上东国际二期价格报告39P课件.ppt
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1、本报告是严格保密的。版权声明:本文仅供客户内部使用,版权归深圳世联地产顾问股份有限公司所有,未经深圳世联地产顾问股份有限公司书面许可,不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。上东国际二期价格报告东莞世联 代理事业一部 2010年4月1本报告是严格保密的。调整一期偏重销售速度的整体策略,二期单位需实现价格与速度的双赢目标沟通对目标的理解:在“可控的市场风险范围内”的利润最大化4-22办理财智护照客户约1100批,释放26栋腿价区间5-1公开发售 样板房及优展区开放,进一步摸查客户诚意度4-2826栋取得预售证,具备发售条件4-24 4-10第一轮盘点客户,办理财
2、智护照7月中下旬按照销售需求办理剩余单位的预售证,推售剩余单位2本报告是严格保密的。二三 价格表制作及价格验证定价策略及核心均价的推导四 推售安排及销售预估定价背景分析 一3本报告是严格保密的。宏观的信贷及东莞的监管政策频出,从客户首付及现场监管两个层面对本项目的推售造成影响1.政策背景国务院:4-15,二套房贷首付不低于50%利率不低于1.1 倍实行更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30;对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50,贷款利率不得低于基准利率的11倍;对贷款购买第三套及以上住房的,大幅度提高首付
3、款比例和利率水平。国务院:4-17,房价过高地区可暂停发第三套住房贷款国务院17日发出的通知指出,商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。东莞:4-21,五月起每套房子都要明码标价售楼现场要有公示栏:通知5月1日起正式执行。从当日起,全市的商品房销售现场都要在销售现场显著位置摆放公示栏、公示台和电脑,且摆放时间要从商品房销售前就开始,直到售房结束。销售现场的工作人员要对有需要查询的购房者积极提供指引和协助。开盘前24小时要公示房价:在此次新增的公示信息
4、中,当属可售房源、房价公示信息最值得关注。市住房和城乡建设局房管科相关负责人透露,无论是预售还是现售,商品房批准的可售房源总套数、商品房的最高单价、最低单价、平均销售价格和每套房屋的销售总价都要清晰准确地动态公示。“就像停车场的动态显示屏一样。”房管科相关负责人还表示,按照规定,商品房在拿到预售证之后,10天内就要开始销售,而房屋售价需要在开盘销售前的24小时确定并公示。买房送学位以政府文件为准:买房送学位?相信不少业主为了保证孩子的学位,花高价钱去买一套房。通知对开发商的这一促销说法进行了约束。开发商承诺提供业主学校学位,应在销售现场公示政府有关部门批复文件。4本报告是严格保密的。本报告是严
5、格保密的。利用新政市场动荡期释放“伪降价”信息吸引客户关注,项目量价与前期持平2.1景湖时代城12101761栋/2栋:11层-2梯4户p户型:80两房/100平三房一卫/113平三房两卫p价格:约6800-7200元/17栋:31层-2梯2户p户型:132三房两卫/141-1473+1房/2185房p价格:约7800-8500元/6栋:17层-2梯4户p户型:80两房/1003房1卫/113平3房2卫p价格:对外推广83%折,折后价约6800元/,加上现场暗折约6600元/6本报告是严格保密的。4.25集中开盘,推出396套,开盘两天销售约310套,量价水平并未受到新政的明显影响2.2金域华
6、府改造后95三房(建筑面积75)改造后140平四房(建筑面积102)改造后75平两房(建筑面积63)户型 建筑面积()改造后面积()推出套数(套)带装修均价 毛坯均价2房2厅1卫 63 75 168 8300元/71003房2厅1卫 75 95 168 8300元/71004房2厅2卫 102 135 168 8500元/7300备注:均价计价面积按照改造后面积、扣除装修j价格(按照1200元/)计算1 2推出单位7本报告是严格保密的。4.25集中解筹,推出约200套(分布于10栋/8栋/6栋),当天销售约60套,速度与前期相比略有减慢2.3凯旋国际610 810栋:31层-2梯4户p户型:1
7、052+1房1卫/1203房2卫p价格:约6300-6800元/8栋:31层-2梯2户,楼王单位p户型:1654房3卫p价格:约7300元/6栋:20层2梯3户p户型:903房1卫/1203房2卫/1523+1房p约5700-6100元/8本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。累计办理财智护照客户约1100批,样板房开放周末盘点诚意度较高的客户约100批3.客户背景10本报告是严格保密的。客户意向集中于120以下的户型,选择楼层以13楼以下的中低楼层为主3.1客户意向房号p5-10层是客户意向最为集中的楼层p5楼以下及19楼以上为客户最为抗拒的楼层11本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。
8、近期政策环境的剧烈变化引起了的定价风险主要来自竞争层面、客户层面、监管层面4.小结竞争层面风险:竞争对手利用先发的优势密集抢客,对本项目客户构成分流威胁123客户层面风险:1、政策频出引发客户观望情绪的产生2、提高首付、利率等措施,对客户购买能力构成限制监管层面风险:销售程序公开化,房号销控、客户诚意度摸查等传统手段效果变弱13本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。围绕风险控制与利润最大化制定定价策略1.定价策略1、价格是最强有力的利润杠杆,也是最强有力的营销手段;2、利用价格杠杆可实现分批推售,从而达到价格的持续提升;3、整体价格分布下每一栋单独定价,实现每一栋价格最高,最终实现整体利润的
9、最大化通过定价的战略性运用实现价值并创造价值认筹积累诚意客户公开选房/开盘分批推售制造稀缺传统的营销手段新政策下的营销手段二期定价思路:15本报告是严格保密的。核心均价采用分类比准、整体合成的方法按房型、客群接受度将所有产品分为4类:舒适2房、紧凑3房 舒适3房 楼王4房2.产品分类262524232216本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。2.1舒适2房舒适2房静态比准均价本项目的静态市场比准均价在不考虑市场动态变动的情况下,得出本项目的2010年4月舒适2房静态市场比准均价为:6098 元/备注:金域华府单价为扣除装修以后的毛坯价,计价面积为赠送改造以后的面积参考楼盘 实收均价(元/)
10、比准系数 比准均价 权重 权重均价精英世家 5800 1.1017 6,390 20%1,278 金域华府 7100 0.9286 6,593 40%2,637景湖时代城 6800 0.8025 5,457 40%2,183合计 6,09818本报告是严格保密的。约104-1093房(赠送阳台)、约117紧凑3房(无阳台赠送)2.2紧凑3房凯旋国际105三房赠送赠送金域华府95三房(赠送后面积)景湖时代 100 三房精英世家 95 三房赠送19本报告是严格保密的。约104-1092房(赠送阳台)、约117紧凑3房(无阳台赠送)2.2紧凑3房紧凑3房静态比准均价备注:金域华府单价为扣除装修以后的
11、毛坯价,计价面积为赠送改造以后的面积本项目的静态市场比准均价在不考虑市场动态变动的情况下,得出本项目的2010年4月紧凑3房静态市场比准均价为:6336 元/参考楼盘 实收均价(元/)比准系数R 比准均价 权重 权重均价精英世家 6200 1.1017 6,831 20%1,366金域华府 7100 0.9286 6,593 30%1,978景湖时代城 7200 0.7831 5,639 30%1,692凯旋国际 6200 1.0484 6,500 20%1,300 合计6,33620本报告是严格保密的。2.3舒适3房景湖时代131三房凯旋国际120三房精英世家 128 三房21本报告是严格保
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