辐 射 范 围 划 分 为“城 市 型”商 业、区 域 型”商 业、“社 区 型”商 业。2、将 商 业 地 产 项 目 按 照 商 业 形 态 进 行 划 分,其 内 容 不 包 括()。A.商 业 街 B.购 物 中 心 C.市 场 类 商 铺 D.社 区 型 商 业
3、 中 心 答 案 C 解 析 商 业 地 产 的 划 分 具 体 情 况 如 表 7-1 0所 示。表 7-1 0商 业 地 产 的 划 分 3、将 拥 有 经 营 权 的 商 业 物 业 全 部 或 分 散 交 给 各 个 大 小 商 户 进 行 经 营,以 获 取 租 金 或 营 业 额 提 成 的 招 商 模 式 是 0。A.商 业 物 业 B.连 锁 C.加 盟 D.并 购 答 案 A 解 析 商 业 物 业 是 商 业 物 业 管 理 商 通 过 一 定 的 渠 道,以 租 赁 或 其 他 联 营 方 式,将 拥 有 经 营 权 的 商 业 物 业 全 部 或 分 散 交 给 各 个
4、 大 小 商 户 进 行 经 营,以 获 取 租 金 或 营 业 额 提 成 的 招 商 模 式。商 业 物 业 的 收 益 直 接 通 过 招 商 收 取 租 金 或 营 业 额 提 成 来 实 现。招 商 作 为 商 业 地 产 定 位 落 地 的 实 现 手 段,一 个 商 业 地 产 项 目 运 作 成 功 与 否 就 看 是 否 能 按 计 划 成 功 招 商。4、在 商 业 地 产 项 目 的 市 场 调 研 中,()主 要 反 映 未 来 商 业 地 产 项 目 市 场 的 存 量 及 增 量、商 业 业 态 的 细 分 表 现、同 业 杰 类 别 的 竞 争 状 况。A.商 业
5、 消 费 者 行 为 调 查 B.商 业 地 产 项 目 地 块 的 研 究 分 析 C.竞 争 性 在 建 商 业 地 产 项 目 调 查 D.城 市 商 圈 调 查 答 案 c 解 析 竞 争 性 在 建 商 业 地 产 项 目 调 查,主 要 是 反 映 未 来 商 业 地 产 市 场 的 供 应 量、未 来 商 业 的 业 态 规 划、竞 争 状 况,这 些 将 直 接 影 响 项 目 的 开 发 计 划 和 定 位 方 向。针 对 这 些 未 来 商 业 调 查 的 指 标 有:物 业 地 段 位 置、开 发 规 模、业 态 规 划、建 筑 设 计、服 务 配 套、营 销 策 略、开
6、 发 及 开 业 时 间。5、购 房 者 在 签 订 购 房 抵 押 贷 款 合 同 时,应 当 注 明 0。A.使 用 权 B.抵 押 权 C.管 理 权 D.监 督 权 答 案 D 解 析 购 房 者 在 签 订 购 房 抵 押 贷 款 合 同 时,应 当 注 明 监 督 权。监 督 权 指 借 款 人 对 估 价 机 构 的 选 择、拍 卖 底 价 的 认 可、招 标 活 动 的 参 与、公 告 发 布、估 价 拍 卖 费 用 问 题 等 具 有 监 督 的 权 利。6、研 究 房 地 产 项 目 的 市 场 表 现 方 式 属 于()A.市 场 定 位 B.产 品 定 位 C.客 户
7、定 位 D.形 象 定 位 答 案 D解 析 对 房 地 产 项 目 进 行 形 象 定 位 包 括:项 目 属 性 定 位,基 于项 目 既 定 产 品 特 点 和 内 外 部 资 源 优 势,界 定 项 目 在 当 前 市 场 的 档 次 定 位 与 特 色 属 性。目 标 客 户 定 位,将 客 户 分 为 核 心 客 户、重 要 客 户 和 游 离 客 户,确 定 目 标 消 费 群 体 及 特 征。项 目 形 象 定 位,结 合 项 目 的 产 品 定 位 和 客 户 定 位,融 合 项 目 区 域 价 值、本 体 价 值 及 其 他 可 利 用 价 值,如 开 发 商 品 牌 价
8、值,对 项 目 进 入 市 场 的 标 志 性 形 象 进 行 描 述,或 提 炼 关 键 词。该 工 作 将 指 导 后 期 广 告 公 司 对 项 目 形 象 包 装 及 制 定 推 广 语 的 方 向。写 字 楼 项 目 形 象 定 位 的 注 意 要 点 有 三 个,即 清 晰 的 商 务 感、核 心 卖 点 体 现、语 句 简 练 具 有 张 力。7、研 究“如 何 找 到 房 地 产 项 目 特 有 的、能 通 过 广 告 表 达 的 特 征”,属 于 项 目 0。A.市 场 定 位 B.形 象 定 位 C.客 户 定 位 D.产 品 定 位 答 案 B解 析 项 目 形 象 定
9、位 是 指 结 合 项 目 的 产 品 定 位 和 客 户 定 位,融 合 项 目 区 域 价 值、本 体 价 值 及 其 他 可 利 用 价 值,如 开 发 商 品 牌 价 值,对 项 目 进 入 市 场 的 标 志 性 形 象 进 行 描 述,或 提 炼 关 键 词。该 工 作 将 指 导 后 期 广 告 公 司 对 项 目 形 象 包 装 及 制 定 推 广 语 的 方 向。写 字 楼 项 目 形 象 定 位 的 注 意 要 点 有 三 个,即 清 晰 的 商 务 感、核 心 卖 点 体 现、语 句 简 练 具 有 张 力。8、房 地 产 开 发 企 业 首 次 进 入 非 成 熟 商
10、务 区 域 开 发 写 字 楼,应 采用()为 主 导 的 销 售 策 略。A.市 场 竞 争 优 势 B.目 标 客 户 需 求 C.企 业 品 牌 营 销 D.项 目 差 异 化 特 点 答 案 B解 析 在 实 际 操 作 中,写 字 楼 销 售 策 略 制 定 大 致 可 分 为:以 市 场 竞 争 优 势 为 主 导 的 销 售 策 略 制 定;以 目 标 客 户 需 求 为 主 导 的 销 售 策 略 制 定;以 项 目 差 异 化 特 点 为 主 导 的 销 售 策 略 制 定。其 中,以 目 标 客 户 需 求 为 主 导 的 销 售 策 略 制 定 方 式 适 用 于 写 字
11、 楼 初 始 进 入 非 成 熟 商 务 区 域,或 同 期 市 场 不 存 在 明 显 竞 争 对 手 的 情 况。在 制 定 销 售 策 略 时,需 在 明 确 目 标 客 户 群 的 基 础 之 上,进 一 步 分 析 潜 在 客 户 的 关 注 重 点,结 合 项 目 自 身 的 匹 配 因 素,作 为 日 后 销 售 推 广 的 关 键 9、下 列 不 属 于 商 业 地 产 项 目 定 位 依 据 的 是 0。A.适 合 本 土 化 B.与 城 市 发 展 方 向 一 致 C.符 合 商 业 发 展 规 律 D.符 合 顾 客 需 求 和 欲 望 答 案 D解 析 商 业 地 产
12、项 目 定 位 依 据 包 括:适 合 本 土 化;与 城 市 发 展 方 向 一 致;适 合 商 业 模 式 发 展 态 10、为 了 判 断 消 费 者 的 购 买 习 惯 及 趋 势,应 进 行 0调 查。A.收 入 水 平 B.消 费 水 平 C.购 买 水 平 D.家 庭 户 数 答 案 D 解 析 消 费 者 行 为 是 指 人 们 购 买 和 使 用 产 品 或 服 务 时,为 了 满 足 需 求,所 表 现 出 对 产 品。服 务 的 寻 求、购 买、使 用 评 价 等 决 策 行 为。消 费 者 行 为 调 查 指 标 和 目 的 如 表 7-12所 示。11、房 地 产 项
13、 目 进 入 市 场 销 售,首 要 条 件 是()。A.确 定 核 心 均 价 B.需 要 符 合 预 售 条 件 C.合 理 的 推 售 安 排 D.确 定 价 格 答 案 B 解 析 房 地 产 项 目 进 入 市 场 销 售,其 首 要 条 件 是 需 要 符 合 预 售 条 件。商 品 房 预 售 条 件 及 商 品 房 预 售 许 可 证 的 办 理 程 序 按 照 城 市 房 地 产 管 理 法、城 市 房 地 产 开 发 经 营 管 理 条 例、城 市 商 品 房 预 售 管 理 法 及 地 方 有 关 房 地 产 转 让 及 预 售 的 规 定 执 行。12、在 客 户 积
14、累 的 过 程 中,更 重 要 的 是(),以 便 更 准 确 地 指 导 销 售 工 作。A.确 定 客 户 的 经 济 实 力 B.了 解 客 户 的 购 房 意 向C.掌 握 客 户 的 基 本 资 料 D.制 订 销 售 计 划 答 案 B 解 析 房 地 产 经 纪 人 最 重 要 的 工 作 是 客 户 积 累,在 客 户 积 累 的 过 程 中,更 重 要 的 是 了 解 客 户 的 购 房 意 向,以 便 更 准 确 地 指 导 销 售 工 作。13、在 写 字 楼 市 场 比 较 法 定 价 流 程 中,首 先 应()。A.确 定 权 重 B.确 定 修 订 系 数 C.筛
15、选 可 比 楼 盘 D.计 算 比 准 价 答 案 C 解 析 写 字 楼 市 场 比 较 法 定 价 流 程 如 图 7-1所 示。-1写 字 楼 市 场 比 较 法 定 价 流 程 根 据 图 7-1,市 场 比 较 法 的 流 程 中,首 先 应 该 筛 选 可 比 楼 盘。14、房 地 产 市 场 调 研 的 主 要 目 的 是()A.确 定 营 销 方 法 B.为 决 策 部 门 提 供 参 考 依 据 C.优 化 营 销 组 合 D.便 于 开 展 营 销 活 动 答 案 B 解 析 市 场 调 研 目 的 是 通 过 分 析 现 在 与 未 来 的 市 场 竞 争 情 况,了 解
16、 市 场 的 大 环 境 及 发 展 趋 势,同 时 锁 定 竞 争 对 手,提 供 决 策 的 依 据。15、房 地 产 经 纪 人 在 分 析 写 字 楼 项 目 市 场 时,应 重 点 分 析 区 域 内 OoA.人 口 数 量 B.写 字 楼 市 场 供 求 状 况 C.住 宅 租 金 水 平 D.居 民 人 均 消 费 水 平 答 案 B 解 析 由 于 一 个 城 市 不 同 区 域 的 发 展 历 程 与 功 能 定 位 存 在 差 异,与 之 相 关 的 区 域 经 济 构 成 和 企 业 特 征 也 有 所 不 同,因 此 写 字 楼 市 场 的 区 域 属 性 非 常 明
17、显。对 于 区 域 写 字 楼 市 场 的 供 求 分 析,直 接 影 响 写 字 楼 项 目 开 发 的 整 体 定 位。因 此 写 字 楼 项 目 市 场 分 析 应 重 点 分 析 区 域 内 的 写 字 楼 市 场 供 求 状 况。16、某 家 美 食 城 为 了 吸 引 顾 客,在 招 商 版 块 上 提 出 了 要 招 面 食、盖 板、烧 烤 等 等 不 同 风 格 的 餐 馆。这 一 招 商 原 则 主 要 体 现 的 原 则 是()。A.商 户 的 首 选 原 则 为 高 知 名 度 主 力 商 户 B.招 商 目 标 要 能 够 在 功 能 和 形 式 上 同 业 差 异、异
18、 业 互 补 C.核 心 主 力 店 先 行、辅 助 店 随 后 的 原 则 D.利 益 最 大 化 答 案 B 解 析 招 商 目 标 要 能 够 在 功 能 和 形 式 上 同 业 差 异、异 业 互 补 包 括:同 业 差 异,简 单 地 说,就 是 市 场 有 一 定 承 受 力,不 能 盲 目 招 进 同 一 品 类 的 店 铺。异 业 互 补,他 的 目 的 就 是 要 满 足 顾 客 消 费 的 选 择权,并 能 让 顾 客 亲 身 体 验 变 化,提 高 其 消 费 兴 趣。17、商 业 项 目 业 种 的 区 分 依 据 是()。A.商 品 的 销 售 方 式 B.商 品 种
19、 类 C.提 供 商 品 的 方 法 D.商 品 的 功 能 答 案 B 解 析 业 种 通 常 是 用 在 零 售 业 中 的 专 业 术 语,指 在 卖 场 布 局 规 划 过 程 或 销 售 过 程 中 将 功 能 与 用 途 相 同(或 相 似)的 商 品 进 行 的 分 类,使 卖 场 中 的 商 品 呈 现 有 序 陈 列 与 销 售,同 时 产 生 分 类 商 品 的 规 模 化 与 规 模 效 益。18、下 列 产 品 类 型 界 定 中,()是 以 办 公 为 唯 一 用 途 的 典 型 办 公 物 业,根 据 建 筑 设 计 要 求 及 软 硬 件 配 置 水 平,可 分
20、为 超 甲 级、甲 级、乙 级 等。A.商 务 公 寓 B.LOFTC.写 字 楼 D.商 务 综 合 体 答 案 C 解 析 办 公 用 途 物 业 伴 随 其 企 业 客 户 群 的 核 心 需 求 变 化 不 断 演 绎,形 成 了 四 类 细 分 产 品:商 务 公 寓;写 字 楼;LOFT;商 务 综 合 体。其 中,写 字 楼 是 以 办 公 为 唯 一 用 途 的 典 型 办 公 物 业,根 据 建 筑设 计 要 求 及 软 硬 件 配 置 水 平,可 分 为 超 甲 级、甲 级、乙 级 等,不 同 档 次 的 写 字 楼 匹 配 于 不 同 发 展 阶 段 与 规 模 实 力
21、的 企 业 需 求。19、在 现 代 写 字 楼 产 品 链 中,()是 指 层 高 满 足 室 内 可 灵 活 搭 建 为 两 层 甚 至 三 层 的 办 公 空 间,适 合 于 创 意 产 业 类 企 业 空 间 需 求。A.商 务 公 寓 B.写 字 楼 C.LOFTD.商 务 综 合 体 答 案 C 解 析 办 公 用 途 物 业 伴 随 其 企 业 客 户 群 的 核 心 需 求 变 化 不 断 演 绎,形 成 了 四 类 细 分 产 品:商 务 公 寓;写 字 楼;LOFT;商 务 综 合 体。其 中,LOFT办 公 室 指 由 旧 工 厂 或 旧 仓 库 改 造 而 成 的 空
22、间 形 式,少 有 内 墙 隔 断 的 高 挑 开 敞 空 间。在 现 代 写 字 楼 产 品 链 中,指 层 高 满 足 室 内 可 灵 活 搭 建 为 两 层 甚 至 三 层 的 办 公 空 间,适 合 于 文 化 创 意 产 业 类 企 业 空 间 需 求。20、在 写 字 楼 项 目 产 品 类 型 中,()通 常 以 规 模 化、高 端 化、多 元 化 为 其 核 心 竞 争 力。A.商 务 综 合 体 B.写 字 楼 C.LOFTD.商 务 公 寓 答 案 A 解 析 办 公 用 途 物 业 伴 随 其 企 业 客 户 群 的 核 心 需 求 变 化 不 断 演 绎,形 成 了 四
23、 类 细 分 产 品:商 务 公 寓;写 字 楼;LOFT;商 务 综 合 体。其 中,商 务 综 合 体 以 商 务 功 能 为 核 心,将 写 字 楼、商 务 公 寓、商 业、酒 店、居 住 型 公 寓 等 产 品 类 型 有 机 结 合 为 一 体 的 综 合 物 业 类 型。其 通 常 以 规 模 化、高 端 化、多 元 化 为 核 心 竞 争 力。21、shoppingmall等 大 型 购 物 中 心 的 核 心 主 力 店 一 般 放 在()。A.n 口 B.经 营 轴 线(或 线 性 步 行 街)的 端 点 C.集 中 放 置 在 中 间 D.人 流 量 最 大 的 地 方 答
24、 案 B 解 析 核 心 主 力 店 对 于 人 流 也 起 着 关 键 的 作 用,其 布 局 直 接 影 响 到 购 物 中 心 的 形 态。商 场 特 别 是 大 型 购 物 中 心 的 核 心 主 力 店 适 合 放 在 经 营 轴 线(或 线 性 步 行 街)的 端 点,不 宜 集 中 放 置 在 中 间,这 样 才 能 达 到 组 织 人 流 的 效 果。22、写 字 楼 项 目 以()为 主 导 的 销 售 策 略 适 用 于 同 期 市 场 可 能 存 在 有 力 竞 争 对 手 的 情 况。A.目 标 客 户 需 求 B.市 场 竞 争 优 势 C.竞 争 对 手 策 略 D
25、.项 目 差 异 化 特 点 答 案 B 解 析 写 字 楼 项 目 的 销 售 策 略 中,以 市 场 竞 争 优 势 为 主 导 的 销 售 策 略 制 定,适 用 于 同 期 市 场 可 能 存 在 有 力 竞 争 对 手 的 情 况。在 制 定 项 目 的 销 售 策 略 时,需 针 对 自 身 与 竞 争 对 手 进 行 更 为 细 致 的 点 对 点 比 较 分 析,总 结 项 目 的 优 势 以 作 为 日 后 销 售 推 广 的 重 点。23、下 列 选 项 中,能 够 影 响 写 字 楼 硬 件 配 置 的 要 素 是()。A.幕 墙 材 质 B.公 共 空 间 尺 度 C.
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