新建物业的承接查验课件.pptx
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1、2023/5/311目录承接查验的相关表格承接查验的保障措施承接查验的实施承接查验的检查内容承接查验的前置条件第一章第二章第三章第四章第五章2023/5/312第一章节承接查验的前置条件Chapter 12023/5/313承接查验目的规范物业承接查验行为,明确业主及开发建规范物业承接查验行为,明确业主及开发建设单位、物业服务企业各自的责任,实现权利和设单位、物业服务企业各自的责任,实现权利和义务的转移,在法律上界定清各自的权利和义务,义务的转移,在法律上界定清各自的权利和义务,避免物业管理中因物业质量责任不清而导致的纠避免物业管理中因物业质量责任不清而导致的纠纷,确保物业具备正常的使用功能得
2、以充分维护纷,确保物业具备正常的使用功能得以充分维护业主及物业企业合法权益,为后期物业管理服务业主及物业企业合法权益,为后期物业管理服务工作奠定良好基础。工作奠定良好基础。2023/5/314承接查验释义在物业竣工验收合格后,物业管理企业于业主入住之前,对新接管的物业公用部位、公用设施进行承接查验。在新建物业的移交过程中,移交移交方为该物业的开发建设单位方为该物业的开发建设单位,承接方为承接方为物业管理企业。物业管理企业。2023/5/315早期介入 早期介入是指在新建物业竣工前建设早期介入是指在新建物业竣工前建设单位根据项目开发建设的需要所引入的物单位根据项目开发建设的需要所引入的物业管理的
3、咨询活动。业管理的咨询活动。即从地产公司开发选地、产品定位、营销案场、规划设计、工即从地产公司开发选地、产品定位、营销案场、规划设计、工程施工及交接验收,直到入住成立物业服务中心的整个过程中,程施工及交接验收,直到入住成立物业服务中心的整个过程中,为地产公司提出合理化建议、意见,协助地产公司完善产品。为地产公司提出合理化建议、意见,协助地产公司完善产品。2023/5/316前期物业管理 前期物业管理是指从物业承接前期物业管理是指从物业承接查验开始至业主大会选聘物业管查验开始至业主大会选聘物业管理企业为止的物业管理阶段理企业为止的物业管理阶段。2023/5/317早期介入与前期物业管理阶段图20
4、23/5/318承接查验应具备条件建设工程竣工验收合格,取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可建设工程竣工验收合格,取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件,并经建设行政主管部门备案;或者准许使用文件,并经建设行政主管部门备案;供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成,供水、供电、供气、供热已安装独立用设施设备按规划设计要求建成,供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具;计量表具;教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫社区服务等公共服务设施已按教育、邮政、医疗卫生、文
5、化体育、环卫社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成;道路、绿地和物业服务用房公共配套设施按规划设规划设计要求建成;道路、绿地和物业服务用房公共配套设施按规划设计要求建成,并满足使用功能要求;计要求建成,并满足使用功能要求;电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施、设备取得使用合格证书;用设施、设备取得使用合格证书;物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全;物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全;法律、法规规定的其他条件;法律、法规规定的其他条件;物业承接查验办法(建房物业承接查验办法(建房201
6、0165号)第号)第11条条2023/5/319承接查验应具备条件完成签署前期物业管理服务合同,并在当地区县所属完成签署前期物业管理服务合同,并在当地区县所属物业办完成备案(外地物业服务单位应完成外阜物业进津物业办完成备案(外地物业服务单位应完成外阜物业进津备案);备案);在接到开发建设单位进场通知在接到开发建设单位进场通知承接查验的准备工作承接查验的准备工作人员准备人员准备计划准备计划准备资料准备资料准备设备、工具准备设备、工具准备2023/5/3110人员准备人员准备根据承接物业的类型、特点,与建设单位组成联合小组,各自确定相根据承接物业的类型、特点,与建设单位组成联合小组,各自确定相关专
7、业的技术人员参加。关专业的技术人员参加。计划准备计划准备1、签订承接查验协议;、签订承接查验协议;2、确定承接查验的日期、进度安排;、确定承接查验的日期、进度安排;3、获、获取资料;取资料;4、现场踏勘、现场踏勘资料准备资料准备制订查验工作流程和记录表格:物业承接查验工作流程、物业制订查验工作流程和记录表格:物业承接查验工作流程、物业查验的内容及方法、承接查验所发现问题的处理流程常用记录表查验的内容及方法、承接查验所发现问题的处理流程常用记录表格等格等设备、工具准备设备、工具准备根据承接物业情况提前准备好所需要的检验设备和工具根据承接物业情况提前准备好所需要的检验设备和工具2023/5/311
8、1法规依据物业管理条例物业管理条例前期物业服务合同;前期物业服务合同;物业承接查验办法(建房物业承接查验办法(建房2010165号);号);商品房买卖合同;商品房买卖合同;建设单位移交的图纸资料;建设单位移交的图纸资料;建设工程质量法规、政策、标准和规范;建设工程质量法规、政策、标准和规范;2023/5/3112第二章节承接查验的查验内容Chapter 22023/5/3113物业查验的主要内容物业资料物业共用部位共用设施设备园林绿化工程其他公共配套设施2023/5/3114物业查验的方式观感查验对查验对象外观的检查,一般采取目视、触摸等方法进行对查验对象外观的检查,一般采取目视、触摸等方法进
9、行使用查验通过启用设施或设备来直接检验被检查对象的安装质量和使用功能,以通过启用设施或设备来直接检验被检查对象的安装质量和使用功能,以直观地了解其符合性、舒适性和安全性等直观地了解其符合性、舒适性和安全性等检测查验通过运用仪器、仪表、工具等对检测对象进行测量,以检测其是否符合通过运用仪器、仪表、工具等对检测对象进行测量,以检测其是否符合质量要求质量要求试验查验通过必要的试验方法(如通水、闭水试验)测试相关设施设备的性能通过必要的试验方法(如通水、闭水试验)测试相关设施设备的性能2023/5/3115图纸资料1、竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料
10、;2、共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料;3、供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件;4、物业质量保修文件和物业使用说明文件;5、承接查验所必需的其他资料;现场查验现场查验20日前,建设单位应当向物业服务企业移交下列资料:物业承日前,建设单位应当向物业服务企业移交下列资料:物业承接查验办法(建房接查验办法(建房2010165号)第号)第14条条2023/5/3116图纸资料结合现场查验实际情况可分为如下结合现场查验实际情况可分为如下5类资料:类资料:(1)产权资料;产权资料;(2)技术资料;)技术资料;(3)土建、装修需要的资料;)土建、装修需要的资料;(4)公共
11、设施设备需要资料;)公共设施设备需要资料;(5)根据查验项目实际需提供其他需要的资料;)根据查验项目实际需提供其他需要的资料;2023/5/3117图纸资料产权资料产权资料用地批准文件(建设用地批准书复印件、建设工程规划许可证复用地批准文件(建设用地批准书复印件、建设工程规划许可证复印件、建设工程竣工验收质量认定书复印件);印件、建设工程竣工验收质量认定书复印件);建筑执照;建筑执照;建筑分层、分单元面积表;建筑分层、分单元面积表;行政主管部门承接查验合格的证书、批文;行政主管部门承接查验合格的证书、批文;拆迁安置资料;拆迁安置资料;国家建设征用土地通知书及红线图国家建设征用土地通知书及红线图
12、复印件复印件2023/5/3118图纸资料技术资料技术资料竣工图竣工图包括总平面、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线的包括总平面、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图样全套图样地址勘察报告地址勘察报告工程合同及开、竣工报告工程合同及开、竣工报告钢材、水泥等主要材料的质量保证书钢材、水泥等主要材料的质量保证书水、电、采暖、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书水、电、采暖、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书机电设备、设施系统的调试报告和使用说明书机电设备、设施系统的调试报告和使用说明书2023/5/3119图纸资料土建、装修需要的资料土建、装修需要的资料总平面图、建筑图和结构图总平面图、建
13、筑图和结构图装修图(包括所有顶棚、地面、墙面、门窗及幕墙等材料表)装修图(包括所有顶棚、地面、墙面、门窗及幕墙等材料表)土建、装修、建材和五金等供应商及厂商资料土建、装修、建材和五金等供应商及厂商资料房屋面积测量报告房屋面积测量报告物业沉降测试报告物业沉降测试报告防水工程的盛水实验报告防水工程的盛水实验报告2023/5/3120图纸资料公共设施设备需要资料公共设施设备需要资料弱电系统需要的资料电气系统需要的资料给排水需要的资料空调系统需要的资料动力设备需要的资料电梯承接查验提交资料根据查验项目实际需提供其他需要的资料开发商、承包商认为需要提供的其他资料2023/5/3121设备设施现场查验有有
14、关设备设施类可以结合承接物业现场也可对查验范围关设备设施类可以结合承接物业现场也可对查验范围进行调整为下列模块:进行调整为下列模块:电梯系统、消防系统、高压供电系电梯系统、消防系统、高压供电系统、低压配电系统、发电机系统、楼宇内供配电系统、空统、低压配电系统、发电机系统、楼宇内供配电系统、空调系统、通风系统、公共智能系统、公共安全防范系统、调系统、通风系统、公共智能系统、公共安全防范系统、会议系统、公共广播系统、无线对讲系统(中继系统)、会议系统、公共广播系统、无线对讲系统(中继系统)、中水系统、废(污)水处理系统中水系统、废(污)水处理系统共计共计14个模块。个模块。物业单位查验小组专业技术
15、人员、维修操作人员严格执物业单位查验小组专业技术人员、维修操作人员严格执行操作规程行操作规程佩戴劳动保护用具佩戴劳动保护用具,按要求,按要求经过专业培训经过专业培训,持持证上岗。证上岗。2023/5/3122第三章节承接查验的查验实施Chapter 32023/5/3123承接查验人员1、开发建设单位:建设单位人员、施工单位人员、监理单位、开发建设单位:建设单位人员、施工单位人员、监理单位人员;人员;2、物业服务单位应成立物业承接查验领导小组、物业服务单位应成立物业承接查验领导小组物业公司承接查验小组架构:物业公司承接查验小组架构:组长:公司总经理组长:公司总经理项目总经理项目总经理职责:负责
16、组织、协调、安排物业整体承接查验,审批物职责:负责组织、协调、安排物业整体承接查验,审批物业承接查验计划并组织执行该计划。解决查验过程中发现问题业承接查验计划并组织执行该计划。解决查验过程中发现问题的整改和完善工作。的整改和完善工作。2023/5/3124物业承接查验按照下列程序进行 确定物业承接查验方案;确定物业承接查验方案;移交有关图纸资料;移交有关图纸资料;查验共用部位、共用设施设备;查验共用部位、共用设施设备;解决查验发现的问题;解决查验发现的问题;确认现场查验结果;确认现场查验结果;签订物业承接查验协议;签订物业承接查验协议;办理物业交接手续。办理物业交接手续。物业承接查验办法(建房
17、物业承接查验办法(建房2010165号)第号)第13条)条)2023/5/3125承接查验小组架构领导小组下设物业承接查验小组:图纸资料交接小组图纸资料交接小组房屋本体及公共设施承接查验小组房屋本体及公共设施承接查验小组强电系统设备设施承接查验小组强电系统设备设施承接查验小组电梯系统设备设施承接查验小组电梯系统设备设施承接查验小组安全防范系统设备设施承接查验小组安全防范系统设备设施承接查验小组消防系统设备设施承接查验小组消防系统设备设施承接查验小组综合布线设备设施承接查验小组综合布线设备设施承接查验小组给排水各系统设备设施承接查验小组给排水各系统设备设施承接查验小组绿化工程承接查验小组绿化工程
18、承接查验小组钥匙承接查验小组钥匙承接查验小组可以根据承接物业项目业态可增加查验小组项目类别可以根据承接物业项目业态可增加查验小组项目类别2023/5/3126查验保障措施1、资源保障:设备、工具和仪表,主要包括:压力表、温度计、超、资源保障:设备、工具和仪表,主要包括:压力表、温度计、超声波流量计、电压表、电流表、兆欧表、试压表、钢卷尺、直尺、高声波流量计、电压表、电流表、兆欧表、试压表、钢卷尺、直尺、高低压电工工具、水暖工工具、梯子、安全帽、移动照明灯等;低压电工工具、水暖工工具、梯子、安全帽、移动照明灯等;2、技术培训保障:、技术培训保障:提前提前90天完成组建承接查验小组完成制定承接查验
19、实施方案天完成组建承接查验小组完成制定承接查验实施方案包括建立四方作协调小组协调机制(建设单位、监理单位、施工单位、包括建立四方作协调小组协调机制(建设单位、监理单位、施工单位、承接查验小组)、承接查验发现问题的处理流程承接查验小组)、承接查验发现问题的处理流程2023/5/3127房屋本体及公共设施的承接查验物业共用部位包括:物业共用部位包括:1、建筑物基础;、建筑物基础;2、承重墙体、梁、柱、楼板、屋顶;、承重墙体、梁、柱、楼板、屋顶;3、外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏;、外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏;4、电梯井道、架空层、各类设备间;、电梯井道、架空层、各类设备
20、间;5、房屋本体包括:地基基础、梁、柱、板主体、顶棚、墙面、楼地面、门窗、房屋本体包括:地基基础、梁、柱、板主体、顶棚、墙面、楼地面、门窗、楼梯、扶手,卫生间供水、排污管道、地漏等。公共设施包括:基础设楼梯、扶手,卫生间供水、排污管道、地漏等。公共设施包括:基础设施、天台、屋面避雷设施、消防设施、园区路灯、绿化、园区道路、垃施、天台、屋面避雷设施、消防设施、园区路灯、绿化、园区道路、垃圾箱(房)、车库、检查井和化粪池、明暗沟、踏步、台阶、水池、水圾箱(房)、车库、检查井和化粪池、明暗沟、踏步、台阶、水池、水箱、景观、和文化娱乐设施等箱、景观、和文化娱乐设施等2023/5/3128房屋本体及公共
21、设施的承接查验物业公用设备包括物业公用设备包括1、系统分类:强电系统(公共照明系统、变配电设备)、发系统分类:强电系统(公共照明系统、变配电设备)、发电系统;防雷系统;弱电系统(消防、安防系统、电视系电系统;防雷系统;弱电系统(消防、安防系统、电视系统);网络及通讯系统;空调系统;电梯升降系统;给排统);网络及通讯系统;空调系统;电梯升降系统;给排水系统;中水处理设备;智能化系统;水系统;中水处理设备;智能化系统;2一般包括内容:电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、一般包括内容:电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道照明、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、楼道照明、电视天线、发电
22、机、变配电设备、给排水管线、电线、空调设备、电梯设备等;电线、空调设备、电梯设备等;2023/5/3129房屋本体及公共设施的承接查验物业公用设施包括物业公用设施包括一般包括:绿地、人造景观、围墙、大门、信报一般包括:绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车(非化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车(非机动车)停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、机动车)停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安放监控设施、人防设施、垃圾转运设施、物业安放监控设施、人防设施、垃圾转运设施、物业服务用房等。服
23、务用房等。2023/5/3130公共部位与公用设施的查验1人员准备人员准备:由物业单位单独成立“房屋本体及公共设施承接查验小组”由专业主管、领班与建设单位专业人员组成查验小组共同查验。查验实施查验实施:由设备生产厂家或安装单位技术人员对物业查验人员进行技术培训,培训合格再行查验。现场查验工具现场查验工具、仪器包括:压力表、温度计(干湿球温度计、卡它温度计、半导体温度计、单管水银(酒精)温度计、超声波流量计、电压表、电流表、兆欧表、试压泵、钢卷尺、直尺、低压电工工具、水暖工工具、梯子、安全帽、移动照明等)2023/5/3131公共部位与公用设施的查验3.查验依据:查验依据:建筑工程施工质量验收统
24、一标准建筑工程施工质量验收统一标准GB50300-2001建筑装饰装修工程质量验收规范建筑装饰装修工程质量验收规范GB50201-2001屋面工程质量验收规范屋面工程质量验收规范GB50207-2002建筑内部装修防火施工及验收规范建筑内部装修防火施工及验收规范GB50354-2005建筑工程施工质量评价标准建筑工程施工质量评价标准GB/T50375-2006给水排水构筑物工程施工及验收规范给水排水构筑物工程施工及验收规范GB50141-208建筑地面工程施工质量及验收规范建筑地面工程施工质量及验收规范GB50209-2010地下防水工程质量验收规范地下防水工程质量验收规范GB50208-20
25、11城市绿化园林工程施工及验收标准城市绿化园林工程施工及验收标准CJJ/T82-19992023/5/3132强电系统设备设施的承接查验强电系统承接查验包括:强电系统承接查验包括:1.变配电室设备设施(高压柜、高压开关、直流屏、低压盘)。变配电室设备设施(高压柜、高压开关、直流屏、低压盘)。2.给排水系统供电设备设施。给排水系统供电设备设施。3.消防系统供电设备设施。消防系统供电设备设施。4.安全防范系统供电设备设施。安全防范系统供电设备设施。5.照明系统设备设施(灯具、插座、开关、电缆桥架)。照明系统设备设施(灯具、插座、开关、电缆桥架)。6.办公用电系统设备设施。办公用电系统设备设施。7.
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