南方国际大酒店建设项目可行性研究报告.doc
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1、目 录第一章 总 论1第一节 概 述1第二节 项目概况3第二章 项目提出的背景及建设的必要性5第一节 项目提出的背景5第二节 项目建设的必要性7第三章 市场分析10第四章 建设地点和建设条件12第一节 建设地点12第二节 建设条件12第五章 项目建设规模及内容18第六章 工程技术方案19第一节 规划设计方案19第二节 结构设计方案21第三节 公用辅助工程26第七章 节 能35第一节 用能标准和节能设计规范35第二节 能耗状况和能耗指标分析36第三节 节能措施和节能效果分析38第八章 环境和生态影响分析43第一节 编制依据43第二节 环境和生态环境现状43第三节 污染源和污染因素分析44第四节
2、环境污染防治措施方案47第九章 劳动安全与消防49第一节 劳动安全49第二节 消 防50第十章 组织机构与劳动定员52第一节 建设期间组织机构及管理52第二节 劳动定员53第十一章 项目实施计划54第十二章 项目招投标方案55第十三章 投资估算及资金筹措59第一节 投资估算59第二节 资金筹措62第十四章 财务评价63第一节 财务评价63第二节 财务分析结论67第十五章 社会效益分析68第十六章 社会稳定风险分析71第十七章 结论与建议78第一节 结 论78第二节 建 议78南方国际大酒店建设项目可行性研究报告第一章 总 论第一节 概 述一、项目名称南方国际大酒店建设项目二、项目承办单位及概况
3、单位名称:#县南方国际大酒店有限公司法定代表人:项目联系人:联系电话:项目承办单位概况:#县南方国际大酒店有限公司成立于2015年3月2日,注册资本200万元,住所位于山东省滨州市#县经济开发区河东一路以东、工业二路以北377号,经营范围包括住宿与餐饮服务项目的投资、建设、管理;酒店管理。三、可行性研究报告编制依据1、投资项目可行性研究指南(试用版);2、建设项目经济评价方法与参数(第三版);3、饮食建筑设计规范(JGJ64-1989);4、中华人民共和国国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要;5、山东省国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要;6、滨州市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要;
4、7、#城市总体规划文本(2005-2020);8、项目单位提供的技术、基础资料;9、项目单位编制可行性研究报告的委托书。四、编制原则及范围1、编制原则突出科学性、实践性、前瞻性和可操作性,着力论证项目的可行性,即建设项目的条件是否具备充分,项目采用技术是否先进且可靠,项目社会和经济效益是否显著,项目建设是否会引起社会风险和是否有利于和谐社会的发展,在目前宏观经济发展要求和当地社会经济发展要求的大前提下项目建设是否可行。2、可行性研究的范围和内容本报告对该项目承办单位的基本情况做了简单介绍,对该项目建设的背景和必要性、环境适应性做了分析,同时对其社会效益等做了研究,编制范围如下:(1)对项目申报
5、单位及项目概况的分析;(2)对项目建设的背景及必要性进行论述;(3)对项目主要建设内容及规模进行评价;(4)对项目用地、建设条件、节能、环境影响等进行分析;(5)对项目投资估算、社会效益及社会稳定风险进行分析论述;(6)对项目实施进度及招投标方案等进行分析。五、项目可行性研究报告编制单位单位名称:滨州展弘工程管理咨询有限责任公司工程咨询资格等级:甲级资格证书编号:工咨甲11820060040发证机关:国家发展和改革委员会第二节 项目概况一、建设地点#县阳城四路679号。二、建设性质改建三、建设期本项目建设期1年,具体实施进度:2016年7月-2017年6月。四、建设内容与规模本项目购买#县财政
6、局原办公楼用于改建酒店,项目总占地面积2428m2,其中办公楼占地面积1614m2,楼前广场占地面积814m2。本项目改建办公楼共8层,总建筑面积5755m2。改建楼前广场为停车场,面积814m2。另外,本项目需重建供配电系统、空调通风系统、给排水系统、广播通信系统、消防系统、太阳能热水系统。五、投资估算与资金来源经估算,本项目报批总投资为3973.59万元,其中固定资产投资为3952.98万元,铺底流动资金20.61万元。固定资产投资中工程费用2427.51万元;工程建设其他费用1232.66万元;基本预备费292.81万元。本项目报批总投资3973.59万元,全部项目单位自筹解决。六、主要
7、技术经济指标该项目主要经济技术指标详见下表:主要技术经济指标表序号指标单位数量备注1总占地面积平方米24842总建筑面积平方米5755占地面积1614m23停车场面积平方米8144供配电、空调通风、给排水、广播通信、消防、太阳能热水系统各1套5报批总投资万元3973.595.1工程费用万元2427.515.2工程建设其他费用万元1232.665.3预备费万元292.815.4铺底流动资金万元20.616资金筹措万元3973.596.1自筹万元3973.597建设期月128营业收入万元1680经营期平均9营业税金及附加万元6.1经营期平均10总成本费用万元859.22经营期平均11利润总额万元7
8、53.72经营期平均12所得税万元188.43经营期平均13税后利润万元565.29经营期平均14投资利润率%18.7415财务内部收益率%22.73所得税前16财务净现值万元1888.69所得税前17投资回收期年5.06所得税前第二章 项目提出的背景及建设的必要性第一节 项目提出的背景一、服务业的发展现状服务业是国民经济的重要组成部分,服务业的发展水平是衡量现代社会经济发达程度的重要标志。我国正处于全面建设小康社会和工业化、城镇化、市场化、国际化加速发展时期,已初步具备支撑经济又好又快发展的诸多条件。加快发展服务业,提高服务业在三次产业结构中的比重,尽快使服务业成为国民经济的主导产业,是推进
9、经济结构调整、加快转变经济增长方式的必由之路,是有效缓解能源资源短缺的瓶颈制约、提高资源利用效率的迫切需要,是适应对外开放新形势、实现综合国力整体跃升的有效途径。加快发展服务业,形成较为完备的服务业体系,提供满足人民群众物质文化生活需要的丰富产品,并成为吸纳城乡新增就业的主要渠道,也是解决民生问题、促进社会和谐、全面建设小康社会的内在要求。为此,必须从贯彻落实科学发展观和构建社会主义和谐社会战略思想的高度,把加快发展服务业作为一项重大而长期的战略任务抓紧抓好。二、#县经济发展水平2015年#县经济平稳运行,结构进一步优化。初步核算,全县实现地区生产总值(GDP)136.5亿元,按可比价计算,同
10、比增长6.4%。其中,第一产业增加值24.2亿元,同比增长5.3%;第二产业增加值49.2亿元,同比增长4.9%;第三产业增加值63.0亿元,同比增长8.3%。三次产业结构由17.4:37.7:44.9调整为17.7:36.1:46.2,第三产业占比提升1.3个百分点。人均生产总值达到31205元,按可比价计算,同比增长5.8%。2015年#县文化旅游产业有序发展,龙福化纤的绿色工艺美术毛毯产业示范基地被滨州市文广新局命名为全市文化产业示范基地。建成8座旅游厕所,超额完成任务2座。水落坡民俗文化旅游区游客服务中心建设完成,使我县两处AAA级景区提档升级。三阳翰墨文化旅游区被命名为国家AA级旅游
11、景区。金阳街道办界河新村被省旅游局命名为“山东省旅游特色村”、信城街道办绿色田园生态园被省旅游局命名为“山东省好客人家星级农家乐”。三、本项目的提出根据国家旅游局公布的最新数据显示,2015年我国国内旅游突破40亿人次,旅游收入过4万亿元人民币,出境旅游1.2亿人次。中国国内旅游、出境旅游人次和国内旅游消费、境外旅游消费均列世界第一。国家旅游数据中心测算数据则显示,我国旅游就业人数占总就业人数10.2%。从宏观面看,酒店行业已经进入高速发展的黄金时期。目前#县规格较高的酒店只有一家,数量已不适应日益发展的市场需求。根据目前各地的经济条件和消费习惯分析,人们婚嫁、子女入学、商务活动等宴请普遍喜欢
12、选择高规格酒店,而目前#县内酒店住宿收入占营业收入的比例为60%以上,发展餐饮、娱乐、承接大型会议及活动、综合商务活动等业务的空间极大,因此,急需建设一座档次较高的酒店来满足发展、生活的需要。本项目所用#县财政局老办公楼始建于1998年,并于2002年投入使用。2011年财政局搬迁新所,老办公楼闲置至今,造成了一定资源浪费。#县南方国际大酒店有限公司在此背景下通过购买财政局老办公楼用于改建酒店项目的建设。第二节 项目建设的必要性一、符合国家产业政策的要求根据国家发改委产业结构调整指导目录(2011年本)(修正)的规定,本项目既不属于“鼓励类”,也不属于“限制类与淘汰类”,属于国家允许建设的项目
13、。二、符合国家及地方十三五规划纲要的要求1、符合中华人民共和国国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要纲要第二十四章“加快推动服务业优质高效发展”指出:开展加快发展现代服务业行动,扩大服务业对外开放,优化服务业发展环境,推动生产性服务业向专业化和价值链高端延伸、生活性服务业向精细和高品质转变。2、符合山东省国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要纲要第二十一章“推动服务业跨越发展”指出:优化提升传统服务业。坚持拓展内涵、打造品牌、便民优先、引领时尚,聚焦重点领域,利用科学管理模式和现代 经营业态,提高服务质量和效率。推进住宿餐饮业标准化、精细化、人性化服务,支持老字号发展,强化品牌意识,加快名店、
14、老店、特色店建设。提高宾馆、酒店星级服务标准,促进连锁化、网络化、集团化发展。3、符合滨州市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要纲要第三章“坚持创新发展大力厚植提质增效的新动能” 第十一节“实现服务业跨越发展”指出:扩大生活性服务业发展规模。坚持消费引领,以消费升级带动产业升级;坚持创新驱动,释放新需求创造新供给,以供给创新释放消费潜力;坚持市场导向,以公平竞争激发社会活力;坚持制度保障,以体制创新培植持久动力。以新型城镇化和城乡居民消费升级为导向,培育消费热点,扩大消费渠道,规范消费市场,提高居民消费水平和生活质量。大力发展健康养老、商贸流通、文化体育、旅游餐饮、法律咨询、房地产和家政服务
15、等生活性服务业。综上所述,本项目的建设为提高服务业水平起到重要作用,符合国家及地方“十三五”规划纲要的要求。三、是#县旅游服务业发展的需要#县的旅游接待、文化娱乐、餐饮休闲等服务行业,近几年虽然取得了很大的进步与发展,但是还存在着一些问题与不足,主要表现在:1、整体旅游宣传的影响面不够广泛,辐射力度不够大;2、景点较分散,未形成拳头产品和完整线路,给人以零打碎敲的感觉,造成游客停留时间不够长的结果;3、缺乏专业的餐饮、休闲文化管理人才,饭店的整体服务规格和服务质量不够高;4、在现有整个地区旅游收入只占到GDP2.15%的基础上,餐饮业缺乏新的增长亮点。因此,本项目的建设对旅游服务业的发展是非常
16、必要的。四、是政治、经济、文化不断发展的需要随着#县对外开放的扩大,对外政治、经济、文化交流也越来越频繁,#县建设一座档次较高的酒店已迫在眉睫。1、现有酒店缺乏商务洽谈、宴会、展会、接待等大型活动的场所,服务、接待严重滞后,蕴藏着大量的商机。2、#县招商引资直接助推该区经济的快速发展,也吸引了越来越多的外地客商来#县考察、商务洽谈,#县内酒店功能不完善、接待能力有限,迫切要求#县的商务接待提格上档。因此,本项目的建设是十分必要的。第三章 市场分析一、酒店现有市场分析酒店地处#县城交通要道,地理位置优越。县城建设日益完善,人们生活水平逐渐提高,现有酒店项目,不能满足宴请、休闲、综合商务活动等的需
17、要,目前各种商务活动频繁,从整体经营情况看,#县的酒店普遍能获得较好的赢利。特别是近年来随着#县的交通运输的能力的不断发展壮大,极大带动#县的旅游、物流、基础设施建设等的建设,从目前来看,#县仍缺少集住宿、餐饮、娱乐为一体的高规格酒店,本项目的建设是符合市场运作规律的明智之举。二、酒店市场前景分析通过对#县饭店、餐饮、娱乐等方面的实地调查,可以发现,#县虽然经济不是特别发达,但是一般市民的消费水准却比想象中要高。经初步了解,目前市民对生活中的喜事、大事,如生子、参军、上大学、生日、乔迁新居、老人做寿等,都习惯以聚众宴请的方式来祝贺,比较舍得花钱。而一些新的高档次的酒店、餐馆、娱乐场所在开业伊始
18、,都能在当地造成轰动效应,生意非常火爆。在调查中我们还特别关注了年夜饭的基本标准,每桌从668元1280元不等,不低于济南的消费水准,而酒店平均住宿率都接近70%,若是节假日和县里开会搞活动等还会出现预定不到房间的情况。因此,消费市场基本成熟,这就为建设本项目的建设奠定了消费基础。另外,#县的经济尤其是民营经济这几年发展非常迅速,诞生了一大批富有的生意人,随着自身经济实力的增强,他们对生活的要求特别是文化娱乐、健身的要求也越来越高。因而,餐饮、娱乐、健身这一高层次的消费方式将对他们具有很大的吸引力,与之相配套的酒店式服务也将极大地方便他们的生活,项目的建设无疑将很好地满足这一市场的需求。基于以
19、上两点分析,针对酒店兼带的宾馆、娱乐的消费市场广阔,消费前景乐观,它在#县也必将在当地引起相应的轰动效应,并最终取得成功,市场前景十分广阔。三、本项目市场定位通过实地考察,并根据当地的实际接待情况及发展趋势分析,本酒店市场可定为:1、会议接待;2、各企事业团体的各类会议或联谊活动;3、招商、贸易、推广、展示、展览等商务活动;4、大、中、小型旅游团队接待;5、一般性商务散客;6、家庭、朋友娱乐等。第四章 建设地点和建设条件第一节 建设地点一、建设地点选择的依据原则1、工程地质和水文地质较好,交通便利;2、各种基础设施配套条件好,如水、电、暖等配套条件齐全;3、周围环境适于项目的建设,具有适当发展
20、的余地。二、建设场址现状本项目建设地点位于#县城区内,阳城四路679号。场地周围无文化古迹、国防工程、高压线路、河流桥梁,地势平坦,条件优越。交通方便,水、电、暖、汽、通讯等基础设施配置齐全,有利于该项目的建设。第二节 建设条件一、自然条件1、地理位置#县位于山东省北部平原的黄河三角洲开发区,处于山东半岛和京津两大经济地区的连接地带,地理坐标为东经11715-11752,北纬3726-3743,北依无棣、庆云,南连惠民县,东与沾化县、滨城区毗邻,西与乐陵、商河县接壤。县境南北长26.5公里,东西宽48.5公里,总面积792.5平方公里。2、工程地质(1)场地稳定性该地成因类型属黄河下游冲积平原
21、,为第四纪新近沉积的土层,场地地层成层性较好,沉积物以粘性土及粉砂土为主。地层结构较简单,层位、厚度较稳定;场区内各层土均为中压缩性土;拟建场地稳定性较好,适宜建筑物的兴建。(2)地貌概况该地为黄河冲积平原,地势平缓,海拔高程一般在1-20米,由于河流冲刷、海潮内侵、自然侵蚀的影响,形成了地势低平的地貌特征。(3)地层结构及其物理力学性质根据钻探揭露,结合现场原位测试结果,整个场地主要由粘性土及粉砂土组成,土质变化较小,根据土的结构及物理力学性质该场区整个地层共分为九层,各土层其岩土工程特性分述如下:一层素填土上部为以黄褐色粉土和粉质粘土,下部为棕色粘土,厚度为0.7-1.6m。二层粉土黄褐色
22、,含云母片,摇振反应迅速,振动析水,无光泽反应,干强度及韧性低,湿,稍密中密,厚度为0.4-1.3m。三层粘土棕红色,夹灰褐色粉质粘土层,干强度及韧性中等高,稍有光泽,软塑硬塑,厚度为0.3-1.5m。四层粉土黄褐色、灰褐色,含铁质氧化物、云母片,夹灰黄褐色粉质粘土层,摇振反应迅速,振动析水,无光泽反应,干强度及韧性低,湿,中密,厚度为4.6-5.8m。五层粉质粘土灰棕色、灰色,含有机质、钙质结核,局部变相为粉质粘土,强度及韧性中等高,稍有光泽,可塑,厚度为1.7-3.9m。六层粉土灰黄褐色,含铁质氧化物、钙质结核、云母片,摇振反应迅速,振动析水,无光泽反应,干强度及韧性低,湿,中密,厚度为0
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