咸宁经济开发区公租房项目可行性研究报告.doc
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1、咸宁经济开发区公租房项目(二期) 目 录目 录1第一章 总 论41.1项目概要41.2项目单位概况41.3报告编制的依据71.4报告编制的原则81.5项目研究的范围81.6项目建设规模及主要内容91.7主要经济技术指标汇总表10第二章 项目提出背景及必要性112.1项目提出的背景112.2项目的意义和必要性19第三章 需求分析243.1咸宁市对“公租房”的需求量大大增长243.2咸宁市公共租赁住房建设的需求量大大增长25第四章 项目选址分析264.1咸宁市区位优势264.2项目所在地自然条件分析274.3公用设施基础条件304.4社会自然资源环境条件及城区规划334.5项目建设地块分析38第五
2、章 项目建设方案405.1 建设规划原则405.2建设规模40第六章 项目规划及工程设计方案426.1、规划目标与指导思想426.2总体规划布局436.3智能化、专业化设计456.4建筑方案466.5建筑风格496.6结构方案49第七章 公用工程517.1给、排水517.2供电、通信及安防系统53第八章 劳动安全卫生与消防558.1劳动安全卫生558.2劳动安全控制措施568.3消防安全控制措施588.4综合防雷措施59第九章 节能节水629.1设计依据629.2主要节能措施629.3其他节能方案639.4节水方案64第十章 环境影响分析6610.1环境保护法规及标准6610.2项目建设和运营
3、对环境的影响66第十一章 物业管理及服务7111.1物业管理7111.2服务7111.3人员配置71第十二章 项目招投标方案7212.1项目的招投标概述7212.2项目招投工作依据7312.3项目招投标原则7312.4项目招投标方式与程序74第十三章 实施进度安排76第十四章 投资估算7714.1投资估算的依据7714.2项目总投资估算77 14.3资金来源78第十五章 财务评价79 15.1财务效益评价的依据7915.2基本财务数据假设7915.3项目还款来源与成本费用估算7915.4不确定性分析8315.5盈利能力分析8415.6 财务评价结论85第十六章 项目风险因素识别8616.1政策
4、法规风险8616.2经营风险8616.3建设风险8616.4风险的管理与对策87第十七章 社会评价90第十八章 结论与建议9118.1结论9118.2建议91 第一章 总 论1.1项目概要项目名称:咸宁经济开发区公租房项目(二期)建设性质:新建项目地点:横沟桥镇项目实施单位:咸宁市荣盛投资发展有限公司项目概述:项目规划总用地面积222.70亩(约148467.41),总建筑面积287000,其中,公租房总建筑面积229600m2,配套商铺建筑面积57400 m2。共建公租房5000套,本项目建设期24个月。本项目建成后将解决当地广大中低收入者的居住问题,使他们安居乐业,有利于促进和谐社会的建设
5、和社会的稳定;有助于新生代大学生和外来务工人群居住无忧、从而在工作上安心,进而推动咸宁市经济社会又好又快发展。1.2项目单位概况(一)基本情况 咸宁市荣盛投资发展有限公司(以下简称本公司或公司)于2012年6月8日在咸宁市工商行政管理局登记注册,取得注册号为422300000000559的企业法人营业执照,公司注册资本为100,000.00万元,出资人为咸宁市人民政府国有资产监督管理委员会,占公司注册资本的100%。公司住所:咸宁市银泉大道190号。法定代表人:程群林。公司类型:有限责任公司(国有独资)。经营期限:2007年3月28日至2027年3月28日。截至2013.6月末,公司资产总额9
6、24493.07万元,负债总额324104.42万元,所有者权益合计600388.65万元,资产负债率35.06%。2013年上半年,公司实现主营业务收入28896.58万元,利润总额17276.41万元,归属于母公司所有者的净利润14838.82万元。(二)历史沿革公司的前身为咸宁市荣盛农业开发有限公司,系经咸宁市人民政府关于成立荣盛农业开发有限公司的批复(咸政办函20076号)批准,取得注册号为4223002101299的企业法人营业执照。公司原注册资本为10,000.00万元,2007年3月19日,咸宁市荣盛置业有限责任公司以货币资金出资3,000.00万元,此次验资经咸宁公信会计师事务
7、有限责任公司出具的“咸公会验字200724号验资报告”予以验证;2007年8月9日,咸宁市荣盛置业有限责任公司以货币出资6,900.00万元,咸宁温泉开发区房地产综合开发有限公司出资100.00万元,此次验资经咸宁公信会计师事务有限责任公司出具的“咸公会验字200779号验资报告”予以验证。出资到位后,咸宁市荣盛置业有限责任公司出资9,900.00万元,占公司注册资本的99%,咸宁温泉开发区房地产综合开发有限公司出资100.00万元,占公司注册资本的1%。2007年12月10日,根据股权转让协议,咸宁温泉开发区房地产综合开发有限公司将持有公司1%的股权转让给咸宁市荣盛置业有限责任公司,转让后,
8、咸宁市荣盛置业有限责任公司占公司注册资本的100%。2008年10月30日,根据股权转让协议,咸宁市荣盛置业有限责任公司将持有公司100%的股权转让给咸宁市人民政府国有资产监督管理委员会。2012年5月10日,根据咸宁市人民政府国有资产监督管理委员会文件(咸国资文201222号),公司更名为咸宁市荣盛投资发展有限公司。2012年5月9日,咸宁市人民政府国有资产监督管理委员会以土地使用权增资20,000.00万元,此次验资经咸宁同业会计师事务有限责任公司出具的“咸同会验2012第246号验资报告”予以验证。增资后,公司注册资本为30,000.00万元,咸宁市人民政府国有资产监督管理委员会占公司注
9、册资本的100%。公司于2012年6月8日在咸宁市工商行政管理局变更登记注册,取得注册号为422300000000559的企业法人营业执照。截至2012年12月5日,咸宁市人民政府国有资产监督管理委员会以货币资金20,000.00万元、土地使用权50,000.00万元分两次增资至100,000.00万元,验资经咸宁同业会计师事务有限责任公司出具的“咸同会验2012第293号验资报告”予以验证。(三)经营范围投资农业、工业、现代服务业项目;土地储备收购、开发经营、基础设施建设;农产品开发、加工、销售;高新技术产品(不含法律、行政法规规定需经审批后方可经营产品)开发、销售;高新技术咨询服务;房地产
10、开发及商品房销售;工业园区开发、管理;物业管理。1.3报告编制的依据1.3.1项目可行性研究报告的咨询委托协议书;1.3.2建设项目经济评价方法与参数第三版;1.3.3咸宁市“十二五”国民经济和社会发展纲要;1.3.4咸宁市城市总体规划(2010-2030);1.3.5国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见(国发200724号);1.3.6民用建筑设计通则(GB 503522005);1.3.7住宅设计规范(GB50096-1999)(2003年版);1.3.8高层民用建筑设计防火规范(GB5004595)(2005年版);1.3.9住宅建筑规范(GB50368-2005);1.3.1
11、0建筑结构荷载规范 GB50009-2001(2006年版);1.3.11建筑物防雷设计规范GB50057-94(2000年版);1.3.12室外给水设计规范(GB 500132006版);1.3.13建筑给水排水规范(GB 500152003)(2009修订版);1.3.14建筑抗震设计规范 GB50011-2001(2008年版);1.3.15建筑地基基础设计规范( GB50007-2002);1.3.16建筑内部装修设计防火规范(GB 50016 -2006);1.3.17城市道路和建筑物无障碍设计规范(JGJ502001);1.3.18民用建筑工程室内环境污染控制规范(G850325-
12、2001);1.3.19湖北省建筑工程概算定额统一基价表(鄂建文2006122号);1.3.20湖北省建筑工程消耗量定额及统一基价表及类似工程经济指标进行估算;1.3.21湖北省装饰装修工程消耗量定额及统一基价表及类似工程经济指标进行估算;1.3.22湖北省安装工程量定额及单位估价表及类似工程经济指标进行估算;1.3.23国家及湖北省相关的政策法规和基本建设收费标准;1.3.24同类地区同类建筑经济技术指标。1.3.25咸宁市荣盛投资发展有限公司提供的各类资料;1.4报告编制的原则改善当地广大低收入人群的居住环境,推进两型社会建设;科学规划,精心打造配套设施,推进老城区城镇化进程,打破传统的城
13、乡二元结构体制;大力发展农村公共事业,建设社会主义新农村;显示城市景观特色,使人民群众得实惠,促进和谐社会的发展。1.5项目研究的范围1.5.1项目提出的背景及必要性1.5.2项目选址分析1.5.3建设方案的拟定1.5.4工程建设及公用配套设计1.5.5项目投资估算和财务效益测算1.6项目建设规模及主要内容咸宁经济开发区公租房项目规划总用地面积222.70亩(约148467.41),总建筑面积287000,其中,公租房总建筑面积229600,配套商铺建筑面积57400 。共建公租房5000套。具体建设内容及规模为:1.6.1公租房建设工程1、建设公租房集中住房28栋,共5000套,总建筑面积2
14、87000,其中:多层(5F)砖混结构:共20栋,每栋6个单元,其中1层为配套商业门面,2至5层为居民住房,一梯5户,户型包括面积为30.00 (一房一厨一卫)单身公寓及面积为59.44(两房两厅一厨一卫或者三房一厅一厨一卫)小套间。小高层(10F)框架结构: 共8栋,每栋5个单元,其中1至2层为配套商业门面,3至10层为居民住房,一梯5户,户型包括面积为30.00 (一房一厨一卫)单身公寓及面积为59.44(两房两厅一厨一卫或者三房一厅一厨一卫)小套间。1.6.2小区配套基础设施建设工程1、建设小区道路:水泥混凝土路面,道路总占地面积27742.66平方米;2、绿化:绿化面积29693.48
15、平方米;3、配套建设小区围墙、变配电、场区内供电、给、排水、消防设施、照明等基础设施。1.6.3项目区内征地计划征收项目区建设工程用地222.70亩,并支付征地费。1.7主要经济技术指标汇总表表1-1 主要经济技术指标汇总表项 目单 位指 标 一、技术指标1、总用地面积亩222.702、总建筑面积平方米287000其中:公租房 平方米229600.00 配套商铺平方米57400.003、道路面积平方米27742.664、绿化面积平方米29693.48二、经济指标1、总投资万元56120.43其中:建设投资万元53816.43 建设期利息万元2304.002 、营业收入总额万元54710.233
16、、补贴收入总额29550.004、总成本费用总额万元38292.815、利润总额万元36221.406、盈利能力指标 税前财务净现值万元15699.35 税后财务净现值万元8137.38 财务内部收益(税前)%12.64 财务内部收益(税后)%9.19 投资回收期(动态)年4.807、清偿能力指标 借款偿还期年5第二章 项目提出背景及必要性2.1项目提出的背景2.1.1国家对公租房建设的相关政策l 国家对“公租房”建设的政策2007年8月7日,国务院发布国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见(国发200724号)文件,该文件指出“住房问题”是重要的民生问题,党中央、国务院高度重视解决城
17、市居民住房问题,始终把改善群众居住条件作为城市住房制度改革和房地产业发展的根本目的。2010年国务院发布国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知(国发【2010】10号,简称“新国十条”)和国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知(国办发【2010】4号),要求除了确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务外,地方政府应切实落实土地供应、资金投入和税费优惠等政策,确保完成计划任务。为加快发展公共租赁住房建设,经国务院同意,国务院发布关于加快发展公共租赁住房的指导意见(建保【2010】87号),强调各地要把公共租赁住房建设用地纳入年度土地供应计
18、划,予以重点保障,并加大对公租房的投入,中央将以适当方式给予资金补助: 1、根据国务院有关规定,为支持各地区加快公共租赁住房建设进度,2011年第一批中央补助公共租赁住房专项资金100亿元已下达地方。 财政部要求,这笔资金将由各地专项用于补助政府组织实施的公共租赁住房项目的开支,包括投资补助、贷款贴息以及政府投资项目的资本金等支出。同时,各地要对公共租赁住房补助资金实行专项管理、分账核算,并严格按照规定用途使用。2、2011年以来,国家对于公租房建设的支持力度不断加大,相关优惠措施逐步完善和落实。从发展趋势上看,公租房和廉租房已经开始取代经适用房等成为保障性住房的供应主体。公租房建设如今已在全
19、国铺开,成为国家住房保障制度改革的重要载体,也成为了今年全国“两会”的一大热点。财政部发布关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知,对公租房建设和经营管理给予一系列财税优惠政策,涉及城镇土地使用税、印花税、土地增值税、营业税等多个税种。2013年4月,中华人民共和国住房和城乡建设部发布住房城乡建设部关于做好2013年城镇保障性安居工程工作的通知(建保201352号)。该通知明确指出要加快落实2013年城镇保障性安居工程的建设任务。2013年全国城镇保障性安居工程建设任务是基本建成470万套、新开工630万套。除此之外,在此前公布的房地产市场调控“新国五条”中,保障性安居工程的内容也
20、占据着相当分量,其中要求完善保障性住房申请家庭经济状况审核机制、严格准入退出、确保公平分配。今年年底前,地级以上城市要把符合条件的、有稳定就业的外来务工人员纳入当地住房保障范围。由此我们不难看出,几年时间里,保障房的建设已经从当初的“大干快上”发展到如今的求质求量、发挥实效。中央对于保障房的要求,已经不仅仅局限于数量上的积累,而开始向切实发挥民生作用、做到程序公平等实际效应上转变。这也是民心工程的立足之本。l 相关“公租房建设”会议精神1、两会房改新思路:发挥公租房在保障性住房中作用2011年是“十二五”开局之年、新世纪第二个十年开启之年,也是中国共产党成立90周年。在这个特殊时刻召开的全国两
21、会,承载着全国人民的厚望,吸引着世界的目光。两会期间,房改再次成为全国两会热点。两会代表与委员提出房改新思路:突出租房在整个住房体系中的作用,进一步发挥公租房在保障性住房中的作用,更加强化住房的消费性特征。全国人大代表程恩富、全国政协委员李崇富,则进一步看好公租房在整个住房体系中的作用。程恩富认为,应该实施以公租房为主体、以商品房和私租房为辅的新住房模式。“除了高收入20%左右的可以购买商品房,其余的都可以通过租公租房或者私租房解决住房问题,农民和大学生也可以涵盖在内。”程恩富在近期的中国经济社会发展智库第四届高层论坛上说。 而更多的提案关注点是,进一步重视公租房在保障性住房中的作用,以解决农
22、民工进城和大学生初次就业的问题。民建中央的提案建议,国家应该加大对于公共租赁住房的支持力度,在解决城市中等偏低收入家庭及新就业职工、外来务工人员等“夹心层”群体阶段性住房困难问题方面,发挥更大的作用。“打破户籍限制,将公共租赁住房覆盖面扩大到有基本稳定工作的城市常住人口”。2、加快保障性安居工程建设工作座谈会精神:加快公租房建设,坚决抑制投机性需求2011年国务院副总理李克强在加快保障性安居工程建设工作座谈会上指出:实施保障性安居工程,关系人民群众切身利益,关系经济平稳较快发展,关系社会和谐稳定。办好这件大事,群众迫切希望,社会热切期盼,政府义不容辞。要加强公共租赁住房建设,使中等偏下收入住房
23、困难居民、新就业职工、新毕业大学生及外来务工人员等“夹心层”,通过梯度消费逐步实现住有所居。同时,继续推进廉租住房建设和棚户区改造等,解决好低收入家庭和困难职工基本住房。加快保障性安居工程建设,要通过建机制,做到保基本、促公平、可持续,使低收入和中等偏下收入群众基本住房能够得到保障和支持,使保障性住房真正惠及困难家庭,使住房保障体系建立起来并长期运转下去。这就需要完善财税、投融资、土地供应和租金设定、户型选择、市政配套、准入退出等标准和机制,把公共租赁住房、廉租住房建设和棚户区改造落到实处,把这项重大民生工程切实建成优质工程、阳光工程,民心工程。各地区、各有关部门要坚定不移地落实国务院关于房地
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