易居中国-区域开发模式ppt课件.ppt
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1、1病原体侵入机体,消弱机体防御机能,破坏机体内环境的相对稳定性,且在一定部位生长繁殖,引起不同程度的病理生理过程运营模式借鉴p区域开发模型p开发策略建议p土地运作模式Document number2病原体侵入机体,消弱机体防御机能,破坏机体内环境的相对稳定性,且在一定部位生长繁殖,引起不同程度的病理生理过程快速城市化的需要是区域级房地产项目开发的根本动力;各级政府进行工业模式、新城模式、旅游模式的不断尝试;政府开发、政企联合开发、企业独立开发的混合式发展中国房地产区域开发项目具有广阔的发展前景城市人口数量增长预测,2002-2012城市面积增长预测,2002-2012单位:亿人单位:万平方公里
2、CAGR=3%CAGR=7%Document number3病原体侵入机体,消弱机体防御机能,破坏机体内环境的相对稳定性,且在一定部位生长繁殖,引起不同程度的病理生理过程从全国范围来看,目前区域开发的模式基本分为三类,显然前两类适合企业快速周转型长期开发型政策导向型特点区域规模较小,15平方公里一二级联动,较低成本获取二级开发土地通过销售快速离场,二级开发项目以住宅为主,不动产为辅一级开发目的有助顺利获取廉价的二级土地锁定未来开发区域一级开发业务本身的盈利性并不重要碧桂园、华侨城特点区域规模较大一二级联动,较低成本获取二级开发土地早期土地批租和住宅开发,中期开发不动产,后期依靠稳定的经营收入一
3、级开发目的有助顺利获取廉价的二级土地锁定未来开发区域一级开发业务本身的盈利性并不重要陆家嘴、张江特点区域开发土地的总包商只做土地一级开发非区域开发内的一级开发业务是其主业一级开发目的为二级土地招拍挂做准备一级开发业务本身的盈利性并不重要上海地产、重庆地产Document number4病原体侵入机体,消弱机体防御机能,破坏机体内环境的相对稳定性,且在一定部位生长繁殖,引起不同程度的病理生理过程例如:瑞安通过“新天地”项目的成功,创造了“旧城改造”项目的成功模式,通过多级开发的联动效应,实现了土地增值的最大化新天地项目的投资进程新天地项目周边房价趋势2001:上海新天地一期2001:太平桥人工湖
4、绿地2002:翠湖天地雅苑2003:企业天地2005:翠湖天地御苑CAGR50%CAGR12%新天地周边上海市平均Document number5病原体侵入机体,消弱机体防御机能,破坏机体内环境的相对稳定性,且在一定部位生长繁殖,引起不同程度的病理生理过程同样,新加坡盛邦通过成功复制其“新镇开发”的模式,也从一二级开发联动中获取了巨大的价值新加坡盛邦的开发模式收入结构新加坡盛邦建造、规划的城镇宏茂桥勿洛碧山武吉巴督红山武吉班让蔡厝港金文泰芽笼后港裕廊东裕廊西加冷/黄埔白沙榜鹅女皇镇三巴旺盛港实龙岗淡滨尼大巴窑兀兰中区武吉知马马林百列城镇规划与开发项目运作模式开发周期:3-10年开发面积:10平
5、方公里左右投资金额:5-10亿USD物业组合:住宅、商业设施以及相关配套公共设施 项目位置:离市中心10公里的新城关键成功因素:1)注重创造符合当地文化特点的人文环境2)完善的商业、休闲配套设施3)建造公园,改造生态环境由于新加坡盛邦大多数项目已开发完成,因此主要收入来源是新城居民购房的贷款利息(46%);物业租金收入(23%);住宅开发销售所占比例低于10%Document number6病原体侵入机体,消弱机体防御机能,破坏机体内环境的相对稳定性,且在一定部位生长繁殖,引起不同程度的病理生理过程但传统历史沿革的一级开发企业,从主营业务收入及利润来源上来看,也已开始向价值链开发的中后期转移收
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